¿Conviene renegociar la hipoteca?
Aviso a navegantes: los expertos en economía pueden ir pasando al siguiente artículo. Este es una pequeña reflexión muy básica pero que responde a una duda que nos transmiten con cierta frecuencia alguno lectores. La pregunta es relativamente simple: ante el panorama de subidas de tipos de interés, ¿debo renegociar mi hipoteca para bajar el diferencial o incluso pasarla a tipo fijo?. Hace muy poco, Consultor Anónimo nos dió su opinión al respecto, y hoy quisiera reflejar la mía, que aunque no difiere mucho de la suya si introduce, espero, un par de matices.
La respuesta a las dudas que nos remiten viene a ser siempre la misma y os va a encantar: depende. Son muchos los factores que influyen en una decisión tan importante como renegociar la hipoteca o transferirla a otra entidad, y al final la única respuesta válida es que hay que estudiar cada caso en particular. Por ello, lo mejor que podéis hacer todos los que estáis pensando en algo similar es aprender a calcular hipotecas con la ayuda del excel o bien localizaros alguno de los muchos programitas de cálculo que hay por Internet.
En concreto, es muy importante no dejarse llevar por la oferta de un diferencial muy bajo y una supuesta reducción de las cuotas mensuales, ya que en algunas ocasiones al sumar los costes de cierre de una hipoteca y apertura de la nueva resulta que gastamos más dinero que el supuesto ahorro que supone la bajada del diferencial. Una vez más, hay que hacer los números.
Otras dos opciones que barajan muchas personas hoy en día es aumentar el plazo o cambiar a una hipoteca a tipo fijo. Respecto a la primera opción, al igual que ocurre con la reunificación de deudas, puede ser una solución si la cuota mensual nos empieza a asfixiar, pero no debemos olvidar nunca que, en última instancia, nos estamos endeudando más. A la larga pagaremos más interseses, y si suben los tipos nos subirá más la cuota mensual que si la tenemos a menos plazo o tenemos menos dinero metido en la hipoteca. Por otra parte, y aquí entramos ya en el terreno de lo imponderable, yo soy poco amigo de los plazos fijos. En su momento tuve la opción de hacerlo en torno al 5%, y si lo hubiera hecho probablemente dentro de poco empezaría a pagar menos con una hipoteca fija que lo que pago con la variable. Pero hasta ahora llevo cinco años pagando menos, por lo que tendrían que pasar cinco años con los tipos por encima del 5% para que empezase a quedar la cuenta en “empate”. Y si bien no sabemos lo que puede ocurrir a largo plazo con el Euribor, no parece muy probable (lease probable, no posible).
Lamentablemente, hace poco decía un amigo mío (y tenía toda la razón) que hubo una época en que los tipos de interés estaban al 12 o al 15%, pero las cantidades que se manejaban no eran tan importantes como las que se ven hoy en día. Un cambio del 5 al 10% en una hipoteca de 10 millones a 20 años suponía pagar treinta mil pesetas más al mes, pero cuando hablamos de una hipoteca de 240.000 euros a 30 años la diferencia, incluso habiendo aumentado el periodo de amortización, es de más de 800 euros. Así que en muchas ocasiones el problema no está en tener un diferencial de 0,3 o de 0,75, sino en la porrada de millones que uno ha metido en la deuda hipotecaria. Ante esos casos hay pocas opciones: ampliar el plazo de amortización y rezar para que no sigan subiendo los tipos, mudarse a una casa más pequeña, a una mas lejana o vender y alquilar. Triste y dificil, pero así es.
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Vía | Cinco Dias, Blog Salmón, Cienladrillos, INE Foto | ING Direct18 nov 2007 14:20
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Hola Ángel,
estoy totalmente de acuerdo con tu artículo. Es necesario realizar una análisis exhaustivo antes de decidirse a cambiar las condiciones de tu hipoteca.
En este sentido existen algunas entidades que eliminan su parte de los gastos que implicarían este cambio, lo comento en mi último post en Mi Hipoteca.
Lo que nun podremos evitar será la comisión del 0,5% por subrogación, pero ojo por mucho que se empeñen las entidades en hacernos firmar un 1% la ley indica que la comisión máxima por subrogación será de un 0,5%.
Un saludo,
Carlos
Ten en cuenta que hay muchos otros gastos aparte de la subrogación: tasación, comisión de apertura, notarios… Las dos veces que he estudiado una operación similar se me ponían los gastos en unos 4.000 euros, y una de ellas fue con una de esas entidades que prometen "0% en todo"…
Hola Ángel,
eso es lo que me sorprendió de la oferta que te comento. En Caja España ellos asumen el gasto de notaría y registro, a parte de la comisión de apertura al 0%. Interesante.
Un saludo
Estoy de acuerdo con vosotros.
Aun así, actualmente surgen otro tipo de hipotecas (realmente no son una novedad, pero vuelve a la actualidad cada vez que hay un repunte en los tipos) como son las solicitadas en moneda extranjera.
El martes pasado, en la contraportada del expansion (o el cinco dias?) comentaban el caso de las hipotecas en yenes, una moneda razonablemente estable pero con unos intereses del 1,15 % frente casi al 5 % que tiene el euro. Aunque la tasa de cambio sea alta, parece que a corto plazo la operación es muy interesante. Tambien es interesante, aunque menos, con otras monedas tan estables como el franco suizo.
Lo comento porque no sólo tenemos que fijarnos en la ampliacion de plazo o en bajar unas decimas el diferencial (con el euro poco más podemos hacer) sino en otras opciones interesantes, aunque con su riesgo ¿donde no hay riesgo?
Pedro: el problema de las hipotecas en moneda extranjera es que, aparte de la posible variación del los tipos de interés en ese país extranjero, uno está sujeto a las seguras variaciones del tipo de cambio: cada vez que tengas que pagar una cuota (cada mes), tienes que comprar esa divisa. Yo me he planteé firmar mi hipoteca en yenes, pero finalmente lo descarté por excesivamente arriesgado: el tipo de cambio entre dos divisas depende en gran medida de la evolución relativa (comparada) de las economías de sus respectivos países y eso es cierto (cierto de certeza) que está sujeto a grandes variaciones en un periodo de tiempo tan largo como suele ser el de las hipotecas actuales (25-30 años).
Incluso, para salvar este escollo del riesgo pensé en un seguro de tipo de cambio (u opciones de compra a futuro) pero no existe una entidad que te asegure esa variable a un plazo tan largo.
Ojalá esté equivocado y alguien me lo pueda enseñar. Y perdón por el rollo.
McObo, estas en la cierto.
Pero no hay exito sin riesgo…. o dicho de otra manera, si fuese tan facil todos tendríamos la hipoteca en una moneda extranjera.
Entiendo que estas hipotecas no están al alcance de todo el mundo, incluyendome a mi, sino solo son interesantes para aquellos que siguen los mercados y pueden analizar las tendencias en los cambios.
Por otra parte, hay que buscar monedas con cambio estable, por ejemplo el franco suizo, donde los intereses siguen siendo más bajos que en España.
Y luego, como te comentaba, es un tema de riesgo. Si te ahorras un diferencial de un 3 % durante un tiempo debes pensar en reinvertirlo en la amortización de la hipoteca, y luego estar atento para dar un cambio cuando te interese. En el ejemplo que ponían en el expansión (¿real?) la persona se ahorraba 700 euros al mes…. cantidad interesate; si te dura este beneficio dos años estamos hablando de 16 mil euros, que te paga con creces el cambio de hipoteca a otra modalidad cuando las cosas se pongan negras.
Pedro, yo estoy con Moobo. Es más facil que la diferencia euro-yen varíe un 5% que una subida de 5 puntos en el Euribor…