El precio de la vivienda y la facilidad de acceso a la misma

IC 22 enero 2008 6 comentarios

llaves

Hace unos días Ángel volvió a abrir el clásico melón-debate sobre la bondad de las bajadas en el precio de la vivienda. Lo cierto es que me pilla muy mayor, y con muchos pelos en la gatera, para volver a discutir sobre un tema recurrente en los últimos años. Especialmente si, como señala Damon en el comentario n.10, cada vez que se toca se percibe un mal rollito muy fuerte. Si a eso le añadimos que no se suele sacar mucho en claro, me parece una inversión dialéctica irrentable.

Sin embargo, cada uno es como es, y no puedo evitar hablar de uno de los múltiples enunciados del tema. ¿Un descenso en el precio de la vivienda facilita el acceso a la misma? Pues no necesariamente. Y es que tengo la sensación de que se parte de estas variables como autónomas, y sin ligazón con el resto del sistema ni con nuestra situación personal. Me explico:

Forma parte de las leyes económicas la existencia de una relación inversa entre el coste de financiación de algo y el valor de ese bien. Es una de las causas que explica la vertiginosa apreciación de las viviendas en España. La fuerte reducción de tipos, incluso la presencia de tipos de interés real negativo hace subir el valor de los activos (penaliza el ahorro, la liquidez, etc…). Por tanto, un movimiento en sentido contrario influye, junto con otras variables (no olvidarlo), en que los precios se contengan o bajen. Dicho de un modo un poco grosero, o bien le pago la vaca al propietario o bien se la pago al Banco que me financia. Por tanto, habría que ver hasta que punto la reducción de precios que puede haberse dado en el mercado de la vivienda se ha visto o no compensado por un encarecimiento del crédito.

Y es que no conviene olvidar, que salvo para una minoría, a la vivienda se accede con financiación. Seguramente habrá quien señale, y probablemente tenga razón, que el esfuerzo que supone comprar una vivienda con los tipos y precios actuales es menor que hace un año. Por seguir con el ejemplo de la vaca esto suponeque el coste de adquisición de la misma, independientemente de como se reparta entre propietario y financiador, no suma siempre lo mismo. Es posible. Pero lo que me preocupa es la restricción de la política crediticia de las entidades, de tal modo que se cierre el grifo para todos, justos y pecadores, y sólo una pequeña minoría pueda acceder a la vivienda. Me imagino a aquellos que hace un año podían, gracias a contar con un 30% de la inversión necesaria ahorrado, rifarse el Banco con el que firmarían Si prefirieron esperar a este momento, se encontraran con buenas oportunidades, pero con una menor receptividad de los Bancos, incluso en ocasiones con respuestas negativas. No se trata tan sólo de que se hayan disparado las dudas sobre el valor de las garantías inmobiliarias. ¿Por qué se van a enocntrar con esas negativas?

La clave esta en que estas garantías inmobiliarias pasan, como debía resultar obligado desde un principio, a un muy segundo plano. Lo que se busca es la estabilidad y seguridad en los ingresos. Los análisis e interpretaciones sobre los mismos serán mucho más duros. Ya la vemos en algunas Entidades, que buscan quedarse con la parte buena de jamón. Y me parece correcto. Pero por eso, tengo dudas, y muchas que estas correcciones, bajadas, descensos, etc…en los precios vayan a facilitar de modo general el acceso a la vivienda. Y me sorprende que muchos, que desean fortisimas bajadas crean que su situación laboral les hace inmunes a la recesión que se puede producir. Seguramente tengan entonces precios como los que desean, pero no el trabajo ni las facilidades financieras que han tenido hasta ahora.

El precio, y eso lo sabe cualquiera que haya trabajado en una empresa, no es la única llave.

En El Blog Salmón | La vivienda bajará un 30%, Los precios de casas bajarán ¿pero cuándo?

Foto | Alfonso Benayas

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Comentarios

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1

Ángel M.

Efectivamente, te haces mayor… :-D

22 ene 2008 19:30:51
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2

IC | www.elblogsalmon.com |

Me debo dosificar, no puedo entrar al trapo a todo…

Pero aún puedo dar algo de leña….jejeje

22 ene 2008 19:48:11
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3

damon |

lo bueno de hacerse mayor es que ganas en cordura ;)

22 ene 2008 21:35:33
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4

aigam |

No se si al bajar ahora los precios podria acceder mejor a la vivienda, lo que si se es que hace 10 años, a pesar de cobrar bastante menos, me era muchisimo más facil acceder a la vivienda que ahora.
Por desgracia ahora mismo los precios son tan exageradamente elevados que, ciertamente, a poco que las entidades bancarias se den cuenta que dar hipotecas a 30 años es bastante peligroso, sin duda muchisima gente quedara fuera del mercado inmobiliario.

Asi que, actualmente, a poco que bajen los precios, solo que las condiciones de credito sean un poco más estrictas, muchisima gente no podra acceder a la vivienda.

Pero,¿de verdad queremos acceder a la vivienda en estas condiciones? Alguien cree que hipotecarse por una buena parte de tu sueldo a 30 años es una opcion razonable?

Ademas esta otro factor importante, si el mercado cambiara de forma que la mayor parte de la población no pudiera acceder a la vivienda, no dudeis ni un segundo que el mercado sufriria otra fuerte autoregulación para que los precios se adecuaran a las condiciones de los bancos.
Por que estamos hablando de pisos, existen muchisimos vacios y es muy dificil que realmente deje de ser rentable fabricar uno (aunque lo vendas a un precio muy inferior al actual).

Por todo eso, aunque durante un tiempo sin duda mucha gente saldria perdiendo, a corto-medio plazo los precios de los pisos alcanzarian un valor real a la oferta-demanda, y la gente podria volver a acceder a la vivienda, y ademas a unas condiciones muchisimo más ventajosas que las actuales.

Por supuesto hay factores que no tengo en cuenta en este analisis, como que muchos constructores preferirian vender 5 casas caras a vender 100 baratas…

22 ene 2008 22:28:58
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5

IC | www.elblogsalmon.com |

Aigam, hace 10 añós es posible, aunque tengo dudas, hace 12 o 14 no se que decirte. En el país habia una tasa de paro atroz. Los precios, por muy bajos que fuesen no eran el impedimento. Lo era que no habia curro. Por eso no había demanda de bienes.
En cuanto a que los margenes son elevadisimos en las viviendas creo que te equivocas. Echale un vistazo a la repercusion del suelo, a los costes fiscales y urbanísticos(tasas, licencias, aprovechamientos urbanísticos), y luego hablamos. Evidentemente los promotores ganan más que en otros sectores (y menos que en otros9. En parte influye el riesgo, que es bastante más elevado en esta actividad, así como el factor tiempo, de un larguísimo desarrollo.
La última apreciación que realizas tampoco coincide con mi experiencia. salvo proyectos emblemáticos, o constructoras de nicho, creo que es todo lo contrario. Se busca vender a un cliente medio, o medio bajo.

23 ene 2008 21:31:53
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6

aigam |

Bueno, lo de hace 10 años te aseguro que es cierto, no se como estaba la cosa antes por entonces yo tenia 18 años, y mi experiencia laboral normal data de esa epoca, asi que no podria decir.

Sobre el resto de cosas, he de confesar que alli se mucho menos y son detalles en los que no habia meditado del todo. Aun asi sigo creyendo que los margenes siguen siendo lo bastante abundantes para que el sector pudiese asumir importantes rebajas, pero hablo desde la pura creencia, ojala pudiera ojear los datos reales de costes-beneficios de una obra para poder llegar a una conclusión acertada y no parecer simplemente un fanatico ^^U

De nuevo gracias por el post y por la respuesta, me ha aportado datos nuevos e interesantes reflexiones sobre las que meditar.

23 ene 2008 22:31:08
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