Sociedad de Tasación acaba de publicar su informe de precios de la vivienda nueva del primer semestre del 2010 y constatan un descenso en el precio medio del 0,8% respecto el mes de diciembre de 2009. Estos precios se extraen de los datos reales de 38.300 viviendas existentes en 2.600 promociones inmobiliarias.
Donde leemos datos reales, debemos leer precio de venta, no precio efectivo de transacción, teniendo en cuenta a la vez que se han eliminado de las muestras las viviendas con menos de 60 m2 y más de 150 m2 y no se incluyen tampoco las viviendas VPO ni aquellas que contienen elementos distorsionadores como grandes áticos o terrazas. Este informe sólo constata como los promotores siguen colgando mayoritariamente el cartel de “No se vende”.
No se vende, dado que el metro cuadrado se situa a un valor medio de 2.537 euros/m2 para las capitales de provincia y estos valores son inasumibles por la población en la inmensa mayoría de los casos y supuestos. Observando los extremos tenemos los siguientes valores medios:
- Las capitales con precios unitarios más altos se encuentran en Barcelona (3.907 €/m2), San Sebastián (3.776 €/m2) y Madrid (3.370 €/m2), con variaciones respectivas en el primer semestre del -0,4%, -0,6% y -1,4%.
- Las capitales con precios unitarios más bajos son Pontevedra (1.385 €/m2), Badajoz (1.438 €/m2) y Lugo (1.443 €/m2).
Tal y como hemos comentado muchas veces, la fijación de precios en el mercado inmobiliario está rota totalmente para los precios que realmente se pueden pagar y se demandan dentro del segmento de viviendas de obra nueva.
El recorrido a la baja será mucho mayor todavia, a pesar de que se observa cómo se suaviza la tendencia de bajada, puesto que el desbloqueo del mercado inmobiliario pasa realmente por una bajada drástica de los precios de venta.
Aquellos promotores que no quieran hacerlo, siempre tienen la alternativa de cerrar la promoción y esperar o entregarla al banco, situación muy extendida últimamente.
(*) Click sobre el gráfico de cabecera para ampliarlo
Vía | Sociedad de Tasación – Informe de precios vivienda nueva 1º Semestre – 2010
En El Blog Salmón | El acceso a la vivienda se complica, Necesito dinero para comprar una vivienda digna para mi familia
Comentarios
Con la crisis que tenemos y el mercado sigue sin ajustarse , lo que deberia¿ deberia de ajustarlo el gobierno?????
Depende del informe que se lea, se habla de una sobrevaloracion de entre el 25% y el 40%, con lo que esta todo claro
Me imagino que influira mucho , entre otras cosas , el parque inmobilario de entre un millon y dos millones que tienen los bancos, y claro si a eso le sumamos que los bancos españoles deben mas de 420000 millones de euros al BCE , pues interesa y mucho que siga la sobrevaloracion salvaje o que muchos todavia se crean nuevos ricos
Durante mucho tiempo , los ayuntamientos se han estado financiando mediante , licencias de construccion y demas cosas oscurillas , y todavia no se ha encontrado la formula, para suplir eso, y claro resulta que muchos no tienen ni para pagar a los barrenderos
Que tiempos aquellos de despilfarro absoluto de las administraciones publicas en cosas totalmente superfluas , obras por todas partes , y claro las rotondas con su respectiva escultura
Un ejemplo es donde yo naci y vivi hasta los 18 años, donde por ejemplo en un palomar se gastaron 120000 euros , asi tranquilamente , y la gente todavia decia!!!!! ummm que bonito!!!!!!!! que tiempos xdxdx
Esto no cambiara nunca
¿Para qué va a tener que intervenir el Gobierno en el ajuste del sector? Si se va a ajustar él solito... deja el tiempo correr, que si no con subvenciones y teta pagadas por todos se quieren solucionar demasiadas ideas y planteamientos equivocados.
Que luego resulta que de la única equivocación que se acuerdan muchos es de que si has currado 5 años cotizando, tienes derecho por hasta 2 años de subsidio por desempleo... ¿cuánto han cotizado las ventas infladas de ladrillo de estos años atrás para unas eventuales subvenciones en las que habría también dinero de todos?
¿Y no es una confirmación de la visión keynesiana el hecho de que los precios no bajen aunque haya un exceso de oferta?
Ahora me entero que Keynes decía esta barbaridad! :O
Me parece poco respecto a la realidad. Y más va a caer en el futuro. Ya no compra pisos ni el Tato!
¿Estas seguro? Mira esto. A mi hay cosas que no me cuadran.
http://www.urbanoticias.com/noticias/hemeroteca/14245_la-compraventa-de-viviendas-aumento.shtml
interesante
Estas estadísticas tienen dos incovenientes bajo mi punto de vista: No dan precios No dicen cuantas viviendas han comprado personas jurídicas o entidades financieras Los balances de los bancos no se están llenando de ladrillos por gusto y muchas daciones en pago se están documentando como compra ventas.
Los precios, por la cuenta que nos trae a todos, que no bajen más o no se reactivará el crédito y por tanto la economía.
El tema es recurrente y espero que el debate se centre sobre la evolución y no los deseos de quienes ignoran un principio elemental de la economía, el valor de los activos inmobiliarios. Más información sobre la implicación del precio de la vivienda y su implicación en la economía: http://joseromero73.blogspot.com/2010/06/el-precio-de-la-vivienda-y-su.html
-- editado por última vez a las 18:55
No estoy de acuerdo con muchos puntos de tu artículo, sobre todo porque llegas a una conclusión que parece que todo el crédito depende de la construcción, mucho si pero no todo.
Sin olvidar que la valoración de un activo es transcendente en caso de venta o impago de la hipoteca, para el resto su utilidad práctica es nula
Como bien dices no todo el crédito depende de la construcción. En el artículo me refiero exclusivamente a la valoración de bienes inmuebles y su implicación en la economía. Hay otros elementos que inciden pero este en concreto es el que provoca la mayoría de los ciclos económicos(desencadenante) y se perfila como actor primario en todos. Crisis de tulipanes, petróleo, exceso de producción(1929) aparte, las demás crisis han seguido patrones donde el activo inmobiliario ha sufriido variaciones por una variación de la demanda de vivienda ante procesos constructivos ya en marcha. Si hoy se cierra el grifo de concesión de hipotecas no se puede parar todas las promociones en marcha que satisfacían esa demanda. Las series de las economías occidentales así lo reflejan.
-- editado por última vez a las 21:11
Según la gráfica que acompaña a este artículo, la vivienda nueva SOLO ha caído un 12,7% desde un máximo en Diciembre-2007 [(2.537-2.905)/2.905].
Lo primero que me plantearía sería por la fiabilidad de estos datos. Suponiendo que son totalmente fiables, lo siguiente que me plantearía sería lo representativos que pueden estar siendo. Representativos, en cuanto al volumen de tasaciones y/o de ventas asociadas a estos semestres.
No entiendo la frase que dice que >>Este informe sólo constata como los promotores siguen colgando mayoritariamente el cartel de “No se vende”<<. Más bien será la demanda es inexistente: "No se compra". Y no se compra por expectativas de precios más bajos, imposibilidad de hipotecarse, futuro incierto, etc.
Tampoco se dice nada de la evolución ni del volumen existente del stock de vivienda nueva, sin vender. Ni tampoco en qué manos están. Dependiendo de ello, este stock podrá mantenerse retenido por más o menos tiempo.
Supongo que con las ayudas que han recibido y reciben Bancos y Cajas el stock existente se mantendrá a precios por encima de lo que acepta el mercado, pero ¿por cuánto tiempo? ¿Qué es lo que podría obligar a Bancos y Cajas a bajar precios? ¿Hay compradores suficientes para tal stock? ¿Y a qué precio/condiciones de compra?
Se percibe una sensación de que los precios no pueden bajar drásticamente, y de que si los Bancos y Cajas no pueden sostenerlos podríamos llegar a tener una crisis económica de incalculables consecuencias. ¿Será cierto? Al final, parece ser que todos somos rehenes de todos pero más unos que otros: si el sistema financiero se arruina, nos arruina a todos. Si nos arruinamos nosotros, no arruinamos al sistema financiero: privatización de los beneficios y socialización de las pérdidas.
Y como diría Forges, No te olvides de Haití, es decir, ¿donde están todos estos beneficios de años anteriores?
Los beneficios se reinviertieron como es lógico y práctica habitual en los negocios de promoción inmobiliario y más en ciclo tremendamente alcista como tuvimos donde cualquier neófito se puso de promotor. Luego paso lo que paso que unos vendían Fadesa antes del crack y otro algo menos adelantado en la clase la compró. El beneficio está invertido en suelo para convertir y en construcciones que no se venden.
1º ¿Cómo se repartieron las plusvalías que se obtuvieron de las recalificaciones del suelo? ¿se invirtió en más suelo a recalificar? ¿en más casas para vender?
Yo entendía que el nivel de apalancamiento existente está motivado por los préstamos e hipotecas que se solicitaron para la construcción y posterior compra de estos pisos.
2º ¿qué porcentaje de capital propio, entre lo que podemos incluir los beneficios obtenidos con antelación se reinvierte en operaciones inmobiliarias? Yo suponía que un promotor se endeudaba mayoritariamente. Pero parece ser que no, que solo invierte los beneficios obtenidos con anterioridad. Si es así no entiendo lo de la crisis financiera, ni el nivel de apalancamiento que hay.
3º Si solo se ha invertido en el suelo para convertir y en construcciones que no se venden el beneficio obtenido en operaciones inmobiliarias anteriores, lo único que ha ocurrido es que el beneficio invertido por el promotor se ha evaporado.
Creo que la crisis financiera no ha estado motivada por la evaporación de estos beneficios invertidos. Más bien está en que para todas estas operaciones inmobiliarias (compra de suelo, construcción, promoción, etc.) pidieron prestado mucho dinero, dinero que no pueden devolver, porque no son capaces de vender lo que han construido. El suelo ha perdido valor, está por debajo de lo que lo compraron, y las casas han caído de valor.
Creo que muchos promotores no eran ni mucho menos los adelantados de la clase. Más bien fueron los listillos de toda la vida mientras el ciclo era alcista. Cunado el ciclo cambió de signo, demostraron su enorme inteligencia.
La explicación es sencilla. Un ejemplo típico:
El promotor realizaba su primera promoción y pedía una hipoteca de 6 millones de euros para suelo y construcción. Se ponía a construir y como el ritmo de ventas era tan alto y muchas viviendas se vendía sobre plano los propios ingresos de los adelantos en concepto de paga y señal ayudaban junto a disposiciones de capital de la hipoteca de apenas 300.000 euros a pagar todo el proceso constructivo. Osea que un proyecto de 6 millones se realizaba con apenas una disposición de 300.000 sobre lo pedido. Como la carencia de la hipoteca de la promoción era de dos años resulta que una vez entregadas las viviendas y cobradas ya podían liquidar los 300.000 dispuestos de la hipoteca y cancelarla. En resumidas cuentas. A una promoción de 6 millones de euros le sacabas entre 2 y 4 millones de euros antes de impuestos y con unos costes financieros sobre 300.000 euros el primer año.
Bien, a partir de aquí se compraban nuevos terrenos y se volvía a pedir hipotecas. El promotor veía un negocio redondo y se embarcaba en tres proyectos a la vez. Y el que hacía tres promociones ya tenía seis o diez terrenos para nuevas promociones. Raro era que un promotor estuviera haciendo una sóla promoción salvo que acabara de empezar juntando cuatro inversores. Conozco abogados, panadero, jefes de obra y arquitectos que se metieron a promotores. Ninguno tenía un duro en el bolsillo ni expuso patrimonio ni garantías. Ahra bien, todos ellos han sufrido el golpe de la crisis y se han quedado sin promoción y perdido todo lo invertido de anteriores promociones.
En las promociones actuales las condiciones son diferentes. Hay financiación para promociones por que los préstamos hipotecarios donde la garantía es el propio activo son los más seguros. Ahora te piden además del estudio de viabilidad de la promoción un estudio de demanda para reducir el riesgo del mercado al que te diriges donde no haya stock y haya demanda de la promoción que realices.
Y aquí los proyectos de promociones que son viables para llevar en la coyuntura actual teniendo en cuenta que entre el tiempo de proyecto y permisos y el proceso constructivo (18 meses) el escenario sería diferente(ya habría suelo, repunte de precios en zonas donde no había casi stock y encima no se construyó nada):
-- editado por última vez a las 00:43
Esta claro que el gobierno protege a sus amigos, constructoras, promotoras y bancos de la galleta inminente que se les avecina...
No estan protegiendo a los pobres como se suponía que debían hacer.
El gobierno, promotores, constructores, y empresarios de la construcción; incluyendo sus lobbies y la mayoría de los medios de comunicación son culpables de todo esto.
No han tenido piedad con los hipotecados, y con el resto de la sociedad, como bien ha señalado alguno sería penado con carcel... desde luego la estafa que han argumentado y estan realizando todos estos individuos dan como resultado que la estafa de madoff sea cuatro duros en comparación con estos señores y sobre todo porque esta respaldad por el gobierno... no nos olvidemos...y eso es lo peor de todo...
La culpa es de todos, pero añadamos también al gobierno de EEUU que no impidió la concesión de hipotecas de alto riesgo.
No obstante permíteme que fije mi mayor crítica a la generación actual de hipotecados con edades entre 25 y 45 años. Cuando les preguntó cual es su estamación media del Euribor durante su hipoteca ni idea, no contemplan una subida que encarezca severamente la hipoteca, cosa que se repetirá cada pocos años y lo más triste, no saben realizar el cálculo de cuota de una hipoteca. He visto a muchos abuelos coger lapiz y papel y casi sin saber escribir calcular año a año intereses, cuotas, amortizaciones, etc. Lo grave es que la actual generación a pesar de tener un grado formativo que ya quisiera sus analfabetos padres han primado una vida de consumo frente a la de sus progenitores. Ahora quien compraba una vivienda la dejaba "full" desde el primer día y todo a costa de crédito. Mientras, nuestros padres entraban en su primera vivienda con una bombilla, una cama, una mesa, un sofá y poca cosa más. Poco a poco y con gran esfuerzo iban completando su casa. El coche era puramente un vehículo. Nuestro padres sin entender mucho de economía estaban acostumbrados a los cambios de ciclo económico, a la inflación y a jornadas interminables y duras jornadas de trabajo. Siempre guardaban un duro con mucho esfuerzo para cuando vienes los malos tiempos, que siempre volvían. En cambio nuestra generación ni supo de ciclos ni los esperaba y vivió en una falsa realidad que ahora les toca pagar. La economía impone su ley. Ahora las relaciones personales entre familia, amigos y conocidos se van polarizando a nivel económico. Tus entorno social ya no puede salir a cenar los fines de semana, rechazan invitaciones a salir de paella el domingo o viajes a la montaña, en las conversaciones hay que procurar no tocar la economía familiar para no ofender o generar envidia a quien no puede consumir o llevar una vida digna, etcétera, etcétera. Sin duda el entorno social tan abundante en esta generación se resiente y se deterioran. Una sociedad que sin duda ha perdido valores.
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