El economista José García Montalvo, profesor de la universidad Pompeu Fabra de Barcelona, ha elaborado un informe para FUNCAS (Fundación de las Cajas de Ahorros), en el que concluye que las familias españolas tienen que realizar un esfuerzo mayor para la adquisición de una vivienda.
García Montalvo, ha comparado el esfuerzo necesario de las familias españolas hace una década con el actual, y mientras que para pagar una vivienda entonces bastaban 3 ó 4 años de salario bruto completo, ahora nos hemos desplazado hasta los 7 años. Además, según los datos del Banco de España, el esfuerzo medio, es decir, el porcentaje de la renta anual que se destina al pago de la hipoteca, se situaba en 2009 en el 35%, reduciéndose solamente en 8 puntos básicos en este período hasta el 27% actual.
Estas conclusiones chocan con lo afirmado hace unos meses por la titular del Ministerio de la vivienda, Beatriz Corredor, quien afirmaba que la época actual es excelente para acceder a una vivienda, además de que un nivel de endeudamiento del 30% le resultaba razonable para que una familia pueda afrontar los compromisos derivados de un contrato hipotecario sin problemas.
Además, este economista ha advertido sobre la aparente reducción del esfuerzo para acceder a una vivienda apuntada por la ministra, insistiendo en que esta es solamente ‘teórica’, argumentando que:
Gran parte de la caída (del esfuerzo teórico) se debe a una reducción no sostenible de los tipos de interés, por ello, no parece que los bancos estén dispuestos a aceptar como un cliente solvente a un potencial comprador de vivienda cuyo esfuerzo teórico es sólo del 30% con tipo del Euribor cercano al 1%.
Parece ser que a muchos se les ha olvidado qué es una hipoteca, y las fluctuaciones que pueden darse hasta su amortización total. Porque me da la sensación de que erróneamente solo se está considerando el esfuerzo en el momento actual, me explico, algunos calculan la tasa de esfuerzo en un año determinado, cuando de ninguna manera esta debe estimarse así.
Por ejemplo, en la época actual, el esfuerzo puede ‘parecer’ menor porque nos encontramos en una época con una política monetaria expansiva.
Pero, si tenemos en cuenta que el vencimiento medio de una hipoteca se sitúa en torno a los 20 años, puede pasar de todo, máxime cuando nos encontramos al inicio de la operación.
No podemos estimar con demasiada precisión las variables macroeconómicas a largo plazo, pero los análisis económicos, siempre deben tener fundamento, y lo más importante, sentido común.
Vía | Expansión
En el Blog Salmón| Necesito comprar una vivienda digna para mi familia
Imagen | tvquiero
Comentarios
"... la época actual es excelente para acceder a una vivienda, además de que un nivel de endeudamiento del 30% le resultaba razonable para que una familia pueda afrontar los compromisos derivados de un contrato hipotecario sin problemas..."
Esta señora flipa episodios de "Vacaciones en el Mar", a menos que se refiera a los de su clase, Aun así, tampoco ellos tienen seguro la “sopa boba”, al paso que van.
A ver si alguien con conocimientos jurídicos me puede responder la duda?????
El gobierno podría intervenir el mercado inmobilario y fijar el precio maximo del metro cuadrado , por ejemplo en 1500/metro ????????
Es que este país es increíble y a pesar de haber , explotado la burbuja inmobilaria , y de la crisis tan brutal que tenemos , sigue sobrevalorada entre un 15% y un 50% dependiendo el informe que leas
A buena hora!!
interesante
Conocimientos jurídicos no,creemé,trabajo en el sector de la construcción,soy arquitecto,y soy liberal.Pero no compres ahora,esto se va a despeñar,si o sí,no hay vuelta atrás.Vas a tener muuuuchos años para pagar hipoteca.NO COMPRES AHORA. Y te digo que a mi me interesa que esto se mueva,pero no soy un hijo de puta,y no le recomendaría a nadie,con el corazón en la mano QUE COMPRE AHORA. Tened aguante y esperad.
Hay libertad de precios. Somos una economía de mercado. Sería una intervención del sector privado. Además tendría unas connotaciones económicas colaterales muy graves. Publiqué un artículo sobre el precio de la vivienda y su implicación en la economía: http://joseromero73.blogspot.com/2010/06/el-precio-de-la-vivienda-y-su.html
Justo.Dejemos que se ajuste.¿os parece poca intervención toda la que han hecho los ayuntamientos estos años atras,financiandose con el suelo?.
Ahora que mencionas a los ayuntamiento. Aquí si que se podría regular la promoción de suelo para incidir en el precio final de la vivienda através de los planemientos urbanísticos con el fin de controlar la especulación, la escasez, el desuso, la calificación y los ingresos que supone el suelo para los ayuntamientos. Hay que quitar impuestos al suelo, a la vienda, y a la obras porque lógicamente se acaba trasladando a la vivienda.
-- editado por última vez a las 02:46
...Si eres arquitecto ¿eres conciente que si el sector se despeña, tendras una travesia en el desierto de riete lo que ha pasado el sector hasta ahora?
-¿Has pensado en cambiar a otra profesion? ¿camarero barrendero? porque de arq de viviendas nuevas pues pfff.
Fdo Otro arquitecto con la misma opinion, hay que reventar el mercado de viviendas si o si para poder salir adelante como pais.
-- editado por última vez a las 08:36
Joseromero, creo que el problema del sobreprecio de la vivienda no está en los impuestos, sino en el negocio que hay entre promotores, bancos, constructoras e inmobiliarias. Si quitas o bajas esos impuestos eliminas una buena parte de los ingresos de los ayuntamientos, que al menos repercuten (o debería) en el beneficio de los ciudadanos. Los ayuntamientos funcionan unos mejor y otros peor, pero no olvidemos que es una administración con muchas competencias y escasa financiación. Yo vivo en un pueblo donde estos impuestos son relativamente bajos y el precio de los pisos está al nivel de una capital de provincia. Es algo parecido a ciertas frutas que pagan casi a precio coste a los agricultores y llegan al supermercado a 3 € el kilo. ¿Quién infla los precios?
-- editado por última vez a las 10:25
interesante
Pues si, soy consciente de que hay que diversificar,y de que el pluriempleo,la formación contínua,y la constante reinvención personales son el futuro.Calculo estructuras para algunos estudios que se han salvado de la quema,y hago maquetaciones y fotorrealismo.Pero también estoy haciendo mis pinitos en la fotografía,doy algunas clases particulares en una academia,e incluso trabajo mis horitas en un pub y no se me caen los anillos.Pero también soy consciente de que mientras no se reestructure el sector bancario (cosa que no se si se esta produciendo con los SIPS de las narices) este país no va a levantar cabeza.Hay que vender muchos pisos,todos los que quedan (¿alguien sabe ya de una puñetera vez a cuanto asciende el stock?)pero no a estos precios.Hay que dajar caer a los bancos que no puedan deglutir el ladrillo.Yo a nadie que estime le recomiendo comprar vivienda (salvo casos muy particulares).Esto es el libre mercado,y por primera vez en muchos años,el comprador tiene la sartén por el mango.De todo esto, lo que mas me preocupa son los depositarios de los bancos.Son la parte mas inocente de todo este follón.A los únicos que el FROB y el Banco de España deberían proteger. Por eso pienso que si la crisis fuera una película con "comienzo,nudo y desenlace" vamos todavía por el comienzo.
El gobierno no puede, pero podria, se trata de un bien de primera necesidad, y como tal podria estar regulado, como lo esta el mercado electrico, pero ahora no l oesta y no puede hacerlo.
El caso es que para controlar el precio de la vivienda con lponerlo dentro del calculo del IPC armonizado ya hubieramos tenido suficiente, aunque tambien se podria haber acabado con las desgravaciones por compra, como finamente seha echo, o limitar el año maxiomo de duracion de las hipotecas.
La solución a los problemas de los ayuntamientos no pasa por la fiscalidad. El Estado debe transferir mayores recursos a los ayuntamientos hasta una cuota entorno al 50% frente al actual 25%. En Europa los ayuntamientos gestionan la mitad del gasto del Estado. Nuestro sistema autonómico ha absorvido estos recursos reduciendo su eficiencia y multiplicando el gasto. Son los consistorios de ciudades y pueblos los mejores conocedores de las necesidades ciudadanas.
Las necesidades de los ayuntamientos no deben incentivar la extensión del sistema recaudatorio para cubrir sus carencias.
Ganar dinero no es delito. Por ello es necesario una política de vivienda a largo plazo que permita estabilizar la construcción de las viviendas y atender a la demanda en cada momento para suavizar los picos en los ciclos económicos. Y eso se hace controlando el acceso a la financiación con cambios normativos que regulen las provisiones bancarias en función de cada momento.
Ni se debe regular y mucho menos intervenir. Los problemas económicos y de recaudación que genera son enormes.
No obstante eso no significa que no se pueda actuar condicionando el sector. Una política clara y duradera de la VPO es la clave acompañada de una reducción de la fiscalidad. En el ciclo de la vivienda se cobra por todo y todos sacan provecho. Los elementos clave que deberíamos revisar serían la fiscalidad, la VPO y el suelo.
La transferencia de recursos a los ayuntamientos por parte de las autonomías (que no sea en forma de subvenciones finalistas) es una asignatura pendiente.
Parece que somos unos cuantos arquitectos aquí, la cosa está realmente mala, afortunadamente los arquitectos podemos hacer muchas más cosas que proyectos, podemos hacer valoraciones, cálculos, comentarios (no remunerados) en blogs como este, e infinidad de trabajos que no tienen que ver con nuestra profesión, podemos ser camareros, conductores de autobús, agricultores, profesores... Lo que yo observo es que los precios de los pisos apenas bajan, no estoy muy metido en el mercado, pero los pisos que mi antiguo jefe aún tiene sin vender no han bajado ni un céntimo (igual es muy optimista y espera que alguien le pague lo que pide) pero en general los precios de la vivienda, están muy lejos de lo razonable (al menos en Coruña)
Svintus, eres un campeón!!! mi más sincera enhorabuena por tu actitud... bravo
Y estoy de acuerdo contigo, estos precios son insostenibles... se va a pegar un galletón de mucho cuidao... esperemos que no se lleve a todo el pais por delante... y que el gobierno no ponga más paños calientes...
Es de admirar la postura de algunos compañeros, arquitectos, que hablan claro y sin ánimo de engañar. ¡Chapeau!
Pero a mi me inquieta una duda: ¿No se ha construido demasiado con tecnologías del siglo XX? Me explico: encuentro a faltar materiales mejores termológicamente hablando, de materiales sostenibles, de energías sostenibles, recuperación de las aguas de lluvia, reutilización de las aguas grises, etc. Leds, bambú, ventanas de doble cristal, energía eólica, geotérmica, fotovoltaica, etc.
Los ciclos expansivos duran más que los recesivos por lo que gran parte de la vida de una hipoteca trabaja con tipos altos atendiendo al control de la inflación. Tengamos en cueenta que la duración media de los ciclos expansivos durante los últimos cuarenta años de la economía han durado 6 años de media frente a casi los 3 años los recesivos. Si además valoramos la fuerte subida de los tipos de interés para controlar la inflación durante los ciclos expansivos y establecemos la situación actual como económicamente hablando de excepcional y que esperemos no vuelva a repetir las mismas características en el futuro, la situación se complica.
Definamos por tanto un baremo de tipos durante los 30 años de vida de una hipoteca constituida en el últimos año. Teniendo el cuenta el desfase de los tipos respecto a la reactivación durante unos 21 años podría sufrir Euribor entre el 2,5 y el 4,5% mientras que durante 9 años sufriría tipos entre el 1 y 2,5%. ¿Qué familia podrá asumir aumentos de hipoteca superiores al 50%? Muchos de ellos llegarán con una hipoteca a la jubilación. Ccon una pensiones ridículas ante la bomba demografica del envejecimiento de la población europea será un serio problema atender a los pagos. Supongo que despuntarán entonces las hipotecas inversas.
Podemos concluir que el esfuerzo durante toda la vida de la hipoteca será para muchas familias su muerte en vida. Nunca cobró tanto sentido la frase "Hipotecar la vida".
-- editado por última vez a las 02:36
La mejor intervención, es una vez determinado lo que es urbanizable y no urbanizable,poner todo el suelo de golpe en venta.Determinando mediante ordenanzas lo que se puede construir,en tipologías,alturas,y demás parámetros,dedicando un porcentaje a VPO,terciarios,y sobre todo mucha mezcla de usos.Pero definitivamente,liberalizar suelo y que las licencias se concedan mucho mas rápido.A las que hay que regular son a las cajas de ahorros para que no se metan en camisas de once varas.
http://www.liberalizarelsuelo.info/
-- editado por última vez a las 03:03
No estoy para nada deacuerdo. Ya hace tiempo que se corre el bulo que parte del precio de la vivienda es culpa del precio del suelo. Mas bien es al contrario, al tener la vienda precios tan disparados el suelo para construirla es caro. En una burbuja como la vivida liberalizar el suelo solo hubiera servido para que se construyse mas pero no para bajar los precios.
Una liberalización de suelo empeora las cosas. La política aplicada hacia esta tesis durante los últimos años alimentó la burbuja. La Comunidad Valenciana con una regulación más liberalizadora con el Agente Urbanizador ha sido la más perjudicada por los abusos cometidos.
La liberalización de suelo tiene resultados nefastos. Al final la promoción de suelo tiene un factor contraproducente y es que crearía bolsas de suelo que alimentarían la especulación y provocarían alzas de precios sin necesidad de actividad. Se crearían cientos o miles de empresas de inversión con fondos de particulares y empresas que comprarían suelos de una población y sólo promocionarían una pequeña parte provocando que los precios de venta de viviendas se disparasen. Hay muchos estudios que desaconsejan la liberalización y nadie no discute. El termino medio es la mejor gestión por sus implicaciones macroeconómicos. Los inventos con gaseosa. La vivienda afecta de manera contundente a la economía, no es un producto como un cepillo de dientes. No lo olvidemos.
..La excusa del suelo urbanizable solo explica una parte la burbuja especulativa que ha sufrido el sector. Es mas la liberarizacion del suelo por parte del PP solo la aumento al dar mas cabida a la especulacion municipal-autonomica.
+15% para financiacion del ayuntamiento correspondiente ya en dinero o en especie pagando la infraestructura X para la siguientes elecciones
+10% en comisiones ilegales y lavado de dinero negro.
+10% Sobrevaloracion provocada por los propios bancos para aumentar el credito y sus cuentas ( comprar el coche vacaciones con el propio prestamo)
+25% Beneficios de las promotoras..sin contar el apalancamientos entoncs serian beneficios reales del 150-200%.
+30% Compraventa de opciones de comprar en planos por parte de TODOS los agentes con objetivo especulacion de un bien limitado y obligatorio.
+10% Dueños del terreno que querian su parte del pastel exigiendo mas o menos el 20% del valor de las viviendas dentro de X años. sumado a los pasivos de grandes inmobiliarias-constructoras con sus inmensos terrenos en las afueras de las ciudades
+4% Sueldos desmesurados para mantener a los obreros en tu obra...con una calidad pesima.
+++ Una inmigracion absolutamente fuera de control que necesitaba de vivienda, una cultura de compra de piso.
Entre todas la mataron y ella solita se murio.
-- editado por última vez a las 08:51
La burbuja especulativa,sobre todo se ha producido por unos tipos de interés inexplicablemente bajos durante muchísimo tiempo,y por una barra libre de crédito sin límite ni control por los llamados "reguladores".Si le echas gasolina al fuego,se aviva mas y mas,pero los que tienen las manguera son los bancos centrales.Eso, y una altísima dependencia de los ayuntamientos del suelo.Si lo aliñas con una cultura del poco esfuerzo,y un país de chirigota y envidiosos como es este,en el que además nadie se para a pensar si es verdad eso de que la vivienda,"nunca baja" ya tenemos el lío formado....
Otra manera de limitar los precios podría haber sido mediante la limitación en cuanto a tiempo del crédito. Es decir, si no se permitieran hipotecas de más de 20 años, no habría sido posible vender a esos precios, y por otro lado evitamos que la población se sobreendeude. Las afirmaciones de Funcas, no obstante, son muy sencillas de realizar a toro pasado. Esta situación ya lleva pasando lo menos 5 años.
La cuestión no tiene nada que ver con la financiación. Cuando se resuelve un conflicto de precio se ha de actuar sobre los componentes de coste. La financiación no tiene nada que ver aquí.
Si se limitara la hipoteca como comentas produciría un aumento de precios mayor porque habría menos actividad promotora y por tanto escasez de vivienda de sustitución. Esto provocaría que sin aumentar el parque de viviendas el precio se trasladase a las de segunda mano. Esto a su vez provocaría un desfase temporal entre la demanda y el proceso promotor que ahora si verían viable realizar promociones antes el aumento de la rentabilidad y provocaría tarde o temprano una burbuja y saturación de mercado. Lo que viene después ya lo sabemos.
El tema de la hipoteca española es algo que no me explico cómo es que no está reflejada como práctica de alto riesgo en los libros de economía.
Que me digan sus señorías cómo narices un ciudadano medio puede acotar el riesgo de su hipoteca si:
1) La hipoteca es como mínimo de 20 años. En 20 años puede pasar de todo, desde perder el empleo por el tiempo necesario para que el banco te embargue (4 meses es suficiente) o necesitar el dinero de la hipoteca para atender otros menesteres (divorcio, pagos de costas judiciales por haber perdido un juicio, cosas que pasan y que no son descabelladas).
2) En caso de impago y pérdida de la vivienda, el banco irá a buscarte hasta que pagues el último céntimo de la deuda contraída aunque para ello tenga que embargarte parte de la nómina hasta el día en que te jubiles. Esto no es como USA, donde te embargan la casa y punto, aquí no ha pasado nada y a otra cosa mariposa.
Teniendo en cuenta los dos detalles anteriores, que alguien me explique cómo es que aún hay gente hipotecándose con éstas condiciones y asumiendo un riesgo que no pueden asumir a todas luces.
Esto es una locura. Yo no entraré en este juego.
Los préstamos con garantía hipotecaria son los que menor riesgo tienen. Es de manual, es el único que cuya garantía es el propio bien, y no es un bien depreciable(concepto técnico). Durante el periodo de la hipoteca la revaloración que tienen los bienes inmuebles unido a la amortización reducen paulatinamente el riesgo casi a mínimos a la mitad del periodo. El banco evalua sus riesgo y el ciudadano debe hacer lo mismo. Obviamente el ciudadano español tiene una falta de cultura financiera de órdago. Perdió en las inversiones en bolsa, sus planes de pensiones son negativos, consume y vive a base de crédito y están mal hipotecados de por vida. Todo lo contrario que los alemanes.
Las hipotecas siguen siendo un negocio de bajo riesgo. Otra cosa son las circunstancias de liquidez de los bancos y la exposición a las hipotecas promotor del pasado. Ahora mismo sigue siendo viable conceder hipotecas pero no hay liquidez. Los bancos tiene que cuadrar cuentas y las provisiones y el desvío a comprar deuda española tienen estrangulado el crédito al consumo. Sin embargo se están concediendo cada vez más hipotecas. Aquí no hay atajos. Los bancos están ayudando al Estado que es prioritario, liquidar el stock para disponer de liquidez por venta de títulos hipotecarios y menores disposiciones de capital. Luego ya vendrá favorecer el consumo.
Las familias que compran viviendas ahora podrán con mayor dificultad o menor dificultad pagar la hipoteca. A un año vista subirán los tipos como ya expliqué el ciclo de tipos indexado a los ciclos económicos. Lo que se va a resentir demanera severa es la calidad de vida de esta familias.
-- editado por última vez a las 22:06
He leído algunas alusiones muy interesantes al stock de viviendas.
No, realmente no se sabe pues los bancos se niegan a publicar el número de viviendas que tienen en sus balances. Eso les evita reconocer las minusvalías derivadas de la pérdida de valor lo que les llevaría a más de uno a una situación comprometida.
Sólo hay pistas, resumo algunas: Alquileres bajando 30%, en sólo dos provincias hay una bajada de stock real de viviendas, en más de 30 provincias sigue creciendo el stock, el número de viviendas vendidas en 2010 es similar a la de 2009.
Un reputado profesor ha estimado el stock en 1.118.000 viviendas sin vender en este país. Si los bancos colocaran su stock en el mercado el precio medio descendería un 30%.
La cuestión es que es necesario venderlas, es necesario hacer el ajuste, la situación no se va a arreglar sóla, el gobierno y los bancos tienen que afrontarla, sobre todo si consideramos que a día de hoy se estima que los bancos no van a empezar a recuperar crédito hasta finales de 2.012
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