El mecanismo de las subastas judiciales de bienes muebles o inmuebles principalmente debe ser modificado de una manera más profunda. Hace unas semanas, el “>Consejo de Ministros rebajó el porcentaje de depósito que hay que realizar en una subasta judicial del 30% al 20% con el objetivo de ampliar el número de subasteros y por tanto el valor final de adjudicación y mayor concurrencia.
En este punto coincido con Tristán, si se quiere mejorar de verdad la concurrencia en las subastas, este porcentaje debería ser como máximo el 1% sobre el valor de salida, de tal manera que cualquiera que esté interesado en pujar en una subasta por unos pocos miles de euros inmovilizados pueda entrar en la subasta. Los siguientes puntos son mayor transparencia y agilidad en la toma de posesión.
La transparencia como tal, debe radicar en el acceso al expediente judicial, al certificado de cargas, a todos los aspectos relativos a la publicidad de la subasta. En este punto, el juzgado debería publicar toda esta información del expediente judicial para evitar subastas que a la larga salen rana por múltiples factores. Entiendo por subasta rana, que una vez te adjudicas el inmueble y pagas, no puedes tomar posesión o te encuentras con inquilinos u otra infinidad de asuntos.
Y por último, el proceso de desahucio y toma de posesión de un bien inmueble es realmente problemático. Actualmente, las plataformas de Afectados por las Hipotecas y otros colectivos de indignados están impidiendo sistemáticamente los lanzamientos de bienes inmuebles y las tomas de posesión. La justicia es para todos y es la que hay. Si no nos gusta, hay que cambiar las leyes pero no impedir que no se cumpla el Estado de Derecho. Por cierto, pregunta interesante respecto desahucios en nuestra sección de Respuestas.
En El Blog Salmón | Suben los límites de adjudicación de las subastas hipotecarias desiertas, Aumentan los límites mínimos a embargar por deudas hipotecarias, No pagar la hipoteca de un VPO, un verdadero chollo
Imagen | JaumeDurgell
Comentarios
"La justicia es para todos y es la que hay. Si no nos gusta, hay que cambiar las leyes pero no impedir que no se cumpla el Estado de Derecho".
Eso es como cuando la gente luchó por la abolición de la esclavitud o el derecho a voto de las mujeres. Fueron muy comprensivos y pidieron hora para sentarse a charlar con los políticos y empresarios. Les salió la mar de bien... todo fue rápido y sin problemas, porque estaba claro que sus peticiones eran justas que casi no hubo conflictos ni resistencia por parte de las autoridades.
No confundir moral con legal, señores, que a veces os pasáis de frenada.
El Estado de derecho debe ser respectado sin excepción.
El que quiera revoluciones, con sus consecuentes muertes, desgracias y miserias, y sobre todo, pobreza, que se valla a sur america, donde no son pocas las causas por las que perder la vida, y perjudicar a la de otros.
Aquí no confundimos nada, para mí puede ser inmoral la pena de muerte u otras leyes pero son las que hay, si no en España en otros países y como digo en el post, la ley hay que cumplirla, todos
pues a mi este tipo de afirmaciones, con perdón, me acojonan.
Muy buen artículo.
-- editado por última vez a las 13:50
Remo me parecen acertadas las modificaciones que planteas en la ejecución de subastas, pero lo que hay que evitar llegar a la ejecución.
Y eso es posible, modificando las leyes para que se pueda ejecutar de forma obligada la dación en pago a un precio tasado, y evitando los gastos de demora y judiciales que alcanzan cifras de autentico escándalo. Y en aquellos casos que se solicite se deja en alquiler la vivienda sin sobrecargar la Lentísima Justicia Española.
Y con respecto a lo de cumplir la ley, te olvidas lo que dice la constitución, todo español tiene derecho a una vivienda, o es que eso no es una ley. ¿Y por cierto en que ley estaba que teníamos que salvar con nuestros impuestos a los Bancos?
Aquí hay conflicto de leyes y además leyes ilegitimas que están causando graves perjuicios a los más desfavorecidos.
La dación en pago no puede ser retroactiva,
Respecto el famoso art 47, por supuesto, pero derecho a la vivienda, no es propiedad de vivienda con hipoteca sin pagar que cada uno entiende los derechos como quiere
Nunca me he mostrado a favor de las inyecciones de capital a la banca, en España, concretamente, a la banca pseudopública instrumentada en las cajas de ahorros
Si aún no se ha iniciado el procedimiento ejecutivo, no sería retroactiva.
Si que pueden modificarse leyes del procedimiento ejecutivo y de limitación de intereses de demora y gastos judiciales, que eviten que le sea rentable a una entidad financiera ejecutar en vez de negociar.
Si sería retroactiva dado que la dación en pago afecta al contrato de hipoteca
Totalmente de acuerdo en los límites de interese de demora. No es lógico que sean del 29%, lo comentamos hace algunios posts
La constitución no dice que todo español tenga derecho a una vivienda.
No es un derecho, sino que es un principio rector de la iniciativa política económica. Es decir, un fin que debe guiar las políticas legislativas. Nada más.
Remo, si nos ponemos así tampoco podríamos tener aumentos de sueldo por el IPC, ni tampoco bonos, dado que éstos no figurarían en los contratos estrictamente, y hay muchos contratos que no se rigen por convenio.
También creo que la esclavitud es ilegal en este país, con lo que pagar por un bien del que ya no disfrutas por bastante más dinero de su valor real para el resto de tu vida no es precisamente algo muy aceptable... Habría que llevarlo al Constitucional, donde creo que saltarían chispas.
Aparte, creo recordar que la usura estaba penada hasta 1995; si los intereses de demora son del 26% estaríamos entrando en la usura pura y dura... Si resucitáramos esta figura legal importaría un pimiento lo que pusiera en los contratos de hipoteca. Comparto plenamente tu idea de que el 29% de interés es una burrada, aparte de los enormes gastos judiciales por un proceso casi automático en muchos casos.
Remo, si no hacemos algo vamos a tener más de 2 millones de personas en la calle con deudas desproporcionadas de por vida... ¿Merece la pena aguantar el chiringuito y los privilegios de 4 gatos por esa catástrofe social, por muy legal que sea?
Sí es un derecho constitucional, lo que no dice es que tenga que ser en propiedad.
Coincido con lo que apuntas de que es necesario mejorar el mecanismo de subasta, actualmente se ha demostrado que no ha servido para nada.
Las subastas son una estafa en su desarrollo, pero también en esencia. Me explico.
No hace pocos años que conseguimos poner límite a los usureros. Están prohibidos los créditos usureros (no en los intereses de demora!), leónidos, el anatocismo y, como uno de los mayores logros, están prohibidos los pactos confiscatorios.
Un pacto confiscatorio es aquel por el que el prestamista puede apoderarse del bien/garantía (En el caso, vivienda) en cuanto se produzca cualquier tipo de impago.
Con la prohibición de este tipo de cláusulas se pretendía acabar con la extendida práctica de los prestamistas que, llegado el momento en que el bien garantía tenía más valor que la deuda restante, hacían todo tipo de tropelías para que el deudor impagase, y así apoderarse del bien. O simplemente, porque el bien tenía desde un principio más valor que el préstamo. En palabras llanas, una estafa, robo, como lo querais calificar.
El dicho "hecha la ley, hecha la trampa" viene bien al caso. Se ha rodeado esta prohibición, mediante el sistema de ejecución, y para muestra un botón. ¿Quién se queda con los bienes/garantía tras un proceso de ejecución? Casi en la totalidad de las veces (Estamos hablando de viviendas) el prestamista, los bancos. Esto es algo público hoy en día. Los bancos están cargados de inmuebles.
Por tanto, en la práctica se llega a aquello repudiado por el ordenamiento jurídico. Algo que han conseguido a través de lovies de presión etc. Pues es, en definitiva, como se legisla en este país. En el ultimo par de años ha sido más patente que nunca.
Y en segundo lugar, también es una estafa es su procedimiento por los motivos que Remo apunta. Falta de trasparencia, apenas publicidad, barreras... buscando, precisamente que las subastas queden desiertas y entre el prestamista con rebajas.
En cuanto a las cargas del bien, que pueda tener. Más bien, no puede tener. Lo adquirido en subasta pública viene libre, y cualquier derecho anterior no se podrá hacer valer sobre el bien.
Y como propuesta, sacar tal servicio del ámbito público y externalizarlo. Se me ocurre ebay, por ejemplo. Seguro que muchas menos subastas quedarían desiertas, y sobre todo, los almacenes de la adminsitración no estarían llenos de coches, barcos...
Si el banco (o prestamista se queda con el bien es por la poca concurrencia de la subasta o porque la deuda o el 50% de la deuda es superior al valor de mercado del bien
Sobre las cargas, no tiene porqué ser así tampoco. Hay que ver los órdenes de inscripción de cargas y bastantes más cosas. Sobre derechos, el tema del alquiler por ejemplo es un punto controvertido en un bien que se subasta, dado que no se elimina ese derecho
Esta diseñado y se aplica de manera que es difícil que haya concurrencia.
¿Estas seguro que un alquiler es una carga?
Los alquileres son consideradas cargas por ser obligaciones subrogadas por el nuevo propietario que no puede extinguir arbitrariamente aunque supongan un ingreso.
La escasa concurrencia es por los defectos de opacidad en todos los sentidos que tiene la ley, hay que reformarla para que en esta nueva sociedad en la que vivimos haya más oportunidades de las que actualmente existen.
Además hay que introducir en la legislación la obligatoriedad de las conciliaciones antes de entrar en procedimientos ejecutivos como el de las hipotecas. La dación en pago es quitar un derecho, que es la garantía hipotecaria, de forma retroactiva cosa que es imposible de hacer en nuestro sistema jurídico. Si se reforma la ley no debería hacerse en ese sentido sino en el indicado anteriormente de la conciliación. Además ya aparecen productos financieros de entidades que contemplan la dación en pago.
Un saludo.
-- editado por última vez a las 10:40
No hay concurrencia o no mucha, porque los subasteros se ponen de acuerdo antes en no pisarse los chollos.
Luego entre ellos, ya hacen la subasta luego en un bar, gracias a la posibilidad legal de "ceder le remate a un tercero"
Esta es mi aportación.
Como indica Remo el procedimiento es opáco en las formas y en la información ofrecida, limitador en la entrada de subasteros, y además se encuentra viciado de origen por ser un método del que se abusa para obtener en algunos casos la propiedad del bien.
Por otro lado considero que es un recurso judicial del que se abusa constantemente ya que legislativamente no existe la obligación de un intento de conciliación entre las partes y por falta de interés y sobrecarga de los juzgados de lo mercantil que lo aplican se usa en ves de utilizar las conciliaciones usadas en cualquier otro ambito del derecho. De todos es conocido el uso común en los ambitos laboral, civil y penal. Así que...
El derecho a la vivienda es uno de los pocos NO desarrollados por leyes estatales y autonómicas. ¿Por qué? ¿No hay consenso en como plantearlo? ¿No hay consenso en que afectará a muchísimas otras normativas que entrarán en conflicto con el reconocimiento de este derecho? Es un problema más político-económico que legal amigos míos. Así que no entremos en la dinámica de discutir si la ley es justa o no. Ninguna Ley es justa son solo leyes, el concepto de justicia cambia con la moral y llevamos muchos años con estas leyes vigentes sin realmente adaptarlas a nuestra nueva moral. Por ejemplo en la Comunidad Autónoma de Andalucía hay una ley que desarrolla este tema pero está inaplicada a falta de reglamento por que a nadie le interesa desarrollarla.
Un saludo a todos.
-- editado por última vez a las 10:41
Ya os podeís poner como querais, pero el tema de los deshaucios es un choriceo mayusculo. Las prácticas de los bancos, de un dolo profundo. Y la indefensión de los usuarios, alucinante.
Seguiremos parando deshaucios y vamos por la dación retroactiva. Aunque nos muelan a hostias.
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