Veíamos no hace mucho como algunas entidades empezaban a mover ficha en el ámbito de los préstamos hipotecarios. El Banco Santander anunciaba la posibilidad que daba a clientes en situación difícil de acogerse a un periodo de carencia, BBVA replicaba que ya hacía eso puntualmente con algunos clientes pero sin publicitarlo, Bankinter lanzaba un producto con el que los clientes no han de responder con todos sus bienes y derechos y se acepta la dación en pago.
Es evidente que tras estos productos hay una operación de marketing, de lavado de imagen, y no conviene que nos ceguemos por lo bonito que suena la publicidad, los bancos no son hermanitas de la caridad, ni dan duros a cuatro pesetas, trataré de analizar estos dos tipos de propuestas y sus implicaciones, como siempre, ante un contrato de este tipo, hay que leerselo todo muy bien, y no quedarse sólo con la información del folleto publicitario, o la palabra del comercial.
Periodo de carencia
Suena muy bien eso de pasarse tres años pagando aproximadamente la mitad de le cuota de la hipoteca (algo que también prometen entidades de renegociación de deuda) pero como ya hemos comentado esto tiene un coste. Hay de formas posibles de reducir la cuota mensual, que pagues sólo intereses o que sólo amortices capital. Por supuesto los bancos optan por la primera, su negocio es ganar dinero, no regalarlo.
La principal desventaja para el cliente que se acoge a esta fórmula es que está tres años pagando intereses por el mismo capital, y pasados estos tres años vuelve a amortizar capital, pero a menos que se produzca una improbable bajada en los tipos de interés, lo más probable es que acabe por pagar más aún por la deuda.
Todo esto partiendo de la base de que no se modifica ninguna otra condición de la hipoteca (plazos, tipos de interés, diferenciales…)
Dación en pago
La dación en pago de la hipoteca, que se está reclamando últimamente incluso desde partidos políticos, o avalado por resoluciones judiciales; va contra el negocio de los bancos en momentos como el actual, con un mercado inmobiliario a la baja.
Las hipotecas se ejecutan contra todos los bienes presentes y futuros del hipotecado (habitualmente) excepto esta nueva modalidad que ha lanzado Bankinter (pero que aún no ha concedido ninguna).
Cuando se te concede una hipoteca el valor del inmueble lo determina el propio banco a través de una tasación inmobiliaria, y te concede la hipoteca por un porcentaje de ese valor (en plena burbuja ese porcentaje podía llegar a superar el 100%)
Una vez que las condiciones del mercado cambian, los precios de los inmuebles bajan (en contra de las previsiones de hace unos años) no parece justo que el banco vuelva a tasar lo ya tasado por un valor muy inferior, lo que hace que ni aún entregando el inmueble quede saldada la deuda, se supone que has estado pagando unos intereses por el riesgo que asume el banco frente a impagos o cualquier otra situación prevista.
La dación en pago, obliga a que el banco asuma más riesgos (sobre todo en un escenario de precios a la baja, y morosidad al alza) lo que se puede traducir en unos intereses más elevados (no es el caso del producto de Bankinter) que otros productos, o unas condiciones de entrada que dejen fuera a muchos potenciales clientes interesados, no parece que vaya a ser una práctica que se vaya a extender, a pesar de que, si tenemos en cuenta que se puede esperar que a medio – largo plazo los inmuebles recuperen la senda alcista, las entidades sólo se verían perjudicadas (hasta cierto punto) mientras la tendencia no cambie.
Conclusiones
Es difícil encontrar un punto en el que las entidades beneficien los intereses de sus clientes (de los pequeños) a costa de sus propios beneficios. Sería deseable que durante ese periodo de carencia no se pagasen intereses y sólo se amortizase deuda, pero eso sólo sería deseable por los clientes.
Que ante un problema de imposibilidad de hacer frente al pago de la hipoteca el inmueble salde la deuda, es un alivio para el deudor y un quebradero de cabeza para la entidad que tendrá que hacer cuadrar unos balances que estaban muy inflados.
En El Blog Salmón | El Banco de España castiga las daciones en pago; ¿Qué es una novación hipotecaria?
Imagen | Fran Carreira
Comentarios
El argumento que esgrimen los bancos para no querer adoptar la dación en pago como medida general es que al tener que asumir más riesgos tendrían que subir el interés, y que eso encarecería más el precio de las hipoteca, y por ende, de los inmuebles. Vamos, que lo dicen así y quedan bien, preocupándose por nosotros, para que "no suban" los precios.
Y digo yo, ¿y qué si suben los tipos de interés que aplican? Que no iba a poder solicitar el importe que me solicita el vendedor. Pues bueno, los vendedores tendrán que bajar los precios, para adecuarlos a la situación real, a la demanda real. Así es como funcionaba eso del mercado de la oferta y demanda ¿no?
Precisamente por eso, porque los bancos no son hermanitas de la caridad, y el inmobiliario no es su negocio (aunque hayan tenido que meterse en él para dar salida a la enorme cantidad de viviendas que se están comiendo mayoritariamente de constructores y promotores) es por lo que esgrimen esos argumentos...
Yo no me lo trago, señores.
Me temo que en todos estos temas, hay algo de demagogia, que quizá también yo la voy a emplear, pero paso a poner mi punto de vista. Periodos de carencia Es cierto que no son ningún chollo, que los bancos al final van a ganar más. Totalmente cierto. pero a mi modo de ver, la ventaja es que te permiten pagar menos durante un periodo, para volver a pagar lo mismo que pagabas más tarde, si el préstamo se extiende tanto tiempo como periodo de carencia hayas tenido, o algo más durante los años que te queden de hipoteca. La hipótesis subyacente es que esperan a que tengas un salario, que si quizá no es como el que tenías, será similar, +/- 15%. Tal y como lo veo, no es ciertamente un win-win, ya que la banca siempre gana, pero al menos se dan medios para que el prestatario quizá no pierda. Es lo mismo que ponerse la hipoteca a 40 años. Hay que gente que lo ve como un castigo divino o una condena de por vida. Tal y como yo lo veo, el sobrecoste, si es que existe al calcular el VAN a 40 años, compensa la tranquilidad de espíritu que has tenido durante todos ese tiempo. Dación en pago El piso cuesta 100, el banco me da 80. Vas pagando. Al principio del sexto año queda por pagar 70. En el año 10, 60. A mediados del 13, 50; en el tercer trimestre del 16, 40; a mediados del 19, 30; y así sucesivamente (sacado de aquí) Por lo tanto, si nos ponemos en lo peor, si compro hoy un piso, el peor escenario para mi sería que bajara un 20% de valor en dos años. En este caso, como he pagado todos los plazos de la hipoteca, me queda por pagar 76 del piso. Como vale, según mercado, 80, aún puedo hacer un 5% de descuento e intentar venderlo yo y que el otro se subrogue a mi hipoteca. A lo que voy, es que la dación en pago para el cliente me parece un mal negocio. Para el banco listo, buena, si eres capaz de establecer una joint venture con idealista o similares de modo que los pisos embargados se puedan vender rápido a su precio.
Tanto la dación en pago como el embargo y seguir hipotecado son malos negocios para el particular y buenos negocios para el banco.
La dación en pago sería buena para el cliente en el caso deseado por todos de que yo compré una vivienda pongamos por 30 millones, me quedan por pagar 25 millones, pero el banco ahora me tasa la vivienda en 20 millones, es decir, si el banco me embarga la vivienda, me quedo sin vivienda, y con una deuda de 5 millones por pagar. En esos casos la dación en pago, que supone que el cliente quedaría exento de deuda entregando la vivienda, sería positivo para el cliente, obviando claro está que no es nunca agradable que te embarguen tu vivienda. Pero es que en ese panorama, que por desgracia es el más habitual, el banco no va a aceptar nunca esa dación en pago.
Donde sí acepta la dación en pago es en un supuesto de que alguien compra una vivienda de 30 millones, entrega 10 de entrada, el banco le financia 20, y cuando no puede pagar, le faltan 17 por pagar, y la vivienda ahora está tasada en 20 millones, es decir, que la deuda pendiente es inferior al valor actual de la vivienda. En estos casos los bancos sí aceptan la dación en pago porque ya han cubierto sus ganancias y se quedan con un inmueble libre de cargas. Esta es la situación que ahora Bankinter nos pinta como excelente para dar opción de dación en pago. ¡¡No te jode!!
Cuando el precio de la vivienda subía descontroladamente no recuerdo yo que los poseedores de una vivienda se quejaran ni que los especuladores entregaran parte de los beneficios al banco por ofrecer un préstamo al que le habían sacado un altísimo rendimiento en muy corto plazo y por un precio irrisorio.
Un banco es un negocio al igual que una frutería, y buscan el mayor beneficio posible. La paradoja está en que si un frutero no cobra lo que tiene "fiao" y tiene que quebrar, papa Estado no va corriendo a rescatarle para asegurar el suministro de fruta a los ciudadanos al contrario de lo que pasa con el "sistema financiero".
Que dejen quebrar a los bancos y las cajas ya como a cualquier negocio y respecto a los ciudadanos... cada cual debe ser responsable de donde mete su dinero.
Cuando el precio de la vivienda subía descontroladamente, los bancos ofrecían hipotecas altísimas a clientes de dudosa capacidad de pago porque jugaban con el as a favor de que si el cliente no podía hacer frente a la hipoteca, se la embargaban y el banco se quedaba con el dinero que el cliente había estado pagando y con una vivienda revalorizada. Es decir, el caso típico de un chaval de 20 que el mes pasado empezó a trabajar en la obra de tu tío Paco, y ya va a firmar una hipoteca de 30 millones a 30 años, una hipoteca que era evidente que sería de alto riesgo. El banco se la daba sin problemas, porque sabía que si en dos años no podía pagar la hipoteca, se quedaba el banco con lo que ya había pagado el chaval, y con una vivienda que ya no costaba 30 sino 40 millones, así que no hay problema. Yo en aquel momento no vi ningún caso de que el banco al embargar una hipoteca impagada le pagara al cliente esos 10 millones que se había revalorizado la vivienda. Es decir, ese chaval de 20 años que no puede pagar, podría haber recurrido al mismo tasador que tasó la vivienda en 30 millones dos años antes, y ahora la tasa en 40, por lo que lo lógico es que el banco se quedara con la vivienda y le diera al cliente los 10 millones que se revalorizó entretanto la vivienda. Eso jamás se hizo.
Sin embargo, ahora que los precios están cayendo en picado, cuando hay un embargo si van a coger la tasación actual a la baja de la vivienda, que tasa ahora en 20 millones lo que tasó en 30 hace dos años, y obliga al cliente moroso a entregar la vivienda y quedar endeudado con el banco.
El título de este post de que los bancos no son las hermanitas de caridad creo que es un eufemismo ridículo por no decir que son unos cabrones hijos de puta
El caso que expones del joven que se deja embaragar la vivienda en época de aumento de precios de los inmuebles parece poco lógico , ya que antes de dejarse embargar tenía la opción de venderlo y conseguir algún beneficio.
Esto , evidentemente , no quiere decir que los bancos no jueguen con mucha ventaja y legislen a favor de ellos , amén de no poder quebrar a costa de nuestro dinero. Para empezar el sistema de amortización de los bancos y cajas es el sistema francés , a grandes rasgos se caracteriza porque empiezas devolviendo los intereses del préstamo y muy poco capital , así sucede que puedes llevar pagando 5 años y apenas haber reducido capital. En cuanto a la carencia el interés que pagas es simple , muchísimo más caro que el interés efectivo que resulta de la amortización de cualquier préstamo y solo tiene sentido si uno prevé en un futuro un ingreso extra.
Pues sí, el banco estaría obligado a devolverle los 10 millones al chaval.
El problema aquí es que el banco asumió un riesgo, dar una hipoteca a alguien que tenía todas las papeletas de que no iba a pagar nunca su deuda, y a ese riesgo le dió un valor y especuló con él y se lo vendió a otros y estos a otros..., en fin, todos sabemos lo que vino después para que al final seamos los contribuyentes los que hemos tenido que "rescatar" al sistema financiero para que tapen sus agujeros y sin que ello haya servido para que vuelva a fluir el crédito (aunque más crédito no sé yo si hubiera sido bueno o malo)
Pero ojo, que también es verdad que en este país ha habido mucha gente que ha ganado muchísimo dinero y ha pagado muy poquitos impuestos y si no han ahorrado para las vacas flacas es porque han sido unos irresponsables y eso también lo estamos pagando todos los contribuyentes vía paro.
Lo que quiero decir este sistema no funciona, es evidente, la sociedad y los Estados deben dar un vuelco a la actual forma de vida. En mi opinión se puede vivir sin crédito perfectamente teniendo un gasto responsable, creciendo o progresando de forma sostenible y sacrificando ciertos "caprichos". Así no dependeríamos de nadie ni temeríamos a los mercados, ni perder nuestra casa, etc...
Yo estoy trabajando desde los 25 años (tengo 30 ahora), en este tiempo me he comprado una casa, un piso de protección oficial, sin muchos lujos pero cómodo, y he ido amortizando todo lo que he podido (ojo, amortizando tiempo, no cuota, actualmente me quedan unos 30000 euros de hipoteca). No tengo ningún otro crédito, pagué mi coche de 2ª mano de mis ahorros (busqué muchísimo antes de comprar y ahora estoy encantado con mi 307 sw), y tengo unos ahorros de unos 23000 euros. Mis expectativas laborales de futuro no son muy buenas, seguramente me quede en paro a finales de año, pero creo que todo este tiempo he aprovechado bien mi dinero y la economía familiar podrá sostenerse con el sueldo de mi mujer.
Yo creo que he hecho bien las cosas (y hay muchos como yo), pero claro, como el resto de la sociedad y el Estado han sido uno irresponsables manirrotos al final me tiene que afectar, me quedaré sin trabajo porque la gente está sumida en deudas y los negocios no venden.
Incluso deberíamos irnos planteando el pasar de ellos. Lo mismo hasta mejoramos como sociedad.
interesante
Las entidades financieras no son hermanitas de la caridad, pero tampoco sociedades anónimas normales que quiebren si hacen mal su trabajo. Tienen toda una serie de prebendas económicas y legales y es lógico que la sociedad les exija un comportamiento hacía ella acorde con las ventajas que se les ha otorgado.
lo que no es normal es que botin y cia decidan cuando prestar pasta y cuando no y el estado no tenga herramientas mas que tibios reproches para que el pais se financie con normalidad.es que no hay un modelo de banco publico en algun pais para tomar de ejemplo?
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