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Claves del decreto que protege a los deudores hipotecarios: sabor agridulce

Claves del decreto que protege a los deudores hipotecarios: sabor agridulce
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El Consejo de Ministros de hoy ha aprobado un decreto ley destinado a la protección de los deudores hipotecarios y darle cierta cobertura frente los desahucios hipotecarios. Este decreto, es un primer paso para paliar un problema social que está afectando a muchas familias en esta crisis.

El real decreto aprobado hoy fija el umbral que da entrada al colectivo a proteger, se limitan los intereses de demora a cobrar por las cantidades impagadas y se reforman los procedimientos de ejecución extrajudicial hipotecaria. A grandes rasgos, el decreto sienta unas bases buenas, pero no suficientes.

El perfil del hipotecado a proteger

El decreto establece los baremos de los hipotecados a proteger en función del importe de compra de su vivienda habitual y siempre que estén en desempleo y sin ingresos. Estos importes son importes "bajos" dados los valores de ventas de viviendas que hemos visto durante el punto álgido de la burbuja inmobiliaria. Los intervalos a tener en cuenta son:

  • Para ciudades de más de un millón de habitantes: 200.000 euros.
  • Para ciudades de más de quinientos mil habitantes o integradas en áreas metropolitanas de municipios de más de un millón de habitantes habitantes: 180.000 euros.
  • Para ciudades de más de cien mil habitantes: 150.000 euros.
  • Para ciudades de menos de cien mil habitantes: 120.000 euros.

Como vemos, el criterio seguido no es un criterio que proteja a los hipotecados y parados de la exclusión social, aunque si aporta un puntito de prudencia para los que ahora tengan problemas. Yo personalmente hubiera seguido un criterio de protección a la prudencia y me explico.

Hubiera determinado que está en riesgo de exclusión cualquier hipotecado que esté en paro y sin ingresos que hubiera firmado una hipoteca que no superara el 30%-33% de sus ingresos en el momento de la firma. No obstante, esto son criterios y todos tienen sus pros y sus contras.

Limitación de los intereses de demora

El principal problema que tiene cualquier moroso de una entidad financiera son los costes asociados a dicho impago. El primer punto que se ha limitado son los intereses de demora que se podrán repercutir a los deudores hipotecarios en situación de protección. El límite máximo de intereses que se podrán repercutir sobre las cantidades debidas, será de 2.5 puntos más a los intereses pactados en el préstamo.

Por ejemplo, si mi hipoteca está al 4% en la última revisión y dejo de pagarla estando dentro del colectivo en riesgo de exclusión, el interés máximo de demora será del 6,5%. Evidentemente, este cambio favorece sustancialmente al hipotecado que verá cómo su deuda vencida y no pagada no crece de manera exponencial. Muchas entidades financieras están cobrando intereses de demora que van desde el 18% hasta el 29%. Esos intereses son sencillamente impagables si se acumula un año de deuda.

Medias tintas para los deudores hipotecarios

El Real Decreto aprobado deja un sabor de boca agridulce, aunque hay que reconocer que es un primer paso muy importante en un problema social importante. Deja un sabor de boca agridulce por dos motivos. El primero, relacionado con los límites de la hipoteca, que veo muy bajos y que se han seleccdionado mediante un criterio que no protege a aquellos que han tomado decisiones responsables, sino los que han comprado por debajo de un determinado precio.

El segundo, que ha dejado como optativo un código de buenas prácticas con muchos puntos oscuros, código que veremos en el siguiente post junto con la reforma de la ejecución extrajudicial de hipotecas. Por cierto, no olvidemos que estas medidas sólo son aplicables a hipotecas sobre vivienda habitual. No vale para hipotecas de segundas residencias, solares o locales comerciales.

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