El efecto de la inflación en las cuotas de la hipoteca
Hace ya algún tiempo escribí una entrada que trataba el tema de alquilar o comprar una vivienda, sobre qué era lo mejor desde el punto de vista económico.En dicha entrada se exponía que los intereses pagados por una hipoteca podrían ser tantos como el alquiler en sí de la vivienda. Y, argumentaba entonces, si la vivienda comprada no subía de valor, no se revalorizaba como hasta ahora ha ido haciendo el mercado inmobiliario, sería más conveniente alquilar.
Muchas de las críticas que tuvo el artículo se basan en la inflación: si tienes una hipoteca con el tiempo la cuota se va depreciando, hasta que los últimos años la cuota es muy pequeña. Es como si en los años 80 te compraras una casa, con una couta de 10.000 pesetas al mes. En esa época era mucho, pero hoy en día no es nada. Con una hipoteca a 30 años todavía estarías pagando dicha vivienda, pero con una cuota irrisoria. En cambio la renta de los alquileres se actualiza, y por tanto se incrementa con el tiempo.
Pues bien, he intentado analizar dicho efecto de la inflación para ver si es más conveniente alquilar o comprar una vivienda. La verdad es que es bastante difícil y hay que hacer algunas suposiciones que lo simplifiquen. Por ejemplo, el tipo de interés del préstamo lo he fijado constante en todos los años de la hipoteca. La inflación también es constante durante los años que dure el préstamo. Y luego hay que hacer alguna suposición sobre los incrementos en los precios inmobiliarios. Aquí he decidio separar los incrementos de los precios de compra de las viviendas y de los alquileres. Normalmente van bastante ligados, si suben unos, suben los otros.
Con todas estas suposiciones he creado una hoja de cálculo que permite comparar la compra de un a vivienda (con un préstamo, a un tipo de interés determinado y por un número de años también determinado) con un alquiler. La hoja saca las cuotas deflactadas todos los años del préstamo, en precios constantes del año de compra, y las suma. Por otro lado también calcula lo pagado por estar todos esos años de alquiler, con una renta que cada año se incrementa un porcentaje fijo. Todo el dinero dedicado al alquiler es dinero "tirado", gastado. Por otro lado, el dinero que se tira en la compra de la vivienda es lo gastado menos el valor de la vivienda después de pagar la hipoteca, todo ello deflactado al año de compra para poder comparar.
La hoja permite jugar bastante, ya que hay muchos parámetros para variar. Siguiendo el ejemplo del post que creó tanta polémica, tomemos el caso real de una vivienda en Madrid que se vendía por 522.860 euros y también se alquilaba, por 900 euros al mes. Si suponemos un tipo de interés del préstamo constante del 4%, a 30 años, una inflación del 2%, y unos incrementos tanto del precio de compra de las viviendas como de los alquileres del 1% anual (suponemos que se han desplomado los precios y luego se recuperan levemente, si subieran está claro que comprar es la mejor decisión) tenemos que es mejor alquilar que comprar. En ese caso comprando "tiraríamos" a precios constantes del año de compra 291.377,06 euros, mientras que alquilando nos gastaríamos 281.890,46 euros. En cambio si no tuvieramos que pedir una hipoteca porque dispusieramos del dinero suficiente para comprar dicha vivienda sólo estaríamos tirando 129.943,49 euros. Esto es, estamos tirando dinero porque el valor de la vivienda no sube tanto como la inflación. Pero aún así sería mejor comprar que alquilar, se desperdicia menos dinero.
Como ya digo hay muchas variables para jugar, la inflación, los tipos de interés, la escalada o reducción de precios de venta y alquiler de las viviendas... desde luego la solución al enigma no es trivial. Es una apuesta sobre cómo van a ser las variables económicas en los años que dure el préstamo.
Dejo la hoja por aquí y así jugáis con ella.
Más información | Hoja de cálculo cuota hipoteca deflactada (formato ODS, OpenOffice, Koffice, etc.)
Más información | Hoja de cálculo cuota hipoteca deflactada (formato XLS, Microsoft Excel)
En El Blog Salmón | Comprar una vivienda puede ser más caro que alquilar
Comentarios
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1
El efecto de la inflación en las cuotas de la hipoteca Cuando comenté por aquí si era más beneficioso comprar o alquilar una vivienda, desde el punto de vista económico, me extrañó que no surgiera en los comentarios el argume07 sep 2006 18:50
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2
Trichet vs Juncker Se está librando una batalla en el corazón de Europa que, puede considerarse poco importante, pero es muy importante para el futuro de la economía europea. Los que quieren que los niveles de intereses y de infl09 sep 2006 09:35
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La inflación es normalmente mayor al 2%, la subida de los alquileres está vinculada a la subida del IPC del año anterior. Y ¿porqué se habala de tirar el dinero?
cuando alguien alquila un apartamento o un hotel para las vacaciones nadie lo llama tirar el dinero.
nymarathon:
Cierto, los alquileres suben normalmente con el IPC, pero luego cada 5 años se revisa el contrato, y normalmente se ajusta a lo que haya subido el mercado inmobiliario. Si este bajara, o al menos quedara por debajo de la inflación dudo que unos caseros logren subidas de cuota al mismo ritmo que la inflación. Pero vamos, con otros parámetros también saldría mejor alquilar. Por ejemplo, con unos tipos al 5%, una inflación al 4%, la vivienda subiendo al 1% y los alquileres subiendo 4% (=inflación) sería mejor alquilar.
Lo de decir "tirar" el dinero lo uso por la típica frase que dice la gente cuando mencionas que alquilar puede ser ventajoso en algunos casos. Siempre dicen "alquilar es tirar el dinero". Sólo quería mostrar que comprando también se "tira" el dinero, sobretodo si se estanca el mercado inmobiliario.
En mi opinión hay suposiciones seriamente cuestionables...
* Una de ellas: el estudio supone que la subida del precio de la vivienda (y del alquiler) es menor que la subida del IPC. Esto NO VA A OCURRIR 30 AÑOS SEGUIDOS. Puede que ocurra el próximo año, incluso los próximos 5 años, pero después me parece lógico que suba al menos como el IPC... o más. Parece más acertado suponer subida alquiler = IPC = subida vivienda = 2%.
Esto influye en dos aspectos: por un lado, la hipoteca mensual, que es fija, con los años es menor carga (2400 euros/mes no serán nada dentro de 30 años) mientras que el alquiler es la misma carga ya que el dinero vale menos pero pagas más (supongo incremento alquiler = IPC = incremento vivienda... y sale alquiler cuota deflactada constante = 900 eur)... Por otro lado, significa que la vivienda se convierte en una inversión positiva: la casa, que es tuya, la puedes vender con un beneficio (descontado IPC) o al menos sin haberse devaluado, recuperando el precio del piso y perdiendo los intereses parados al banco (me sale pérdida de 161.433,57 EUROS). Sin embargo, el que alquiló no tiene una casa que vender y su pérdida son 324.000 EUROS.
RESUMEN
Yo creo que la CUESTIÓN es: ¿el dinerazo que me da el banco a un interés bajito para una inversión en una casa... compensa lo que yo ganaría invirtiendo la diferencia en otro sitio (aún tirando más dinero con el alquiler)?
Pues en los últimos años sí interesaba comprar... Ahora es posible que en unos 3 ó 5 años no interese pero casi seguro que a poco que suba la vivienda más que el IPC, dentro de poco tiempo volverá a ser rentable. Incluso comprando ahora que puede haber 5 años malos, puede interesar al cabo de 30 años.
A menos que se sea un inversor muy bueno, dificilmente el que paga un alquiler sacará más rendimiento (invirtiendo cada mes la diferencia: hipoteca - alquiler) que el que compró una vivienda.
* otra suposición cuestionable es que 900 EUROS mensuales correspondan a 522860 EUROS. Eso es un caso particular... yo he visto estudios recientes de los mismos 900 EUROS pero con un piso de 400000... Haciendo esta modificación sale Dinero tirado compra vivienda = 123000 (unos 40000 euros menos)
No voy analizar pk este tipo de simulación como bien dices hay que suponer cosas que no se sabe a priori y hacen cambiar los resultados, pero que añadir un detallito que nadie piensa y que es un gasto bastante elevado en la compra de la vivienda.
Cuando estás de alquiler, pagas el alquiler y punto.
Si tienes algún problema, se rompe el lavabo o lo que sea del piso, en teoria te lo debe de arreglar el propietario mientras sea de desgaste. Así que gasto = 0 euros.
En cambio cuando es de propiedad, todos los gastos van por tu cuenta y no se habla de la famosa comunidad y sus derramas, que al final casi parece otro alquiler que hay que pagar anualmente. Mi hermana paga cada año 2400 euros, a parte la hipoteca.
Es otra variable a tener en cuenta en los calculos, porque comprando un piso no solo tiras el dinero en los intereses, sino tambien en la comunidad, mientras que el alquiler no tiene ese gasto.
Saludos, interesante el post.
Esto... Y solo que después de gastarte 281.000 euros en 30 años de alquiler ¡No tienes nada! Y sin embargo, la vivienda se ha revalorizado, según los cálculos del post, un 1% anual.
¿NO sigue siendo mejor comprar?
Vale, me he dado cuenta de mi error al repasar lo que escribí, no he dicho nada...
Es que tanto ver duplicarse los valores de las viviendas me hace dar vueltas a la cabeza.
ACid:
Tu aportación es muy interesante, pero también haces suposiciones. Dices que de aquí a 5 años puede haber caídas en el precio pero luego volverán a subir las viviendas con la inflación. Eso tiene su lógica, pero puede que no sea así. En Japón, cuando estalló la burbuja inmobiliaria hace 14 años bajaron mucho los precios. Y todavía hoy en día hay zonas que no se han recuperado. Hay un ejemplo de un señor que se compró una casa por $400.000, y a día de hoy le queda por pagar todavía $300.000 al banco, y su casa no vale ni siquiera $300.000. Está atrapado, no puede vender, puesto que no podría pagar la deuda, y vive muy lejos de su trabajo. Y además su inversión ha sido malísima. Ha perdido mucho dinero. Así que una subida del 1% anual con una inflación del 2% puede ser un escenario posible. Al igual que el tuyo.
La simulación es interesante, pero yo creo que hay un punto adicinal bastante importante, las ayudas fiscales a la compra. Por otro lado imposible de simular, porque irán cambiando con el tiempo...
Sí, hay ayudas fiscales tanto a la compra como al alquiler, aunque a la compra son mayores y en toda España. Pero es muy difícil incluir esos efectos ahí... He hecho lo que he podido :)
me habeis borrado el comentario va comentar vuestra tia enriqueta...
Carlos:
No hemos borrado ningún comentario. He mirado en los clasificados como spam y tampoco hay ninguno. ¿Te has asegurado de darle a publicar después de vista previa? ¿Seguro que es en esta entrada donde has dejado el comentario?
Creo que estamos hablando de dos contextos totalmente distintos. Realizar una compra inmobiliaria, sea la propia vivienda o no, se considera una inversión, sin embargo, el alquiler se considera consumo. Es decir, depende de las expectativas de cada persona para con su futuro más o menos inmediato, que la adquisición de un bien sea rentable o no. Si pretendes "acomodarte" (por llamarlo de algún modo) siempre resultará más interesante adquirir la vivienda ya que a parte de conseguir una propiedad estás invirtiendo un dinero. Sin embargo, si lo que pretendes es vivir en un lugar, el alquiler te permite más flexibilidad y consideras el alquiler como un gasto y no como una inversión, al igual que el recibo del agua o de la luz, pagas por disponer de un servicio.
De todos modos, a estas alturas suponer que en 30 años vista el precio de la vivienda se va a revalorizar... me temo que es ser demasiado optimista. El valor de la vivienda no puede seguir este ritmo de crecimiento y tendiendo en cuenta que es el BCE quien controla el valor del dinero me temo que a medio-corto plazo la bajada de precios va a ser la tónica general. Deseo que está no sea brusca, porque si así fuera el desastre va a ser de los terrorificos de verdad.