El Consejo de Ministros de hoy ha complementado el Real Decreto de protección a los deudores hipotecarios con el Código de buenas Prácticas de las entidades financieras que nos anunció hace unos días el ministro De Guindos. Este código de buenas prácticas será un código de adhesión voluntaria por parte de las entidades financieras y existirá un registro público de todas las entidades que así lo suscriban.
Aquellas entidades que suscriban el Código de buenas Prácticas tendrán que estar como mínimo dos años bajo su dirección y el Ministerio de Economía publicará semestralmente un informe sobre el cumplimiento de este Código. Las principales novedades que introduce este código: la quita en el principal de la hipoteca con problemas de pago y la dación en pago como último recurso.
1.- Reestructuración de la deuda hipotecaria
Los deudores en el ámbito de exclusión podrán solicitar a la entidad una reestructuración de su deuda hipotecaria que haga viable su pago y que deberá estar presentado en el plazo de un mes. Ese plan deberá incluir una carencia en la amortización de capital de cuatro años, la ampliación del plazo de amortización hasta cuarenta años y la reducción del tipo de interés aplicable a euribor + 0,25 puntos. Podrán solicitar la reestructuración aquellos deudores cuyo procedimiento de ejecución no se haya iniciado.
En este bloque, se comete un error fundamental y es que tanto las entidades financieras como los deudores de las entidades financieras, pueden salvar su situación con una reestructuración a tiempo, no sólo aquellos en riesgo de exclusión. Hoy por hoy, la morosidad elevada está bloqueando el crédito y pone en serio peligro el futuro de algunas entidades financieras. Además, las propias entidades financieras acceden hoy por hoy a proyectos de reestructuración y periodos de carencia.
Medidas complementarias, quita en la hipoteca
Si pese a la refinanciación resulta inviable el pago de la deuda, el deudor podrá solicitar una quita en el capital pendiente de amortización. Se considerará inviable cualquier reestructuración que suponga para la unidad familiar una cuota hipotecaria superior al 60% de sus ingresos. Podrán solicitar la quita quienes estén en procedimiento de ejecución, siempre que no se haya anunciado la subasta.
Aquí es dónde las entidades financieras tienen que asumir la pérdida del préstamo hipotecario y sanear los créditos. Esta medida es clave y es la contrapartida que se le va a exigir a la concesión dislocada de hipotecas que hemos vivido. Será muy interesante analizar en el futuro cuántas hipotecas han pasado por el proceso de quita y han conseguido que el deudor vuelva a pagar el préstamo después de la quita.
Medidas sustitutivas, la dación en pago como último recurso
En el caso de que los dos pasos anteriores fracasen, el deudor podrá solicitar la dación en pago de la vivienda. Si la dación en pago se materializa, la entrega de la vivienda cancelará completamente la deuda y las responsabilidades personales del deudor y avalistas.
El deudor hipotecario podrá también permanecer un plazo mínimo de dos años como arrendatario pagando una renta anual equivalente al 3% del importe de la deuda pendiente. Durante dicho plazo, el impago de la renta devengará un interés de demora del 20 por 100. La dación en pago no será aplicable cuando el procedimiento de ejecución haya concluido o si la vivienda está gravada con cargas posteriores.
Conclusiones
Este Código de Buenas Prácticas es un código que si se pone en práctica de manera generalizada, conseguirá frenar los impagos y los desahucios, soluciona el problema del mantenimiento de los inmuebles en cartera y que puede conseguir parar el drama por el que pasan muchas familias. Como he comentado en el anterior post, no me gustan los límites que se han impuesto y creo que deberían ampliarse los criterios para acogerse dentro del colectivo de deudores en riesgo de exclusión. ¿Qué opináís vosotros sobre estas medidas?
En El Blog Salmón | Claves del decreto que protege a los deudores hipotecarios, De Guindos propone la dación en pago para familias sin ingresos que no puedan pagar la hipoteca, Salgado no quiere la dación en pago
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