La justicia considera que el casero no demostró que esos daños fueran culpa del arrendatario y recuerda que la ley prohíbe cobrar al inquilino el desgaste habitual de un inmueble, como explican en Noticias Trabajo.

El mercado del alquiler en España genera constantes fricciones entre propietarios e inquilinos cuando llega el momento de rescindir un contrato, especialmente en lo relativo al estado de la vivienda. El problema es que, en ocasiones, las reclamaciones por supuestos desperfectos rozan la temeridad financiera. Esto es exactamente lo que refleja un reciente litigio madrileño, donde un arrendador pretendía cobrar más de 5.000 euros por deterioros que, en realidad, respondían al simple paso del tiempo. Este caso aclara de forma tajante una regla económica y legal básica: vivir en una casa la desgasta, y ese coste no se le puede repercutir a quien paga una mensualidad.

El origen del conflicto: un acta de entrega y un apagón sospechoso

De acuerdo con los datos judiciales, ambas partes firmaron el 31 de marzo de 2022 un acuerdo para finalizar el contrato de alquiler y formalizar la entrega de llaves. En ese documento oficial, redactado sobre el terreno, solo quedó anotado un único defecto: un pequeño desconchón en la bañera, cerca del desagüe. Asimismo, se facilitó la cuenta bancaria donde debía reembolsarse la fianza de 850 euros.

Sin embargo, meses después de aquel trámite, la empresa propietaria reclamó formalmente al inquilino el pago de 5.130,56 euros por diversas reparaciones. El casero argumentó que durante el día de la revisión no había luz en la vivienda, lo que supuestamente le impidió percatarse de la magnitud de los daños en ese momento.

Ante la negativa a devolver el dinero, el inquilino reclamó judicialmente sus 850 euros. Tanto el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Alcalá de Henares como la Audiencia Provincial le han dado la razón de manera unánime.

El amparo de la LAU y el Código Civil ante el uso diario

Para fundamentar su decisión, tal y como recoge la sentencia dictada el 18 de marzo de 2026, el tribunal aplicó con rigor la normativa vigente, recordando que la legislación diferencia con total claridad entre un daño negligente y el deterioro ordinario. La clave está en los siguientes pilares legales:

• El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): Obliga al propietario a hacerse cargo de las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el daño haya sido causado por culpa del inquilino.
• El artículo 1.561 del Código Civil: Establece que el arrendatario debe devolver la finca en buen estado, pero exceptúa explícitamente el desmejoramiento ocasionado por el uso diario. En otras palabras, la ley no obliga a entregar el inmueble "como nuevo".
• El artículo 1.555 del Código Civil: Obliga al inquilino a cuidar la vivienda "como un diligente padre de familia", pero la Audiencia dejó claro que para exigir una indemnización el propietario debe demostrar una conducta negligente, algo que aquí no quedó acreditado.

Respecto al desconchón de la bañera, los magistrados determinaron que un desperfecto de esa naturaleza encaja perfectamente en lo que se considera un desgaste por uso continuado. Además, añadieron que es completamente habitual que este tipo de zonas terminen generando oxidación natural con el paso del tiempo, sin que exista necesariamente un golpe o un maltrato del equipamiento.

Sin pruebas fácticas no hay retención de fianza

El tribunal también desmontó la coartada de la empresa sobre la falta de electricidad en la inspección. La resolución señala que, si las partes fueron capaces de localizar y apuntar el pequeño desconchón de la bañera en el documento firmado, significa que utilizaron algún medio de iluminación. Por lo tanto, si realmente existían daños importantes por valor de 5.000 euros, también podrían haberse detectado en ese mismo instante.

El fallo otorga un valor probatorio crucial al documento de extinción contractual, dado que en su texto solo figuraba esa anomalía concreta y ninguna otra de las reclamadas meses después.

Finalmente, en lo referente a la retención de la garantía, la Audiencia aplicó el artículo 36 de la LAU, que permite al propietario quedarse con ella únicamente cuando existan daños demostrados o cantidades pendientes de pago. Como el casero no consiguió probar que los desperfectos fueran responsabilidad directa del inquilino, la justicia concluyó que no tenía derecho a retener los 850 euros. Por todo ello, el arrendador fue obligado a devolver la fianza completa y se quedó sin recibir la compensación económica que exigía.

La lección del fallo: la fianza no es un cheque en blanco para reformar el piso

En definitiva, este veredicto deja una lección económica transparente para el mercado inmobiliario: la fianza no es una herramienta para renovar un inmueble a costa del anterior inquilino. Si un propietario desea reclamar reparaciones tras finalizar el arrendamiento, la carga de la prueba recae exclusivamente sobre sus hombros, y el coste del desgaste cotidiano sigue corriendo por cuenta del negocio rentista.

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El Gobierno ha puesto cifra y calendario a su nueva apuesta en materia de vivienda. El presidente Pedro Sánchez acaba de anunciar la puesta en marcha del fondo soberano “España Crece”, con el que se movilizarán hasta 23.000 millones de euros para impulsar la oferta residencial, con el objetivo de levantar 15.000 viviendas al año destinadas al alquiler asequible.

El vehículo se articulará mediante una inyección inicial de 10.500 millones de euros procedentes del Plan de Recuperación, canalizados a través del Instituto de Crédito Oficial.

Con esa ampliación de capital, el ICO podrá desplegar hasta 60.000 millones en financiación directa y atraer coinversión privada hasta alcanzar un volumen conjunto potencial de 120.000 millones.

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De esa cifra, 14.000 millones irían dirigidos específicamente a vivienda, con la expectativa de sumar otros 9.000 millones de inversores privados.

El nuevo compromiso: 15.000 viviendas al año

La previsión oficial es alcanzar una producción anual de 15.000 viviendas destinadas a alquiler asequible. Sánchez ha defendido, tras siete años en el Gobierno, que la falta de financiación no puede convertirse en un cuello de botella que frene la construcción.

También ha asegurado que el fondo ofrecerá seguridad jurídica y gobernanza transparente para atraer capital institucional, fondos soberanos y grandes inversores.

El Ejecutivo sostiene que esta estrategia permitirá dar continuidad al impulso inversor ligado a los fondos europeos Next Generation y facilitar condiciones ventajosas en plazos y en el coste financiero de los proyectos.

El foco principal estará en el acceso a la vivienda, aunque también se contemplan inversiones en transición digital, economía verde o infraestructuras estratégicas.

Sin embargo, el anuncio llega en un contexto marcado por el desfase entre promesas anteriores y resultados reales. Los datos oficiales obligan a poner el nuevo compromiso bajo la lupa.

Las cifras que cuestionan el relato

En 2023 el presidente anunció la habilitación de 184.000 viviendas públicas y de alquiler asequible. En 2024 la cifra comunicada descendió a 43.000. En 2025 se habló de 20.000 y en 2026, de momento, el objetivo concreto es de 15.000 anuales dentro del nuevo esquema financiero. La suma de aquellas promesas supera las 200.000 viviendas comprometidas en distintos momentos.

La ejecución efectiva está muy lejos de esas magnitudes. Según datos del Ministerio de Transportes, las viviendas protegidas calificadas fueron 1.367 en 2023 y 2.980 en 2024.

En 2025, entre enero y septiembre, la cifra se sitúa en 2.007. Si se comparan estos datos con los anuncios iniciales, la distancia es evidente.

Desde el primer gran anuncio realizado en abril de 2023, cuando se habló de 183.000 inmuebles para alquiler asequible, se han entregado alrededor de 10.206 viviendas, lo que equivale aproximadamente al 5,5% del objetivo global planteado entonces. Una parte significativa procede de operaciones vinculadas a la Sareb.

Sareb, Sepes y planes estatales: dónde están las viviendas

El plan original combinaba varias vías. Por un lado, unas 127.323 viviendas a través del Plan de Recuperación, el Plan Estatal de Vivienda, Sepes y acuerdos con comunidades autónomas y ayuntamientos.

A ello se sumaban 50.000 viviendas procedentes de la Sareb y otras 11.000 del denominado Fondo Social.

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En el caso de la Sareb, la estrategia incluía viviendas de segunda mano para uso social, inmuebles ya habitados para ofrecer alquileres asequibles y promociones de obra nueva.

Sin embargo, los datos muestran que la materialización ha sido limitada en relación con el volumen prometido.

A 31 de julio de 2024 había 59.879 viviendas firmadas o en desarrollo, lo que incluye 24.283 vinculadas al Plan de Recuperación y 16.780 movilizadas por Sepes, donde se encuadra la Operación Campamento en Madrid con 10.700 viviendas previstas.

A través del Plan Estatal se habían firmado contratos para 8.967 inmuebles, mientras que otras 9.849 procedían de acuerdos con entidades locales.

Aun sumando esas cifras, todavía quedarían por movilizar más de 100.000 viviendas respecto a los anuncios acumulados. Parte del desfase se relaciona con los plazos administrativos, la disponibilidad de suelo y la capacidad de ejecución de promotores públicos y privados.

La cuestión es si el nuevo fondo logrará acelerar la ejecución real o si volverá a enfrentarse a los mismos "obstáculos" que han limitado los objetivos anteriores.

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En plena crisis de acceso a la vivienda, Cataluña ha abierto un debate inesperado: valorar la viabilidad de aplicar el modelo Ámsterdam en España. Se trata de una normativa que impide alquilar una vivienda recién comprada durante los primeros cuatro años. El principal objetivo es frenar la compra de pisos como inversión y contener la presión de los fondos y de quienes adquieren vivienda con fines especulativos.

Sin embargo, en los Países Bajos, donde la ley lleva tres años en funcionamiento, se percibe un escenario más complejo, con algunas matizaciones importantes y efectos que no siempre encajan con las expectativas iniciales.

Qué es el modelo Ámsterdam

La Ley de Protección Contra la Compra, en vigor en los Países Bajos desde 2022, obliga a que quienes compren una vivienda por debajo de ciertos umbrales de valor catastral (hasta 512.000 euros en Ámsterdam, 355.000 en Róterdam o menos de 300.000 en La Haya) deban residir allí durante cuatro años. Las multas por infringir esta ley son de hasta 21.750 euros.

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La medida se implantó para frenar la especulación y proteger la cohesión de los barrios en ciudades donde el alquiler domina (Ámsterdam tiene un 70 % de parque arrendado) y donde la presión demográfica no deja de crecer. La norma también se aplica, con variaciones, en Róterdam, Utrecht, La Haya y más de un centenar de municipios neerlandeses.

Menos inversores en el mercado

Los primeros datos disponibles apuntan a un impacto inmediato en el tipo de comprador. Antes de la entrada en vigor de la norma, el 18 % de las viviendas vendidas en Ámsterdam se adquirían como inversión. Tras su aplicación, el porcentaje cayó hasta el 6 %.

En el segmento protegido, es decir, aquellas viviendas sujetas a la norma por debajo de los 512.000 euros (o el valor máximo de cada municipio), el peso de los inversores se ha reducido al 4 %. En este sentido, el Ayuntamiento de Ámsterdam apunta a que, durante el primer año, el número de viviendas con uso residencial aumentó en 459 unidades, si bien consideran que el periodo es corto para vincular esos cambios directamente a la norma. Aun así, el descenso de inversores es visible y ha reducido en parte la competencia para los compradores que buscan primera vivienda.

La otra cara: la oferta de alquiler no crece

A pesar del efecto disuasorio sobre la inversión, la medida no ha logrado aliviar el principal problema de fondo: la escasez de vivienda disponible.

Los Países Bajos calculan que necesitan 900.000 viviendas adicionales antes de 2030 para atender el crecimiento demográfico, el menor tamaño de los hogares (menos personas por núcleo familiar y, sobre todo, personas que viven solas) y la limitada construcción desde la crisis de 2008.

En este contexto, limitar la inversión ha tenido un impacto limitado sobre el acceso al alquiler. Algunos expertos señalan que, aunque la regulación cambia el perfil de los compradores, no amplía la oferta de pisos asequibles, que sigue siendo insuficiente para estudiantes, jóvenes, inmigrantes o trabajadores con ingresos bajos.

Barrios estables, menos prácticas abusivas

Entre los defensores del modelo, el arquitecto y urbanista Tim de Boer destaca que obligar a residir en la vivienda reduce prácticas que habían proliferado en las grandes ciudades: la división de inmuebles, el alquiler por habitaciones o la explotación intensiva de pisos como un activo financiero más.

Según De Boer, este cambio “favorece que los compradores permanezcan más tiempo en su barrio, refuerza la cohesión social y evita dinámicas especulativas”.

Para los movimientos provivienda, esta regulación también abre más oportunidades para compradores locales que hasta ahora competían con inversores con mayor capacidad financiera.

Ciertos expertos han alertado también de consecuencias indeseadas. Por ejemplo, Matthijs Korevaar, investigador de la Erasmus School of Economics, señala que la desaparición del pequeño inversor afecta directamente al mercado del alquiler asequible, especialmente en las modalidades de habitaciones o pisos compartidos, esenciales para jóvenes, estudiantes y recién llegados.

Expulsar oferta y aumentar la gentrificación

Al reducirse este tipo de oferta, los precios pueden aumentar y los colectivos con menos ingresos pueden verse desplazados a zonas periféricas o directamente a otras ciudades. Korevaar también advierte de que, sin una expansión decidida de la vivienda social, la regulación solo estabiliza a quienes pueden comprar, pero no mejora la situación de quienes únicamente pueden alquilar. El resultado puede ser, paradójicamente, una mayor gentrificación en algunas áreas donde el perfil del comprador se eleva.

Además, el endurecimiento fiscal y regulatorio en Países Bajos ha provocado que algunos inversores se marchen a otros mercados (a España, entre otros países) en busca de condiciones más favorables, lo que evidencia que la presión global del capital inmobiliario no se resuelve con medidas locales aisladas.

Cataluña ya fue pionera en aplicar un “tope estatal” del alquiler, por lo que no debería sorprender que esté estudiando la posibilidad de adaptar el modelo neerlandés. Una comisión de la Generalitat, con participación de los Comuns, analiza su viabilidad jurídica y su encaje dentro de la legislación estatal. El debate enfrenta dos visiones: quienes ven en esta medida una vía para frenar la especulación y quienes temen que suponga un freno a la inversión útil y reduzca todavía más la oferta en un mercado ya presionado.

España comparte algunos problemas con Países Bajos, como puede ser la falta de vivienda social, la creciente demanda y los precios tensionados, pero tiene una estructura distinta: el propietario particular tiene todavía más presencia que en los Países Bajos (pese al auge de los grandes fondos).

Este último punto genera dudas sobre la viabilidad de restringir la compra para inversión: ¿puede tener un impacto mayor del deseado sobre la disponibilidad de vivienda?

Es pronto para sentar cátedra sobre la experiencia de Ámsterdam. Por ahora, la lección relevante parece ser que la regulación puede frenar comportamientos especulativos y modificar el perfil del comprador, pero no resuelve por sí sola la falta estructural de vivienda ni las dinámicas transnacionales de inversión y especulación.

Así, sin un esfuerzo sostenido de construcción de parque social y asequible, las medidas restrictivas tienden a tener efectos limitados o incluso contraproducentes. Cataluña deberá decidir ahora si la importación del modelo Ámsterdam puede ayudar a reequilibrar el mercado o si, como en los Países Bajos, corre el riesgo de convertirse en un parche bienintencionado que no aborda el problema central: la insuficiente oferta de vivienda disponible.

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Una vez más, el Gobierno de Sánchez vuelve a demostrar su ineficacia para solventar el problema de la falta de vivienda y de precios elevados en España. Lejos de intervenir el mercado con la construcción de obra nueva, pisos públicos en alquiler y controlar los precios que imponen inmobiliarias y particulares, presenta ahora el ‘bono alquiler joven’. Al final, una aportación pública que acabará en las manos privadas del propietario.

Pocos días después de la manifestación multitudinaria por la vivienda celebrada en Madrid, Moncloa mueve ficha. El Consejo de Ministros aprobó la distribución de 200 millones de euros para la tercera edición del Bono Joven, cantidad similar a la convocatoria de 2022 y que se agotó en menos de ocho horas. Ahora, se oferta una prestación de 250 euros al mes durante dos años para que los jóvenes entre 18 y 35 años puedan pagar sus rentas de alquiler.

Para poder acceder a estas ayudas, los jóvenes tendrán que contar con ingresos inferiores a tres veces el Indicador Público de Renta de efectos múltiples (Iprem).

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Teniendo en cuenta que el Iprem anual es de 7.200 euros en 12 pagas, los solicitantes deberán cobrar menos de 21.600 euros anuales. De igual modo, deberán vivir en un piso alquilado con una renta máxima de 600 euros mensuales, ampliable a 900 euros en algunos casos, o en habitaciones de 300 euros, ampliables a 450 euros.

Una medida poco convincente

Llama la atención que, al principal socio del Gobierno, Sumar, le parece una medida insuficiente, al igual que a los Sindicatos de Alquiladoras de Madrid, uno de los principales convocantes de la manifestación del pasado domingo.

Los motivos son que se centran únicamente en una parte de los afectados, pues no es solo un problema que atañe a los jóvenes y hay muchas familias con problema de acceso a la vivienda. Otra realidad es que los propietarios acabarán captando este tipo de ayudas, subiéndole el precio de los alquileres a los inquilinos beneficiados.

Los caseros disponen de información sobre sus inquilinos que les permitiría identificar a aquellos que pueden solicitar la prestación. De este modo, podrían reclamarle ese incremento ‘en negro’ o amenazarlos con echarlos del piso.

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Hay que recordar que la contención de rentas solo se aplica actualmente en Cataluña y en sus 271 municipios, declarados como zona tensionada. El Gobierno, con la Ley de Vivienda en la mano, quiere ‘obligar’ a todas las administraciones a aplicar el sistema de control de precios.

En una intervención reciente, el presidente del Gobierno aseguraba que no quería “una España de propietarios ricos e inquilinos pobres”. Sin embargo, con esta medida implantada, se da pie a que las ayudas vayan directamente al bolsillo de los dueños y grandes tenedores de las viviendas del territorio nacional.

Si bien es cierto, con al nueva Ley de Vivienda se pusieron en marcha una serie de regulaciones que suponía eliminar el IPC y establecer un nuevo índice de referencia para fijar el precio de la vivienda desde enero de 2025. Ahora se contemplarían nuevos límites.

Lo que está claro es que en 2024 el texto normativo contempla un incremento máximo del 3%, por lo que si se pagan 700 euros al mes el nuevo coste únicamente podrá ser de 721 euros como máximo. El problema reside cuando se trata de alquileres sin contrato, en los que las subidas podrán ser mucho mayores y sin tener en cuenta las limitaciones implantadas por el Gobierno.

Registro de alquileres de corta duración

Al margen de las ayudas a los jóvenes, el Gobierno quiere tener preparado, antes de finales de año, un Real Decreto que permita crear la denominada Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Con ella, se pretende regular los alquileres de temporada, turísticos y de habitación. Servirá como vía esencial para perseguir el fraude, proteger a quienes realmente necesitan del alojamiento de temporada, de este tipo de alojamientos y poner coto a los alojamientos turísticos ilegales.

La medida contará con la intervención del Registro de la Propiedad, ya que serán los registradores los que expedirán el número de registro y lo elevarán a la Ventanilla Única Digital. Todo pasa porque los propietarios posean, a título individual, un código de identificación.

El código de identificación tendrá que ser pedido tanto para alquileres turísticos, temporales e incluso habitaciones que se ofrezcan en esos portales.

¿Y ahora qué?

Lo que no hay duda es que la gestión gubernamental en vivienda es muy lenta, ineficiente y dispara las rentas. La ‘huelga de alquileres’, pese a su ilegalidad, sigue orbitando sobre el mercado inmobiliario español.

Pero la realidad es bien contundente. En 2023 solo 57.260 jóvenes se beneficiaron de las ayudas del bono alquiler del total de 110.000 que lo solicitaron, es decir, que únicamente llegó al 0,6% de la población potencial receptora de los más de nueve millones de jóvenes de entre 18 y 35 años que hay en España.

Los inquilinos siguen asfixiándose y, pese al temor de los propietarios a una huelga o a la ocupación, la gestión del bono alquiler joven sigue siendo caótica. Un presupuesto insuficiente y unas condiciones irreales que no solventan el grave problema de la vivienda que sufre España.

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En las últimas horas, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha anunciado una medida con la que intenta paliar los efectos de la escasez de viviendas en España. Consiste en la construcción de 43.000 nuevas viviendas destinadas a alquiler social y a precio asequible. También se contempla la opción de la cesión para dicho uso durante 50 años.

Incluido en el nuevo Plan de Facilidad para la Promoción de la Vivienda Social, este nuevo movimiento supondrá la movilización de 6.000 millones de euros en préstamos y avales a promotores públicos y privados.

Desde la Moncloa se insiste en que la nueva propuesta se enmarca dentro del proyecto de construcción de más de 180.000 viviendas. De hecho, insisten en que ya hay más de 80.000 nuevas construcciones en fases de desarrollo.

Las medidas implantadas desde el Ejecutivo Central resultan insuficientes. Solo hay que ver los datos de la ‘Estadística Continua de Población’, formulada por el INE, para comprobar que la población española gana una media de 80.000 personas cada trimestre. A fecha de 1 de abril, España contaba con 48.692.804 habitantes, lo que denota un aumento de 82.346 personas durante los tres primeros meses del año, o lo que es lo mismo, 900 personas al día.

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Las medidas llegan tarde

6.000 millones de euros es una cantidad insuficiente. Si se compara con lo que se invierte en pensiones, es una cifra irrisoria, pues es lo que se invierte en 15 días en dicha prestación. De hecho, según los últimos datos del Gobierno, el gasto en pensiones supuso el 11,5% del PIB español en junio. Por tanto, el coste mensual de las pensiones ascendió hasta los 12.751,52 millones de euros.

La cara positiva de esta problemática es que por fin hay inversión, aunque escasa para arreglar el problema de la vivienda en España. El Gobierno insiste en la necesidad de construir viviendas que sigan los criterios de eficiencia energética, capaces de situar a España en la neutralidad climática para 2030. España seguiría siendo un referente europeo en materia de transición energética, pero no tanto en la parcela inmobiliaria.

Sumar, como socio preferente del Gobierno, ha propuesto que la gestión de los 43.000 nuevos pisos, una vez construidos, esté en manos de la administración pública, tanto por agencias municipales como autonómicas.

El Gobierno defiende que, con las 43.000 nuevas viviendas, el parque público pasará a representar del 2,4% al 9,5% de la media de los países del entorno.

España no ha construido antes más vivienda pública, que es una inversión de cientos de millones de euros, porque no sale rentable políticamente. Es el resultado de acuerdos con diferentes administraciones, cuyos frutos no se recogerían hasta pasados unos años.

Esta situación ha llevado a España a ser el país del euro con menos vivienda pública, igualado con Portugal. La vivienda es menos asequible, pero se congela, con un Gobierno que se ha resistido hasta ahora a corregir los ‘fallos del mercado’ y a aliviar las ineficiencias.

El mercado del alquiler cada vez más tensionado

Los datos son alarmantes. Entre enero y julio, salieron al parque de alquiler nacional un 23,6% menos de nuevas viviendas que en 2023.

A lo largo del último año los alquileres residenciales se han encarecido un 13,2%. España necesita de los pisos destinados al alquiler turístico. De este modo, lograría revertir la situación y abandonar los valores de la burbuja inmobiliaria de 2007. En el centro de Madrid la oferta se elevaría más de un 24%, en Málaga un 21% y en Barcelona o San Sebastián en más de un 10%. El horizonte es incierto pero el país necesita aumentar la oferta de viviendas con carácter de urgencia.

El problema de España es que el alquiler vacacional representa unas 340.000 viviendas (cerca del 10% del mercado del alquiler). Por su parte, el alquiler social apenas representa un 1,5% de las viviendas principales, es decir, unas 300.000 unidades.

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Un futuro incierto

Habrá que esperar para ver si se cumplen o no los objetivos del Gobierno. No obstante, en abril de 2024, el Banco de España presentó un informe que detallaba que España tendrá un déficit de 600.000 viviendas en 2025. En aquella ocasión, la institución reclamaba 1,5 millones de viviendas para alquiler social, una cifra muy superior a la anunciada por Moncloa.

Desde el BDE se insiste en que España necesita incrementar en más de un 150% la producción anual media de viviendas en diez años. En aquellas comunidades donde existe una mayor concentración de población y de actividad turística, el problema se agrava.

En concreto, hay cuatro millones de viviendas vacías o desocupadas en España. Un total de 400.000 están en las grandes ciudades, en poblaciones con más de 250.000 habitantes, aunque se desconoce su estado.

Con respecto al esfuerzo que realizan los compradores, se estima que para comprar una casa se precisa del 40% de la renta bruta disponible de un hogar mediano. Esto supone un incremento de ocho puntos porcentuales con respecto a las cifras registradas a finales de 2021. Además, se precisan de siete años de renta actual para cubrir el precio total de una vivienda.

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Las últimas horas están siendo cruciales para el mercado de la vivienda. El Gobierno no está dispuesto a dejar modalidades de alquiler sin ser sometidas a una estricta sobrerregulación. El objetivo es acabar con la escasez de viviendas para alquiler de larga estancia, pues ante las exigencias de la nueva Ley de Vivienda, los propietarios optan por los alquileres vacacionales, e incluso, dejar los pisos vacíos antes que perder capital.

A partir de ahora, quienes deseen alquilar un apartamento durante seis o doce meses deberán cumplir una serie de requisitos que actuarán a modo de filtro. El objetivo es evitar que haya caseros que alquilen sus propiedades por temporadas, esquivando las exigencias técnicas del alquiler habitual. El Gobierno trabaja por exigir a los caseros firmar un contrato de alquiler temporal con causas demostrables que justifiquen la temporalidad.

Con la configuración de un registro estatal único, el Gobierno trabaja ya en preparar un real decreto urgente, que desarrollará el artículo 3 de la LAU. Se busca que se encuentre disponible en breve, en concreto, para finales de verano.

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La realidad es que la nueva Ley de Vivienda está provocando que casi 3 de cada 10 propietarios retiren su vivienda de alquiler residencial. Así pues, el 31% desea pasarse al alquiler temporal, el 24% al alquiler vacacional y el 20% al alquiler de habitaciones.

Entre 2019 y 2024, el stock de arrendamiento permanente se redujo un 41%. Por su parte, Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra (UPF) estiman que este año la oferta en alquiler ha sumado un 24% menos de viviendas que en 2023, cayendo en algunas ciudades hasta el 40%.

Falta de motivación entre los propietarios

Una reciente encuesta, elaborada por Fotocasa Research, recoge que, ante las malas expectativas de los propietarios por la nueva ley, con consecuencias severas a largo plazo, no se sienten motivados para aplicar mejoras en sus viviendas. En concreto, el 44% de éstos afirma que es bastante probable que reduzcan las inversiones en mejorar para la vivienda.

Se sienten desincentivados a invertir en reformar, mejorar y acomodar las viviendas. Es precisamente la antigüedad y el estado los grandes obstáculos que encuentran los inquilinos a la hora de arrendar una casa. Hay que tener en cuenta que, en España, el parque de vivienda supera los 40 años de media. En concreto, un 42% se construyeron entre 1950 y 1980 (10,4 millones) y un 30% antes de los 2000 (6,5 millones).

Huida del alquiler tradicional

En este contexto, y según datos de Idealista, los propietarios siguen cambiando su tendencia. En el primer trimestre de 2024, los arrendamientos temporales subieron un 56% interanual, mientras que la oferta de alquiler tradicional descendió en un 15%.

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Quizás quede probado que la nueva Ley de Vivienda, lejos de favorecer, está asfixiando a los usuarios que buscan una vivienda en alquiler. Esa persecución a los propietarios, por parte de Moncloa, continúa y se aboga por empoderar a los vecinos para prohibir la implantación de alojamientos turísticos en sus fincas residenciales. De ahí que el Gobierno ya trabaje en una propuesta de modificación de la Ley de Propiedad Horizontal. De aprobarse, se rebajaría la exigencia de unanimidad exigida para vetar este tipo de inmuebles.

Cae la oferta y suben los precios

Entre enero y julio salieron al parque de alquiler nacional un 23,6% menos de nuevas viviendas que en 2023. El descenso, con respecto a 2022, es bastante pronunciado y ronda el 28%.

Si se analiza la situación por ciudades, Barcelona sufre una situación compleja. La oferta de alquileres nuevos se ha desplomado casi en un 40% (un 37,4% interanual), lo que demuestra una caída del 51,5% con respecto a 2022. Barcelona se ha propuesto eliminar 10.000 pisos turísticos.

Cataluña ha sido el foco del Gobierno a la hora de intervenir el mercado inmobiliario. La declaración de 131 municipios más como zonas tensionadas en la comunidad, implica que haya un total de 271 localidades en las que se aplique esta normativa. En otras palabras, 7 millones de personas (un 90% de la población).

A lo largo del último año, los alquileres residenciales se han encarecido en un 13,2%. Dicho esto, en junio la media de firmar un contrato exigía asumir un coste de 13,4 euros/m2. La situación se agrava especialmente en los mercados tensionados de Madrid, Valencia, Barcelona y Palma, entre otros.

Principales causas

Los propietarios trazan una nueva hoja de ruta marcada por el aumento de la cuota de mercado del alquiler. Los mercados más atractivos para los caseros pasan a ser el turístico o de temporada y los inquilinos que buscan casa se enfrentan a unas condiciones más severas e insostenibles. De hecho, en algunas ciudades llega a haber más de 100 candidatos por cada vivienda ofertada.

No cabe duda que la contracción de la oferta viene derivada de la nueva Ley de Vivienda y del trasvase de pisos desde el mercado del alquiler tradicional al de temporada. La realidad es que, si no hay alquileres, es gracias a una serie de leyes que permiten que, si alguien deja de pagar, el propietario tarde hasta dos años, como mínimo, en recuperar su vivienda.

Todo pasa por dar incentivos a los propietarios, para que esas viviendas regresen al mercado con plena seguridad y con la certeza de que existe una desregulación que los acusa de especulación. Solo así se evitará que sigan prefiriendo dejar sus viviendas vacías antes que ser sometidos a las exigencias gubernamentales.

Los niveles de desigualdad entre caseros e inquilinos se agrandan. Se estima que la renta de los propietarios supera en 20.000 euros anuales a los ingresos de los inquilinos, aunque estos no arrenden. Se trata de una dualidad de la ‘generación inquilina’ frente a la ‘generación de caseros’. No obstante, por mucho que el Gobierno de Sánchez trabaje por limitar el precio de los alquileres, no acabará con la brecha. La única solución real es construir más vivienda accesible.

Los datos exactos que reflejan la desigualdad

La Encuesta de Condiciones de Vida (ECV) elaborada por el INE viene a demostrar que desde la crisis inmobiliaria de 2008, se generó una hornada importante de arrendatarios, los cuales en 2020 representaban al 19% de la población. Los arrendadores concentran las rentas más elevadas del país; entre los 45.000 y los 55.000 euros anuales (más de la mitad de los caseros). Y es que en la última década, el precio de los alquileres se ha incrementado en un 77% frente al 33% de la renta media de los hogares.

Estos baremos son compartidos por la Encuesta Financiera de las Familias, del Banco de España. Se señala que la ratio de ingresos de los arrendadores es hasta 2,58 veces superior a la de los inquilinos, manteniendo un diferencial a favor de los propietarios aunque los precios bajasen. Se trata de un potente mecanismo de amplificación de la desigualdad.

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El análisis ‘El Mercado del alquiler. Fuente de desigualdad’, elaborado por el Grupo de Estudios Críticos Urbanos, señala que la brecha de ingresos queda reflejada en la renta media bruta anual. La de los caseros es de entre 50.604 y 56.473 euros, mientras que la de los inquilinos se sitúa entre los 19.758 y los 26.288 euros.

Los caseros poseen más ingresos que los propietarios de un piso o una casa y que no los tienen en alquiler. Hablamos de que la diferencia es muy importante, ya que la renta mediana bruta de quienes no ponen su vivienda en el mercado oscila entre los 30.000 y los 36.413 euros.

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Si te parece que la vivienda en España es una locura, hace 15 años con la burbuja estaba un 35% más cara

Llama la atención que, entre el 73% y el 79% de los hogares de caseros se ubican en los dos cuartiles de renta más elevados. Entre los hogares de inquilinos, entre el 25% y el 35% se sitúan en los segmentos de ganancia más elevados. Por su parte, los ingresos más bajos incluyen al 65%-75% de los hogares inquilinos, frente al 21%-27% de los hogares de caseros.

Eliminación de los ingresos por alquiler en la renta de los caseros

El Gobierno debe abogar, en lugar de por limitar el precio del alquiler, por construir más viviendas sociales y accesibles. De no ser por los ingresos por alquiler, la renta de los caseros sería mucho más baja.

Solo hay que comprobar los datos de la Agencia Tributaria, que señalan que su renta mediana disminuiría de 51.007 a 40.515 euros. No obstante, seguiría siendo 20.757 euros por encima de la renta mediana anual de los hogares de los inquilinos, que se mantendría igualmente en los 19.758 euros.

Si los ingresos de los alquileres se reducen o eliminan, los caseros serían el grupo con mayores ingresos del país, lo que demuestra que el alquiler es un mecanismo potente para amplificar la desigualdad socioeconómica. Pues los caseros mantendrían ese diferencial de rentas en positivo.

Soluciones eficaces

Además de la señalada por parte del Gobierno, los autores de dichos informes aseguran que es necesario que se implanten medidas que incluyan políticas para reducir la transferencia regresiva de rentas de los inquilinos hacia los caseros. Solo así se logrará cimentar una grieta social cada vez más amplia.

Solo hay que ver las consecuencias reales de las medidas gubernamentales. La implementación de políticas orientadas a la reducción de los precios del alquiler, para solventar las necesidades residenciales básicas, solo va a traer el reequilibrio de la pronunciada desigualdad social.

De ahí la necesidad de establecer controles de alquileres más estrictos, superando, incluso, el actual Índice de Precios para zonas tensionadas, en vigor por el momento, exclusivamente en la región de Cataluña.

La clave pasa por instaurar índices basados en salarios, no en precios de mercado. De ahí la necesidad de tener en cuenta rentas medianas de barrios, distritos o zonas tensionadas, además de los tipos de vivienda, su antigüedad y sus servicios.

De este modo, se desmiente por completo el mito de que los pequeños propietarios tienen serios problemas para conseguir llegar a final de mes. Las subidas masivas de los precios de los inmuebles han derivado en un proceso masivo de transferencia de rentas de inquilinos a caseros, de la población de menor renta a la de mayor renta.

Son necesarias unas políticas públicas efectivas, capaces de reducir la transferencia regresiva de rentas de los inquilinos hacia los caseros y, por ende, la grieta social actual tan pronunciada.

Acceder a una vivienda en alquiler en España se ha convertido en una auténtica quimera. La intervención gubernamental sobre los precios del mercado afronta su tercer año en vigor con un claro objetivo; redoblar la apuesta por este modelo. Al intervenir el Ejecutivo y establecer mayores restricciones, en lugar de garantizar precios asequibles para las familias más vulnerables, está propiciando que los precios se disparen, alcanzando el coste máximo posible por ley.

El Gobierno fijó el pasado 15 de marzo el Índice de Referencia para regular los precios del alquiler, en base a la Ley de Vivienda que entró en vigor el pasado 26 de mayo de 2023. Vigente a nivel nacional, el Índice solo está funcionando en Cataluña, única región que ha declarado zonas tensionadas.

El límite del precio del alquiler se basa en un rango que tiene en cuenta el estado de la vivienda. A partir de ahí, el propietario puede establecer el precio con absoluta libertad teniendo en cuenta: superficie de la vivienda (entre 30 m2 y 150 m2), certificación energética (A como más eficiente y G como menos eficiente), año de construcción, estado de conservación y características clave (disponibilidad de ascensor, aparcamiento, si está amueblado, altura de la vivienda, zonas comunes y vistas). A mejores condiciones, mayor podrá ser el precio dentro del rango establecido por el Gobierno de Sánchez.

Las zonas tensionadas pueden ser declaradas por las propias Comunidades Autónomas si se cumplen una serie de condiciones: que el coste medio de la hipoteca o del alquiler, más los gastos básicos supere el 30% de los ingresos medios de los hogares de la zona. Además, se tendrá en cuenta que el precio de compra o alquiler haya experimentado un crecimiento acumulado durante los últimos cinco años de, al menos, tres puntos porcentuales por encima del incremento del IPC.

¿Qué pasará con el mercado del alquiler?

Es una medida populista del Gobierno. Las consecuencias serán que los pisos en alquiler de precio cercano al máximo bajarán, en particular si son de multipropietarios con una cartera variada. Por su parte, los pisos en alquiler por debajo del máximo subirán de manera desorbitada. Especialmente al tratarse de una cartera variada, con pisos que han bajado porque estaban por encima del máximo.

De igual modo, los particulares con uno o dos pisos en alquiler intentarán alcanzar el máximo, siempre y cuando la ley se lo permitiese. Y es que los propietarios que sientan que están perdiendo dinero por el alquiler, pasarán a vender sus inmuebles. Estamos ante un problema que no tiene fin. Pues quien alquila es porque no puede comprar.

Hay que tener en cuenta que ante la reducción de la oferta de alquiler y la reducción de la rentabilidad, el propietario se volverá más selectivo a la hora de escoger a sus inquilinos, apostando por perfiles más solventes y con garantías.

De este modo, quien pagaba un alquiler elevado sentirá que su precio baja, pero quien pagaba una tasa baja la verá subir. De ahí que la consecuencia sea que muchos pisos antiguos salgan a la venta, aunque tras el descenso exponencial de la construcción, se venderán y serán comprados por quienes no puedan acceder a una vivienda nueva.

Además, por si fuese poco, se da la circunstancia de que se configurará un parque de alquiler demasiado pequeño y caro para la elevada demanda que existe.

Por consiguiente, si el Gobierno quería actuar de verdad en la problemática de los elevados precios del alquiler y la dificultad de los jóvenes y de las familias vulnerables para acceder a una vivienda, debería haber construido, de forma masiva, más viviendas sociales.

Desde la oposición se argumenta que el nuevo Índice del Gobierno solo logrará desestabilizar más el mercado, reducir la oferta y fomentar la economía sumergida. Y es que si se analizan las bases, se acabaría fijando los precios de manera artificial, pudiendo los caseros poner menos viviendas en alquiler al obtener una rentabilidad infinitamente menor a la que tenían hasta ahora.

Partidos de la coalición, como SUMAR, apuntan que un Índice con esta formulación actual solo llevará a que sea contraproducente y que los precios valgan lo máximo. Con horquillas tan elevadas, se generará el efecto adverso y los precios no bajarán, sino que los caseros lo subirán todo lo posible.

Esta situación lleva a que dos viviendas ubicadas en el mismo portal en Valencia valgan diferente. El Índice determina que su alquiler es de 984 euros, pero la oferta privada es de 1.660 euros. También sucede algo parecido con pisos en Barcelona, donde se ofertan a 1.772 euros la cuota mensual, siendo la comparativa al precio de referencia de 847 euros. En Madrid, las oscilaciones en algunos barrios alcanzan el 60%.

Vigencia del Índice de precios máximos para el alquiler

Esta medida, en vigor desde el 15 de marzo de 2023, se va actualizando de manera anual. Se encuentra en vigor en las zonas declaradas como tensionadas a partir de que dicha Comunidad Autónoma la declarase como tal y durante un periodo máximo de tres años prorrogables.

Hay que recordar que el Índice de Referencia de Precios del alquiler se ha elaborado a raíz de la Declaración de la Renta de 2,5 millones de propietarios, sin tener en cuenta los datos de sociedades. Una situación crítica para el mercado del alquiler que solo asfixiará a los más vulnerables frente a los grandes tenedores.

El drama del alquiler, especialmente entre los más jóvenes, sigue siendo una realidad con el inicio del 2024. Pese a las medidas intervencionistas del Gobierno para paliar los efectos de la inflación, aún sigue siendo complicado para muchos españoles acceder al arrendamiento de una vivienda, especialmente en los grandes núcleos poblacionales. Es un problema que España viene arrastrando durante años, pero que en Argentina, a raíz de la llegada de Javier Milei a la presidencia, se ha atajado de raíz.

El nuevo mandatario argentino anunció, a finales de 2023, un listado de 30 de las 300 derogaciones normativas que incluye el nuevo decreto con el que pretende reforzar y devolver a su máximo esplendor a la economía del país.

Los efectos de la derogación de la Ley de Alquileres

Desde que irrumpiese esta nueva medida, el mercado inmobiliario argentino ha dado un vuelco, hasta tal punto que los precios han bajado y la oferta se ha disparado, especialmente en Buenos Aires. El precio medio de los arriendos ha experimentado un descenso importante, acorde a los principales operadores del sector.

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La ley de vivienda está teniendo otro efecto perverso: cada vez menos alquileres indefinidos para vivir y más por temporadas o de pocos meses

La Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) ya viene observando, durante el primer mes de mandato de Milei, resultados que invitan verdaderamente al optimismo. De hecho, aseguran que el parque de vivienda disponible en Buenos Aires se ha duplicado durante las últimas semanas.

Un dato revelador si se tiene en cuenta que durante los últimos años, el número de pisos disponibles para alquiler descendió notablemente como consecuencia de los controles de precios y otras medidas intervencionistas impulsadas por el gobierno peronista de Alberto Fernández.

Ahora se estima que el número de casas disponibles ha superado las 800.000 unidades, estableciéndose una corrección a la baja del 20-30% del precio de los alquileres a inicios de año. Por tanto, se trataría de una bajada acumulada del 15%.

Además, los contratos que recogen un año de pago anual anticipado están experimentando un descuento de entorno al 35%. Llama la atención que los nuevos contratos se estén formalizando en dólares, en lugar de en euros, estableciéndose ahora que 6 de cada 10 acuerdos se cierran en pesos. Hace unas semanas, el 60% de los pisos ofertados en alquiler estaban en dólares, por lo que el cambio en la transacción del alquiler es muy positivo.

El gran decreto de Milei

Javier Milei firmó un decreto de derogación de 300 leyes y regulación para liberalizar la economía del país. Un Plan de Estabilización sin precedentes que busca acabar de golpe con el déficit fiscal y la desregulación de la economía. Sin duda, el proceso de reformas más importante de las últimas cuatro décadas en Argentina.

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Franco se cargó el mercado de alquiler en los 60 . El PSOE y SUMAR pueden hacer lo mismo con la nueva ley de vivienda

Junto a la derogación de la Ley de Alquileres, se destacan otras derogaciones de leyes como: Ley de Abastecimiento, Ley de Góndolas, Ley del Compre Nacional, derogación del Observatorio de Precios del Ministerio de Economía, Ley de Promoción Industrial, Ley de Promoción Comercial o de la normativa que impide la privatización de las empresas, así como del régimen de sociedades del Estado.

La situación del mercado del alquiler en España

Argentina es un buen ejemplo de la senda que debe seguir España, donde 2024 ha comenzado con unos precios aún elevados y encaminados hacia una regulación. La oferta se evapora y la demanda aumenta, generando el caos y el desconcierto, especialmente entre las nuevas generaciones, que ven imposible emanciparse, salvo que sea compartiendo piso.

Los elevados precios han conllevado a que la oferta de viviendas de alquiler permanente disminuya un 12% en el mismo período y sigue cayendo, especialmente en mercados estratégicos como Madrid, Málaga y Barcelona.

La nueva legislación en materia de vivienda, aprobada por el Congreso de España, fija un límite en la subida de los alquileres en las zonas tensionadas, siendo del 3% en este 2024 y superando el 2% de 2023. Ese tope extraordinario en la subida de los alquileres deberá actualizarse antes del 31 de diciembre por el INE, en base al IPC, al cual no podrá superar.

El precio de la vivienda en alquiler en España continúa al alza y se sitúa en los 12,1 euros el metro cuadrado de media, a fecha de mes de diciembre, registrando una subida del 10% si se compara con el mismo mes del año 2022.

Tomando como referencia la Disposición final sexta de la Ley 12/2023 de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, el inquilino con un contrato de alquiler regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos, puede negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en la actualización anual de la renta.

No obstante, si el casero es un gran tenedor, el aumento será el que resulte del nuevo pacto entre ambas partes (siempre por debajo del 3%). Si el casero no es un gran tenedor, la actualización del precio del alquiler será el resultado del nuevo pacto entre ambas partes, pero siempre por debajo del 3%.

De este modo, si el precio del alquiler es de 1.000 euros, el propietario del inmueble solo podrá incrementar el precio en 30 euros mensuales (360 euros al año), salvo que existiese un acuerdo previo entre las dos partes.

Pero 2023 no ha traído consigo la aplicación de la subida correspondiente del 2% en base al artículo 1964 del Código Civil, que podría ser de carácter acumulativo. Pero siempre dicha subida deberá tener en cuenta los límites recogidos en la legislación.

En 2024, se mantienen las ayudas recogidas en el Plan Estatal de Vivienda 2022-2025, destinadas a personas vulnerables. Esto se suma a la solicitud del Bono Alquiler Joven, que implica una ayuda de 250 euros mensuales para personas de entre 18 y 35 años que cumplan una serie de requisitos.

Si el arrendador alquila una vivienda por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años y el inmueble está en una zona tensionada, la reducción incrementada del 70% se podrá aplicar. También estará presente en viviendas arrendadas a la Administración o a entidades sin fines lucrativos. La reducción incrementada del 60% será para casos de obras de rehabilitación en los dos años anteriores a la firma del contrato.

El mercado del alquiler en España fue destruido completamente durante la dictadura de Franco. No es que antes la cosa fuera muy bien, pero después de la Guerra Civil y tras la recuperación económica era el momento de normalizar las relaciones entre propietarios e inquilinos. Pero en la refundada Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 se introdujeron dos medidas que destruyeron completamente el mercado del alquiler en España:  se siguió limitando la subida de los precios (establecida en 1920) y se creó la prórroga forzosa, que obligaba a los propietarios a extender indefinidamente el alquiler a sus inquilinos.

Las consecuencias de la LAU de 1964

¿Cómo estas dos medidas pudieron destruir el mercado del alquiler en España? Muy fácil: eran medidas tan pro-inquilino que los propietarios decidieron salirse del mercado, ya sea vendiendo las propiedades o manteniéndolas vacías.

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¿De dónde viene la regla del 30% del gasto en vivienda?

Y cuando el propietario quedaba "atrapado" con un inquilino de renta antigua las consecuencias eran claras: las viviendas quedaron en mal estado por un insuficiente mantenimiento del propietario debido a que más que un activo tenía un pasivo que le costaba dinero y no le reportaba ingresos suficientes.

Se tardó mucho en volver a tener un mercado de alquiler plenamente funcional. Básicamente dos modificaciones de la LAU (1985 y1994) y una crisis inmobiliaria brutal que cambiara el mindset de los españoles, ya que en la mentalidad solo entraba comprar, nunca alquilar (porque no existía un mercado funcional).

Lo que están logrando PSOE y SUMAR con la nueva LAU

El problema de la nueva LAU aprobada recientemente por PSOE y SUMAR es que es una vuelta, de forma escalonada y supuestamente excepcional, a la ley de 1964. Es una ley totalmente pro-inquilino. Lo primero es que se limitan las subidas de precios (incluso politizando un agente neutral como el INE). Esto en un entorno de alta inflación hace que los propietarios vean como la rentabilidad de sus viviendas disminuye y nos aboca a una destrucción de la oferta.

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La nueva ley de vivienda se suponía que iba a proteger a los inquilinos. Ahora no quieren alquilar pisos a familias o discapacitados

Pero por otro lado se prolongan las prórrogas e incluso se amplía el decreto anti-desahucios hasta finales de 2024, cuando era una medida excepcional de 2020 que iba a durar unos meses. Cada vez que va a expirar esta medida excepcional se prorroga otro año más.

Con todo esto estamos volviendo a la LAU de 1964: prórrogas infinitas y limitaciones en las subidas de precios. Lo que va a pasar es lo que ya se vio en los años 60: la oferta desaparece, el mercado de alquiler se destruye y solo queda la alternativa de comprar.

Los motivos de estas medidas son los mismos que se argumentaban en el preámbulo de la LAU de 1964, "las exigencias ineludibles de la justicia social". Y las consecuencias van a ser las mismas. Hace año y pocoargumentaba que las medidas que se estaban desplegando no apuntaban a recuperar un régimen de renta antigua. Hoy tengo más dudas.