La audiencia de Girona ha fallado a favor de un hipotecado que ya había perdido su vivienda en una ejecución hipotecaria a favor del Deustche Bank y anula las pretensiones de la entidad financiera de seguir cobrando la diferencia pendiente entre el valor de adjudicación en subasta (50% del valor de tasación) por el resto de la deuda.
El auto de la audiencia es un auto duro (en este link lo podéis descargar íntegro(DOC y descarga directa)) y da por cobrada a la entidad financiera que ya se ha adjudicado un bien que cubre el total de deuda reclamada. Este auto no es equivalente a una dación en pago pura y dura, dado que compara el valor de tasación de la vivienda en el momento de la concesión de la vivienda con el préstamo pendiente de pago.
Esta sentencia se alinea con las sentencias de Navarra y abogan por una interpretación radicalmente diferente de los artículos de la LEC relativos a la adjudicación de bienes en subasta. Polémica servida que antes o después habrá que determinar claramente cómo se deben ejecutar las hipotecas. No se pueden realizar sentencias en un sentido u otro, en función de la plaza judicial que nos toque.
En el Blog Salmón | Al BBVA le dan el primer palo judicial serio en una ejecución hipotecaria, Bankinter lanza la hipoteca con dación en pago, rompe el mercado con muchos interrogantes
Comentarios
Veremos cuanto tarda el Tribunal Supremo en deshacer esta chapuza. Que no me guste la actual Ley hipotecaria no es suficiente motivo como para saltarme la ley a la torera como han hecho algunos tribunales.
Tarda lo que el Deutsche Bank demore en llamar a Merkel más lo que Merkel demore en llamar a Zapatero.
Sería de agradecer que aportaras argumentos que apoyaran tu calificación de dicho auto. O al menos, que nos digas por qué crees saber más de leyes y su aplicación que el juez de la audiencia de Girona. Que no te guste el auto, no es motivo suficiente como para saltarte las leyes del debate inteligente a la torera.
Pues básicamente porque aunque hablemos de hipoteca este no es mas que un derecho de garantía de una obligación, en este caso de préstamo, y el código civil dice bien claro cuando defina préstamo
"Artículo 1753.
El que recibe en préstamo dinero u otra cosa fungible, adquiere su propiedad, y está obligado a devolver al acreedor otro tanto de la misma especie y calidad."
De ahí que los bienes hipotecados tengan que ser subastados porque darle la casa es no cumplir con lo que es el préstamo. Y efectivamente si nadie aparece a la subasta la entidad puede adjudicarse el inmueble por la mitad del valor de tasación (ahora es el 70%). Y es ahí donde creo que se equivoca el Tribunal, porque dice que al hacer esa adjudicación el patrimonio del banco aumenta por la totalidad del valor de tasación (hecha por el banco) y no por la mitad y dice que eso es un enriquecimiento injusto y que va contra los actos propios realizados por el banco (la tasación) cuando la adjudicación no es un acto propio del banco, es un acto tasado legalmente. Es decir, esa adjudicación no la hace libremente el banco, es una adjudicación legal y por tanto en ningún momento va contra los actos propios. Y tampoco es un enriquecimiento injusto porque el inmueble a la hora de adjudicarse no tiene el valor de tasación, tiene el valor de la adjudicación, en esta caso la mitad, porque es igual que en el caso de que se subastase, la casa tendría el valor de la subasta, nunca el valor de tasación, pues es lo mismo en la adjudicación, y el valor lo marca la ley, no el banco.
Entonces, llegados a ese punto en que el banco se adjudica la casa por el valor de adjudicación (mitad del de tasación) y quita esa cantidad a toda la deuda, si siguen existiendo pagos pendientes se tendrá que seguir con la deuda, como la ley hipotecaria bien dice:
"Artículo 105.
La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1.911 del Código Civil."
Por eso es por lo que creo que el tribunal se equivoca. Puede que esté equivocado, pero tal como está la legislación es así como creo que tendría que ser la cosa. Que esta legislación es una mierda? Pues claro. Pero que te guste o no la ley no da la facultad de no aplicarla, mucho menos a un juez.
Interesante y también en esta línea podemos argumentar el art. constitucional nº 47 "...todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada..." y en este sentido, cuándo el ciudadano afectado se queda sin vivienda, los desahucios serían actos inconstitucionales.
-- editado por última vez a las 18:09
Yo no veo que la Constitución diga que todos tenemos derecho a una vivienda en propiedad. Sería discutible en el caso que la persona se quedase en la calle y totalmente desvalida. Así que decir que el desahucio como tal es inconstitucional... como mucho algunas situaciones serían contrarias a derecho, que eso no lo niego
-- editado por última vez a las 20:22
Lo que dices es totálmente cierto pero lo que habría que preguntar a los bancos es por qué reducen la oferta de pisos que poseen en lugar de poner a disposición de los consumidores su totalidad.
Ah si, es que si hacen eso, la oferta aumenta y creo que tienen que bajar el precio aún más de los mismos...
Pues claro eso es lo que digo y creo dice la constitución, yo no he dicho nada del derecho a la propiedad...Artículo 47. [Vivienda] Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo ,de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.
-- editado por última vez a las 21:09
Pues dime como con esa redacción del artículo ves tú una incostitucionalidad de los desahucios. Como digo, como no se queden en la total indefensión y viviendo en la calle no lo veo yo nada claro
Ahí coincidido plenamente en que la baja de precios tan moderada se debe a los bancos. Si todas las casas vacías que hay estuviesen a la venta el precio tendría que bajar una barbaridad ya que apenas hay compradores. No deja de ser la ley de la oferta y la demanda clásica
Pues eso digo yo , Deus: los desahucios no son muy constitucionales que digamos, cuándo dejan al ciudadano afectado en la calle y sin vivienda.
Cuestión aparte es que no sea - por la redacción dada a la constitución- derecho fundamental susceptible de amparo, como tampoco lo es, por cierto , el derecho de propiedad.
-- editado por última vez a las 14:37
El principal problema es que el sistema de subastas públicas no funciona correctamente.
Un bien tasado en 325.000€ debería de cubir de sobra una deuda de 162.500€, si el banco gestiona esta venta mediantes sus canales habituales será capaz de cubrir la deuda, si sale a subasta es posible que no lo cubran.
Moraleja hay que solucionar el mal funcionamiento del sistema público de subastas.
Una buena parte del problema con las burradas de tasaciones que se han hecho. Los tasadores no hacen más que aplicar un procedimiento legal (habría que ver en otro sitio por qué cobran, tanto si en realidad no tasan, solo hacen cálculos de secundaria) pero el resultado es que lo que se valoró a un precio para pedir dinero, ha bajado un 20 % y no vale ni la mitad. No es que no sepa matemáticas me remito a contar una realidad.
El tasador cobra del banco, así que pone lo que le diga el de turno de la sucursal. Si hay que poner más, pues se pone, que como todo el mundo sabe, los pisos nunca bajan...
Espera...
:-(
Me alegro mucho por lo conseguido y espero que cree jurisprudencia. Al fin y al cabo los bancos te han dado un dinero a cambio de una garantía con un valor superior al prestado. Y si no que echen las culpas a las tasadoras y que paguen ellos en consecuencia. Me parece lo más lógico que una hipoteca se cancele totalmente al quedársela el banco ya que este lo volverá a vender. De esa manera no perjudicas de por vida a una familia que en la vida podrá remontar el vuelo.
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