Sobran pisos por todos los lados, hay compradores también pero nadie se pone de acuerdo en los precios. En este cóctel entran las entidades financieras pisando fuerte con una cartera de inmuebles que lastran sus cuentas y no saben exactamente si comérselos, venderlos o regarlarlos como decían los promotores.
Sólo entre las entidades financieras, podemos encontrar como mínimo, más de 20.000 inmuebles disponibles en venta ahora mismo, pero en total deben contar con muchos más. Si le sumamos el parque de las grandes promotoras, el stock disponible puede sobrepasar las 150.000 unidades.
Un mecanismo bueno para desbloquear el sector sería posibilitar fórmulas de leasing inmobiliario para los nuevos compradores. Pero un leasing con unas características especiales.
- Se pacta un precio de venta, se le aplica un contrato a 20 – 30 años y se paga mensualmente una cuota por un importe igual que si fuese una hipoteca o un alquiler. Este contrato tiene tipo fijo y no se supedita a oscilaciones en los tipos de interés.
- Se posibilita la rescisión de ese contrato de leasing para cambiarlo por otro en otra ciudad u otro en la misma de mayor importe, mediante un acuerdo previo de valoración entre las partes. Con este sistema, se eliminan las trabas principales a la movilidad laboral de jóvenes sin perder el acceso a la vivienda.
- Este contrato también se puede transmitir, pero con una constancia expresa de las cantidades entregadas. Aquí se reduce sustancialmente el factor especulativo que pesa sobre la vivienda.
- Para que este punto sea efectivo y cree un contrato atractivo, se deberían contar con inmuebles disponibles por toda la geografía, punto que no es imposible a día de hoy.
- En caso de impago, a los tres meses estás en la calle y has perdido todas las cantidades entregadas. Lanzamiento judicial directo sin pasar por la casilla de salida.
- Por otra parte, para facilitar el acceso a la vivienda de jóvenes, se pueden diseñar contratos escalables con pagos progresivos en el tiempo, cuotas fijas, cuotas a la baja… Vamos, a gusto el consumidor.
- A vencimiento del contrato, podrás ejercitar la opción de compra oportuna y se adquiere la propiedad plena del inmueble.
- Para ponerle la guinda, se aplica una deducción especial en IRPF sobre las cantidades satisfechas si has cambiado el contrato de leasing por motivos laborales.
Para llevar a cabo el invento, hay que reformar la legislación vigente relativa a los contratos de arrendamiento financiero obviamente, puesto que en la actualidad no se pueden llevar a cabo muchas de las cuestiones expuestas, principalmente el leasing para vivienda habitual y la posibilidad de rescisión sin pérdida por ejemplo.
Evidentemente, este tipo de sociedades de leasing deben ser getionadas por fondos de inversión inmobiliarios, bien por sociedades de leasing creadas por entidades financieras ad-hoc. Por ideas que no sea, pero creo que sería un mecanismo para desbloquear el sector en estos momentos y de paso dar acceso a la vivienda a mucha gente que la necesita.
Más Información | El Blog de Echevarri
En El Blog Salmón | ¿Será el banco tu próximo casero?
Imagen | TheTruthAbout…
Comentarios
Muy buena idea y muy buen post. Escribi algo en este sentido pero tu idea es mucho mejor:
http://aliciaenelpaisdelasinversiones.blogspot.com...
Lo unico, añadiria que seria positivo que las sociedades de leasing o fondos de inversion inmobiliarios que comentas cotizasen para que sus acciones se pudiesen vender y asi ayudar a desapalancar los balances de las entidades financieras.
Me gusta. El moverse de ciudad, conservando el capital pagado, me parce un acierto...el principal problema que le veo es lo del lanzamiento judicial directo. No es social, y ya sabemos que España es social o no será.
Ya no es cuestion de social o no. Es cuestion de crear enlaces estables (como en las reacciones quimicas). Si hay un evento sencillo que puede provocar una gran ventaja a una de las partes (e.g. que a los 15 años de contrato yo falle 3 meses y el propietario del inmueble pierda todo tipo de obligacion de venta conmigo y pueda empezar otro contrato), lo mas probable es que la parte beneficiada se sienta tentada a forzar esa situacion cuanto pueda. Por algo no se hacen seguros de coche para daños propios solo si el coche queda siniestro total: la aseguradora removeria Roma con Santiago para evitar la declaracion de siniestro total. Por eso mismo no seria buena cosa hacerse un seguro de vida que SOLO indemnizase si uno tiene invalidez TOTAL o fallece, pero NADA si tiene una invalidez parcial (aunque estes tretraplejico la aseguradora preferira gastarse un dinero en evitar tener que pagar un duro, ya que le llega con que te declaren una incapacidad del 99%). Y por eso esa patada tan directa tras 15 años de contrato tampoco establece un enlace "estable". Aumentarían las probabilidades de explosion :P
@Alucinado, esa posibilidad es la lógica con el tamaño de este tipo de empresa.
@IC, el día que se articulen medidas serias que protejan los intereses de todos otro gallo cantará.
@Jose Antonio, lo que no se puede permitir con un sistema como este es a los vividores del cuento, a los que se dedican a alquilar, pagan el primer mes y siguen viviendo dos o tres años gratis.
Hace falta seriedad y responsabilidad a la hora de afrontar los pagos, cuestiones que dejamos un poco de lado en la actualidad.
Además, si pensamos financieramente hablando, con una cuota fija estipulada al comienzo del contrato, o diseñada a medida, el factor IPC cuenta a favor del arrendatario.
Hombre Remo... hoy me tienes contento. Enhorabuena, parece todo un acierto y gran idea. ;-)
El problemilla que le veo es que querrían sacar lo mismo que si te hubieras metido en la hipoteca por euribor sin haber comprado la casa todavía. :-P Algo que no encajaría con la economía real que nos rodea.
Pero la idea es buenísima. Todo es cuestión ya de que los de siempre no quieran sacar los beneficios rápido, rápido. Si no a largo plazo.
Los viejos del lugar, comentan que otra solución es que viviendas que comprara el estado, las pusiera el mismo estado en alquiler. Dicen que antiguamente tenía la ventaja de que ya te podías tirar toda la vida viviendo en la misma casa... que no había problema. Pero claro, se pagaba una cuota módica, un precio razonable mes a mes, no una salvajada... y mucha gente no requerían de comprar vivienda nunca.
El problema no está en el tipo de contrato. No es una cuestión de poder o no transmitir la propiedad, sino a qué precio se realiza la transmisión y en qué condiciones. Nosotros estamos impulsando la venta de viviendas con el pago inicial (financiado) de un % del precio solicitado y un bullet a 5-10 años del precio restante aplazado. Esta cantidad pendiente podrá refinanciarse en el futuro por el previsible incremento del activo inmobiliario. Alternativas a la transmisión de la propiedad son los derechos de superficie (o vuelo) como sucede en otros países europeos. Se transfiere la construcción (por 50-100 años) y se retiene la propiedad del suelo. Al adquirir un derecho real, el comprador puede hipotecarlo y conseguir financiación a largo plazo, pero sobre una sustancial reducción del precio de adquisición. Todas las ideas son buenas si nos permiten innovar para mejorar y perfeccionar nuestro sistema.
La idea me parece buena, felicidades Remo.
El problema es como se implemente dicha idea, me explico: Si con esta propuesta de leasing fijas un precio mensual parecido al de una hipoteca actual, no ganamos nada de nada. Sería como el actual "alquiler con opcion a compra" se pacta en el contrato un precio y un periodo de alquiler, y si al final se quiere comprar se negocia y lo pagado se resta del montante final. Pero este sistema (como cualquier otro que se idee) no funciona sino se baja la mensualidad (y por extension el precio del inmueble) a limites razonables .
Eso si,toda mejora ha de ser bienvenida. Y la movilidad que permite es buena, pero dificil de articular.
Pues me ha gustado la idea. Los dos unicos putos a los que pondria un "pero" son al punto 1 y al 3, porque no veo la ventaja de hacer que el tipo sea fijo, y al de las trasmisiones de contrato, que entiendo que dices que las cantidades a pagar se deberian mantener y habria que estudiar si no se crearian unos pisos de renta antigua de leasing.
Pero por lo demas, me gusta.
Remo, cierto, pero tan equivocado es dejar al que impaga un alquiler quedarse de rositas 3 años sin pagar, como dejar al inquilino que adquiria el piso por leasing completamente vendido ante el propietario que lo ofrece en leasing.
Por suerte este mundo no es blanco o negro, y entre un extremo y otro hay muchas posibilidades. No hablo de que el inquilino se pueda quedar 3 años, me parece bien que a los 3 meses se tenga que buscar un puente o alguien dispuesto a darle cobijo, me refiero a que al propietario cancelar ese contrato de leasing (que no alquiler) por impago de 3 cuotas no le salga "especialmente rentable" (todo incentivo a ser un capullo solo lleva a que los capullos florezcan). Por ejemplo, y solo ejemplo ilustrativo, que el "leasingario"/arrendatario pueda ceder los derechos de ese leasing, o si esa cancelacion del contrato significa cancelarlo tras 15 años y a falta de 5, non se quede el propietario con el piso libre de obligaciones y completamente disponible para venderlo y sin tener que reembolsar una parte a quien ha estado pagando el piso durante 15 años (recordemos que era un contrato de leasing, no de alquiler, y por tanto las cuotas no serian las de un alquiler, sino más altas).
La idea básica es para desbloquear el sector y los que venden a pérdida que no vendan tanto como dicen. Hay un punto que no he tocado en el post pero que viene de coletilla, hablamos de los impuestos propios de la CV e hipoteca. Partimos de la base que el incremento de precio oscila sobre un 10% por estos conceptos y se podría simplificar mucho.
Lógicamente el problema es el precio, pero si yo puedo pagar 500 euros de alquiler o 700, puedo pagarlos tb en concepto de leasing.
Respecto la mejora de beneficios se encuentra en la posibilidad de pactar un ajuste de IPC anual o similar, o un incremento fijo en el importe de las cuotas.
Por otra parte, el principal problema de acceso al crédito hipotecario es la capacidad de retorno y el aporte de garantias. Aquí la empresa de leasing no corre ese riesgo dado que la propiedad no se transmite hasta el final.
Hay jóvenes que pueden pagar y de hecho pagan 600 - 700 euros de alquiler, pero nadie les daría esas cuotas en hipoteca.
Jose Antonio, tb se puede penalizar al moroso para que pierda no el 100% pero si un porcentaje elevado.
Objeciones veo pocas porque habría que hacer una estudio pormenorizado de todas las opciones. A priori puede ser un medio imaginativo para sacar el stock de viviendas y dar la posibilidad a la población de acceder a una vivienda sin tener que "hipotecar" su "futuro" por la compra. Evidentemente me gustaría que se desarrollase la idea de las entidades financieras que gestionarían los contratos y el patrimonio. Debería protegerse al individuo frente a las entidades y sus abusos y a estas frente a los impagos de los primeros a través de seguros u otros medios de parecida indole, Lo de abandonar la vivienda por impago sería una cuestión a determinar en plazos y repercusiones pero no sancionando con la perdida completa de todos los derechos, sino a través de una gradación de impagos y tipos de impagos.
Un saludo.
El apunte de proteger a ambas figuras es básico para que el invento funcione desde luego.
No obstante, no entiendo como la banca y los grandes promotores no se han sentado con el gobierno con una propuesta de este tipo debajo del brazo y han reformado / preparado unas leyes que permitan estas fórmulas en vivienda para particulares.
El principal hándicap es que hoy en día no es posible por la legislación, se requiere reformas puntuales en el mercado hipotecario, y dotar de seguridad a los compradores frente una hipotética quiebra de un fondo inmobiliario o sociedad de leasing de este tipo.
La idea como tal requiere un pulido completo y un análisis profundo del sector pero creo que tendría buena aceptación entre la población que demanda vivienda.
Esa seria otra opción válida Remo. La cuestión principal es que los incentivos para uno y otro no sean mayores para hacer las cosas mal que para hacerlos bien. Lo de menos es la forma exacta en que se articule eso (aunque cuanto más alineada con las intenciones con las que se pactaron los acuerdos entre una parte y la otra mejor).
Creo haber leido algo sobre que más da el tipo de contrato, o que es un formalismo, o algo asi. Para nada. No es lo mismo ejercitar tus derechos amparado por un leasing que por una hipoteca, y ya no te digo por un contrato de arrendamiento con opción a compra.
Este leasing debería sacar fuera de la LAu todas esas operaciones.
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