Mariano Jose de Larra es considerado el padre del periodismo español. Creo que, de haber vivido hoy en día, sería un excelente blogger. En sus artículos, recogía la esencia de la cruda realidad española del momento. Muy pegado al terreno e inmensamente ácido. El famoso Vuelva Vd. mañana, con que el funcionario de turno despachaba al administrado en la polvorienta ventanilla fue acuñado por él. Pues bien, esa gloriosa frase bien puede servir para el penúltimo escándalo financiero que nos azota, y que mira que cosas, toca de nuevo al Banco que quier ser mi Banco, el Santander (otra vez será). El Fondo de Inversión Inmobiliaria Santander Banif Inmobiliario ha establecido una moratoria de dos años para el reembolso de sus participaciones.
Uno de los mejores relatos fácticos de lo sucedido lo he encontrado en el Blog de Juan Sainz de los Terreros. En esencia, el detonante de la situación ha venido dado por una fuerte bajada del valor liquidativo de las participaciones, debido a tasaciones extraordinarias, que ha conducido a ordenes masivas de reembolso que superan con mucho el 10% de liquidez previsto para tales fines. De acuerdo con la CNMV se abre una ventana de liquidez hasta el 27 de febrero para cursar ordenes de reembolso, que serán satisfechas en dos pagos, a prorrata. El resto (si hay resto) a esperar hasta dentro de dos años. Si tras dos años, hay peticiones de reembolso sin satisfacer se liquidará el Fondo. Para más detalle, sigo remitiendo a dicha entrada.
Hecha la autopsia, destaquemos una serie de puntos:
- Los Fondos de Inversión Inmobiliaria como el citado (el mayor de España, con más de 3.000 millones de euros de patrimonio) funcionan fundamentalmente a través del negocio patrimonial, del alquiler. Su negocio no gira alrededor de la compraventa de inmuebles, en contra de lo que algunos puedan pensar. Su fuente de ingresos son, fundamentalmente los alquileres que cobran. Y eso nos conduce a que las desinversiones son complicadas, ya que en los activos hay inquilinos, y por tanto hay que venderlos con ellos dentro, lo que condiciona las operaciones. De hecho, de per se, son productos con limitaciones para la liquidez por dicho motivo, y estan pensados en el largo plazo.
- La bajada de valor no viene dada, a diferencia de la generalidad de los fondos, por una variación en la cotización de un mercado organizado. Las valoraciones de las participaciones se hacen en función de valores de tasación, que si están vacíos es a valor de mercado en venta, y si están alquilados, el menor de dos valores: el anteriormente citado o el de capitalización de las Rentas. Desconozco en profundidad la cartera de inmuebles y rendimientos del Fondo, pero me hace pensar que, y relacionado con el punto anterior, o aquí hay mucha gente que no entiende el producto y no debía estar. O bien había gente a la que le urge la liquidez, por estar apalancado en dicho producto con créditos o por otro tipo de inversiones fallidas.
- Me da miedo la sugerencia que hacen en Gurusblog. No creo que pueda haber habido operaciones triangulares con inmobiliaras clientes del Santander. Mientras nadie me lo demuestre, eso esta fuera de consideración.
- Se trata de la puntilla para Banif. y eso es decir mucho. Banif ha sido, ya desde la época del BCH la referencia en España en dicho sector, y ha sido golpeada por Lehman, por Madoff y ahora por este caso. Si en los anteriores ya se rumoreo que que se podía dejar caer a Banif (recordemos que existe, en la mejor tradición de la casa, competencia interna con Santander Banca Privada), ahora el rumor cobra fuerza de nuevo. Y es algo sumamente dañino para el Santander, ya que el negocio era suculento. Amplios márgenes y mucha información a captar de una excelente base de clientes, asi como negocio inducido para y del resto de las filiales del grupo.
Más información|Invertia, Foros Expansión
Imagen|M. Peinado
Comentarios
desde mi más porfunda ignorancia, quisiera hacerte estas preguntas (sin ánimo de abusar): aquí en catalunya hay quien dice que algunas cajas de ahorro acabarán dedicándose al alquiler, porque se van a encontrar con mucha vivienda. ¿los problemas de banif puedne ser un freno a esta tendencia? de modo más general, ¿qué quiere decir "funciona a través del negocio patrimonial"? en lo referente a este caso, no me queda claro si esta entidad se ha encontrado con muchos impagos de alquiler, o bien si han habido muchas solicitudes de "reembolso". tampoco cuando comentas el tema del valor. yo entiendo que ante la crisis inmobiliaira, los inmuebles que no estaban alquilados han perdido valor. ¿es así? suerte que no he invertido en esta entidad....no entiendo casi nada!
1. Desconozco la situación en Cataluña, en todo caso no creo que sea el mismo tipo de negocio ni de inquilinos. 2. Es una redundancia. patrimonial=alquiler, sus activos inmobiliarios no son circulante, son activo fijo destinado aser alquilado, de ahí el termino. 3. Más bien lo segundo, afluencia masiva de reembolso debido a unas tasaciones extraordinarias autorizadas por la CNMV que han hundido el valor de las participaciones. 4. Todos han perdido valor. Los inmuebles no alquilados en todo caso son un problema, ya que vendrían a equivaler a un activo ocioso, irrentable. recuerda que el fin de estas sociedades es alquilar.
Se me pasó señalar que, aunque tu no lo tengas, no conviene que la se confie. Se ha distribuido por otros Bancos y es posible que forme parte de la cartera de fondos de fondos de otras entidades.
otra pregunta més (la última): qué pasa en este fondo si la entidad decide vender uno de los inmuebles?
Hola:
¿Qué te parece esto?
EL FRAUDE CONTINUADO ESTÁ EN LAS TASACIONES
Pego este post sacado del blog "Un fondo cada día" de eleconomista.com
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# Lector habitual dice: 27 Mayo, 2008 a las 11:42 pm
Vicente, dices que “estos productos viven sobre todo de los alquileres”. Y, en efecto, así es; pero quien vive de los alquileres es la gestora, no los partícipes que, en ese apartado, están siendo esquilmados. Echale un vistazo a las cuentas anuales del fondo (balance y cuenta de resultados, no al informe) y verás que todos los años tiene resultados de explotación negativos y cada año más negativos. De los ingresos por alquileres y otros (104 millones en 2006, últimas cuentas publicadas), más de la mitad se los comen los gastos de gestión (58 millones) y lo que queda (46 millones) y otros 86 millones más se los llevan las comisiones del fondo (que suman 132 millones, o sea más que todos los ingresos de explotación). El porcentaje de gastos de gestión sobre ingresos ya me parece una barbaridad (cualquiera que tenga un piso en alquiler puede confirmarlo) pero es que, además, incluyen gastos de administración, con lo que cobrar además la comisión de gestión me parece que es cobrar lo mismo dos veces. Sólo gracias a las plusvalías de los inmuebles (o a lo que le dejan de ellas los gestores) consigue el partícipe obtener una rentabilidad positiva. ¿Cómo lo ves? Un saludo y enhorabuena otra vez por tu trabajo.
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Bien, analizemos un poco esta información.......
Si las comisiones más gastos superan en 28 millones a los ingresos por alquileres.......
Si en aquellos años con los actívos líquidos a duras penas podías igualar la inflacción.........
Si como ya se ha dicho en multitud de artículos periodisticos y declaraciones de gestores, la tasación po
Si como ya se ha dicho en multitud de artículos periodisticos y declaraciones de gestores, la tasación por el sistema de capitalizazión de rentas, obviamente la menor y la única a considerar en aquellos años de crecimineto inmobiliario crecía en función del IPC.........
Tenemos que el incremento del valor de los inmuebles tomando como referencia el IPC de 2006, 2,7% y suponiendo para ese mismo año igual rendimiento de los activos líquidos, un total de incremento patrimonial de 68 millones de euros........
Como todavía se debe compensar el deficit de explotación de 28 millones.......
Quedarían de benefício bruto para los partícipes exactamente 40 millones de euros, es decir, un descorazonador 1,6%.......
¿Quién entraría en un fondo con dos ventanas de salida anuales, comisión de reembolso del 4% el primer año, el 3% el segundo, el 2% el tercero, el 1% el cuarto, comisiones de gestión y depositário del 3,4%. y que da, en aquellos años de boom inmobiliario, un 1,6% de rentabilidad?
La respuesta es fácil. Nadie entraría. Y ademas comenzaría a haber un desfile para afuera de los partícipes más antiguos.
¿Cual es la rentabilidad que necesita un fondo conservador para atraer ahorradores?
Es de manual. Deuda pública a diez años + 2 .
Por lo tanto necesitaban inflar la tasación menor, la de capitalización de rentas, al menos un 5%.
¿Este sistema, continuado en mayor o menor grado a lo largo de los años a qué lleva?
A la casi desaparición del COLCHÓN entre los dos tipos de tasación que debería proteger a los partícipes en los años de caída del precio de los inmuebles por el sistema comparativo.
Así tenemos que, en un giro repentino y mediante una tasación extraordinária, que todo el mundo ya sabía lo que significaba, el valor de tasación comparativa queda por debajo del de capitalización de rentas (¿el 14%?). condenando a miles de ahor
Así tenemos que, en un giro repentino y mediante una tasación extraordinária, que todo el mundo ya sabía lo que significaba, el valor de tasación comparativa queda por debajo del de capitalización de rentas (¿el 14%?). condenando a miles de ahorradores, ahora atrapados, a comerse toda la desvaloriación del mercado inmobiliario.
¿Hubo un fraude continuado en el fondo Santander Banif Inmobiliario FII, a lo largo de estos años?
Una investigación rigurosa de las cuentas lo podrá aclarar. Y creo que existen suficientes indícios para iniciar un procedimiento.
Y una última cosa. Puede que la caída del mercado inmobiliario nos haya sorprendido a los partícipes. Pero seguro que también los sorprendió a ellos (los "gestores") cuando estaban tan felices disfutando de nuestras rentas.
¿Y esto?
EL MISTERIO DE CASTELLANA, 13
O
¿POR QUÉ ESTÁ AHÍ, LA CLAVE DE LA ESTAFA?
Si algún amable lector tuvo la paciencia de leer mi post anterior, estará advertido de que las tasaciones del fondo Santander Banif Inmobiliario, FII, esconden una trampa.
Las tasaciones por capitalización de renta llevan años infladas en el fondo del SAN.......
El edificio de Castellana 13 está alquilado en más de un 90% .......
Según la peculiar contabilidad de la tripulación de CORBATAROJA, un inmueble alquilado se valora y se vende (cuando es de otros) por el resultado de la tasación por capitalización de renta.
El inmueble se vendió con un descuento del 28% sobre la valoración de Diciembre........
Y un descuento del 14% sobre la valoración de la tasación extraordinária........
Las matemáticas no fallan, y precisamente el 14% de diferencia que hay entre la valoración de Diciembre y la de la tasación extraordinaria son las minusvalias que nos van a endosar el 9 de Marzo
Es decir, la valoración de Diciembre es la de la tasación por capitalización de renta, inflada.....
La diferencia del 14% entre la tasación extraordinária y la venta cerrada con Castellana Gestión Parimonial, es precisamente el COLCHÓN que debería quedarnos entre una agresiva valoración comparativa y una real tasación por capitalización de rentas.
El precio al que vendieron Castellana 13 es el precio que debería figurar en libros al día de hoy.......
Pero como eso significa que, de ser así, el Santander Banif Inmobiliario, FII, hubiese dejado de ser rentable hace la tira de años......
El valor que figuraba en libros, era el otro, el de Diciembre, el que les permitió falsear los resultados del Fondo y apropiarse de la totalidad de las rentas durante años.
En fin. Una estafa.
Revelada aquí, en Castellana, 13.
Hola:
Hace unos años confiamos en la reputacion del Banco de Santander y hace 1 mes descubrimos, que pese a ser una entidad con grandes benefecios , nos ha afectado de lleno la quiebra de Lehman Brothers & otras circunstancias.
En concreto, el producto en cuestion es el Banif Inmobiliario II, del que como marca la normativa misma del producto se puede rescatar 2 veces al año.
Pues bie, solicitamos el rescate dentro del periodo correcto y nos han denegado la devolucion del capitall invertido.
Y el producto sigue perdiendo.
Ruego que si alguien lee esto por favor, me indique que podemos hacer y donde podemos dirigirnos porque estamos indefensos, ya que si el gobierno garantiza hasta 100.000 euros por inversion, a dia de hoy nadie nos ampara.
Muchas gracias.
Hola:
Hace unos años confiamos en la reputacion del Banco de Santander y hace 1 mes descubrimos, que pese a ser una entidad con grandes benefecios , nos ha afectado de lleno la quiebra de Lehman Brothers & otras circunstancias.
En concreto, el producto en cuestion es el Banif Inmobiliario II, del que como marca la normativa misma del producto se puede rescatar 2 veces al año.
Pues bie, solicitamos el rescate dentro del periodo correcto y nos han denegado la devolucion del capitall invertido.
Y el producto sigue perdiendo.
Ruego que si alguien lee esto por favor, me indique que podemos hacer y donde podemos dirigirnos porque estamos indefensos, ya que si el gobierno garantiza hasta 100.000 euros por inversion, a dia de hoy nadie nos ampara.
Muchas gracias.
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