Jose Antonio Avellaneda ha publicado un post muy clarificador sobre el origen del impuesto de transmisiones, su justificación histórica y la repercusión que tiene sobre el precio de la vivienda y la burbuja inmobiliaria . El ITP tiene un porcentaje real sobre el 7% del valor de transmisión como detonante de la burbuja inmobiliaria al forzar el incremento de precio.
La tesis que expone Avellaneda es clara: desde el año 93, el IPC se ha movido en porcentajes inferiores al 5%, con lo cual recuperar el coste de adquisición invertido en una vivienda, sin contar con la financiación ajena y resto de gastos asociados al comprador implica esperar al menos un año y pico para materializarlo.
Ejemplo numérico: Coste de adquisición 100. Le sumamos 7% de ITP y automáticamente mi vivienda pasa a valer un 7% en coste de adquisición. Si a este valor le incrementamos el resto de gastos asociados como son corretajes inmobiliarios, notaria y registro, el incremento de valor es de un 10% (aproximadamente), justo en el momento de la compra. Si a esto le sumamos la velocidad de transacción de viviendas, tenemos el origen perfecto para la burbuja inmobiliaria.
Entendamos por velocidad de transacción el número de veces que cambia un inmueble de propiedad y requiere un incremento porcentual del 10% en el coste de adquisición para no vender a pérdida. Suponiendo que vendemos a beneficio cero, el precio final de una vivienda vendrá dado por la expresión siguiente, la cual se corregirá también con el efecto inflacionario de los años transcurridos:
Precio Final = Precio Inicial* (1 + %Tasas impositivas)^numero transacciones
Como vemos, si las tasas impositivas son mucho mayores que la inflación, como viene ocurriendo en los últimos 15 años, eliminando el factor especulación tenemos un aumento exponencial de precio marcado por el propio número de transacciones.
Si a la ecuación anterior le añadimos los gastos financieros asociados, le aplicamos un pequeño porcentaje de beneficio en las ulteriores transmisiones e intentamos cubrir al menos los gastos impositivos, por cada operación de compraventa tenemos la siguiente expresión:
Precio Venta = Precio compra(1 + %Tasas impositivas + Gastos financieros + (IPC + Beneficio))^número transaccionesEn este punto, conviene mirar al pasado para explicar algunos factores:
- Una persona cambia al menos dos veces de vivienda en el transcurso de su vida.
- La demografía ha aumentado en rotundo invirtiendo los flujos migratorios desde el año 98, acelerando el mercado inmobiliario.
- El propio mercado ha condicionado la traslación de precios en unidades homogeneas. Si mi vecino ha vendido por 100 y yo pedía 80, mi inmueble pasa a valer 100, con lo cual aún existiendo un número de transacciones pequeño, el efecto se traslada al total de la oferta, sea de primera construcción o ulteriores transmisiones.
- La única forma de haber parado la burbuja habría pasado por disminuir los costes de adquisición por debajo del IPC, léase ITP, notarios, registros y plusvalías, desde antes del año 2000.
- Trasladar los costes íntegros de la transmisión al vendedor. Aunque se incrementen los precios, este incremento es puntual en el primer cambio de sistema de costes. A partir de la segunda transmisión se rompe la curva exponencial de aumento de precio por transmisión.
- Tasas elevadas de inflación, a ritmo de dos dígitos que diluyan el impacto tributario.
Como vemos, la salida de la crisis inmobiliaria requiere un cambio en los sistemas impositivos que la gravan junto con un cambio del diseño tributario que le afecta. En la situación actual, el mercado inmobiliario sólo se reactivará si se presentan algunos de los siguientes factores:
- Subida repentina de los tipos de interés a niveles por encima del 5% y mercado laboral con tasas de desempleo por encima del 17%, generando el desbloqueo de precios mediante venta a pérdida.
No pinta bien el panorama, ni para una reactivación ordinaria ni para un ajuste que devuelva a la construcción el peso específico justo que debe tener dentro del sistema productivo.
En El Blog Salmón | Así explotará la burbuja inmobiliaria, El impacto recaudatorio del AJD en las comunidades autónomas
Imagen | RinzaWind
Comentarios
Es que el ITP, directamente, no tenía que existir. Lo que habría que gravar no es la transacción de inmuebles, sino la posesión de inmuebles. Y si hay una transmisión, esta tiene dos intervinientes, transmitiente y adquiriente. Si se grava la transmisión, como mínimo debería ser pagado en partes alícuotas, de lo contrarío debería llamarse "impuesto de adquisición". Y encima, en el caso de los inmuebles las administraciones se lo tienen montado de p**a madre, ya que es el propio notario el recaudador, con lo cual la gente no asocia el pago de ese diezmo a la compra, sino a "las escrituras", diciendo luego que "los notarios son unos cabrones porque cobran 3 kilos por escriturar un piso", cuando sus honorarios en realidad no son ni el 10% de esa cantidad.
2 Comentario moderado
10@Gromit, no pierdas de vista la traslaci´no en precio para inmuebles similares o en el mismo edificio por ejemplo.
Comparto que hay que comprar para vivir, pero eso no quita que el incremento de precios en las transacciones motivado por el sistema impositivo se4a un disparate
Remo, completamente de acuerdo con las opciones a la salida de la crisis, pero discrepo con la misma "completitud" del analisis de las causas.
El mercado de la vivienda lleva muchos años gobernado por "el precio que el cliente esta dispuesto a pagar", no por los costes, y por ellos la razon fundamental de la subida no ha sido el ITP, sinó la evolución de la accesibilidad al crédito hipotecario.
Y te lo argumento con una estadística que calculé hace un tiempo a partir de datos que extraje de la Asociacion Hipotecaria Española (AHE), Banco de España e INE (había incluido si no recuerdo mal la normalización correspondiente de IPC):
1990: Hipoteca media de 44.786 euros a 12 años, intereses del 16,72%, cuota de hipoteca de 722 euros.
Los intereses fueron bajando tanto con los años, que el crecimiento de precios no habia llegado a alcanzarlo. El resultado:
1999: Hipoteca media de 61.829 euros a 21 años, intereses de "sólo" 4,72%, lo que dejaba una cuota de hipoteca de 387 euros
Es decir, en 9 años, la presion de la cuota de la hipoteca en los gastos de una familia bajó a la mitad. Así que muchos más españoles podíamos pedir una hipoteca y que nos la concediesen. Y con semejanta bajon de cuota respecto a lo que podiamos asumir antes, llego la subida de verdad (junto con bajadas aun mayores de intereses). Así llegamos a los intereses más bajos:
2005: hipoteca media de 124.538 euros a 25 años e intereses del 3,18%, con una cuota resultante de 602 euros
2006: hipoteca media de 137.114,00 euros a 26 años, intereses de 3,76% y cuota de 689 euros
Es decir, 16 años mas tardes, los intereses habian bajado del 16% al 3%, pero nos habíamos "fundido" la rebaja en subidas de precio. Seguiamos pagandolo "a lo que nos lo podíamos permitir".
Y ahora vino el problema: que los intereses ya no bajaron mas, empezaron a subir, y la premisa de "la vivienda nunca bajan" (sic) dejo de se sostenible .. seguimos pudiendo pagar lo que podemos mpagar, asi que a subida de intereses, la ilusión tenía que romperse, y con ello caer los castillos de naipes cimentados en sólidos pilares de "¿pero como va a bajar la vivienda hombre?" ;).
No es muy elegante salir en defensa de uno mismo pero, como estamos en familia, me tomaré la libertad.
El ITP no es el único - ni siquiera el principal -causante de la burbuja inmobiliaria. Ahora bien, con independencia de lo que podamos intuir, al final, se impondrán las tesis de los que tengan más medios para defenderlas (bancos, gobiernos, etc.) y serán los compradores - vistos como personas irracionales - los que cargarán con todas las culpas.
No coincido del todo con "José Antonio" (último participante) cuando dice que el precio depende de lo que "el cliente esta dispuesto a pagar". Es cierto, a nadie le ponen una pistola en la cabeza para que firme. Pero el precio, y siempre que hay inflación, existe porque alguien está dispuesta a financiarla (en este caso cajas y bancos). De éste modo, la gente estaba dispuesta a pagar un precio que "alguien" estaba dispuesto a financiar.
Unas entidades financieras financiaban operaciones porque otras también lo hacían, y así una espial financiera. La gente se compraba viviendas a esos precios porque otros estaban dispuestos a pagarlos, y así la espiral de precios.
La perversión del ITP viene desde el momento en el que, en una situación recalentada y de alta demanda, la compra de un piso cualquier - ya sea con IVA o ITP - automáticamente, y al salir de la notaría, se encarecía en un 10% (gastos + impuestos) y si alguien estaba dispuesto a financiarlo... ya tenemos la burbuja servida.
Aún reconociendo que no es la única causa ya que en otros países han aparecido burbujas parecidas y desconozco si la imposición indirecta puede tener también cierta responsabilidad.
Al final, me imagino que cada uno ha montado su propia burbuja con los mimbres que teníá, jajaja.
Ya que se habla de los efectos perversos del ITP, me gustaría añadir otro que tiene relación también con otros post que se han escrito en éstas páginas, y es el de la movilidad geográfica de los trabajadores en éste país, la cual resultaba mucho más baja que la de otros colegas europeos.
Si yo he comprado un piso, y me ofrecen un cambio de trabajo a otra ciudad, entre otras cosas también he de sopesar que si vendo mi vivienda actual para comprar otra por el mismo precio en la ciudad de destino, el cambio me va a costar un 7% sobre el valor de la vivienda. Ya tienen que ofrecerme un considerable aumento de sueldo, porque el primer año, sólo de pago de ITP, el cambio me va a costar un año de salario.
Estoy de acuerdo con Remo con que este impuesto de transmisiones no es muy justo, lo que no estoy de acuerdo es que sea una razón de la burbuja inmobiliaria, y es que utilizándolo con cabeza incluso lo puede evitar.
Una de las muchas razones de la no existencia de burbuja en Alemania es la existencia de un impuesto de transmisiones dependiente de los beneficios generados y del tiempo transcurrido.
Así, si se vende una casa al año de comprarla, el estado prácticamente se queda con todos los beneficios (o más) que se haya conseguido. Sin embargo, esa misma vivienda, con una misma plusvalía pero vendida 20 años después, goza de un tipo impositivo mucho menor.
Obviamente no fue la única razón por la que se evitó la burbuja allí, pero ayudó bastante y además hace que la gente se piense mucho el quedarse en un lugar preferiendo en muchas ocasiones alquilar.
@Jose Antonio, ese precio de disposición viene marcado también por el coste adquisición, no sólo por el beneficio del vendedor.
Creo que la hipoteca es la herramienta para comprar, tal y como apunta @nanoeconomista.
@Peter, cierto y yo mismo ya lo comenté en otro post. La movilidad laboral no puede prosperar con una mentalidad de propiedad como tenemos y con la rigidez impositiva de la compras.
@Pedro, no es único, pero tiene un peso específico muy importante. ¿A que te refieres con que se puede evitar el ITP?
@Remo, sigo sin estar de acuerdo con que sea una razón de la burbuja, es más ni siquiera pudo contener la especulación que debería ser su cometido, lo que pasa es que está mal implementado.
Y sobre evitarlo, me refería a la burbuja, no el ITP, aunque como bien apuntaban por arriba, creo que se puede evitar con el estilo pasapisero, se cambia el piso de mano 3 ó 4 veces antes de escriturar con un aumento de precio de al menos 6000 euros cada vez y no se paga el ITP. Eso lo he visto y era moneda común hasta hace poco.
@nanoeconomista, estoy completamente de acuerdo contigo en que la disponibilidad de financiación era determinante. De hecho, el "lo que el cliente está dispuesto a pagar" lo ponía en contraposición con "lo que el vendedor puede pedir sin perder dinero". En realidad, como bien dices, la afirmación más correcta hubiese sido "lo que el cliente consiga que le financie el banco", pues el límite no lo solíamos fijar nosotros (diciendo algo así como "el banco me dará una hipoteca de X, pero no estoy tan loco como para endeudarme tanto), sinó que nuestro precio de compra era "hasta donde preste el banco".
Remo, cierto, el precio de venta viene también marcado por el precio de adquisición, pero solo cuando la situación hace que entre en la ecuación.
Como me decía alguien en cierta ocasión:
Imagina que hace unos años compraste un piso por 20 millones. Ahora quieres venderlo porque necesitas 25, y te dicen los de la tasación que vale 30. así que decides ponerlo a la venta por 35. Y llega al mes un tío, lo mira, pregunta el precio, y dice "me lo quedo". Te valió 20, necesitabas, 25, valia en mercado 30 y lo vendiste por 35. ¿Que es lo primero que piensas cuando el tío sale por la puerta? "!!!Mierda!!!, !!!podiía haberle sacado 40!!!".
Eso es lo que ha pasado durante la burbuja. Los 20 millones del precio de compra raramente eran un factor relevante.
Curiosamente, ahora, tras el estallido de la burbuja, es cuando el coste de adquisición sí que va a ser un factor en la negociación. De hecho, por eso mismo le está costando tanto bajar a los precios de la vivienda: porque vender por debajo de lo que gastamos para comprar es un hueso duro de tragar.
Cierto tu ejemplo Jose Antonio, pero ¿cómo llega la tasación a ese precio? No viene influenciada por los precios de venta similares? No se ha forzado o acelerado el precio de transmisión al tener un mayor coste indirecto de adquisición? Es decir, el punto que comento de traslación del valor de venta en el post.
En la bajada, llevas toda la razón del mundo, si alguen vende a pérdida es porque no tenga más remedio desde luego. La frase de "el ladrillo nunca baja" está grabada a fuego en la mente de los vendedores actuales y por eso creo como decíamos al principio que el desbloqueo del mercado inmobiliario pasa por soluciones traumáticas
13 Comentario moderado
10UN factor importante es la aparicion de nuevos cuadros en las sucursales bancarias, de directores jovenes, inexpertos y (falsamente) ambiciosos. Si das tantas hipotecas, tienes un bonus de 1000 euros este mes. Así que les daba hiptecas a todo dios, aunque estuvieran cogidas con alfileres.. No es como los directores de sucursal de antaño, que trataban el dinero del banco con más celo que si fuera el suyo propio.
Creo que se hace necesaria una ley del endeudamiento, para que las personas y/o las unidades familiares no se endeuden más de cierto porcentaje del salario líquido, de manera que peudan tener sus necesidades cubiertas incluso en casos de desempleo. Y de paso, no se resienta la demanda interna de productos, servicios, etc que ocasionen un frenazo de la economía, como ocurre ahora...
Pues para el precio de tasacion, tenemos varias interpretaciones de cómo se aplica:
El precio al que se venden los inmuebles similares en la zona. En ese caso, a priori cuanto se pagó de impuestos NO va en esta estimación.
Una vez aplicados los demás indicadores del banco, si hay uno impuesto por el Banco de España que toca las narices (hipoteca <= 80% * valor de tasación), se le asigna valor a la variable "hipoteca" y se despeja la variable "valor de tasación" de la inequación. Nota: para el tasador poco avezado con las matemáticas, se aconseja el truco de convertir la inequación "<=" en una ecuación "=" y considerar el valor obtenido como una cota mínima del valor posible de dicha variable.
Para el primer método de tasación, y siendo estrictos con los baremos marcado por el Banco de España (hipoteca <= 80% del valor de tasación), el precio acordado sería algún punto entre el mínimo aceptable por le vendedor (precio de adquisicion +10% de costes e ITP) y el máximo aceptable por el comprador (el que le permitiese el banco con el limite de hipoteca concedible y le permitiese su liquidez(que tendría que ser en principio del 20% del importe más impuestos y notarios, total un 30% del importe). Esto con unas tasaciones y una banca extrictas significaría normalmente (basandonos en la amplia cultura ahorradora de nuestra generacion de los 20-40 años), en que los importes de "venta mímima" y "adquisición máxima" estuviesen próximos, y en ese caso el ITP sí tendría un peso en el resultado.
Para el segundo método de tasación, y en el escenario de insensatez del comprador que hemos vivido, la propia definición del método de tasación deja claro que el precio de adquisicion previa del vendedor, el ITP, la liquidez previa del comprador y demás factores similares no tienen ninguna imfluencia en el precio de compra. Sólo "el resto de criterios del banco", que aplicaba (error del banco de españa en esa limitación) un "límite de cuota respecto a los ingresos" fijados con intereses de 2 cifras y aplicados sin modificación incluso con intereses de un 2 en la única cifra a la izda de la coma.
¿Cual de los dos métodos de tasación ha sido el aplicado? En un país con más de la mitad del volumen de tasaciones controlado por las tasadoras de las propias entidades bancarias, y estas deseosas de mejorar facturacion, presionadas por la adiministración para mejorarla, y con la mitad del cazo puesto en las constructoras e inmobiliarias, yo tengo claro cual de los dos métodos de tasación era el standard "de facto".
En ese caso, a priori cuanto se pagó de impuestos NO va en esta estimación.
No estoy de acuerdo totalmente JA, se incluye los valores de referencia de vivienda de la zona a coste de la última transacción. Si admitimos el incremento de precio que sufre una sola vivienda en la zona por motivo del AJD, este valor tb está influenciado.
Hay un punto que no se4 puede pasar por alto tampoco. El valor de tasación será el menor de los valores entre el valor proporcionado por la empresa tasadora o el valor de transmisión.
Y normalmente, la tasación se confecciona despues de perfeccionar la compraventa en el caso de viviendas de segunda mano. Por otra parte las tasaciones de promociones nuevas, no llevan factores correctores de diferencias de PVP de venta por la duración de obra.
En ese caso, se supone que no existe una especulación ni manipulación previe, donde el mayor coste o factor determinante de incremento de precios viene por el valor del suelo
Remo (entiendo que AJD es un lapsus y seguias refiriendote al ITP), no se si nos estamos entendiendo en este punto. Es que mi opinión es que ese incremento ya era mayor al del ITP, y por tanto el valor de este pasaba a ser irrelevante (simplemente, porque es que ya se pasaba a pedir más igual: la gente lo pagaba, y tonto el que solo pedía el ITP o sólo pedía lo que le habían pagado al vecino. Por tanto, el ITP en ese escenario se volvia irrelevante). Recuerda esos incrementos del precio de la vivienda del 20% anual. Con que el que lo apalabró en enero sobre plano lo revendiese en octubre cuando sólo tenía los cimientos, ya podía pedir un 15% más (porque se lo quitaban de las manos). ¿Que más dá en ese momento si el ITP era del 1%, o del 7%?
En el escenario actual en el que le crédito ha recibido un cierto freno (solo cierto), y la demanda no es tan "voraz", es donde sí creo que el ITP va a ser un factor. Pero curiosamente creo que lo va a ser para frenar aún las ventas. Es ahora cuando un ITP del 0% iba a marcar una diferencia: el coste al comprador podría ser el mismo que pagó el vendedor, y facilitaría llegar a un punto de acuerdo en el precio.
Matizando el comentario anterior: en el caso del ejemplo del que vendía "el derecho de compra" 9 meses despues, ni siquiera habría tenido que pagar ITP.
Remo, ¿estas completamente seguro de esa afirmación? ¿No recuerdas ya la cantidad de compras que se han financiado al 100% con la excusa de que en realidad el precio de adquisición era una bicoca y no superaba el 80% del valor de tasación? ¿Ni a algunas administraciones (e.g. Xunta de Galicia) revisando los pagos de ITP aprovechando la propia incoherencia/evidencia patente en la escritura de compraventa/hipoteca indicando que el valor de tasacion era 120 pero se compraba por 100 (y por tanto como base del ITP la administración tomaba el más alto de los dos)?
En el caso de la de segunda mano, cierto, la tasacion se confeciona una vez se sabe el precio de venta. Por tanto, despejar el valor de tasación de la inecuación estaba chupado.
En el caso de tasaciones de obra nueva: Independientemente de la burrada que pidiese el constructor, siempre había una tasación adecuada para respaldarla. Aunque fuese un edificio un 30% más caro que el de al lado (supongo que las "mayores calidades" del "pladur" de ese edificio caro debía de ser un factor muy relevante para la tasación).
En cuanto a la correcciones de tasaciones por la diferencia de PVP de venta por la duración de la obra, sí que las había. Si el promotor quería estirar la financiación con la construccion ya al 70%, tocaba re-tasar y solucionado.
Si necesitabamos el 100% del precio de compra, se re-tasaba y listo (pasaba automágicamente a encajar el precio en el 80% de la tasación). Y si el "apalabrado" del piso había pasado por dos manos "gestoras del valor añadido de financiación y comercialización de la construcción" (perdón, especuladores) y ese "valor añadido" se había sumado al precio, pues a hablar con el banco, que encantado te mandaba de nuevo al tasador (faltaría más), que NUNCA veía ningún problema en el nuevo precio de compra.
PD: ENCUESTA: ¿Alguien conoce algún caso antes de 2008 en que fuese al banco diciendo que quería comprar un piso por un precio X, y el tasador del banco viniese diciendo que su valor de tasación era menor que X?
JA, la contribución del sector financiero ha sido el excesivo afán crediticio a perfiles que no los pueden pagar. Pero ellos no han colocado precio. Les podemos recriminar alterar tasaciones o subir dichos parámetros, pero eso no ha afectado al valor prefijado por el vendedor, sólo ha alterado el mecanismo del crédito.
Yo si he visto rechazar muchas hipotecas en entidades antes del 2008 por importes excesivos o por perfiles crediticios malos.
Remo, cierto, los bancos no han colocado el precio, pero nosotros como compradores hemos puesto poco limite, y el que tendiamos a poner era el que marcaba el banco (es decir, sí lo han puesto, pero indirectamente, por incomparecencia de nuestro sentido común).
Por eso es por lo que digo que no le hemos dejado al TIP ser un factor. Lo hubiese sido, pero directamente lo hemos ninguneado (pobrecillo, debe de estar deprimido, todos estos años con tanto potencial de influencia, y nosotros empeñandonos en dejar su poder en ridículo ;)).
Mi pregunta se refería exclusivamente a los casos en que el valor de tasación fuese el único factor para el rechazo a conceder la hipoteca (habiendo pasado el cliente todos los demás filtros). En todo caso, vivo en una ciudad que (comparada con otras de España) tenía unos precios relativamente bajos y un nivel de paro bajo. Probablemente eso influya en los casos que conozco.
Pues he visto tanto por criterios de solvencia como por tasaciones que no llegaban al valor de compraventa.
Eso sí, en el sur y en zonas complicadas, no en expansión y con ingresos estables
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