La reforma hipotecaria de Todos los Santos

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Este fin de semana se ha aprobado la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios. Bajo tan poético nombre nos encontramos con la ultima reforma normativa en materia hipotecaria del Gobierno Zapatero. Se acabó lo que se daba, y lo cierto es que es un digno colofón de la gestión gubernamental al respecto en estos 8 años: un fiasco. Eso si, generador de consenso, ya que no satisface ni a las entidades financieras ni a las organizaciones de consumidores.

Como digo, la reforma toca puntos genéricos sobre los servicios bancarios, los depósitos, los préstamos al consumo, etc, pero la chicha, el meollo es el apartado hipotecario, lógico dado la crisis que estamos viviendo y la imbricación de dicho producto en la estructura socioeconómica española. ¿Cuáles son las novedades más destacables y qué podemos esperar de ellas?

El Préstamo responsable

Antes de meternos con el detalle de la reforma, cabría señalar que como introducción tenemos el artículo 18, que bajo el lírico nombre de Préstamo responsable, marca una suerte de guia básica para el análisis de riesgos de una operación crediticia, siendo especialmente goloso el apartado 3º,

En el supuesto de créditos o préstamos con garantía real, los criterios para determinar la concesión o no del crédito o préstamo, la cuantía máxima del mismo y las características de su tipo de interés y de su sistema de amortización deben fundamentarse, preferentemente, en la capacidad estimada del cliente para hacer frente a sus obligaciones de pago previstas a lo largo de la vida del crédito o préstamo, y no exclusivamente en el valor esperado de la garantía.

Vamos, que en el sistema bancario ordinario no caben los préstamos a la piedra de los que hablábamos en un post anterior. Pero dicho esto, deja muy claro en su último apartado algo que, en cierto modo, es una respuesta a una petición colectiva de exoneración de responsabilidades por parte de los deduores hipotecarios en el apartado :

La evaluación de la solvencia prevista en este artículo se realizará sin perjuicio de la libertad de contratación que, en sus aspectos sustantivos y con las limitaciones que pudieran emanar de otras disposiciones legales, deba presidir las relaciones entre las entidades de crédito y los clientes y, en ningún caso afectará a su plena validez y eficacia, ni implicará el traslado a las entidades de la responsabilidad por el incumplimiento de las obligaciones de los clientes.

Es decir, a lo hecho, pecho. Las operaciones firmadas son validas y no cabe ponerse a discutir si se ha seguido el procedimiento de valoración adecuado, ya que acabaríamos enredados en disputas procesales y pruebas diabólicas (aquellas imposibles de aportar), claro que habrá quien pueda interpretar este precepto justo al revés (para este viaje no hacían falta estas alforjas).

Novedades de la reforma hipotecaria

Tras este esbozo pseudofilósófico, vamos con lo práctico, centrándonos en lo novedoso, ya que hay mucho en el texto que ya sevenía aplicando derivado de toda una serie de regulaciones varias:

  • El Banco de España elaborará una Guía de Acceso al Préstamo Hipotecario. Esto suena tan cansino, en la era de internet, como los que se meten picos diciendo que no tienen suficiente información.
  • Las entidades habrán de suministrar al cliente dos fichas, la FIPRE (Ficha de Información Precontractual) y la FIPER (Ficha de Información Personalizada). Se busca homogeneizar la información suministrada por las entidades, pero cualquiera que lea la Orden y sepa como e negocia un préstamo hipotecario sabrá que la FIPRE es papel mojado y la FIPER un formalismo más, a controlar por los Notarios a la hora de la formalización.
  • Se recupera, como documento anexo a la FIPER, la famosa Oferta Vinculante que había quedado relegado a operaciones hipotecarias para vivienda y de pequeño importe. Es de los pocos puntos positivos que encuentro en la reforma.
  • Se da plena carta de naturaleza a los suelos y techos hipotecarios, debiendo reflejarse las cuotas mínimas o máximas. Otro tanto ocurre con los mecanismos de cobertura de tipos (CAPs, SWAPs, etc…), regulando la información precisa a suministrar.
  • En consonancia con los tiempos, la Orden se carga como tipos de referencia oficial los vinculados al sector de Cajas de Ahorro, e incorporar una nueva posibilidad, el referido a la Permuta de intereses/Interest Rate Swap (IRS) al plazo de cinco años. Dicho tipo podría venir a salvar las diferencias que se dan hoy entre el euribor y el coste real de financiación de las entidades financieras. Curioso.
  • En las hipotecas de tipo variable deberá suministrase información sobre las cuotas en distintos escenarios de tipos.
  • Los mismos requisitos formales (FIPRE, FIPER, etc) serán necesarios para la hipoteca inversa, amén de un informe independiente (punto débil y con escaso desarrollo de la reforma previa).
  • La reforma entra en vigor dentro de 9 meses desde su publicación para el apartado hipotecario, salvo el apartado de tipos de interés, que lo hará en 6 meses.

Valoración inicial

¿Qué decir a bote pronto de la reforma, y sin perjuicio den un análisis pormenorizado y más sosegado? Que se caracteriza por un exceso de documentación, de información, de burocracia y de conceptos generales. Con la misma se pretende atajar las quejas de mala o escasa información, sin ser conscientes de que el problema está más en la falta de conocimientos básicos de los consumidores, así como en una tendencia natural a eximirse de cualquier tipo de responsabilidad.

Por otro lado, deja sin solucionar numerosos problemas prácticos sobre tasaciones, coberturas de tipos, subrogaciones, tarifas arancelarias en materia de cancelaciones, conflictos con el Derecho Administrativo, ejecuciones hipotecarias, etc. Pero eso no sale en los medios, por mucho que constituya el día a día de Bancos e hipotecados. Y las elecciones están a la vuelta de la esquina.

Más información | Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios
En El Blog Salmón | Acerca de la seguridad jurídica y los inversores inmobiliarios [por IC], ¿Qué son los seguros de tipo de interés o CAP?
Imagen | cyph3r

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