Si el jueves pasado, en la mesa inmobiliaria que estuve, el stock de viviendas en venta era la gran incógnita así como el tiempo de absorción por parte del mercado, hoy, el Servicio de Estudios de Catalunya Caixa ha publicado su informe de situación inmobiliaria en Catalunya en la que cifra en 140.000 viviendas el stock en venta y marca una absorción de 8.400 unidades anuales como máximo, con origen en la creación de nuevos hogares.
Esto implica que Catalunya necesitará 16 años para hacer stock cero, suponiendo que no se construya nada y que se proyectaran las estimaciones de absorción que evalúa Catalunya Caixa. No obstante, como en todos los estudios de vivienda, no todas las zonas son iguales en esta distribución y aunque la mayoría de Catalunya está con un stock superior a la media, hay cuatro zonas que pueden tener posibilidades de absorción del stock pendiente.
Tal y como podemos apreciar, zonas como Ampostá presentan un stock de un 14% en comparación a zonas como San Feliú, Pineda o Mollerusa, con stock que pueden incluso necesitar la construcción de nuevas unidades a corto plazo.
La burbuja inmobiliaria tiene una componente de distribución territorial que no podemos pasar por alto en ningún momento. La heterogeneidad de las construcciones como las diferentes demandas de viviendas en cada zona, generan amplias diferencias tanto en la hipotética corrección de precios del sector como en las necesidades futuras de vivienda.
Si a estos factores, le incluimos los efectos demográficos y las tendencias a medio plazo, podemos aseverar que vamos a tener crisis del ladrillo para unos pocos años.
En El Blog Salmón | Que la vivienda sea más accesible para los españoles sigue siendo una utopía
Comentarios
Con todo lo que han abusado y con el precio actual que tienen, por mí que los bancos y cajas se metan ese stock de viviendas por ****!!
Conmigo no van a hacer negocio, ladrones y especuladores.
Ya, pero el problema es que lo tendremos que pagar entre todos, de una forma u otra, nos guste o no.
Ejemplo?
El FROB y la gran pillada inmobiliaria de las cajas. Estos no devuelven ni los buenos dias
Es normal, al final, todo lo que se han excedido lo van a tener que acabar pagando... y con pérdidas. Si es que a la larga se hace justicia... me alegro de que sea así, y lo lamento por los "pillados", algunos gente muy joven y con una frustración impresionante.
Esto es matizable. En el area metropolitana vive el 80% de la poblacion y ahora mismo ya no hay apenas sobre-stock. El que busque vivienda lo puede comprovar. De hecho ya habria demanda si se construyera, sin histerias, pero se iria vendiendo lo normal. Pero no hay constructora que se mueva.
En el resto, lejos de las ciudades, puede que algunas promociones no se vendan jamas. Pero eso no significa que la situacion no se estabilice antes. Lo de los 16 años es una simplificacion burda.
Tienes razón no necesariamente serán 16 años, pero creo que nadie lo sabe. Hay zonas como marca el mapa que ya necesitan nuevas viviendas y otras lo tienen muy mal para muchos años.
Pero yo creo que no depende del tamaño de la ciudad, sino del abuso que se ha realizado en la misma durante los años del frenesí constructor.
En una misma comarca hay pueblos que tienen viviendas para más de 16 años y otros solo para 3 o 4 años.
Y también depende de muchos más factores, evolución de la demanda, evolución del crédito. Si hay planes de rehabilitación importantes o no, etc.
Bueno, digamos que cualquier cifra que se dé a más de cinco años, no está justificada sea del signo que sea
fht23,
Pero es que en las areas donde no hay sobre-stock tampoco se puede construir demasiado. Por ejemplo en Barcelona ciudad, hay promociones vacias por vender, algunas en el mismo centro.
Pero es que en el Eixample (Centro de Barcelona) es imposible que exista nunca un sobre-stock. No se puede construir mas. Claro que hay excepciones, como edificios restaurados, pero no son muy importantes en porcentaje.
He estado buscando piso ultimamente, y hay bastantes a la venta, y ahora incluso hay alguno con un precio medio-normal.
Tenemos que mentalizarnos que para mejorar la economia debemos mantener la construcción a un ritmo "lento" durante muchos años, y a poder ser bajar el coste de la vivienda aun bastante mas.
Saludos.
Simplificación muy burda,porque ademas de no discriminar,una urbanización perdida en el monte,cun una en una ciudad,dice q a 8Mil viviendas anuales,pero ese dato supongo q será en los niveles de crecimiento y de paro,de ahora.No cuando empecemos a tirar pa alante,aunq sea dentro de 6 años. Muy flojo,como siempre.
Es sorprendente la cifra de 16 años de vacas flacas para la construcción de viviendas, me gustaría ver el mismo estudio para la Comunidad Valenciana, una de las que más ha abusado de este sector (donde vivo).
Esto confirma mis previsiones de que el sector de la construcción va ha estar bastantes años a dos velas, solo la obra pública puede mantener las empresas necesarias, para después empezar una actividad más normal cuando se absorban los excesos.
Por lo que también espero que el precio siga cayendo siendo más accesibles cuando el crédito se recupere. Y la renta disponible de los españoles pueda dedicarse a otro tipo de gasto, de forma que al disminuir fuertemente la proporción de nuestro gasto en vivienda ayude mucho a otros sectores y a la economía en general.
-- editado por última vez a las 22:42
Soy de los que opino de que el verdadero ajuste de precios se producirá vía inflación. Tiempo al tiempo
La obra pública no tiene nada que ver con el sector residencial. La obra pública la conforma la ingeniería(carreteras, ferrocarriles, depuradoras, puertos,etc) y edificación no residencial de carácter público(hospitales, juzgados, administraciones,etc). La obra pública no puede mantener ni a las empresas de su propio sector y donde la caída se cifra en un 40%. Además la mayoría de empresas de la obra civil y residencial no tienen capacidad ni económica ni técnica para entrar en estos proyectos. Trabajo en el sector residencial hay para aquellos promotores que identifican nichos de mercado por una ausencia de oferta que ya se está generando a nivel de micromercados. El estudio de viabilidad de la promoción deberá acompañarse de uno de demanda y oferta.
La vuelta al crecimiento del crédito para consumo e hipotecas no viene acompañado de una abaratamiento de este si no de un encarecimiento de tanto de diferenciales como de Euribor. Las subastas extrarordinarias del BCE han mantenido un crecimiento del Euribor moderado, así que según se retiren repunturá con fuerza. El Euribor previsto (que no predecido) para finales de 2012 estaría entre el 3% y 4%.
La normalización del flujo de crédito genera inflación y más en la vivienda donde un escenario de equilibrio oferta-demanda es altamente inflacionista. En el escenario 2012 los precios de obra nueva(las que empiezan a construirse a partir de hoy) subirán muy por encima de la inflación española. Por contra la vivienda de segunda mano aumentará diferenciales de precio frente a la obra nueva en muchas zonas donde hubo un alto desarrollo urbanístico que empujo ambos precios a la baja.
La renta destinada a vivienda subirá en breve(subida de tipos) y será acompañada además de una pérdida de poder adquisitivo vía inflación que ya se está produciendo. Ese es nuestro ajuste de salarios y también del precio de la vivienda como bien comenta abajo REMO. La inflación es el único componente que en ausencia de políticas acertadas o no siempre impone su ley en economía.
Estoy contigo. Creo que a partir de ahora los precios de vivienda se estancarán y serán el resto los que suban.
Conozco muchas pequeñas y medianas empresas que han pasado de construir casas a construir aceras, nichos, edificios públicos, etc. A esto me refiero cuando he comentado que la obra pública puede mantener vivas a empresas de la construcción, que anteriormente su principal actividad era la construcción de viviendas.
No comparto tu opinión con respecto a los precios de la vivienda, ni con respecto a la inflación. Aún hay muchos movimientos de los grandes agentes financieros por ver.
Si el BCE actuará en el mismo sentido que la FED aunque sea de forma más moderada, ¿donde irían los tipos de interés de deuda soberana? ¿donde se situaría el euribor?.
Aunque hoy esto parece improbable, los movimientos de capitales van muy rápido y donde ayer aplicabamos politicas fiscales expansivas, un año más tarde estamos haciendo todo lo contrario.
Hay muchas fichas que mover en esta partida de la economía financiera mundial.
Cuando me refiero a cruzes de empresa a otros subsectores hablo de cruces horizontales no transversales donde se sigue haciendo lo mismo total o parcialmente. Una carretera no es una calle y es un mundo para gran parte de cosntructoras de edificación. Y lo mismo para una constructora de edificación residencial ponerse a realizar un hospital donde pueden ser necesarios hasta 5 ó 6 jefes de obra para ejecutar un proyecto con un nivel brutal de instalaciones que no habrán visto en su vida. Lo mismo ocurre a la hora de realizar proyectos de ingeniería complejos donde la técnica, recursos y plannings no tienen parangón para las constructoras inmobiliarias.
Respecto a lo de que la obra pública pueda mantener al sector. Por favor, si la promoción inmobiliaria ha caído un 90% y la obra pública un 40% y seguirá cayendo en los dos próximos años no puede afirmar algo que desconoce.
En el tema financiero los bancos ahora no quieren ni oir hablar de financiar obras para administraciones, especialmente ayuntamientos, porque el riesgo es financiero y no comercial frente a otro cliente privado(forma y plazos de pago).
De la vivienda todo obedece a micromercados de zona o barrios y por tanto el anáalisis de la evolución es previsible(que no predecible, clarividencia). No tiene más.
Respecto a la inflación siento mucho que obedece a los principios elementales de la macroeconomía y aquí poco puedo decir más.
Los patrones de la economía se repiten. Lo malo es que esta vez por desgracia para España son invertidos. Antes gozamos de un ciclo expansivo inflacionista en nuestro país con tipos bajos(falta de recuperación europea y Alemania sin levantar cabeza de la reunificación) que recalentaron enormemente nuestra economía y a nuestros requerimientos de subida de tipos obtuvimos un no por respuesta ante un intento de la CEE por levantar sus economías. Ahora estamos en el caso contrario. Una economía en proceso de recuperación con tipos bajos e inflación zona euro al 1,6% por lo que la presión alcista ya es patente y el BCE prodiga que el control de la inflación es lo primero. Mientras en España ya despustamos el IPC al 2,1% y estamos en crecimiento cero, así que lo que ya está ocurriendo es una devaluación de salarios(diferencial IPC) y del precio de la vivienda(10% acumulado sólo atendiendo a IPC). Lo que espera para finales de 2011 será un Euribor al 2%, pero hay consenso de los analista que la horquilla en 2012 estaría entre el 3% Y 4%. De momento aguanta por las subastas extraordinarias de liquidez del BCE , y aún así lleva meses ascendiendo, pero una vez retiradas y los bancos acudan con normalidad al interbancario la presión alcista se materializará.
Los patrones ya se están marcando y la vivienda ya empieza a estar marcado a fuego ante una promoción de vivienda testimonial que no podrá alimentar la demanda en micromercados y que provocará un alza de precios. ¿Cuanto? Pues aqui no hay consenso. Unos se decantan por 2, 3 ó 4% y otros que pueden sobrepasar fácilmente el 5%. De hecho el comportamiento de los precios con el nivel de producción siempre fue altamente inflacionista por lo que a dos años vista y ante ausencia de vivienda nueva(menos de dos años de antigüedad) pues esa presión inflacionista se desbordará.
-- editado por última vez a las 20:19
No estoy de acuerdo en muchas de las cosas, pero reconozco tu esfuerzo y lo respeto.
En primer lugar la obra pública se ha reducido, por la política de ajustes ordenada por Alemania y obedecida por España. En mi opinión se debería realizar lo contrario subirla pero dirigirla a infraestructuras eficientes, AVE, Autovias, Cercanias..
Hablas mucho de "Consensos de economistas", yo no conozco ninguno, por cada opinión que me des en un sentido estoy seguro que yo te encuentro otra. Y no estamos hablando de un simple economista, premios nobel, grandes investigadores, profesores universitarios, etc. Asi pues la palabra consenso en temas económicos es mejor que no la utilizes, es irreal.
Lo que el BCE hará y cuando lo hará no lo sabes ni tu, ni yo, ni los supuestos expertos del consenso que comentas, ni siquiera el BCE.
Con respecto a la inflación, fijate más en la inflación subyacente, apenas supera el 1%.
Mi opinión de la evolución del mercado inmobiliario sigue siendo bajista en términos nominales (no solo por el efecto de la inflación).
Joseromero,
no lo veo claro del todo. Muchas promociones que no obtienen financiación intentan obtenerla vendiendo el 100% de los pisos.
Para conseguirlo estan bajando precios de la promoción. Muchos de los que venden ahora promociones que se finalizaran en 2012 ya descuentan la perdida de la desgravación de los compradores.
A veces los precios no solo tiene que ver con la oferta, sino con la posibilidad de los clientes.
En este caso si los clientes tienen problemas para pagar el problema se traspasa tambien a los vendedores, y algunos intentan ajustarse. Los que no lo hacen suelen tener mas problemas que los que lo hacen.
Estoy bastante de acuerdo con tu comentario. Pero añadiría que la palabra consenso es irreal en todos los ámbitos, no solo en el económico.
Al final termina por imponerse la versión del mas poderoso. Y eso suele significar mucha ambición y pocos escrúpulos. Por ejemplo las empresas de rating.
¿dónde está Catalunya?
Yo es que lo más parecido que conozco es una comunidad autónoma al noroeste de España, que se llama Cataluña.
En Cataluña también hay 141.000 viviendas en venta que tardarán 16 años en absorberse.
interesante
Las dos fórmulas son correctas y soy andaluz y no se me caen los anillos por nombrarla Catalunya o Cataluña. No forcemos la máquina tampoco con la historia lingüistica
Mira tú en que han acabado tantos años de felicidad constructora...
PD: Amposta es sin acento, y Sant Feliu (en catalán) o San Felíu (en castellano).
¡Saludos!
Segun INE: http://www.ine.es/daco/daco42/etdp/etdp0910.pdf en Sept se vendieron en Catalunya 4.000 viviendas!!! Eso daría 48.000 viviendas año y en 3 años tendríamos acabados el stock!! Si en BCN ya estamos por debajo del 1% de stock debemos estar a punto de que se disparen los precios (en 2006 con stock del 1.3% los precios subían por encima del 10% año).
Vamos que algo falla en el análisis del post. El nivel de los estudios sobre vivienda son muy bajos, prácticamente todos dicen (desde hace 3 años) que la vivienda va a bajar un 50% cuando el descenso es bastante suave comparado con otros sectores. ¿Alguien sabe de algún analisis serio que analize los inmbuebles como tales y no como meras acciones de bolsa?
Cuidadín que el INE considera como compra venta, la compra venta propia (sea quién sea el comprador, por ejemplo entidades jurídicas o financieras), la permuta, la dación en pago y la herencia...
Y no, no vas a encontrar detalle autonómico de estas partidas, pero te aseguro que daciones en pago en Cataluña se han realizado bastantes en los últimos meses
Aquí explican la estadística del INE: http://www.idealista.com/news/archivo/2010/04/15/0171168-resolvemos-la-gran-incognita-sobre-el-rally-en-la-venta-de-viviendas No sé si es la misma estadística pero en Feb. en Catalunya (sólo en Feb. 2010 fueron 10.000 (sin permutas ni daciones). Con las cifras de los estudios actuales se podría ilustrar un post diciendo que no hay crisis inmobiliaria, lo cual es falso pero dice muy poco de los análisis económicos en esta materia.
A ver, acabo de hacer una precisión que se me ha pasado en el post, dado que las 8.400 viviendas anuales necesarias se estiman en base a la creación de los nuevos hogares en Cataluña y de las proyecciones demográficas de la comunidad.
El dato hace aguas por todos lados, en BCN ciudad se ALQUILARON 11.000 pisos (altas - bajas) en un año (datos de la camara de propiedad BCN).
¿Tenemos comparativa con años anteriores? Tengamos presente dos factores: desde marzo, la AEAT sabrá el consumo eléctrico de todos los inmuebles, por lo que afloran alquileres en negro como setas y además, el alquiler le imprime una provisionalidad importante a la creación de nueva familia, por factores temporales de trabajo, traslados...
De esos 8.400 que van a buscar vivienda al año ¿cuantos estan entre los 4 millones largos de habitantes que viven donde ahora mismo ya no sobran pisos?
De hecho en la zonas 'normales' ya empiezan a faltar pisos ahora mismo, pero no hay credito ni güebos para ponerse a construir o renovar. Estamos en el otro extremo del pendulo.
Alquileres netos BCN 2009: 9.025 Alquileres netos BCN 2008: 9.606 Alquileres netos BCN 2007: 8.113 Alquileres netos BCN 2006: 7.410 Preveer compras de pisos a partir de creación de nuevas familias es muy complicado...
Escribir un comentario
Para hacer un comentario es necesario que te identifiques: ENTRA o conéctate con FacebookConnect