España llega al cierre de 2025 con el mercado de la vivienda en uno de sus momentos de mayor tensión. Los precios de compra y alquiler continúan al alza, incluso tras el endurecimiento de las condiciones financieras.

El acceso a la vivienda se ha enquistado como como uno de los principales problemas económicos para hogares y empresas. Lejos de tratarse de un fenómeno coyuntural, los datos apuntan a una oferta de vivienda que no está respondiendo al aumento sostenido de la demanda.

Más allá: barreras estructurales

A nivel macro, la situación es resultado de un desequilibrio que se ha ido acumulando durante más de una década, con una demanda cada vez más dinámica frente a una oferta incapaz de adaptarse en cantidad y en tiempo.

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El poca oferta, mucha demanda, donde se ha mantenido un flujo de creación sostenida de vivienda (insuficiente), impulsada por factores demográficos, flujos migratorios y un menor tamaño medio de los hogares.

Pese a ello, la suma de la demanda de la vivienda para inversión (a nivel nacional e internacional) y el turismo residencial en determinadas zonas de grandes ciudades han sido un punto relevante.

Frente a este dinamismo en la demanda, la oferta se comporta de forma rígida. Según diversos análisis recogidos por Nada es Gratis recientemente, el ritmo de construcción de vivienda nueva se sitúa muy por debajo del necesario para absorber la creación de nuevos hogares y corregir el déficit acumulado, incluso en un contexto de precios crecientes.

La causa principal de esa falta de oferta no es la falta de demanda ni la especulación a corto plazo, sino barreras estructurales: escasez de suelo finalista, regulaciones urbanísticas lentas y restrictivas, costes de construcción elevados e importantes dificultades de financiación.

En términos prácticos, en los últimos años se han iniciado en torno a 120.000–130.000 viviendas anuales, una cifra insuficiente para equilibrar el mercado. Como resultado, la presión sobre el stock existente se mantiene constante y cualquier repunte de la demanda se traslada directamente a los precios.

La evidencia apunta a que aumentar la oferta reduce precios incluso en mercados tensionados, pero, en España, existen fuertes incentivos políticos y sociales para frenar la construcción, ya que muchos propietarios y gobiernos locales prefieren proteger el valor de lo existente.

Un déficit acumulado

Las estimaciones sobre el déficit de vivienda varían según la fuente, pero coinciden en señalar un problema de gran magnitud. Diversos estudios sectoriales sitúan la falta de vivienda en España entre 450.000 y 700.000 unidades, una brecha que explica por qué el mercado no consigue corregirse pese a las subidas de precios.

Este déficit estructural ayuda a entender por qué el encarecimiento de la vivienda no responde únicamente a factores especulativos. En ausencia de nueva oferta suficiente, el mercado se vuelve extremadamente sensible a cualquier incremento de la demanda, ya sea por mejora del empleo, llegada de población o mayor atractivo inversor.

La percepción social refuerza este diagnóstico. Según una encuesta de Fotocasa Research, cerca del 65 % de los ciudadanos considera insuficiente la oferta de vivienda en venta en su zona, y casi el 80 % opina lo mismo en el mercado del alquiler, lo que apunta a un problema de escasez real y no solo de precios elevados.

La cuestión clave no es por qué suben los precios, sino por qué la oferta no reacciona ante ese incentivo económico. La respuesta es estructural y combina varios factores: escasez de suelo finalista en zonas de alta demanda, lentitud administrativa en los procesos urbanísticos, aumento de los costes de construcción y un marco regulatorio que introduce incertidumbre, sobre todo cuando hablamos del mercado del alquiler.

Varios analistas (entre ellos, el think tank de BBVA Research) afirman que el problema no es la falta de capital dispuesto a invertir, sino la incapacidad del sistema para convertir esa inversión en vivienda: terminada en plazos razonables y en los lugares donde más se necesita.

Los precios como síntoma

Desde esta perspectiva, la escalada de precios es más un síntoma que una causa del problema. En un mercado estructuralmente constreñido, las subidas reflejan el desequilibrio persistente entre oferta y demanda.

Por ello, las políticas centradas, exclusivamente, en limitar precios o contener rentas tienen un impacto limitado si no se actúa sobre la raíz del problema. El Banco de España ha advertido en distintos informes de que la falta de oferta suficiente, especialmente en alquiler, tiene efectos macroeconómicos relevantes, como una menor movilidad laboral, mayor presión sobre los salarios reales y un aumento del esfuerzo financiero de los hogares.

Además, esta escasez no es un fenómeno transitorio ni una simple consecuencia del ciclo económico, sino el resultado de un sistema que, durante años, no ha sido capaz de ajustar su oferta a una demanda cambiante y creciente en España.

En conclusión, mientras la producción de vivienda siga sin responder de forma suficiente y ágil, los precios difícilmente bajarán de manera sostenida. El debate de fondo no es si la vivienda está cara, sino por qué el mercado español no consigue producir la vivienda que necesita allí donde la necesita. Todo lo demás son parches.

La vivienda en España está muy cara. Tenemos un claro problema de complicada solución y de ahí los bandazos del Gobierno, que un día intenta limitar precios con regulación y al otro intenta que haya más oferta. Sin embargo no estamos en el peor momento de la historia.

Lo cierto es que algunos jóvenes no saben lo duro que fue la burbuja inmobiliaria de hace 15 años. En estos momentos de fuertes subidas de la vivienda se está llegando a tocar los precios de entonces, pero cuando han pasado 15 años y la inflación en este tiempo ha sido del 35%. Por tanto en 2008 los precios reales de la vivienda eran un 35% superiores a los de ahora.

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Tomando como año base 2005, último disponible en esta base.

Podemos ver parte del boom español y la fuerte escalada de los precios de Alemania. pic.twitter.com/8rb8vwoDNA

— Combarro (@_combarro_) April 4, 2024

El esfuerzo para comprar una vivienda

De hecho lo lógico sería mirar no el precio tal cual (deflactado o no) sino el esfuerzo que tienen que realizar los españoles para permitirse una vivienda. En 2008 se llegó al pico, superando el 54% de la renta de los españoles. Después del pinchazo de la burbuja esta tasa bajó considerablemente y llegó a su mínimo en 2019, cuando logró bajar del 30%.

Sin embargo en los últimos tiempos esta tasa de esfuerzo ha vuelto a repuntar y se sitúa ya cerca del 40%. Todavía lejos de los datos de 2008, pero se va acercando.

A todos los de hay que relacionar con el salario: Si, ver gráfico debajo.
A los de "te daban el 100%", (suponiendo que esto fuera "bueno", igual que ahora con el aval al 100%) de gobierno y autonomías .
A los que quieren hablar de su libro, a su TL.
A los del insulto, bloc. pic.twitter.com/cipDenx4Hu

— RLosadT (@RLosadT) April 5, 2024

La conclusión que se puede sacar es que, aunque la situación no es nada buena, en 2008 era peor. Se suele decir que todo lo que supere una tasa de esfuerzo del 30% es malo (lo cual es un poco arbitrario, la historia de este número es curiosa) y suele tener bastante sentido excepto en situaciones extremas (viviendas y sueldos muy bajos o muy altos). Y llevamos 20 años con esta tasa muy disparada.

El mercado de la vivienda no es homogéneo

Claro que el mercado de la vivienda va por barrios y estamos hablando de la media de España. No es lo mismo hablar de Madrid que de Palencia. En el primero los precios hace tiempo (2018) que superaron nominalmente los de 2008, en Palencia todavía no se ha llegado a recuperar los máximos. Y podríamos seguir bajando hasta nivel de barrio o incluso calle.

Pero tampoco es lo mismo un sueldo en Madrid que en Palencia. Lo que puede ser un mal sueldo en Madrid puede ser bueno en una capital de provincia de la España vaciada.

Así que teniendo en cuenta los datos disponibles se puede afirmar que la situación en 2008 era peor que ahora, pero para casos concretos habría que mirar en detalle.

El precio de la vivienda en España ha estado subiendo en 2021 y 2022. A pesar de la pandemia del coronavirus, a pesar de la crisis provocada por la guerra en Ucrania. La cuestión es ¿seguirá subiendo en 2023? Lo cierto es que nadie lo tiene muy claro, hay quien cree que subirá, quien cree que bajará y es muy fácil encontrar ambas interpretaciones.

La vivienda suele ser el principal activo de las familias españoles, siendo para muchas su único patrimonio. La evolución del precio de la misma se convierte por tanto en un tema fundamental para las finanzas personales, por un lado porque muchas familias se encuentran en una situación delicada si este baja, por otro porque muchas familias necesitan que baje para poder acceder a una vivienda.

El momento del que venimos

En 2020 con los confinamientos y la recesión asociada a la pandemia parecía obvio que el precio de la vivienda bajaría, especialmente en las grandes capitales. Las empresas empezaron a apreciar el teletrabajo, haciendo innecesario vivir en un apartamento pequeño bien conectado por transporte público en la gran ciudad sino que una vivienda en una ciudad pequeña con una buena conexión a Internet era válida. ¿Por qué vivir entonces en la gran ciudad? Hubiéramos podido suponer que los menores precios de las viviendas en pequeñas y medianas ciudades atraerían a trabajadores que trabajarían desde casa, pero no es lo que ha pasado exactamente.

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Esta tabla no significa que el sistema financiero vaya a reventar

A pesar de eso los precios de la vivienda siguieron subiendo en 2021 y 2022 en Madrid y Barcelona. El pasado septiembre de 2022 fue el mejor desde 2007 en compraventas y hubo una subida interanual del 6,9% en España. En Madrid capital fue más acusada, con una subida del 8,9% y alcanzándose un esfuerzo del 44% para las familias para pagar la vivienda. Se achaca al incremento de la población, donde todavía hay más demanda de vivienda que oferta.

Además hubo record de compraventas, un crecimiento interanual del 10,7%. En lo que va de año cambiaron de manos más 409.000 casas usadas, y todavía queda diciembre. Se espera que 2022 supere las 566.000 de 2021. Si es cierto que otros activos urbanos como trasteros y garajes, no van en esa misma tendencia.

Pero durante 2022 hemos visto como los tipos de interés están subiendo con el objetivo de contener la inflación que estamos sufriendo debido a la combinación del gasto público para estimular la salida de la recesión de la pandemia, la salida de la pandemia que provocó shocks de oferta (hasta en cosas tan triviales como las flores de los difuntos) y el aumento del precio de la energía y los alimentos debido a la guerra en Ucrania.

El precio de la vivienda en 2023 y 2024

Aunque no está claro si la vivienda va a subir en 2023 o 2024 si hay algo en lo que coinciden todas las predicciones. Se va a reducir el número de compraventas Tinsa habla de un descenso del 5% en las transacciones tras alcanzarse el máximo en quince años. BBVA Research afirma que se van a reducir las compraventas a pesar de que opina que la vivienda puede subir un 2% en el próximo año. Aun así en términos reales bajaría un 2.4%.

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Sam Bankman-Fried, de "billonario" a cero en solo unos días

Por otra parte, Bankinter prevé una bajada del 3% en 2023 y otra del 2% en 2024. Eso contrasta con sus predicciones para los otros países donde tiene presencia (Portugal e Irlanda), donde espera subidas del precio de la vivienda.

El portal inmobiliario pisos.com ofrece una horquilla en la que la vivienda bajará un máximo del 3% o subirá como máximo un 1%., dejando la situación entre Madrid y Barcelona de modo estable. Para 2023 Solvia apunta a una subida entre un 1,5 y un 2,5% y Eduardo Molet a una subida entre el 2,5 y el 5%.

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Llega la campaña de los planes de pensiones: no hay que hacer caso de la publicidad pero sí merece la pena tener uno

Aunque es cierto que ha subido el precio de la vivienda y que los tipos de interés más altos dificultan su adquisición, creo que en el actual contexto de inflación alta tenemos que tener en cuenta que el poder adquisitivo de los trabajadores podría no verse tan deteriorado si los sueldos se acabaran igualando a la subida de la inflación. Algo que recogen algunos convenios laborales y leyes (como es el caso de las pensiones) o prácticas de mercado. También la alta inflación puede tener impacto en los alquileres, empujando a las familias optar por comprar algo por debajo de sus expectativas.

Es decir, creo que en el contexto actual de inflación, tipos de interés crecientes, crisis energética, guerra en Ucrania, inflación y recuperación de la pandemia, es bastante difícil determinar que va a suceder en los próximos meses con el precio de la vivienda. Si creo que podemos dar por cerrado el ciclo iniciado en 2012.

Pregunta a los lectores, ¿creen que el precio de la vivienda bajará o subirá en 2023?

Durante el año 2007, España tuvo un superávit fiscal de un 2 por ciento del PIB y se había disminuido la deuda pública neta hasta el 22 por ciento del PIB. EL gran problema fue el endeudamiento privado de las compañías y los hogares que se canalizó a través de las entidades bancarias y concentrándose en créditos vinculados a la ya famosa burbuja inmobiliaria.

La burbuja inmobiliaria fue acompañada de la excesiva construcción y crédito que generó un gran aumento de los ingresos públicos. El Gobierno, ayuntamientos y comunidades autónomas asumieron los incrementos de ingresos como si fueran permanentes e incrementaron los gastos estructurales.

El gasto público, quitando el efectivo cíclico y el pago de los intereses, pasó del 36 por ciento del PIB a finales de la década de los 90 hasta el 41 por ciento del PIB a finales de la primera década del siglo XXI.

Nos podemos preguntar: ¿Estamos otra vez en peligro de tener una crisis de deuda pública?

En una década la deuda pública ha aumentado 60 puntos del PIB

La burbuja inmobiliaria en España pinchó en medio de la peor crisis financiera global durante casi un siglo y tuvo efectos nefastos sobre el empleo y la actividad económica. Los ingresos públicos, desestimando el efecto cíclico, se redujo 6 puntos del PIB.

Un déficit público alto junto a la intensidad y duración de la crisis económica generó un fuerte incremento de la deuda pública. Solo el efecto de la reducción de los ingresos fiscales derivados de la explosión de la burbuja inmobiliaria en una década de crisis ha supuesto un incremento de 60 puntos de PIB en deuda pública.

En 2009, según el informa de perspectivas del Fondo Monetario Internacional (FMI), recomendó a los países iniciar una estrategia de salida para la política fiscal anticíclica aplicada durante la gran recesión.

El FMI recomendó no aplicar ajustes fiscales estructurales superiores a 1 punto del PIB y acompañarlos con políticas monetarias expansivas y compras de deudas de los bancos centrales para así evitar la inestabilidad financiera que forzaría a los países a realizar nuevos ajustes fiscales con mayor intensidad.

Los ajustes bruscos nos metieron de nuevo en una recesión durante el 2012

Estados Unidos siguió la recomendación y aplicó un ajuste fiscal de forma gradual. Alemania y la Comisión Europea tomaron una senda equivocada con ajustes fiscales bruscos que fueron intensificando grandes fugas de capital y consiguieron volver de nuevo a una recesión durante el 2012.

La llegada del PP al Gobierno y la torpeza en la gestión de la crisis bancaria provocaron otra nueva gran fuga de capitales del 25 por ciento del PIB durante la primera parte del 2012. Aquí España tuvo que solicitar el rescate financiero y la troika obligó a España a realizar un ajuste fiscal de 6 puntos del PIB durante el 2012 y 2013, 3 veces mayor a los recomendado por el FMI.

Durante el 2013 la troika reconoció sus errores y permitió un ajuste fiscal gradual. En 2015 el Banco Central Europeo (BCE) inició el programa de compra de la deuda pública que la Reserva Federal de Estados Unidos había iniciado 5 años antes.

En 2015, el Gobierno del PP envió a Bruselas el 'Programa de Estabilidad' donde esperaba que la economía aumentara al 3 por ciento hasta este año y se comprometía a reducir el déficit público al 0 por ciento y la deuda pública al 93 por ciento del PIB.

La gran realidad es que con un crecimiento del 3 por ciento desde el 2015 y sin que el Gobierno del PSOE haya tomado cartas en el asunto fiscal, el déficit público de España aumentará este año alrededor del 3 por ciento y la deuda pública en el 98 por ciento del PIB.

España ha desaprovechado la compra de deuda para reducir el déficit

España ha desaprovechado la gran oportunidad de las compras de deuda del Banco Central Europeo (BCE) para reducir su déficit público y tiene una desviación de 55.000 millones de euros de deuda pública que se deben pagar con impuestos futuros.

Desde 2015 España tiene el Congreso fragmentado, lo cual ha hecho casi imposible realizar ajustes fiscales y disminuir la deuda pública. Durante ese año el Gobierno del PP ejecutó una disminución de impuestos que aumentó aún más el déficit estructural y en los Presupuestos del 2017 y 2018 se han exigido reducción de impuestos o incrementos de gastos que han incrementado el déficit estructural.

En 2018 España va a cumplir con el 'Pacto de Estabilidad' ya que va a tener un déficit inferior al 3 por ciento del PIB y se incorpora un mecanismo preventivo que se basa en el presupuesto equilibrado en el ciclo, sugerido por los Keynesianos.

La Comisión Europea está exigiendo un ajuste del 0,6 por ciento del PIB y el Gobierno del PSOE se ha comprometido en realizar un ajuste del 0,45 por ciento. El Gobierno del PSOE sólo ha reconocido una desviación del déficit público de este año y ha mantenido la senda nominal. Por tanto, no se ha presentado el ajuste estructural que ya se han comprometido.

Corregir el déficit estructural es una condición indispensable para España

El Gobierno del PSOE ha iniciado la negociación de los Presupuestos del Estado con Podemos que le exige incumplir el pacto con la Comisión Europea e incrementar el déficit estructural. Sólo volver a vincular las pensiones al IPC supone un incremento del déficit estructural del 0,2 por ciento del PIB.

En las últimas décadas el principal problema de la economía en España ha sido la elevada deuda pública que ha generado inestabilidad financiera y profundas crisis en la economía.

Debemos tener en cuenta que en 2019 España tiene que emitir el 20 por ciento del PIB en deuda pública y no va a tener el respaldo de las compras del Banco Central Europeo.

Por tanto, corregir el déficit estructural es una condición indispensable para disminuir las emisiones de deuda y enviará una señal a los mercados de que asumen que tenemos un problema y que tenemos previsto una política económica para arreglarlo.

Tanto los gobiernos de derechas desde 2015 y ahora los gobiernos de izquierdas no son capaces de disminuir la deuda pública en España. Se nos presenta la gran incógnita si vamos a volver a tener que reducir la deuda pública de forma forzada por una nueva gran fuga de capital y con otra crisis en la economía española como paso en 2012.

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Tras la catástrofe de la pasada depresión inmobiliaria española, muchos creían que este tipo de cisnes negros económicos son inevitables. Pero lo cierto es que, inevitables o no, en el caso español poco se hizo desde instancias oficiales para evitar la crisis.

Y no se puede recurrir al socorrido consuelo del "mal de muchos, consuelo de tontos": los españoles (o más bien nuestros políticos) quedan en sonrojada evidencia ante los políticos de otros países. En otros lugares (que no todos ni mucho menos) tratan al menos de legislar para cortar de raíz las situaciones que potencialmente pueden dar lugar a un desastroso estallido inmobiliario.

Esas burbujas inmobiliarias: inevitablemente evitables (al menos en su máximo esplendor)

Las burbujas inmobiliarias (y mobiliarias) han sido incontables a lo largo de la Historia de la Economía. La española fue realmente virulenta, pero no es ni mucho menos un caso aislado (con las estadounidenses "subprime" como excelente ejemplo). La existencia de estas "fiebres del oro" inmobiliarias se deben más a la naturaleza humana de los algunos (o más bien de los muchos) que acaban corriendo detrás de los precios, pero que casi siempre acaban con los precios cayendo a plomo sobre sus cabezas.

Pero las burbujas inmobiliarias son especialmente dañinas. Este hecho ocurre porque, primeramente, su mercado es masivo, y en él participa la práctica totalidad de la población de cualquier socioeconomía. Pero además también su alto impacto viene de la naturaleza de bien de primera necesidad que tiene la vivienda: uno puede invertir o no en bolsa, pero de una manera u otra todos estamos obligados a tomar parte en el mercado inmobiliario (salvo los que se echan al monte para buscar refugio natural).

Realmente, lo importante (y lo que se puede paliar) de dichas burbujas ya no es que ocurran o no ocurran (son inevitables en alguna medida), sino cómo se actúa ante ellas, y, especialmente, cómo los políticos actúan ante ellas.

El caso español fue un espectáculo lamentable

El caso español fue una lamentable exhibición de garrafales errores encadenados, especialmente graves en los casos en los que éstos venían desde instancias oficiales. Primeramente, asistimos a una negación del inflado de la burbuja con aquel "los precios de los pisos suben porque la gente puede pagarlos". Cuando la burbuja ya estaba mayormente inflada, pero aún había opciones de paliar su pinchazo llevando acabo una explosión de forma controlada, asistimos expectantes a cómo se negaba su mera existencia por la mayor.

Como parte de ese cegato negacionismo, se decía con triunfalismo que "No hay atisbo de recesión económica. La economía española tiene muy buenos fundamentos", se prometía sin vergüenza que se iban a "Crear 2 millones de nuevos empleos", y se afirrmaba con contundencia e irresponsablemente que "España está en condiciones para llegar al pleno empleo".

Posteriormente, cuando la evidencia y la virulencia de la terrible crisis ya empezaban a morder con dureza el tejido socioeconómico nacional, tuvimos que aguantar que se nos dijese impunemente que "Nosotros no hemos negado nunca la crisis". Para luego asistir al lamentable espectáculo que suponía ver cómo se tiraba dinero a espuertas con el mal diseñado y peor ejecutado Plan E, en un momento en que la inversión estatal (eficaz y eficiente) era más esencial que nunca para reactivar la economía (o más bien: para restar virulencia a la debacle).

Cuando ya estábamos en lo peor del fragor de la funesta batalla, tuvimos que ver cómo no se cortaba de raíz absolutamente todo el gasto superfluo e ineficiente, cómo no se cerraban sin excepción todas las empresas sin apenas actividad conocida que se utilizaban para colocar amiguetes y familiares, cómo no se eliminaban las partidas destinadas a la parte de las subvenciones que no tenían sentido ni razón más allá de satisfacer estómagos (y votos) agradecidos.

En vez de eliminar primero de la faz de los presupuestos todo este gasto socioeconómicamente inútil para el interés general, lo que tuvimos que sufrir es unos recortes que se cebaron especialmente con la educación y la sanidad. Eso por no hablar de cómo aquella "devaluación interna" (que el común de los ciudadanos veía con esperanza sin saber qué significaba exactamente), acabó por hacer honor a su definición, y diligentemente despeñó los salarios del común de los españolitos.

Y, por último, ahora empezamos a ser atónitos testigos de cómo en España, tan sólo apenas diez años depués del letal desastre, parece que somos perfectamente capaces de volver a repetir todo aquello a la voz del cinematográfico "Volver a empezar" (que nunca fue más basado en hechos reales).

No todos los países (ni todos los políticos) son iguales: hay grados

Pero hay esperanza más allá de todas estas patrias decisiones mal tomadas, al menos allende nuestras fronteras. En otros países tal vez sean mucho más diligentes y previsores a la hora de prevenir estas burbujas inmobiliarias, o tal vez le han visto las orejas al lobo y han aprendido de casos como el español (y también de sus propias penurias deudoras en la pasada crisis). El tema es que tenemos muy muy cerca uno de estos ejemplos (o al menos pretendido candidato a ello).

Sin ir mucho más lejos del Duero, está nuestro querido vecino ibérico: Portugal. Este atlántico país vive desde hace algunos trimestres una situación que potencialmente puede estar formando una efervescente burbuja inmobiliaria. Pero la noticia no es ésa ni mucho menos. La gran (y envidiable) noticia es que las autoridades lusas están haciendo algo por evitar el desastre, o al menos están tratando de hacerlo (que ya es mucho para los estándares nacionales españoles allá por 2007).

En Portugal se niegan a quedarse de brazos cruzados, o tal vez se niegan incluso a quedarse de bolsillos abiertos con las administraciones lucrándose de los impuestos a la vivienda y las recalificaciones de suelo. Ni cortos ni perezosos, los portugueses han decidido que deben tomar cartas en el asunto para evitar posteriores males mayores, y han optado por aprobar una batería de medidas específicamente concebidas para apaciguar el boom inmobiliario.

Las medidas en cuestión tratan de echar agua fría sobre el recalentado mercado inmobiliario

Dado el carácter político de izquierdas del actual gobierno portugués, era de esperar que algunas de estas medidas tuviesen un marcado corte social. Como habrán leído en el enlace anterior, la principal medida del ejecutivo luso es su "Programa de Alquileres Accesibles". Este programa incentiva los alquileres a precios contenidos, y lo hace ofreciendo ventajas fiscales a los propietarios.

De cumplir ciertas condiciones (bastante poco estrictas), el propietario tendrá derecho nada menos que a una reducción del IBI de al menos el 50%, y además estará exento del impuesto sobre los alquileres de espacios residenciales. Pero esto no es todo. Para plazos de arrendamiento más largos, el propietario se beneficiará de una disminución en el IRPF del 28 al 14%, y para contratos de duración máxima (20 años o más), el IRPF quedará tan sólo en torno a un 10%.

Adicionalmente, las nuevas medidas establecen una renovación automática del contrato de alquiler para todos los mayores de 65 años, y también para personas con cierto grado de discapacidad. A todo lo anterior, le acompaña además la prohibición de los deshaucios por obras, y también las ayudas para repoblar el interior del país. Este último punto es especialmente relevante en un contexto de fuerte inversión inmobiliaria extranjera, principalmente destinada a las zonas turísticas, lo cual hace más lacerantes y crecientes las grandes diferencias entre el Portugal costero y el interior.

Pero no se vayan todavía, aún hay más (y ésta va directa al corazón de la bestia)

Para algunos estas medidas serán apropiadas, para otros no seran correctas. El caso es que no vienen solas. Hay otra medida tomada recientemente que confirma lo resuelto que está el ejecutivo luso a evitar una posterior debacle inmobiliaria. Y resulta una medida mucho más agresiva (y tal vez más certera) que la de fomentar el alquiler, proteger a los más desprotegidos, o re-equilibrar las diferencias territoriales.

La medida está diseñada para ir dirigida al corazón de una burbuja inmobiliaria. Por todos es sabido el gran protagonismo que el crédito tiene en todas las burbujas, pero especialmente en las inmobiliarias por la necesidad de pedir una hipoteca en muchos casos para afrontar un gasto tan importante. De hecho, así ocurrió tristemente en España con aquellas histéricas hipotecas a 40 años y por el 120% de la tasación, con las que los endeudados (de por vida) conseguían las llaves, amueblaban el piso, y se compraban dos berlinas de lujo.

Y a ese tipo de desmanes y despropósitos es hacia donde el gobierno de Portugal ha decidido dirigir su misil anti-burbuja más efectivo. Sí, Portugal ha optado por limitar la concesión de hipotecas. Por ahora, tal y como habrán leído, se trata de unas meras recomendaciones, siendo la principal que el crédito concedido no debe superar el 90% del valor de la vivienda, y además el plazo de la hipoteca será como máximo por 30 años.

Si el sector hace caso omiso de estas recomendaciones, éstas pasarán irremediablemente a ser de obligatorio cumplimiento. Una aproximación que a un servidor en concreto le parece muy apropiada, y no sólo pues por lo certero de la medida dado el problema que trata de atajar, sino también por el carácter preventivo de la que sería una posterior regulación: el gobierno luso ha dado ni más ni menos que un primer e inteligente aviso previo a navegantes.

Las diferencias con la burbuja española claman al cielo

Se debe reconocer como mínimo a nuestros hermanos lusos que han optado con decisión por atacar la raíz del problema antes de que explote: debe ser que tienen interés de verdad por cortar radicalmente la futura sangría. Y este extremo llama poderosamente la atención cuando es comparado con aquello de matar moscas a cañonazos que supuso el fracasado y peor concebido plan E.

Algunos no dudarán en afirmar airosamente que este tipo de medidas suponen un intervencionismo económico imperdonable, y que entran en el pantanoso terreno de la sobrerregulación. Estos sectores olvidan el verdadero papel del Estado: un estado está precisamente para esto, para regular y corregir los excesos del mercado (sólo cuando sea necesario y sin excesos regulatorios e intervencionistas, eso sí). Y la verdad es que, lejos de sobrerregular, las medidas portuguesas prometen y, en todo caso, al menos nadie podrá acusar al gobierno portugués de la inacción y de haber negado taxativamente los peligros de la burbuja (e incluso su mera existencia, como pasó en España).

En el fondo, este tipo de regulación preventiva y no excesivamente intervencionista les interesa a todos los agentes socioeconomicos, incluso a la banca a la que le impacta: más vale hacer un poco menos de negocio hoy, para ganar en sostenibilidad y seguir pudiendo hacer negocio el día de mañana, y no como pasó en España. Y si algún ejecutivo agresivo busca desaforadamente cobrar un cuantioso bonus más, sin reparar en riesgos inasumibles, y sin querer ver apenas límites racionales, digo yo que alguien deberá ponérselos. Si no, luego pasa lo que pasa: España en 2007 o las mismas hipotecas subprime de EEUU. Porque el mercado se autorregula, salvo cuando deja de hacerlo.

No es la primera vez que les hablamos bien del desempeño económico portugués. Ahora vemos que Portugal siempre podrá sacar también pecho por haber tomado acción a tiempo, antes de que fuese demasiado tarde para sus ladrillos. El tiempo dirá ya si las acciones tomadas evitaron un desastre inmobiliario épico como fue el español, que literalmente lo enseñan ya en las universidades. Suerte a los hermanos portugueses desde estas líneas: el mundo económico debe siempre alegrarse de que cualquier país escape de un desastre socioeconómico, sea cual fuere la ideología del gobierno que lo consiga. Aquí analizamos ideas, medidas y políticas socioeconómicas, no colores. Los colores los dejamos para el fútbol, donde irremediablemente unos ganan y otros pierden. Con la verdad por bandera para poder aprender de los aciertos (y errores) propios y ajenos, aquí ganamos todos.

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Se ha consolidado el ciclo de subida de precios de la vivienda en España. Es cierto que muchos pueden opinar lo contrario (y estoy seguro de que lo harán en los comentarios), pero los números están ahí disponibles para cualquiera que quiera verlos. Desde la burbuja, no había subido tanto el precio de la vivienda.

La vivienda habitual suele ser el mayor activo que tienen las familias, muchas veces siendo su único patrimonio. Este es el motivo por el que me parece importante seguir en detalle su evolución.

El fenómeno de la subida de precios

Antes he sostenido que se ha consolidado el ciclo alcista, pero es que según los datos del Instituto Nacional de Estadística llevamos ya catorce trimestres consecutivos en los que el precio medio de la vivienda sigue subiendo. Es decir, más de tres años seguidos en los que la vivienda sigue subiendo.

Eso no quita que los precios de la vivienda no sean accesibles para los compradores, especialmente los más jóvenes, y eso a pesar de la caída del 45% del precio de la vivienda que ha llegado a haber desde el punto más alto. Pero los precios siguen subiendo. Además tenemos que, como es obvio, los precios no suben igual en todas las regiones. Es lógico debido a las distintas oportunidades laborales que ofrecen cada una.

Antes de entrar en el motivo, debemos entender que aunque nos interesen los precios a nivel local, estamos dentro de un fenómeno global. Según el Banco de Pagos Internacionales de Basilea (que por cierto dirige Jaime Caruana), el precio de la vivienda en los países ricos ya está al 99% de lo que estaba al comienzo de la crisis (2007). El punto más bajo se alcanzó a finales de 2011. Es decir, el precio de la vivienda ya se está recuperando. En los países emergentes, ese punto de equilibrio se alcanzó en 2009 y desde entonces no ha parado de crecer.

Eso no significa que en España los precios de los pisos sean más caros ahora que en el momento álgido. Este estudio reconoce que están a un precio inferior del 35% que en su punto máximo, pero aun así el estudio reconoce un crecimiento del precio de la vivienda del 5,1%, un valor similar al del INE que contabiliza un 6,7%.

Las subidas de precios de la vivienda en España

Aunque la vivienda ha subido de media un 6,7% en el tercer trimestre de 2017 respecto al mismo periodo del año anterior (6,5% la vivienda nueva), lo que es cierto es que estos cambios en los precios están siendo muy distinto según la región de la que estemos hablando. Porque la recuperación económica no está siendo igual en todas partes.

En Extremadura, que es donde menos sube la vivienda subió un 0,4% en el segundo trimestre de 2017 y un 0% en el tercero. En cambio, en la Comunidad de Madrid, la vivienda subió un 10,9% en el segundo trimestre y un 12,3% en el tercero (datos interanuales). Las otras geografías donde más crecen los precios que la media nacional son Cataluña (un 10% en el tercer trimestre), Baleares (un 9,1%) y Ceuta (un 6,7%).

Por debajo de la media nacional están País Vasco (5,8%), Melilla (4,7%), Cantabria (4,6%), Canarias (4,5%), Andalucía (3,7%), Comunidad Valenciana y Aragón (2,9%), Navarra (2,1%), Murcia (1,8%), Galicia (1,7%), Castilla y León (1,1%), La Rioja (1%), Asturias (0,8%), Castilla-La Mancha (0,2%) y la mencionada Extremadura (0%).

Obviamente a esto hay excepciones, por ejemplo en Jaén bajó el precio de la vivienda usada según publica Diario de Jaén con los precios de Fotocasa. También tenemos como excepción la evolución de precios de la vivienda en Cataluña. Según la agencia de evaluación Tinsa, el crecimiento de los precios se está ralentizando en esta región, coincidiendo con la tensión territorial.

Según Tinsa hasta octubre el crecimiento acumulado hasta octubre era de un 6,5%, mientras que al evaluarlo tras los once primeros meses, este disminuye al 3,3%. Afirman que será necesario ver si ha sido algo puntual o es una tendencia consolidada. Eso sí, al igual que el INE, para toda España ven que aunque se mantienen los precios, esta crecida es moderada.

¿Es buena o mala noticia que suba el precio de la vivienda?

Depende de la perspectiva de cada uno, si acabamos de comprar una vivienda seguramente estemos encantados de que suba de precio, si estamos comprando vivienda seguramente no estemos tan contentos con ello. Si no podemos acceder a una vivienda, seguramente estaremos bastante descontentos con el crecimiento de precios.

En general que se recupere la actividad inmobiliaria y la construcción, especialmente en los lugares con menos oferta no es necesariamente malo. Significa que la economía se está recuperando y las familias vuelven a tener capacidad de adquirir una primera vivienda o de mejorar la actual. No obstante, las fuertes subidas de precios en Madrid y Cataluña hacen pensar que la demanda está siendo superior a la oferta.

Como comenta el director de estudios de pisos.com, Ferran Font, es necesario que no suba el coste de construir viviendas para los promotores, o ese coste se trasladará a las viviendas usadas. Esto entiendo que es especialmente importante en las comunidades donde más crece el precio de la vivienda (como Madrid). Limitar la construcción más de lo razonable sólo va a conseguir subir el precio de la vivienda y que esta sea más inaccesible.

En El Blog Salmón | ¿Cuál es la situación actual del sector inmobiliario?

Más información | INE, La Vanguardia

Imagen | _nur

Detectar una burbuja especulativa no es tarea fácil. Menos aún lo es defender los argumentos que nos llevan a algunos analistas a advertir sobre su existencia, en un entorno en el que algunos inversores reaccionan incluso agresivamente contra todo ápice de razonamiento que amenace con quebrar su riqueza futurible.

Una de las herramientas de las que los analistas disponemos para poder advertir con más o menos rigor sobre la existencia de nuevas burbujas es la correlación. Sin ser un factor definitivo ni 100% concluyente, comparar una burbuja con otras anteriores a menudo revela patrones similares, y casi siempre nos lleva a razonamientos inexplorados e indeseados por parte de algunos inversores que entran al calor de la burbuja corriendo tras los precios.

Las burbujas especulativas suelen ser admitidas por el público en general sólo cuando ya han pinchado

Como les decía, no es misión nada fácil detectar una burbuja ya de por sí, y menos en medio de un mar de recomendaciones de fuerte inversión, con unas revalorizaciones que suben como un cohete para deleite de los que participan del festín. Además está la complejidad añadida de que cada burbuja es diferente… pero igual que se diferencia de otras burbujas anteriores en algunos aspectos, también se parece a ellas en otros tantos, en especial en lo que se refiere a su naturaleza más intrínseca y, como no podía ser de otra forma, también en lo que se refiere a la naturaleza humana que se esconde tras las gráficas de cotizaciones.

Uno de estos ejercicios de correlación y análisis comparativo con burbujas anteriores, lo hicimos hace unos meses en el artículo "Estos indicadores apuntan a una burbuja en Bitcoin y otras criptomonedas. Les recomiendo leer este análisis, pues parece que adquiere ahora un cariz especialmente significativo tras la reciente evolución de Bitcoin, cuando la burbuja ya está en todos los medios “commodity” una vez que los sistemas de alerta temprana como nosotros ya detectamos su riesgo hace meses.

Y lo cierto es que, de seguir confirmándose la existencia de una burbuja con el pinchazo que nos faltaría aún por ver, éste habría sido un nuevo caso de burbuja especulativa con patrón de libro de primero de Económicas. Como sugería uno de nuestros preciados lectores hace unos días, podemos apuntar también a un nuevo indicador de que la situación es efectivamente burbujeante, y que sería la creciente agresividad con la que reaccionan aquellos que están participando de esta particular fiebre del Bitoro, y que no ven (o no quieren ver) una explosiva burbuja: entran dentro del guión.

Estos crypto-inversores (algo desaforados en algunos casos) pueden reaccionar así por diferentes motivos en cada caso, que abarcan un amplio rango de posibilidades que va desde el simple deslumbramiento, hasta la ambición, pasando por paradas como el vaticinio, la mera expectativa, la juventud, la inexperiencia en el mercado, o (hay que decirlo también) los razonamientos coherentes sobre una crypto-economía que ha venido para quedarse y que es evidentemente el futuro (lo cual no implica que no pueda venir acompañado de una burbuja, más bien al contrario). No les dé ninguna pena no haber entrado a participar de una fiesta que les habría dado una explosiva revalorización hasta ahora, puesto que lo cierto es que estas tendencias siempre acaban a la postre dejando infinitamente más damnificados que millonarios: lo más prudente es no participar de estas fiebres especulativas como la del Bit-oro.

La comparación con la burbuja de Bitcoin deja pequeña a la burbuja inmobiliaria

Debido a lo reciente que aún se mantiene en nuestras mentes (y en nuestra socioeconomía), además de por su gran impacto, la burbuja inmobiliaria española, ésta será seguramente una de las burbujas cuya correlación con la de Bitcoin resulte más interesante para nuestros lectores. Es por ello por lo que nos hemos preguntado, ¿Cómo está siendo la burbuja de Bitcoin en relación con los precios medios de la vivienda libre en España en la época de la burbuja? La gráfica comparativa que hemos elaborado para ustedes es reveladora e ilustrativa a partes iguales, y, en todo caso, les dejará de todo menos indiferentes.

Primeramente les he elaborado un gráfico que es posible que ya hayan visto en algunos de los sitios web de la crypto-esfera. Se trata de la evolución en los últimos años del precio de Bitcoin en dólares estadounidenses, y se la incluimos hoy en este análisis para que puedan apreciar la efervescencia de esta burbuja de Bitcoin en todo su esplendor. La subida corta la respiración a los más experimentados en el mercado, pero sigue dejando con ganas de aún más fiesta a los Bitcoiners.

Tras la gráfica anterior, les traigo otra gráfica también de elaboración propia, pero que resulta mucho más original e interesante. Se trata de una gráfica comparativa entre la burbuja de Bitcoin y la burbuja inmobiliaria española. Para que la comparación sea lo más realista posible, y que las grandes diferencias en precios absolutos no nos impidan valorar ambas gráficas de manera conjunta, las gráficas están hechas en escala logarítmica.

Además, para poder apreciar la evolución de cada burbuja en términos relativos, y poder hacerlo en el período analizado en cada caso, se parte en ambas gráficas desde un valor inicial cero al inicio del periodo analizado, que se corresponde en ambos casos con los cuatro años inmediatamente anteriores al pico máximo de precios alcanzados en el apogeo de cada una de las burbujas, pico al que en la escala temporal denominamos como D. Este momento D se corresponde con el primer trimestre de 2008 en el caso de la burbuja inmobiliaria, y con la fecha actual para la de de Bitcoin. Los períodos temporales tomados como base para los datos del análisis van por trimestres antes del punto temporal D.

Como podrán apreciar al comparar ambas gráficas, resulta evidente que la burbuja de Bitcoin es mucho más explosiva y virulenta que aquella inmobiliaria sufrida en España en la primera década del siglo XXI; es más, al comparar ambas en la misma escala logarítmica, la inmobiliaria ni siquiera parece una burbuja al lado de la de Bitcoin. Y aún así, ya sabemos cómo acabó aquella terrible burbuja inmobiliaria española, así que imaginen lo que le puede quedar por delante al precio de sus Bitcoins.

Y eso que la burbuja inmobiliaria no se puede comparar con la de Bitcoin en toda su carrera alcista, puesto que los datos estadísticos disponibles para la burbuja inmobiliaria sólo se remontaban hasta 2004, con lo que hemos tenido que acotar en los mismos términos temporales los datos de Bitcoin en la gráfica comparativa. El hecho es que, en la gráfica que hemos podido elaborar, Bitcoin ya partía de un precio de alrededor de 700$, teniendo que dejar fuera de la gráfica buena parte de su subida porcentual inicial, y aún así esto no resta ni un ápice a lo tremendamente llamativo de la comparación.

Por último, por si se están ustedes preguntando sobre cómo resultaría la comparativa con otras de las burbujas más importantes de la Historia Económica, les incluiré un link a una gráfica también muy reveladora, según pueden ver en este tuit de @HayekAndKeynes. Les recomiendo efusivamente visualizar esta gráfica porque es más que ilustrativa del momento actual de Bitcoin en un contexto más general. Y el hecho es que en ese contexto general, la burbuja de Bitcoin tampoco sale muy bien parada, puesto que se sitúa en el podium en segundo lugar de entre las burbujas más agresivas de la Historia. Queda tan sólo por detrás de la famosa burbuja de los tulipanes vivida en Holanda hace unos siglos (sobre estos temas, les recomiendo encarecidamente la lectura del libro "Breve historia de la euforia financiera", del excelente economista John Kenneth Galbraith).

Si cada vez que, en una burbuja, hubiésemos hecho caso de los siempre recurrentes "esta vez es diferente", nos habríamos arruinado por el camino ya varias veces. Con lo que nos hemos ahorrado en disgustos y dinero, creo que nos sale más que rentable arriesgarnos a dejar pasar otra nueva supuesta oportunidad de enriquecimiento rápido y sin esfuerzo (¡Ay!) como Bitcoin. Eso por lo hablar de la ética personal, desarrollada tras años en el mercado, por la que para un servidor no todos los euros ganados en el mercado valen lo mismo: hay euros que personalmente para mí no valen nada, y que prefiero dejárselos a ganar a otro (sin juzgarle en absoluto por ello).

Seguro que hay hoy también algunas de esas voces Bitcoin-desaforadas que esgrimen el reiterativo argumento "burbujero" que les citaba de que "esta vez es diferente". Es innegable: sí, esta vez es diferente porque es la primera vez que sufrimos una burbuja con algo tan futurista (y de futuro) como Bitcoin. Pero realmente lo diferente no pasa mucho más allá de ahí, y tal vez el hecho de que esta burbuja esté siendo tan agresiva puede hacer que la principal diferencia estribe precisamente en su inusitada virulencia.

Manteniéndonos al margen de estas burbujeantes tendencias, puede ser que no nos hagamos ricos tampoco en esta ocasión, pero al menos nos hemos ahorrado años de penurias económicas, hasta que ha llegado ese nuevo supuesto "Dorado" inversionista que algunos ven en Bitcoin ahora mismo. Unos años durante los cuales no sé si habríamos vivido de comer ladrillos, acciones de empresas .com, o cualquier otra etérea espumita que sube y sube como la del champán, para luego desinflarse rápidamente. Y por acabar de hacer la comparativa, algunos Bitcoiners argumentan que Bitcoin no va a parar de subir (hasta el infinito y más allá) por la mera razón de que es un recurso escaso, especialmente en lo que se refiere a su diseño de un máximo insuperable de 21 millones de Bitcoins minables. Igual de escasos fueron unos pisos que "se los quitaban de las manos", o unas cabezas de tulipanes que no daban a basto para vender... Y eso no evitó que la burbuja estallase, más bien al contrario: la alimentó, exactamente igual que lo que ha podido ocurrir ahora con Bitcoin.

Para cerrar este apartado, les insisto en que este tipo de procesos siempre dejan infinitamente más damnificados que nuevos ricos: ricos, lo que se dice ricos, tan sólo quedarán unos pocos (y cobardes), puesto que estos pocos ricos que dejará Bitcoin serán los que hayan cogido primero el dinero y salido corriendo antes de que el castillo de naipes se desmorone. En todo caso, la crypto-economía ya saben que pienso que es el futuro y que ha llegado para quedarse, pero la cuestión es que a día de hoy no sabemos qué crypto-monedas formarán parte de ese futuro, y no será por falta de candidatos: hay más de 800 monedas virtuales listadas en CoinMarketCap. La verdad es que, desgraciadamente, ni aún repartiéndolo equitativamente hay futuro para tantas.

Y recordemos lo que fue aquel estallido inmobiliario por impactante, que no por inesperado

No obstante, también debemos empezar este apartado diciendo que, “por ahora”, el impacto parece mucho más acotado en el caso de la crypto-burbuja que en otros casos como el inmobiliario. La crypto-burbuja está infinitamente más confinada, y tiene sensiblemente menor riesgo de contagio generalizado a la economía de Main Street. Pero eso es sólo lo que tenemos tras ese “por ahora” tan intencionado, puesto que la crypto-economía tiene por delante un gran futuro. Y ese gran futuro nos lleva a la posibilidad de un escenario en el que la burbuja pinche una vez que la crypto-economía se haya convertido en una parte inherente a nuestro día a día. No descarten este escenario, especialmente en un contexto como el actual, en el que el ritmo de progreso tecnológico ha alcanzado cotas exponenciales, y el futuro se va haciendo presente incluso cuando todavía estamos hablando de él como un futurible.

Además Bitcoin presenta otro revelador indicador que apunta también a la tesis de la burbuja, tal y como decía el mismísimo The Economist en este reciente artículo, publicación que promete ser tan premonitoria con su artículo como acostumbra este reputado semanal, y como también un servidor les viene anticipando desde hace meses. El hecho es que actualmente en Bitcoin se está crecientemente invirtiendo con la única expectativa de tener una revaloración y con ambición meramente especulativa, lo cual es uno de los factores más definitorios de una burbuja, y que por cierto, coincide milimétricamente con la expectativa de los que entraban en la burbuja inmobiliaria "para invertir".

Y contra los que advertimos del futuro pinchazo, algunos siguen blandiendo la argumentación de que, mientras lo decimos, Bitcoin no para de subir quitándonos la razón: pues bien, no sé por qué algunos asocian burbuja únicamente con pinchazo, puesto que también forma parte de la definición de burbuja la subida precedente; de hecho, es lo que la origina. Recuerden aquello de que “los precios de los pisos nunca bajan”, y, tras una debida puesta en contexto, compárenlo con la situación actual escuchando el eco en sus cabezas de los que dicen que “Bitcoin en par de años llegará a 50.000$”. Recuerden cómo acabó la historia en 2007, y que el nexo en común con aquello es la propia naturaleza humana. Por eso tengan muy presente que tal vez algunos de ustedes estén pensando que están participando de la fiebre del Bit-oro, y desgraciadamente acaben sufriendo el zarpazo del Bit-oso: una sutil diferencia al deletrear entre dos palabras similares que puede conducir a realidades económicamente divergentes.

Tengan en cuenta que lo del zarpazo del Bit-oso cada vez más es el escenario más probable. Si Bitcoin acaba siendo el futuro como parece, no se preocupe, seguro que usted acabará teniendo Bitcoins como moneda para gastar su dinero en el momento que ese futuro acabe de llegar. Pero eso es muy distinto a comprar Bitcoins en la burbujeante situación actual pareciendo que no hay un mañana, y con la mera expectativa de hacerse rico de la noche al día sin más esfuerzo que ejecutar una orden de compra. Una vez más les recuerdo que esta crypto-burbuja es capaz convertir todos sus ahorros en una simple ristra de unos y ceros en su disco duro. Sin más. Somos perfectamente conscientes de nuestra insistencia en este tema, pero lejos de pedirles disculpas, nos limitaremos a remarcarles que cumplimos con nuestra obligación ética y profesional al respecto y, en todo caso, no podrán decir ustedes que no estaban avisados.

Imágenes | Pixabay Alexas_Fotos | Pixabay cocoparisienne | Pixabay Larisa-K | Gráfico de elaboración propia por @DerBlaueMond | Gráfico de elaboración propia por @DerBlaueMond con series estadísticas del Ministerio de Fomento | Pixabay josemdelaa

La vivienda es un tema que nos apasiona en España. El boom inmobiliario de hace una década y el posterior colapso de la burbuja que se creó contribuyó aún más a esta pasión casi fetichista de los españoles. Hoy analizaremos como han evolucionado los precios del sector durante el segundo trimestre del año y la situación actual del mismo.

Según datos del Ministerio de Fomento publicados esta semana, la vivienda libre se encareció durante el segundo trimestre del año un 1,6% respecto al mismo periodo del año anterior, hasta los 1.530 euros por metro cuadrado. De esta forma, el indicador acumula nueve trimestres consecutivos al alza, es decir, veintisiete meses durante los cuales el precio de la vivienda no ha parado de aumentar.

El precio medio registrado en el segundo trimestre es un 27,2% inferior al máximo que se alcanzó en pleno apogeo de la burbuja inmobiliaria, a principios de 2008. Desde el mínimo que se marcó en el tercer trimestre de 2014 los precios se han recuperado ya un 5,1%. Es significativo, pero tranquilos: no para temer una nueva burbuja.

Si tomamos como referencia el trimetre anterior, el incremento ha sido del 0,3%, aunque en un contexto tímidamente inflacionista como el actual, al descontar el IPC, el precio de la vivienda libre caería un 0,4% en tasa interanual.

Por tipo de vivienda, el precio de las más recientes está teniendo una evolución mejor que el de las más viejas. Así, el valor del metro cuadrado en las casas con menos de cinco años de vida se sitúa en 1.795,4 euros, un 2,8% más que hace un año. Mientras tanto, los inmuebles con más de un lustro alcanzaron un precio de 1.521,5 euros por metro cuadrado, un 1,4% más en tasa interanual.

Grandes diferencias a nivel autonómico y por municipios

Se aprecian significativas diferencias en la evolución de los precios a nivel autonómico. Los precios subieron con fuerza en Cataluña (4,3%), Madrid (3,9%), Canarias (3,5%) y Baleares (3,3%). También hubieron subidas en Navarra (1,1%), Andalucía (0,8%) y más aún en las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla (5,7%).

En el otro lado de la balanza, los precios cayeron en Aragón (-3%), Extremadura (-2%), Castilla y León (-1,7%), Cantabría (-1,3%), Murcia (-1,3%), Asturias (-1%), Galicia (-0,8%), Castilla-La Mancha (-0,2%), La Rioja (-0,2%), País Vasco (-0,1%) y Comunidad Valenciana (-0,1%).

Por municipios de más de 25.000 habitantes, los precios más elevados se registraron en San Sebastián (3.436,3 euros/m2), Sant Cugat del Vallès (2.877,3 euros/m2), Ibiza (2.875,8 euros/m2), , Barcelona (2.836,0 euros/m2), Pozuelo de Alarcón (2.775,0 euros/m2), Santa Eulalia del Río (2.690,2 euros/m2), Madrid (2.677,0 euros/m2) y Getxo (2.658,0 euros/m2).

En el lado opuesto, los municipios con precios por metro cuadrado más bajo fueron Elda (510,9 euros/m2), Ontinyent (551,5 euros/m2), Villena (584,0 euros/m2), Alcoy (584,4 euros/m2), Villarrobledo (588,0 euros/m2) y Xirivella (598,8 euros/m2).

Entonces, ¿cuál es la situación actual del sector?

El sector inmobiliario se ha saneado mucho durante los últimos años. Actualmente todos los indicadores muestran que se está comprando con bastante sentido común. Por ejemplo, la cuota hipotecaria media se ha reducido hasta situarse en 375 euros (llegó a alcanzar los 1.000 euros mensuales), casi el 90% de las hipotecas son a menos de 30 años (antes el 65% eran a un periodo superior) y el porcentaje de la cuota hipotecaria sobre los ingresos totales del comprador ronda el 25% (llegó a representar el 60% en años de burbuja).

Los españoles ya no perdemos la cabeza comprando casas con espíritu especulativo. De hecho solo una de cada cuatro casas que se venden son compradas por inversores. También son muy significativas las compras al contado: mucha gente prefiere ahorrar en lugar de apalancarse para acceder a una vivienda.

Sin embargo, sí encontramos un problema potencial en el exceso de liquidez que hay ahora mismo en el mercado debido a los valores en mínimos históricos que están marcando los tipos de interés. Esta situación no se mantendrá muchos trimestres más. El hecho de que la Reserva Federal de EEUU ya esté subiendo sus tipos es señal inequívoca de que el BCE pronto seguirá la misma senda.

Cuando esto ocurra, las familias se verán seriamente afectadas y se volverán más vulnerables. Los costes de financiar una vivienda aumentarán, ya que los actuales tipos variables de las hipotecas se incrementarán considerablemente, más aún si tenemos en cuenta los altos diferenciales que han aplicado muchos bancos en sus hipotecas durante los últimos años. Ya en otra ocasión os hablamos sobre la actual bomba de relojería que esconden las hipotecas actuales.

Por suerte, cuatro de cada diez hipotecas que se contratan en la actualidad son a tipo fijo, por lo que están totalmente protegidas ante las subidas de tipos. Sin embargo, para el 60% restante, las próximas subidas del euribor podrían ser problemáticas si las familias no han sido lo suficientemente previsoras haciendo cálculos con su cuota hipotecaria.

En El Blog Salmón | Así está evolucionando el precio de la vivienda

Hoy se ha publicado el "Índice IMIE General y Grandes Mercados" de Tinsa sobre la evolución del precio de la vivienda durante el pasado mes de mayo. La información que podemos obtener de esta estadística es bastante interesante para analizar cómo está evolucionando el precio de la vivienda en España.

Según este índice el precio de la vivienda subió un 3,6% interanual en mayo y los precios se sitúan ya a niveles de diciembre de 2013. Desde los máximos históricos de 2007 los precios se han reducido un 39,2%.

Para la elaboración de este estudio Tinsa analiza la evolución de los precios en cuatro áreas más o menos homogéneas y representativas de los diferentes estratos que componen el mercado de la vivienda: "Capital y grandes ciudades", "Áreas metropolitanas", "Costa mediterránea", "Baleares y Canarias" y "Resto de municipios".

Las "Capitales y grandes ciudades", con un incremento del 6,1% en el último año y "Costa mediterránea", con un crecimiento del 4,7%, fueron las zonas en las que más crecieron los precios durante los últimos doce meses. Solo se han experimentado caídas en precios en el estrato de "Áreas metropolitanas". En la gráfica insertada a continuación se observa claramente como han evolucionado los distintos subíndices.

Los precios han caído un 39,2% en 10 años

Las variaciones en el precio de la vivienda desde los máximos de 2007 han sido enormes. En general, el precio medio cayó un 39,2%, como hemos comentado más arriba. Por áreas, la zona más castigada ha sido la "Costa mediterránea", donde el desplome ha sido del 45,6%, solo un punto más que en las "Áreas metropolitanas", donde el precio medio ha caído un 44,5% en los últimos diez años.

En las "Capitales y grandes ciudades" el descenso ha sido del 41,3%, aún por encima de la media nacional. En el "Resto de municipios" el desplome ha sido menor, del 35,9% y en "Baleares y Canarias" es donde más aguantan los precios, con una depreciación del 27,7%.

Como vemos, ningún área de la geografía española se salva del pinchazo de la burbuja inmobiliaria, si bien en las islas es donde los descensos de los precios han sido más reducidos.

Otros indicadores sobre el sector

El estudio de Tinsa incluye una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y la perspectiva del sector que podemos analizar por separado. Estos son los principales:

Cada vez más casas cambian de propietario: la compraventa de viviendas ha aumentado un 26,7% en términos interanuales. Sólo en el último mes el aumento ha sido del 2,4%.

La evolución de los visados de obra emitidos por el Colegio de Aparejadores también pone de manifiesto la recuperación del sector: se han otorgado un 15,9% más de visados durante el último año.

La oferta de viviendas publicada en los principales portales inmobiliarios va en aumento: en el primer trimestre de 2017 se publicaron 755.987 ofertas, 24.016 ofertas más que en el trimestre anterior.

La evolución de las hipotecas concedidas para la financiación de viviendas también pone de manifiesto la recuperación del sector: el términos interanuales esta ha aumentado un 20,6% (11,5% solo en lo que va de año).

Entonces, ¿salgo corriendo a comprarme una casa?

Respuesta rápida: No. Como ya hemos comentado en otras ocasiones, durante casi una década hemos inflado a base de bien el precio de nuestros inmuebles. Las consecuencias del estallido de la mayor burbuja inmobiliaria de la historia de nuestro país no desaparecerán de la noche a la mañana. Cierto es que el sector repunta poco a poco, pero no olvidemos que seguimos en el suelo, estancados en valores mínimos.

En el contexto económico actual, volver a la senda de la normalidad nos llevará años y requerirá de una salida de la crisis con mayor alegría, más empleo y mejores sueldos. Si esto no se produce, mucho me temo que el sector inmobiliario no despegará con fuerza hasta dentro de unos años.

Los motivos del porqué se acometió en este país la fusión de las extintas cajas de ahorro, lamentablemente, lo conocemos todos, tan bien como nos duelen todavía las heridas abiertas por la terrible burbuja inmobiliaria que asoló España. Por lo general, lo que ya no se tiene tan claro es el cómo se acometió esta fusión, más allá de los eufemísticos titulares de los medios "commodity". Estos medios hablaban muchas veces a modo de cordón sanitario de forma aséptica sobre grupos financieros líderes y reforzados, sinergias, viabilidad, y un futuro que en algunos casos ha demostrado ser más del pasado.

Efectivamente, ha habido casos y casos, y no se puede generalizar en todos los aspectos que vamos a abordar en este artículo, pero a modo ilustrativo vamos a analizar un caso reciente que ha aparecido en todos los telediarios. Este caso concreto supone uno de los exponentes que nos va a servir para mostrarles cómo hay asuntos en este país que en general tendemos a gestionar rematadamente mal, contaminando el tejido empresarial y financiero, y suponiendo una rémora para el progreso socioeconómico en el medio y largo plazo. Las conclusiones que alcanzaremos tras este análisis, y las suyas propias que sacarán ustedes mismos tras leernos, probablemente sean calificadas por algún lector de descorazonadoras, y sin duda deberían servirnos para ser conscientes de qué camino no se debe tomar.

De los albores del boom inmobiliario a las cajas con una tóxica exposición al ladrillo

El malogrado boom inmobiliario, que más bien fue una colosal borrachera de deuda, acabó en explosivo estallido, dejando por todo el territorio nacional millones de heridos y cadáveres recalificados al calor de la burbuja. Fue el resultado de un gran error cometido por demasiados agentes económicos e institucionales, y aventurado por unos pocos (entre los que, para ser justo, he de incluirme). Mientras las propiedades se iban rotando a modo de "patata caliente", mientras los créditos fluían dejando números verdes en los balances bancarios, y mientras los onerosos tributos llenaban las arcas de Hacienda, nadie se preocupó apenas por hacernos caso a algunos analistas y por tratar de paliar la debacle que se avecinaba.

Pero la sinrazón se acabó transformando en una reversión a la realidad, y por el camino se quedaron esqueletos de edificios inacabados, promotoras desaparecidas, balances rotos, propietarios con viviendas invendibles en lugares donde nadie quería vivir, ingresos fiscales en caída libre, y, lo que más nos interesa en el análisis de hoy: créditos que dispararon las tasas de impagos, y que plagaron los balances bancarios de préstamos contaminados de morosidad. Demasiadas entidades optaron por ir escondiendo bajo asientos contables ambiguos unos montantes incobrables que suponían una auténtica bomba de relojería, y a los que irresponsablemente se les daba la patada para adelante con la ingenua esperanza de que la tormenta pasase y volviesen los tiempos de vino y rosas.

El máximo exponente financiero de la concesión de créditos eufóricos de la burbuja, del esconder en los balances unos zombis que se acabarían levantando para devorarnos a todos, de acabar suponiendo un riesgo para muchos pequeños ahorradores y grandes inversores, y de estar respaldados casi incondicionalmente por amiguetes políticos en su mayormente nefasta gestión, ha sido el sector de las malogradas Cajas de Ahorro.

El reciente ejemplo de Ibercaja que está en todos los telediarios

Antes de pasar a las lecciones que podemos sacar de todo esto, me gustaría exponerles un caso muy ilustrativo, que ejemplifica bastante bien varios temas de los que pretendo analizar con ustedes hoy. Es un caso que últimamente ha copado portadas de medios y titulares de Telediarios. Se trata de Ibercaja, un claro ejemplo que demuestra que en este país aún nos queda mucho camino por recorrer para empezar a hacer las cosas como mínimo algo mejor, o por lo menos no hacerlas tan rematadamente mal, y que para más inri acaben pagando justos por pecadores, como le ocurrió a esta saneada entidad aragonesa.

Les pondré brevemente en antecedentes. Corría el año 2012. Ibercaja había destacado en el panorama del sector financiero nacional por haber realizado una gestión bastante buena (y, por desgracia, poco frecuente entre las cajas) del riesgo inmobiliario y de su exposición al pinchazo de la burbuja del ladrillo. La mesura imperó mayormente en la entidad, y donde otras cajas llegaron casi en situación de quiebra técnica, Ibercaja podía sacar pecho con unos balances que eran la envidia de muchas otras entidades del sector.

Pero el estallido de las hormigoneras salpicó de forma desigual a las distintas cajas nacionales, y hubo muchas otras compañeras de viaje de la caja (originariamente) aragonesa que empezaron a temblar. Aquellos temblores se volvieron terremotos, y sobrevino el pánico. Pánico porque la exposición inmobiliaria salvaje que habían asumido de forma irresponsable no sólo empezaba a pasarles factura, sino que amenazaba con llevárseles literalmente con los pies por delante. En esta situación, unas cajas que indudablemente no es que tuviesen conexiones políticas, sino que formaban parte de la propia esfera política, empezaron a moverse entre bastidores para asegurarse la supervivencia.

Lo que debía ser una gestión financiera, era en realidad una gestión política

Muchas vergüenzas de los políticos quedarían expuestas con la caída de estos brazos financieros de las instituciones locales y autonómicas que eran las cajas. Además estaban los lazos personales (y hasta familiares) que unían en muchos casos a los políticos de la distintas administraciones con buena parte del cuadro ejecutivo y no ejecutivo de estas entidades. Así que la (mala) suerte estaba echada, y las entidades sanas sentenciadas, paradójicamente, a pesar de su buen hacer.

En la línea de vida de Ibercaja confluyó Caja3, compuesta por su hermana aragonesa Caja de la Inmaculada, además de otras dos cajas: Caja Círculo (Burgos) y Caja de Badajoz. Caja3 tenía una exposición a la morosidad sensiblemente superior a la de Ibercaja, frente a la que algunos jugadores del sector se mostraban incluso más que agobiados.

Pero el problema que se le avecinaba a Ibercaja no era ya sólo Caja3, el gran problema que quitaba literalmente el sueño a Ibercaja se llamaba Liberbank. Liberbank era el resultado de la fusión entre CajAstur, Caja Cantabria y Caja Extremadura. En el sector se sabía que sus balances estaban seriamente deteriorados. Pero llamadas en cadena de teléfonos rojos, y reuniones hasta altas horas de la madrugada, hicieron que se cerrasen las fusiones de cajas de aquellas maneras, con planes de las distintas administraciones que parecía que buscaban el titular del bajón febril del antipirético a corto plazo, más que el diagnóstico y tratamiento adecuado para la posible curación a largo plazo.

En esa ronda de fusiones, en la que se sorteaban algunos "premios" que no quería absolutamente nadie, a Ibercaja en concreto le tocaron Caja3 y Liberbank. Como pueden leer en esta noticia, la fusión a tres bandas se anunció en 2012. Pero duró poco la alegría en casa del pobre (creditodonante), y en menos de cinco meses Ibercaja rompió su acuerdo de fusión, como pueden leer en esta otra noticia. El detonante fue una bomba en forma de auditoría que reveló el estado financiero de Liberbank (y también de Caja3). La auditoría de la banca española realizada por la consultora Oliver Wyman arrojó que, en el escenario más adverso de los tests, por separado, Liberbank necesitaba 1.198 millones de euros, Caja3 779 millones, y la saneada Ibercaja en solitario tan sólo requería de 226 millones (a pesar de su tamaño).

Esta auditoría dió argumentos de simple y llana supervivencia a la dirección de Ibercaja para oponerse a una fusión que podría haberle arrastrado a un pozo sin fondo: por que se hagan la idea de la magnitud del problema al que se enfrentaron algunas cajas sanas con aquellas fusiones, en el grupo resultante de la fusión, Liberbank iba a suponer ni más ni menos que un 45,5%. No es que Ibercaja fuese a tener que arrastrar un vagón más, es que iba tener que tirar de otro tren completo de su mismo tamaño, que no tenía ya carbón en su caldera, y que además necesitaba de serias reparaciones.

Mención especial merecen los resultados de la auditoría a Caja3, que si bien requería en el escenario más desfavorable unos 500 millones de euros menos que Liberbank, esta necesidad venía de un grupo que en la entidad resultante de la fusión suponía tan sólo un 8%. Su situación parecía por lo tanto mucho más deteriorada en términos relativos, pero al fin y al cabo en términos absolutos resultaba más digerible para Ibercaja, lo cual, debió ser uno de los factores decisorios en el movimiento final. Con este movimiento Ibercaja pasó a consumar una adquisición de Caja3 (que ya no fusión), según pueden leer en este enlace, y en cuya decisión es probable que también influyese la proximidad geopolítica de una caja que, al fin y al cabo, era hermana y compartía esferas e influencias públicas.

¿Cuál es el desenlace final y quién está pagando los platos rotos de las fusiones que resultaron fallidas?

Pues adivinen... ¿Quién si no va a pagar los platos rotos y el festival de teléfonos rojos sonando a coro hasta altas horas de la madrugada? ¿Quién podría ser? Una pista: los de siempre, una plantilla que, a pesar de que su entidad estaba saneada, y de que en su casa el boom y la posterior crisis se gestionaron bien, debe sufrir ahora un ajuste que mayormente le ha venido heredado de terceros. Como pueden leer en esta noticia, efectivamente, a partir de aquellos episodios nacionales (o más bien de "escopeta nacional"), Ibercaja empezó un goteo incesante de ERES, que además van a más en volumen conforme pasa el tiempo.

Alguno argumentará que esos EREs son de prejubilaciones y bajas incentivadas, y que por lo tanto no son traumáticos para la plantilla de empleados. Si bien es cierto que depende del buen (o mal) hacer de cada departamento de Recursos Humanos concreto, no es menos cierto que el carácter voluntario de un ERE no tiene por qué ser garantía de que no sea traumático, sino más bien tan sólo algo menos traumático de lo que podría llegar a ser. A lo largo de mi trayectoria profesional, un servidor ha tenido ocasión de poder ver cómo se implementan en la práctica algunos de estos EREs "no traumáticos".

Aunque es verdad que en estos EREs hay prejubilaciones y bajas verdaderamente voluntarias, también es cierto que conozco bastantes casos de empleados que fueron "invitados" a irse "voluntariamente". A los que no lo hicieron, se optó por "persuadirlos" para que acabasen aceptando su fatídico y "voluntario" salto a los tiburones, al más puro estilo corsario. Si ni aún así la empresa logra su objetivo de bajas, entonces se opta en muchos casos por el ERE abiertamente traumático, y se desenfundan los cuchillos largos. Como ven, lo de no traumático puede ser muy relativo. Si en concreto el ERE de Ibercaja va a ser no traumático de los de verdad, es algo que sólo lo saben algunos directivos (y tal vez ahora mismo todavía no lo sepan ni ellos mismos), y con el tiempo lo irán sabiendo también los empleados y todos nosotros. Por el bien de la plantilla, esperemos el buen hacer de las políticas de Recursos Humanos en la ribera del Ebro.

Obviamente, la adquisición de Caja3 no es el único motivo que tiene la entidad para reducir plantilla en esta época de la transformación digital, pero sin duda aquella adquisición ha puesto a Ibercaja en una situación mucho más delicada en ciertos aspectos, lo que no ha podido hacer más que intensificar y potenciar la necesidad del ajuste. Al mismo año siguiente de que Ibercaja iniciase el proceso de fusión, ya empezó con los ERES: en 2013 el número de bajas fue de 243; en 2014 de 287; y en 2015 de 300.

En 2017, la cifra que ha llevado a Ibercaja a los titulares es que ya tiene un nuevo ERE, pero esta vez duplicando como mínimo en despidos a cualquiera de los anteriores: va a prescindir de prácticamente 600 empleados, como pueden leer en esta reciente noticia. Esta cifra supone, sobre una plantilla de unos 6.000 empleados, ni más ni menos que alrededor del 10%. Una cifra relevante, especialmente en el sector de aquellas extintas cajas de ahorro, que fueron uno de los más ondeados estandartes del puesto de trabajo seguro para toda la vida.

Las lecciones que nos dejan este tipo de fusiones cerradas en falso

El ilustrativo caso analizado podría ser uno de los exponentes de cómo la fusión de cajas supuso en ciertos casos un cierre en falso, una mera patada hacia adelante. Los políticos de entonces estaban preocupados por dar la sensación de que estaban regando algo, más que por aplicar el sentido común y poner las semillas de las que brotase un nuevo sector financiero reforzado. No quisieron darse cuenta de que, si juntas en una bolsa varias manzanas podridas, el hecho de que en conjunto pesen más, no va a dejar de hacer que el pastel resultante tenga un intenso sabor a podrido: es más, lo que iban a tener es un pastel podrido mucho mayor.

Así que el problema ha seguido más que latente, y en el panorama financiero nacional había varios pasteles hediondos de manzanas negras que alguien se tenía que comer, sabiendo que, como mínimo, podían provocarle una grave gastroenteritis digna de Unidad Cuidados Intensivos. Ahí es donde la decía que entraron en funcionamiento los teléfonos rojos y las reuniones hasta altas horas de la madrugada, puesto que, cuando las propuestas no eran justificables, debió de tenerse que recurrir a otros métodos para persuadir, más allá de la mera lógica empresarial y financiera.

Uno de los aspectos más preocupantes de este asunto es que, al contrario de como puede ser comprensible en el caso de los grandes grupos financieros, muchas cajas no eran entidades sistémicas. Es cierto que en conjunto podrían acercarse algo más a serlo, y no era despreciable el riesgo de que hubiesen podido desencadenar una cierta crisis de confianza en el sector financiero español. No obstante, aunque realmente las cifras totales de las cajas podían ser (muy) preocupantes, lo de sistémico se jugaba en otra liga.

El tema parece apuntar más bien en otra dirección, habida cuenta de cómo se han llevado a cabo ciertas fusiones en las que quedaba claro que una de las premisas era que ciertos directivos (y también empleados) no perdiesen su sillón. No podemos olvidar que las cajas eran una extensión (y hasta parte) del sistema político, y entraban por lo tanto en el círculo vicioso del consiguiente amiguismo parasitario de nuestra sociedad. Efectivamente, con los años ha quedado claro que la fusión de las cajas se cerró en falso en varios casos, y la causa originaria de tan fatal desenlace probablemente debamos buscarla en la conveniencia de tapar las vergüenzas de ciertas administraciones locales y autónomicas del momento, y por supuesto también por la inquebrantable voluntad de poner a salvo a esos cuñados. Esos que no verían peligrar su sillón ni aún cuando en las nuevas entidades fusionadas sacasen los cuchillos largos (como ha acabado ocurriendo ahora), una vez que el balón ha dejado de rodar tras la patada hacia adelante.

Pero lo más terrible del asunto no es todo lo anterior, algo más bien tan obvio como evidente para cualquiera que en nuestro día a día se atreva a asomarse de vez en cuando a los telediarios. La conclusión más terrible es que, en España, no se penaliza al mal gestor, cuando se le debería dejarle caer víctima de su propia incompetencia, y tampoco se deja que las compañías bien gestionadas vayan creciendo y haciéndose justamente con una mayor porción del pastel. Eso por no hablar de que, en algunos casos, incluso procedía más abrir causas judiciales y depurar responsabilidades. No contentos con eso, además, a base de teléfono rojo se llama a las compañías saneadas que sí que hicieron sus deberes, y que oportunistamente fueron sólo vistas como tablas de salvación. La fatal causa de esa pervertida visión es que sus balances, saneados a base de esfuerzo y buen hacer, resultó que admitían deteriorarse seriamente para poner a salvo el puesto de los que hicieron una gestión irresponsable y cometieron numerosos desmanes.

Algunos se escudarán en que no sabemos cómo funcionan las cosas en realidad. El tema no es ése, sabemos perfectamente cómo funcionan las cosas, el tema es que, además, nosotros también tenemos muy claro cómo no deben funcionar bajo ningún concepto.

A largo plazo, lamentablemente, en nuestra socioeconomía esto tiene las peores consecuencias que puede tener para lograr una buena gestión empresarial en nuestro país. Y es que, si en general solemos ver que "aquí nunca pasa nada", que casi nadie depura responsabilidades, que se pueden jugar el tipo para ver si suena la campaña y cobran el bono al 200% porque si la jugada sale mal vendrán a hacerse cargo de ellos, que el político de turno además ya se preocupa de montar un aborto de collage organizativo para que sus acólitos no pierdan sus puestos... Y por el otro lado, si solemos ver que la buena gestión no se ve recompensada en términos de mercado, que los empleados de una compañía bien gestionada acaban bajo la espada de Damocles de un ERE que afecta a todos por igual, que al que se ha esforzado por mantenerse en pie va y le cargan en la mochila para que lleve a cuestas muertos que no le corresponden...

Si vemos que todo esto suele ser así, ¿A qué tipo de calidad de gestión empresarial y de motivación laboral podemos aspirar en este país? Y no es que no haya buena gestión, como en el caso de nuestro análisis queda demostrado que "haberla hayla", pero aquí algunos parecen empeñados en tapar sus propias vergüenzas con aquello de que, como a la pena, "la buena gestión, si no muere, se la mata". ¡Qué país!

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