Pasado el boom inmobiliario, mucha gente se pregunta si ha llegado ya el momento de comprar una vivienda. Y es que no todo el mundo se tiró a la piscina del ladrillo como si no hubiera un mañana. Hablamos de personas que o bien optaron por el alquiler y se negaron a hipotecar sus vidas a precios irreales y desorbitados, entre lo cuáles me incluyo, o bien es justo ahora cuando les surge la necesidad y se están planteando comprar una casa y dar un paso hacia delante en sus vidas.
Sea cuál sea tu caso te daré un consejo: ten calma. Por mucho que los medios de información de masas nos repitan una y otra vez que es un buen momento para comprar o nos hablen de bajadas de precios, degradaciones fiscales o IVA reducido, el momento de comprar una vivienda aún no ha llegado, por varias razones.
Comenzaré citando un proverbio árabe según el cual “nunca cojas un cuchillo cuando está cayendo”. Comprar una casa hoy en día supone comprar un producto que se depreciará en unos pocos meses. La tendencia bajista en el precio de la vivienda continuará durante años por la sobreoferta existente. Actualmente existen en España más de un millón de casas vacías fruto de la codicia de los mejores años de la burbuja. Un porcentaje importante de estas viviendas son apuntes contables en los activos de los bancos, los cuáles se niegan a sacarlas al mercado a precios inferiores a los de su adquisición para evitar que aflore su verdadera situación financiera.
Sin embargo, esta situación podría cambiar en poco tiempo. La recientemente aprobada reforma financiera obligará a los bancos a provisionar con dureza sus activos inmobiliarios. Con ello, se les obligará a reconocer la caída de valor de estos activos y propiciará el hundimiento de los precios. La nueva reforma financiera debería ayudar a pinchar de una vez por todas la burbuja inmobiliaria. Incluso el Banco de España estima que el valor de las viviendas que están actualmente en construcción caerá un 82%.
Del mismo modo, la situación del mercado de trabajo español, con más de cinco millones de parados, es un auténtico lastre para el mercado inmobiliario. Los jóvenes son el principal colectivo comprador de viviendas. Un país con un 40% de desempleo juvenil deja a promotoras e inmobiliarias en una difícil situación ya que no se pueden comprar casas si no hay trabajo. Las perspectivas económicas para los próximos meses (¿años?) son nefastas. España seguirá destruyendo empleo, por lo que el exceso de oferta de casas continuará durante mucho tiempo, lo que obligará a una bajada de precios.
Un tercer motivo por el que no deberías ir corriendo al banco a solicitar una hipoteca es porque los intereses están por las nubes. En 2012 el tipo de interés medio para la compra de una casa ha pasado de Euribor + 0,50% a una media que ronda el Euribor + 3%. En una coyuntura económica en la que los tipos de interés están muy bajos, para ayudar a sortear la crisis, cuando pasen unos años y el BCE decida subirlos, se disparará el coste de la hipoteca. Además, los bancos han vuelto a sacar la “cláusula suelo” y te exigen contratar una larga lista de seguros y productos vinculados antes de aprobarte el crédito.
Con todo, la conclusión es simple: aún no ha llegado el momento para comprar una casa. Si llevas unos años esperando que el precio de las viviendas se desplome, tal vez deberías seguir esperando un poco más. La burbuja inmobiliaria aún no ha estallado porque los bancos se han encargado de que así sea. En los próximos años, sin embargo, el hundimiento de los precios del ladrillo debería ser un hecho. Entonces y sólo entonces las casas volverán a sus precios “normales”, y ese sí que será un buen momento para comprar.
Más información | La información
En El Blog Salmón | ¿Conseguirá la reforma financiera bajar el precio de la vivienda?, Las siete etapas de la burbuja inmobiliaria, 2011 cierra con 361.831 viviendas vendidas, menos de la mitad que en 2007
Imagen | Images of Money
Comentarios
Gracias por el consejo, me interesaba mucho el tema y estaba esperando la entrada como prometiste. Supongo que continuaremos de alquiler un poco más, a ver si el precio se vuelve más justo.
En mi opinión, aún no, por dos razones básicas:
1.- La coyuntura actual no es muy halagüeña en cuanto a una mínima seguridad de poder seguir pagando una hipoteca a 20-30 años, con la espada de Damocles del empleo sobre nuestras cabezas.
2.- Pienso que van a seguir bajando, si verdaderamente quieren eliminar el stock de viviendas vacias.
Saludos
Totalmente de acuerdo, en cuanto suba el euribor al 5% (Alguien duda que no lo hará de aquí a un par de años) y con un diferencial de 3% se coloca la hipoteca en el 8%, vamos casi casi al lado de un crédito personal. Ésto se debería de cuidar muchisimo, yo estaba viendo pisos para comprar ahora.... pero lo tengo claro, aunque tenga que estar viviendo con mis padres un poco más, prefiero esperar, hacer dinero y pedir el menor crédito posible.
P.D: Aún soy joven (25 años), pero ya estaba viendo el tema de la vivienda, pero analizo algunos valores que, cómo bien han dicho en el artículo, me indican que todavía tengo que esperar más. Además, sólo los bancos con mayores problemas sacarán las viviendas a precio "reducido"(vamos.... no creo que sean demasiado baratas tampoco). Pasará como en alemania, al final, las viviendas son de bancos y lobbies, la gente normal estaremos de alquiler por la imposibilidad de acceder a pisos.
En fín, yo aconsejo no comprar a menos que se tenga el dinero totalmente, y depende del tipo de viviendas, porque hay otras que si pienso que sería bueno comprar ahora (Sobretodo las de lujo), para el resto, creo que no merece la pena adquirir una ahora, por que estoy casi seguro que en el tercer trimestre de 2012 habrá incluso más viviendas a la venta (la crisis es lo que, por desgracia, tiene, pérdida de empleo, miedo laboral y de inversión, y mucha gente que, por desgracia, perderá su hogar por impagos).
En fín, suerte para éste 2012.
-- editado por última vez a las 08:59
Somos el pais de casas sin gente, y gente sin casas.
En mi opinión debemos esperar, pero contrariamente a lo que se dice en el artículo, creo que el ajuste no será propiciado por la nueva reforma financiera, no creo que "obligue" de forma alguna a poner el stock de viviendas de los bancos en el mercado.
Habrá ajuste, si, pero a muy largo plazo (10 años)
-- editado por última vez a las 09:20
yo creo que aún no es el momento aunque sí que hay mucha gente que le gustaría que se reactivara la venta. las razones para no comprar: El elevado paro que reduce el poder adquisitivo de los españoles El hecho de que los bancos tengan que empezar a vender sus activos
Yo creo que aun no es el momento, los piso, seguramente, bajen más sus precios en los próximos meses y además los bancos en este momento los bancos no conceden apenas hipotecas seguro que en poco tiempo esta situación cambia.
Personalmente creo que estas aseveraciones son muy drásticas y falsas en muchos casos. Comentarios como estos hacen que la gente sin conocimiento del mercado de viviendas metan la pata y ayuden a la crisis a hundirse más. Ya pasó con la burbuja en sus últimos años de subidas: La gente de la calle asumió una "verdad" falsa, que los pisos siempre se revalorizan a corto plazo y que cualquiera sin patrimonio previo puede hacer negocio fácil, y mucha gente está pagando las consecuencias. Para reforzar mis comentarios os cuento, si ahora existen pisos en Segovia, por poner un ejemplo, de unos 80m2, que antes costaban 240.000€ y ahora están en 180.000€ (una bajada de un 25%) y se pretende que baje otro 80%....Un precio final de 36.000€ nos da un precio de 450€/m2, no cubriría ni los costes de construcción, sin contar con la financiación, escrituras, técnicos, licencias, suelo...... Ni siquiera los precios bajaran un 80% respecto de los más altos de hace algunos años, a no ser que se desplome en nivel de vida un 80%.
Tienes razón. Aún recuerdo a un catedrático de Economía en la facultad donde estudié, afirmando (allá por 2005) que los precios de las viviendas nunca bajarían. Por otro lado, mucha gente lleva largo tiempo esperando comprar una vivienda y ahora hay precios interesantes. Además, se dan casos en los que comprar una vivienda ya no es una opción ni un capricho, sino una necesidad (p. ej: pareja con hijo/s que viven con los padres)
Necesidad???.. Y si uno, o los dos de la familia se van al paro con una hipoteca de pongamos 500-600€.. verás tu que gracia eso de no poder moverte de ciudad para trabajar porque tienes un piso en propiedad al que tienes que rendir cuentas..y luego pagar un alquiler en otro sitio.
Estoy deacuerdo en que los alquileres también tienen que bajar, no es normal pagar por un alquiler en una ciudad normal, 400€ por un cuchitril de 1-2 habitaciones en buen estado, cuando los tienes nuevos, por lo mismo de hipoteca. Pero también es cierto que Japón, lleva así 20 años.
Tan dificil es pensar, que no hay porque comprar, sino, que alquilando, puedes vivir igual de bien, o mejor, y además, tener una cierta flexibilidad a la hora de moverte por necesidades de trabajo?.
Ya no estamos en los tiempos de nuestros padres, donde pudieron comprar, y tener un trabajo para toda la vida. Eso, posiblemente, se ha acabado.
-- editado por última vez a las 11:18
Si tienen que vender en pérdidas, no sería el primer ni único negocio que han tenido que hacerlo, no entiendo por que intentais salvar a éste sector de la oferta y la demanda de verdad...
Saludos
Los estudios razonables, y ahí varios, con distinta metodología, indican que debía bajar un 50 - 55% desde el máximo en términos reales, sin contar inflación. El ajuste de momento no ha sido del 25%, como dices, ha sido menor, si contamos la inflación. El precio tiene que bajar otro 30% más, 120.000 euros "reales", de 2.007, que serán más, 130 o 135, porque entre 2.007 y el año que se toque suelo (en mi opinion dentro de dos 2.014) el dinero se habrá depreciado un poco.
personalmente creo que hablar de algo falso en economia es cuanto menos como lo describiria, un poco propotente no crees?, cuando un promotor debe entregar en dacion en pago, trabajo en ello, una promocion, a veces lo tiene que hacer por precios muy inferiores inclusive al que le ha costado lo que hay hecho, cosa que igualmente sucede con el banco que se queda con esa...porqueria, asique si, bajarán mucho mas y desde luego la crisis no ha sobrevenido porque la...gente crea o no segun que falacias economicas, sino porque los mangantes de turnos banqueros y sus financiados los estados, han mentido descaradamente creando situaciones de falsa riqueza, como cuando Solbes negó la crisis, personalmente puedes creer lo que te de la gana, economicamente existen los llamados argumentos economicos, que es lo que ha usado el articulista de este espacio y deberian ser estos argumentos los que se usaran para estar de acuerdo o no con él, porque decir como el otro que te contesta que un catedratico(como si ser catedratico de algo te convirtiera por arte de magia en experto en algo, a saber siquiera si era su especialidad, podia ser catedratico en administracion de empresas por tanto su opinion profesional no era del todo valida)dijo o dejo de decir, por tanto esta bien opinar y es un derecho, pero algunos aqui deberian al menos esforzarse en no usar palabras como verdad absoluta o falsedad, porque la economia es una ciencia social y nada en ella es totalmente falso o cierto.
nada es una necesidad porque quien tiene hijos los tiene voluntariamente nadie le obliga, por esa regla todos deberiamos ganar 3000 porque es una necesidad vivir tranquilos no?, por otra parte tu la comprarias si pudieras, lo dudo, recomendarias a un amigo que lo haga, pues piensatelo porque le harias una putada y luego debe ser él quien pague la hipoteca, ser solidario de palabra es facil, serlo de obra es complicado, la necesidad es para mi sin hijos tanto como para ti con ellos o es que tener hijos te convierte en mejor persona que yo y con mas derechos?
Mucha bajada me parece para las viviendas actualmente en construcción esa del 82%. ¿Se debe interpretar que una vivienda que se vende ahora en 100.000 euros se va a poder comprar en 18.000?.
Tambien me parecen muchas las viviendas del stock ¿1.000.000? creo que no se han tenido en cuenta las compradas por los fondos de inversion.
Por otro lado, veo los precios de venta de los pisos de nueva construcción en ciudades y no me parece que hayan bajado de precio. Si acaso no habrán subido.
Y las viviendas que no se pudieron pagar ya estan embargadas. Ahora con la bajada de los tipos de interés no veo factibles nuevas ventas por necesidades económicas, al menos en cantidad significativa.
Pero es solo mi opinión, por si le sirve a alguien.
había muchisima gente que tenía hipotecas puente, que disponían de los dos pisos y no pueden mantener ambos. En momentos de bonanza económica se han hecho auténticas barbaridades, gente que tenía dos pisos con sus respectivas hipotecas... gente que trabajaba en la construcción y ganaban 3000€/mes, y compra hoy que mañana será más caro, y se han enriquecido con la especulación. Hubo un tiempo leí un artículo aquí sobre cómo describir las 10 fases de una burbuja. Los especuladores expertos posiblemente no hayan tenido tantas pérdidas como la mayoría de las personas normales que se han querido enriquecer con este negocio.
Saludos
no, se debe interpretar que esa vivienda va a bajar en total un 82% desde el precio de inicio, de hecho ya las hay que han bajado mas de un 50%
Yo creo también que hay que esperar al menos dos años más.Los precios en lo que va de año están pegando una buena bajada.El paro,la reforma financiera,el superstock que aún no tenemos claro a cuanto asciende,y el euríbor.Como decís el diferencial está muy alto,y aunque todo tiene pinta de que va a estar bajo mucho tiempo,no me acabo de fiar yo de que las ingentes inyecciones del BCE no acaben por provocar inflación a la vuelta de un par de años con la consiguiente subida de tipos.Estad muy atentos a la segunda mano,no considereís todo lo antiguo como "cuchitriles" que hay mucho que rascar,y el precio ahora lo pone el comprador.Mi experiencia me dice que una vivienda de unos 20 años con una reforma de unos 250-300 euros por m2 construído (los m2 que vienen en la nota simple del registro) queda magnífica para, al menos, 15-20 años más. En muchas ciudades se va a empezar a tomar mas en serio la ITE (Inspección Técnica de Edificios) de lo que se ha tomado hasta ahora y eso va a poner también en el mercado viviendas de 40-50 años reformadas en un estado muy,muy aceptable en zona consolidada.Tened en cuenta también que la vivienda en barrios nuevos va a tardar varios años en tener equipamientos alrededor,y eso es fundamental para compras,coles de niños, y blablabla...
Pues lo mismo el BCE quiere que haya inflación: así los que tienen deudas las reducirían drásticamente (siempre y cuando los sueldos suban, claro). El caso más ilustrativo es la hiperinflación en Alemania que convirtió en ricos a los más endeudados y en pobres a los más ricos.
mi voto amigo svintus
Cualquiera sabe lo que se traen entre manos los del BCE, pero en cualquier caso, no será nada bueno para los ciudadanos.
Actualmente ya hay casas donde la bajada ha sido del 80%, pero se trata de viviendas en zonas costeras o lugares donde nadie quiere vivir (pocos servicios, masificación, vecinos molestos, etc). Sin embargo, en las zonas calificadas como de calidad media/alta los precios no van a bajar un 82%, porque si quieres vivir allí, tienes que pagarlo.
Si tienes dinero, necesitas una casa para vivir y te dan financiación, creo que es buen momento para comprar, porque ya hay muy buenas ofertas. Eso sí, hay que buscar bien.
Probablemente en las zonas malas bajen los precios, pero en el centro de ciudades grandes o medias, con muchos servicios, lo siento mucho, pero hay que pagarlo (tanto si quieres vivir de alquiler o como propietario).
Para los que os interese, podéis consultar el precio histórico de la vivienda (teniendo en cuenta la inflación) en:
http://web.st-tasacion.es/html/menu6.php
Allí se puede ver la evolución de los precios desde el año 1985 y, nos guste o no, no van a bajar más de un 60% con respecto a los máximos de 2007 de media. Al fin y al cabo, una vivienda es un activo y cuesta lo que cuesta.
He mirado Madrid capital, y en 1998 empieza ya una subida realmente fuerte, y de 2002 en adelante ya es totalmente irracional.
Con el nivel de ingresos que tienen los españoles actualmente, dificilmente se comprarán pisos salvo que la bajada adicional sea del 30-40% sobre precios actuales
Una media de 2000 €/m2 con horquilla a partir de 1300-1500 según zonas, podría ser el inicio de la recuperación. Si se mantienen los precios actuales,no va a comprar "ni el tato".
Saludos
-- editado por última vez a las 11:12
* Interesante análisis comparado que nos averigua el devenir futuro de la vivienda *
(CONSIDERANDO incluir MAS ASPECTOS LÓGICOS faltantes DEL SIGUIENTE ENLACE): http://blog.elrealista.es/?p=2700
--------------"Conclusion"---------------- 1) Hasta que la tasa de paro no descienda hasta el 10% .....el precio de la vivienda seguirá cayendo. por factores de:
--"los pisos nunca bajan" ya no surte efecto atontador, ( la experiencia sufrida ; marcará generaciones) -- demografía inversa de la no natalidad, + emigracion = falta de clientela -- abundancia de casas echas (como para 10 años ,solo si se baja el precio.... sino más años)
2) Para que el precio de la vivienda crezca por encima de 2 dígitos como en épocas del boom inmobiliario tenemos que irnos a una tasa de paro del 7%. por factores de:
-- demolición de la anterior infraestructura de pymes constructoras en la travesía del desierto sufrida -- emigración de operarios sector construcción a otros paises , o recolocados en nuevas industrias -- inmobiliaria que los precios bajos del producto final constructor, no son ya tan rentables o viables y menos con la cantidad de impuestos sobrevenidos -- poca construcción necesaria, ya tendran todos vivienda..(stock actual de 6 millones viviendas vacias).. y las heredadas son suficientes para cubrir la baja demanda demográfica
-+- (Con las tasas actuales de paro del 22,10% es previsible que la vivienda descienda un -9,32% en 2012 )
Aun no, a no ser que se encuentre una ganga de alguien que vende desesperadamente a cualquier precio
Creo que es un análisis bastante acertado y que existe un factor clave que es el nivel de rentas y desempleo. Se puede hacer una excepción, que confirma la regla, y me refiero a la viviendas de lujo, en este caso los potenciales demandantes no se han visto tan afectados por la crisis.
Y no olvidemos algo, 2011 cierra con esas ventas si, pero son casi 400 000 personas menos a comprar casa, porque es un bien de larga duracion y solemos comprar solo una asique con el escaso crecmiento poblacional, unido a todo lo expuesto en el articulo, no se va a vender ni el tato.
Una vivienda en 2007 en pleno BUM inmobiliario costaba unos 390mil euros(3hab, 2baños, 110m^2 utiles) obra nueva en el Escorial/Madrid, cosa que era totalmente irreal. Como era de esperar la promotora de las viviendas quebró y el banco se quedo con las viviendas. Ahora 5 años después las esta sacando a venta con un descuento cercano al 40-50% comparado con los precios establecidos en 2007, hablamos de 215mil +/- dependiendo de la vivienda. ¿Este puede ser un indicativo de que los bancos ya están empezando a vender? Considerando que el precio de 2007 ya era irreal y la vivienda a bajado próxima al 50% ¿creen que en términos generales debería bajar mas su precio?. Yo no soy un experto en estos temas... 215mil euros sigue siendo mucho dinero, pero te lo venden como una gran oferta del casi 50% ¿Es una estrategia para cazar incautos? Comparando con los precios de la zona actualmente esta por debajo de la media... ¿No seria demasiado optimista pensar que ya este tipo de viviendas podrán seguir bajando mas... a un 80% como se comenta? Como antes casi 400mil euros era un precio irreal un 80% de descuento= 80mil euros también los es. Es solo mi opinión, que pensáis vosotros.
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