En los últimos años los precios de la vivienda y el mercado del alquiler han crecido robustamente en Barcelona. Y por si fuera poca la regulación que recae en el urbanismo municipal, desde el Ayuntamiento que lidera Ada Colau, se ha creído que era insuficiente y que incluso, la falta de intervención era la causa del ascenso de los precios.
Para hacernos una idea de las complicaciones existentes en el mercado de la vivienda, en julio (último dato disponible) se expidieron en la capital visados para la construcción o reforma de 383 viviendas, una cifra inferior a Málaga (421) y eso que Barcelona le triplica en el número de habitantes.
El 30% de la vivienda construida deberá ser a un precio asequible
Recientemente el pleno del Ayuntamiento de Barcelona ha aprobado la modificación del Plan General Metropolitano (PGM) para destinar un 30% de las viviendas de obra nueva o de grandes rehabilitaciones con un techo urbanístico superior a 600 metros cuadrados a vivienda de protección oficial (VPO).
Esta medida afectará a aquellas licencias nuevas que se tramiten a partir de la aprobación definitiva, excepto las que puedan justificar que las transacciones iniciales como la compra del solar se iniciaron transacciones efectuadas entre el periodo comprendido del 1 de junio hasta su aprobación.
La lógica que se esboza detrás de esta medida es que si los precios son altos para el bolsillo del barcelonés medio, la administración debe intervenir fijando unos precios máximos, en este caso mediante un porcentaje de VPO para facilitar su accesibilidad.
Esta medida no nace de un día para otro sino que viene de la mano de Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) y el Sindicato de Inquilinos que ya en febrero de este año la proponían, dentro de una batería de medidas.
Una medida orientada a mantener los precios altos
En un sector cuyos márgenes son altos fruto de un incremento de los precios respaldados por el crecimiento de la demanda, los capitales tienden a entrar para sacar provecho de los altos niveles de rentabilidad. Esta entrada será más o menos rápida dependiendo de un factor esencial, las barreras de entradas existentes.
Si las barreras de entrada son sólidas, las empresas que ya estaban establecidas tienen capacidad de mantener sus altas rentabilidades a costa de impedir que la potencial oferta, es decir, la competencia, pueda entrar en el mercado para ejercer un proceso deflacionista en los precios, lo que en última instancia perjudica a los consumidores.
Para los ayuntamientos, la vivienda constituye el núcleo central de su política. Si nos fijamos en la parte de ingresos, en las ciudades más importantes el IBI constituye cerca del 60% del global de los ingresos municipales.
Al mismo tiempo, desde el ayuntamiento se ejercen las llamadas políticas urbanísticas... Si alguien quiere construir -incrementar la oferta de viviendas- deberá someterse a los criterios diseñados desde el aparato municipal para obtener los permisos de construcción. A medida que la regulación suponga mayores costes, las potenciales rentabilidades del sector que marcan los precios de mercado se reducen y su atractivo para la incorporación.
Y eso es lo que nos encontramos con nueva medida del Ayuntamiento de Barcelona... Vuelta de tuerca a la regulación y refuerzo de las barreras de entrada. Marcar "precios asequibles" supone establecer precios máximos por debajo de los precios de mercado, lo que disminuye la rentabilidad final para iniciar nuevas construcciones. Y si no hay más construcciones (incremento de oferta) los precios no bajan sin la alteración de la demanda.
En teoría económica se expresa claramente... Sí los precios máximos se encuentran por debajo de los precios de mercado se reduce el interés en producir, creando escasez, y abriendo las puertas a la creación de mercados negros en el que para adquirir un producto, existan incentivos para pagar un precio máximo establecido por la regulación, más una prima -diferencial hasta el precio de mercado- que obviamente estará asociada al riesgo penal.
No sólo los incentivos en producir se ven reducidos, al menguar el peso de la vivienda libre sobre las construcciones ya se está incidiendo en una mayor escasez... Y una mayor escasez no parece que sea la mejor fórmula para suavizar el crecimiento de los precios de la vivienda, más bien todo lo contrario.
En el mandato de Colau se disparan los precios de la vivienda en Barcelona
Ada Colau fue investida como alcaldesa de Barcelona en junio de 2015 y desde ese punto vamos a analizar cómo han ido evolucionando los precios tanto de la vivienda de Barcelona como del mercado del alquiler para ver la efectividad de su mandato en cuestiones urbanísticas.
Atendiendo a los datos que ofrecen los informes de Idealista, en junio de 2015 el precio medio por m2 en Barcelona era de 3.293 euros, con una variación trimestral del 0,9% y durante los últimos tres trimestres el crecimiento de los precios se había desacelerado.
¿Y cómo se encuentran los precios de la vivienda hoy en la ciudad condal? Según los datos del tercer trimestre de 2018, el precio medio en euros por m2 de Barcelona se sitúa en 4.388 euros. Es decir, en el mandato de Colau hasta la fecha que se extiende, los precios de la vivienda se han encarecido un 33,25%, una cifra sorprendente en tres años y tres meses.
Vayamos al mercado del alquiler. En junio de 2015, el precio medio del m2 se encontraba en los 13,2 euros. Sin embargo, según los últimos datos de Idealista pertenecientes a junio de este año, los precios por metro cuadrado han avanzado hasta los 15,8 euros, un 19,69% más en tres años.
Esto implica que para una vivienda de 90 m2, su precio habría pasado de 1.188 euros hasta los 1.422 euros, lo que implica tener que hacer frente a una subida de 234 euros en estos tres años.