Así que en caso de haber pinchazo, su exposición al mismo es relativo. No así en el caso de las pequeñas promotoras (sobre todo las que decidieron “jugarse el todo por el todo” con grandes promociones, con un gran apalancamiento financiero), que sí sufren los rigores de la crisis con más virulencia.

En un interesante artículo publicado en El Mundo, se dan algunas claves adicionales de esta expansión geográfica. Los mercados de Europa del Este (Polonia, Bulgaria, Rumanía, República Checa…) fueron los primeros en ser colonizados: sus atractivos márgenes (sobre todo comparados con el negocio en España) han hecho que en los últimos años se haya incrementado espectacularmente la inversión inmobiliaria en ellos.

Sin embargo, parece que estos países van agotando su potencial, y ante eso los objetivos de las constructoras se han fijado en otras economías emergentes de Latinoamérica o Asia: lugares más lejanos y con mayores riesgos y dificultades, pero con un potencial de crecimiento y rentabilidad también muy jugoso.

Por eso, mientras la crisis inmobiliaria española es un asunto fundamentalmente local, las constructoras siguen obteniendo pingües beneficios lejos de la tormenta. Así que olvidemonos de la bolsa como indicador de la crisis, porque la relación no es ni de lejos tan directa.

Vía | El Mundo
Foto | babasteve

Me resulta curioso en análisis (bueno, en realidad es más que nada una descripción) que hacen en Cotizalia sobre la presunta resurección de los valores inmobiliarios en la bolsa. Efectivamente, la cotización de empresas como ACS, Ferrovial o Sacyr ha dibujado una evolución muy pronunciada en las últimas semanas, tanto hacia abajo a finales de agosto y principios de septiembre como hacia arriba en estas dos últimas semanas.

Lo que me hace gracia es cómo en su momento se vendieron esos descensos en la cotización como la “explosión de la burbuja inmobiliaria” y cómo ahora se vende esa recuperación como “ya ha pasado la crisis”. Como dijeron los Gurús en su momento, eso es mezclar churras con merinas.

La evolución de las cotizaciones tiene mucho más que ver con movimientos especulativos y con expectativas de ganancias en la compraventa de valores. Los fundamentales de estas empresas tienen poco que ver, para bien o para mal, con su precio en bolsa. Precisamente estas grandes empresas son las que mejor se han defendido de los riesgos de la actual coyuntura inmobiliaria: han diversificado su negocio tanto en el ámbito geográfico como en distintas áreas de negocio menos expuestas a las circunstancias. Las empresas que verdaderamente van a sufrir son las pequeñas, las que han basado todo su negocio en endeudarse hasta las cejas para levantar promociones en una zona, con la confianza de que “todo se vendía” y así pagar las deudas. Ésas, cuando han dejado de venderse sus promociones, se han visto incapaces de pagar sus deudas.

En definitiva: dejemos de ver la evolución de las grandes empresas inmobiliarias en bolsa como un “termómetro” de la crisis, porque nos estaremos equivocando.

Es lo que me ha ocurrido con esta “Hipotecadora”, una pequeña aplicación elaborada por Derivart, un colectivo artístico que “explora la interseccion del arte, la tecnologia y las finanzas”. En ella, introduciendo algunos datos básicos como el sueldo, el porcentaje del mismo que se puede dedicar a la hipoteca, la ciudad española donde uno desea comprarse un piso o el tamaño de éste y la edad actual, se obtiene una estimación de la edad a la que uno terminaría de pagar su hipoteca. Y no sólo con un dato numérico, sino con una representación gráfica del aspecto que tendríamos para entonces: la mayor parte de las veces, decrépito o directamente cadavérico.

Y si soñamos demasiado (queremos un piso “demasiado grande”, o dedicar un porcentaje “demasiado pequeño” del sueldo a pagarlo), obtenemos un mensaje que nos indica que “su cuota mensual no cubre los intereses de la hipoteca”.

Una pequeña dosis de realidad. ¿Demagogia? Bueno, allá cada uno.

A ver si es verdad. Según un estudio realizado por idealista.com, los precios de un tercio de los pisos a la venta en Madrid y Barcelona han caido un 5% en los últimos tres meses. Y si hay alguien que cuenta con bastantes datos al respecto es precisamente este portal inmobiliario, que ha realizado el análisis basándose en nada más y nada menos que 26.405 viviendas. En Madrid el dato es incluso más esperanzador – ¿o debería decir preocupante? – ya que hablamos de un 34,8% de viviendas con bajadas medias del 5,9%.

Así que a ver como se come aquello del aterrizaje suave, porque un 5% en tres meses no es precisamente lo que yo llamaría suave, aunque los precios estaban tan inflados que probablemente no se note la diferencia. Y no solo bajan los precios: subre el número de viviendas que han rebajado su precio respecto al que originalmente demandaban: en mayo era un 27% y ahora, como decíamos, supera el 34. En tres meses.

“¿Y ahora qué hacemos?”, dirá más de uno. El Euribor sigue subiendo y la vivienda comienza a bajar: quien haya comprado un piso ahora se encuentra en una situación muy incómoda, en la que cada mes deberá ir pagando más y más por su hipoteca y sin embargo quedan pocas expectativas de revalorización, por lo que si vende es posible que todavía le quede deuda por cubrir. En estos casos, siempre quedaría refinanciar la deuda a mayor plazo, pero esto solo aplaza el problema y nos ata más al banco. Otra opción sería intentar vender sin perder dinero y, en su lugar, optar a una casa más alejada o en un distrito en el que los precios sean menores. Y lamentablemente la opción del alquiler sigue siendo poco atractiva fiscal y jurídicamente, algo que sin duda debería haber abordado el Ministerio de la Vivienda con mucha mayor contundencia.

Vía | Diariocritico
En El Blog Salmón | Las inmobiliarias de hunden en bolsa, ¿Y si los tipos de interés vuelven a ser los de antes?, Así explotará la burbuja

Una de las cosas que más me sorprende cuando pienso en el panorama hipotecario en el mercado español es la facilidad con la que nos hemos acostumbrado a vivir en un entorno de tipos de interés bajos. Con un Euribor en el entorno del 3% durante los últimos 5 años, cuando los tipos han hecho un pequeño repunte que los ha llevado por encima del 4% han empezado a cundir las alarmas... y eso por ponernos en el 4%. ¿Qué va a pasar si volvemos a niveles que no son nada extraños en la historia reciente?

El gráfico representa la evolución del Euribor desde 1990 hasta la actualidad. Tipos de interés del 9%, o del 10% (hasta un máximo de 10,447 en julio del 92). Y eso que estamos hablando de un horizonte de 17 años. Las hipotecas que se están firmando en las últimas épocas tienen un horizonte de 30, de 40 o incluso de 50 años… ¿cómo van a evolucionar los tipos en ese periodo? ¿qué consecuencias tendría eso en las economías domésticas? ¿y en la economía a nivel general?.

Creo que mucha gente, cuando se mete en una vivienda y su consiguiente hipoteca, no piensa demasiado en ello. Se mira mucho el “diferencial con el Euribor”, a ver si se puede tener un Euribor+0,39 mejor que un Euribor+0,5. Hoy veía la oferta de una entidad que daba Euribor+0,18. Bajar un poco el diferencial es considerado como un verdadero triunfo… cuando en realidad, como las cosas evolucionen mal (o simplemente siguiendo la tónica que no ha sido nada rara en los últimos decenios), tener una décima arriba o abajo de diferencial no va a salvar a nadie… Ya con la situación actual, las cuotas de los préstamos hipotecarios suponen una gran carga, de las cuales la mayor parte son intereses. Si los tipos suben… ¿hasta dónde vamos a poder soportar esas cargas? ¿qué vamos a hacer entonces? ¿no pagarlas? ¿vender la casa y cancelar el préstamo? ¿y quién nos la va a comprar? ¿y dónde vamos a vivir entonces?

En fin, sé que suena todo como aquello del “hablamos del apocalipsis y el mineralismo va a llegar”... y quizás no sea para tanto. Pero 30 años son muchos, y los tipos pueden hacer muchas cosas en ese periodo. Por eso, hay una pequeña parte racional dentro de mí que hace que los mensajes “tranquilizadores” que se lanzan desde las instituciones (“los tipos van a subir pero poco a poco y hasta un entorno del 5% como mucho…”) tampoco me tranquilicen demasiado. No sé cuánto de deseo y cuánto hay de realidad en ellos. Porque yo veo las series históricas… y no lo veo tan claro.

Debido a esta crisis los tipos han tenido que ser muy bajos, y nuestra economía en particular necesitaba tipos más altos para contener la inflación y para evitar la burbuja inmobiliaria en la que estamos inmersos.

El artículo en sí describe muy bien lo que es la situación a la que hemos llegado pero luego se pone a hacer predicciones bastante alarmistas sobre nuestra economía. Dice primero que el Banco de España está vendiendo reservas de oro porque no tenemos dinero. Bueno, esto no es así, ya que hay superávit fiscal y de la seguridad social y lo vendido son minucias comparado con la recaudación del Estado en impuestos.

Luego afirma que la subida de tipos nos viene muy mal, cuando un poco antes decía que la bajada nos había metido en un recalentamiento de la economía. Bueno, ¿qué mejor que una subida de tipos para enfriar algo la economía? Por supuesto que muchas familias lo van a pasar mal por la subida de sus hipotecas, pero la situación era insostenible: necesitábamos tipos más altos para parar la inflación y la construcción de viviendas. Quizá llegue algo tarde, pero al menos ha llegado.

Sin duda esta subida de tipos va a afectar a la construcción, y este sector puede afectar a la economía, pero a la vez gracias a la recuperación de Alemania puede que exportemos más, con lo que la parte que perdamos en la construcción podemos recuperarla en exportaciones. Así puede que nuestra economía salga de sus desequilibrios.

Y por último habla de Astroc para referirse a que las inmobiliarias están de capa caída. Esto no es del todo cierto, ya que el caso de Astroc no es representativo. Por supuesto que pienso que las inmobiliarias en bolsa están algo sobrevaloradas, pero también que han diversificado, entrando en el sector energético y en otros países. Lo que sí quebrará son las agencias inmobiliarias que han surgido como setas, pero no las grandes constructoras.

Total, que el artículo tiene interés porque explica por qué estamos como estamos, con inflación, un crecimiento un poco alto, y una burbuja inmobiliaria, pero creo que sus predicciones son algo catastrofistas. Aunque comparto que la construcción en España no tiene un buen futuro.

Vía | DailyWealth