Las "expropiaciones baratas" son muy caras

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Fran, nuestro compañero editor de el blog, os comentó ayer su visión acerca de la aprobación del Reglamento de la Ley del Suelo y el efecto en las valoraciones expropiatorias del suelo. El debate suscitado se centra en la valoración del suelo urbanizable, en la justicia y consecuencias del método propuesto. Mientras que el defiende la visión de pagar por el suelo en base a su situación actual, a lo efectivamente urbanizado/edificado en el mismo, yo me sitúo en las antípodas de dicha postura.

Lo cierto es que es un debate viejo, y donde me voy a remitir inicialmente a un post que en su día escribí para Cienladrillos, cuando dicho blog era gestionado por Weblogs SL., Los perversos efectos de la Ley del Suelo. El reglamento no hace otra cosa, cómo es lógico, que desarrollar y redondear dicha norma, manteniendo el profundo error que supone el creer en la posibilidad un sistema dual de precios (para la Administración y de mercado). Así que en este post solo voy a recordar alguno de los puntos que traté en aquél, y destacar alguna idea a raíz del artículo de Cinco Días y del post de Fran.

Fran es arquitecto, por lo que entiendo su visión de las cosas. Un huerto de naranjas es un huerto de naranjas, eso es lo que tienes y eso es lo que propio, independientemente de la clase de suelo que tengas, sea urbanizable o no. Pero lo que me choca es que dicha postura la mantengan juristas, profesionales del Derecho. Me hace gracia su visión material del asunto, cuando uno está cansado de oirles decir a muchos como la Administración tiene derecho a participar en las plusvalías urbanísticas en base a que es ella la que confiere de valor urbanístico a un determinado suelo,a través de la correspondiente planificación. Y claro, por eso hay que pagar, el propietario del suelo ha de soltar la panoja via dinero, cesiones, etc. O sea que por un acto jurídico se crea riqueza, valor, para alguien y ese alguien ha de soltar euros. Pero luego resulta que un propietario no puede alegar la condición jurídica de un solar, su potencial urbanístico. Naranjos son naranjos. Un tanto asimétrico.

No se pueden pagar expectativas, sostienen algunos. Y no puedo resistirme a repetir una y otra vez que no son expectativas, que se trata de que la Administración ha considerado que ese suelo, el suelo urbanizable, ha de ser la futura bolsa de suelo urbano, de tejido urbano, de ese municipio, y que si se cumplen unos hitos, físicos y jurídicos, alcanzará dicha condición. ¿Qué tiene ver esto con suelo rustico o no urbano puro y duro? Poco o nada. En uno tengo unos derechos. En lo otros poco más que plantar naranjos si la normativa municipal, autonómica, estatal, de la UE o de la ONU no me lo impiden. Una cosa es que los derechos no se hayan consolidado y otra que sean meras expectativas futuribles. Y de hecho, son conscientes de ello cuando dicen que dicha valoración expropiatoria no ha de ser la mercado (ya volveremos sobre el tema).

Y que decir de la la especulación, divino tesoro. Voy a obviar si la especulación es buena o mala. Voy a obviar incluso lo que es la especulación, ya que el debate se eternizaría, pero me llama la atención que Fran de como solución que el suelo se urbanice/edifique a toda pastilla. El suelo es la materia prima de las promotoras. Fran sabe perfectamente lo mucho que cuesta desarrollar un suelo en términos de tiempo, dinero, tramites, etc. Lo normal es que una promotora tenga un stock de suelo que va desarrollando, gestionándolo. Conclusión: siempre va a tener suelo a desarrollar en su balance. Y por tanto, siempre le va a poder pillar una expropiación a precio de naranjos por medio. ¿Es así como queremos desarrollar un sector inmobiliario sostenible?

Lógicamente, el hecho de que se pueda expropiar a estos precios influye necesariamente en el precio del suelo. Y por tanto en la financiación del mismo. ¿Cómo va un Banco a conceder un crédito de 50 por algo que cuesta 100, si sabemos que mañana se puede expropiar en 10? Con independencia de que dicha situación se refleje en la tasación hipotecaria o no, al margen de que se obligue a contabilizar la perdida en el balance o no, la consecuencia esta clara: la Banca no financia y el precio se hunde, lo reflejemos o no en nuestros Balances. Viva la seguridad jurídica de este país que luego se pretende vender en road shows allende los mares, por ministros y exministras.

De verdad es que el asunto es para llorar, de pena y de risa. Atención al párrafo del Cinco Días:

Las tasaciones del suelo en el mercado libre se hacen según lo establecido en la orden ECO 805/2003 del Ministerio de Economía y Hacienda. Por lo tanto, el reglamento no es la referencia para la valoración de esos suelos. Evidentemente todas las transacciones, incluidas aquellas en las que interviene una administración pueden ser una referencia más en el mercado, pero como lo es cualquier otro tipo de transacción.

Nos ha fastidiado el experto consultado. Según ál la expropiación es un transacción más en el mercado. Pues no, no es una transacción más, aquí impera la razón de Estado, la coacción, no forma parte del mercado, todo lo contrario, lo coarta y lo condiciona, tal y como hemos explicado en el párrafo precedente (incluso puede ser usada como arma negociadora por la Administración). El experto nos orina encima y nos dice que llueve. Y dicha lluvia, tan barata para algunos políticos populistas, le va a salir muy cara a este país en términos de estructura empresarial y de seguridad jurídica.

Vía | Cinco Días
Más información | Cienladrillos
En El Blog Salmón | Expropiar por el precio justo, Acerca de la seguridad jurídica y los inversores inmobiliarios
Imagen | piradoiv

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