Hemos entrevistado a Guillermo Valcárcel, autor del libro: La ola que arrasó España. Ascenso y caída de la cultura del ladrillo, publicado por RBA. En este libro se narra la visión del negocio de la construcción desde dentro, con su experiencia dirigiendo obras. Pero también se one en contexto el entorno macroeconómico en el que estaba la situación económica de España y el significado que la construcción llegó a tener en España en el apogeo de la burbuja inmobiliaria.

De la lectura uno siente que el negocio de construcción se mueve en un mundo no demasiado legal, dónde la construcción es un negocio que tal como estaba planteado no podía ajustarse a la normativa.

Cuando confluyen tanto poder y dinero en un sector, es difícil que acepte ajustarse a la legalidad. No creo que sea endémico del mundo de la construcción sino de los intereses que se movían alrededor. Supongo que otros sectores con lobby tan poderosos como las farmacéuticas tienden a comportamientos similares; esa es la continua pelea del Estado contra los oligopolios. En nuestro caso, los oligopolios inmobiliarios ganaron la batalla.

Un detalle muy detallado es la complejidad de una obra de construir un bloque de edificios. ¿Se tiene la perspectiva desde fuera del trabajo que requiere?

Si recuerdo lo que sabía yo mismo antes de entrar en la obra, es evidente que no: Es un trabajo monstruoso que además debe contar con una precisión milimétrica. Se deben calcular desde los miles de metros cúbicos de hormigón a los centímetros que mide cada peldaño. Se trata de coordinar 50 o 60 oficios diferentes en un plazo determinado y con un fin único. Es realmente complejo, y muy vivo.

En el libro mezclas una visión desde arriba (el entrono macroeconómico y legal) y desde abajo (el día a día en un proyecto de construcción). ¿Había consciencia desde abajo de que lo que hacías venía condicionado por el entorno o simplemente habíais encontrado el dorado?

Me temo que los obreros, los técnicos, los que trabajábamos por un sueldo, no encontramos ningún Dorado, más bien la carga de trabajo se multiplicaba cada año y las entregas eran cada vez más acuciantes. Los que compraban y vendían terrenos y los políticos a los que pagaban, los que realmente vivían el Dorado, no veían más allá del dinero que estaban ganando, y nosotros no veíamos más allá de la siguiente entrega, que siempre estaba demasiado cerca.

una cuarta parte de la economía del país dependía de esas dos áreas y más específicamente, de la construcción en esas dos áreas, lo que significa un suicidio económico.

Es interesante que comentes la dependencia de Madrid que tenía la economía de Castilla La Mancha, con muchos trabajadores provenientes de esta región edificando en Madrid.

El 70% del mercado inmobiliario se centraba en Madrid y la costa, y a su vez esto significaba un 18% del PIB de manera directa, sin contar las fábricas (aluminio, madera) dependientes del sector. Esto significa que una cuarta parte de la economía del país dependía de esas dos áreas y más específicamente, de la construcción en esas dos áreas, lo que significa un suicidio económico. Se convirtió a los núcleos de interior en dependientes de esos mercados, y cuando llegó la crisis, fueron los primeros en caer.

Resulta curioso la crítica a los modelos de construcción de adosados, cuando estuviste construyéndolos. Tu opinión sobre los mismos, ¿era la que tienes ahora o la cambiaste?

Siempre fue la misma: se trata de un despilfarro energético, económico y ecológico, y un modelo de disgregación social, instaurado en USA y que allí mismo fue puesto en entredicho tras la crisis de 1973. Me parece terrible importar un sistema caducado con 30 años de retraso.

Comentas que la construcción es una actividad muy artesanal, de modo que pudo absorber el paro procedente de otros sectores. Pero por otro lado cada vez hay más innovación en técnicas de construcción y prefabricados que reducen la mano de obra necesaria. ¿porqué crees que no se pusieron en práctica en el boom constructor cuando la mano de obra era cara?

Se utilizan muchos prefabricados: carpinterías, instalaciones… pero el volumen y complejidad de un edificio hacen imposible tomarlo como una fabricación en cadena: no se trata de un producto sino de la unión de cientos de productos. Los elementos prefabricados que he visto probar para paredes, solados… no ofrecen las cualidades del material tradicional. No sé si se acabarán imponiendo, por ahora no los veo competitivos, sobre todo a nivel técnico.

Casi todas las grandes constructoras eran nacionales, dado lo jugoso que parecía ser el mercado español en esa época ¿porqué piensas que las internacionales no se lanzaron a construir en España?

Nuestras constructoras son el gran baluarte del sector. Al contrario que las promotoras, que solían ser empresas familiares, se encuentran a primer nivel internacional, así que ya las teníamos en casa. Pero no entraron más por una cuestión de interés. En contra de lo que se suele pensar, el negocio de las promotoras no es hacer viviendas sino especular con el suelo, y el de las constructoras, la obra civil del Estado. Tanto unas como otras construían viviendas por una cuestión publicitaria, el negocio lo habían hecho mucho antes de poner el primer ladrillo.

el negocio de las promotoras no es hacer viviendas sino especular con el suelo, y el de las constructoras, la obra civil del Estado.

En cambio, cuando empezaba a agotarse en España, pensabais que vuestro futuro estaba fuera. Polonia, Bulgaria, Brasil o Marruecos parecían ser vuestra escapatoria. ¿Hay muchos españoles por el mundo construyendo o al final se quedó en nada?

La salida de las constructoras, ya desde el 2000, fue comprar constructoras locales en Europa del Este y América, y las promotoras las imitaron 5 años más tarde, comprando sobre todo terrenos, así que no fue un movimiento tanto de personal como de capital. A las primeras les fue bien, como casi todas sus jugadas, y las segundas se vinieron abajo con nuestra crisis arrastrando parte de los mercados locales que habían comprado, así que no creo que guarden muy buen recuerdo de nosotros por allí.

Finalmente, ¿podrías darnos una predicción sobre el futuro del mercado inmobiliario español?

Éste es el tipo de oportunidad perfecta para equivocarse, pero vamos allá: Creo que en producción ya tocamos fondo, una entrega por debajo de 100.000 viviendas anuales para España es demasiado exigua; para la caída de precios creo que aún queda recorrido, la banca sigue tapando parte del agujero y puede que lo sigan haciendo hasta que los arrastre, es el camino que llevan desde 2007.

Te agradecemos, Guillermo, el tiempo dedicado a responder esta entrevista.

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Hoy se ha conocido que definitivamente Eurovegas estará situado en el municipio madrileño de Alcorcón. Donde antes iba a haber 30.000 viviendas, y que por la crisis no se van a construir, ahora irá una zona de casinos, hoteles y centros de convenciones con cifras de escándalo, 17.000 millones de euros de inversión.

Por supuesto no me creo ni una sola cifra de las que publican. En España estamos muy acostumbrados a creernos que el dinero viene sólo haciendo inversiones en construcción. Así nos pasó con las autopistas de peaje o con los parques temáticos. El hecho de tener infraestructuras no quiere decir que vaya a haber usuarios que las usen y paguen por ellas.

Si esto fuera una iniciativa privada no me parecería mal (aparte, claro, de los cambios legislativos que se van a introducir para este proyecto, eso me parece una barbaridad). Pero el tema es que Adelson no va a poner todo el dinero. Hay bancos españoles metidos en el ajo (y no sabemos cuáles) y ya sabemos que ahora mismo el sistema financiero español está lleno de dinero público. Por tanto, este proyecto cuenta con financiación pública.

Todavía recuerdo un proyecto que se hizo en la Comunidad de Madrid hace unos años. El parque de la Warner. Se hicieron infraestructuras públicas (autovías y línea de tren), se puso dinero para el parque… y luego resultó ser un fracaso. La Comunidad se quedó con la mayoría de la propiedad y al final hasta han tenido que suspender el servicio de tren de Cercanías. Un negocio redondo, ¿verdad? Mi temor es que Eurovegas se convierta en algo similar.

En España debemos dejar de mirar con buenos ojos a proyectos faraónicos como este. Dejar de pensar que invertir en salud es construir hospitales que no podemos pagar. Dejar de pensar que para atraer el turismo hay que tener aeropuertos con sobrecapacidad en cada provincia (incluso en Madrid y Barcelona los aeropuertos son excesivos). Lo que hay que hacer es invertir en lo que realmente nos va a sacar de la crisis, que es el I+D y fomentar el establecimiento de empresas (cosa que no cuesta dinero, es sólo legislación). Y justo estamos haciendo lo contrario. No hay salida fácil a la crisis y Eurovegas, desde luego, no lo es.

Más información | El País
En El Blog Salmón | Eurovegas en Madrid

Hace pocos meses el Gobierno inició una reforma financiera, que aunque claramente fue insuficiente, establecía un nuevo sistema de provisiones para la parte inmobiliaria. El suelo rústico tenía que provisionarse al 95% de su valor, el suelo urbanizable al 60%, las viviendas en construcción al 50% y las acabadas al 30%. Con esto se pretendía eliminar las dudas sobre el balance de los bancos y cajas.

El problema es que hecha la ley, hecha la trampa. Para evitar provisionar el suelo urbanizable al 60%, los terrenos se están poblando de grúas. Esto no quiere decir que vayan a construir, simplemente se piden unos permisos, se coloca una grúa, y por arte de magia la provisión es inferior.

Esta estrategia ya se puede ver claramente en la zona de Madrid de Valdebebas, donde se supone que irá un nuevo PAU, con todos los retrasos que trae, y de repente se ha poblado de grúas. Los que hayan comprado sobre el plano seguramente estén contentos, pero la realidad es que no van a construir, es simplemente una triquiñuela legal para evitar provisionar el suelo urbanizable.

El Gobierno debería tomar nota y cambiar la ley, tapar estos resquicios legales. No tiene sentido que se quiera hacer más solvente al sistema financiero y este use trucos para evitarlo, para poder seguir dando beneficios ficticios y así seguir pagando buenos sueldos a sus consejeros.

En El Blog Salmón | Nueva reforma del sistema financiero, ¿será la última?
Imagen | Min Master

Todavía hay oportunidades en el negocio de la construcción. Es cierto que es un negocio que he criticado fuertemente y que parece muerto completamente, Es cierto que los constructores que antes triunfaban están escondidos, luchando por salvar su negocio, se han mudado a otro país y han vendido el avión privado y el yate, pero aparentemente parece que existen nichos para aquellos que a pesar de la crisis se decidan a lanzarse al ladrillo o estén en ello.

En el condado de San Bernardino (California) se están construyendo una series de casas que tienen un pequeño apartamento dentro de las mismas, con su cocina, baño y dormitorio. Este tipo de viviendas está destinado a una familia en la que quieran coincidir varias generaciones. Eso permite traerse a los padres que son demasiado mayores para vivir solos en casa sin que las dos familias pierdan la intimidad. En los Estados Unidos no es frecuente, pero sí en familias que tienen otros orígenes étnicos distintos y por tanto culturas distintas en las que es normal que varias generaciones vivan bajo un mismo techo (como latinoamericanos y asiáticos).

Además las estadísticas lo muestran los hogares multigeneracionales en Estados Unidos eran el 24,7% en 1940, bajaron al mínimo del 12,1% en 1980 y en 2009 alcanzaron el 16,7%. Estas familias no ven sus necesidades cubiertas con las casas tradicionales de tres o cuatro dormitorios. Son un nicho y no encuentran una vivienda a su medida, por lo que centrarse en este tipo de familias y ofrecer viviendas de seis o siete dormitorios les ha permitido sobrevivir a la crisis. Otros lo hacen de modo que tienen pequeñas casas en el jardín dentro de la misma parcela. Estas casas tienen un precio de alrededor de 300.000 dólares, lo que según cuenta Los Ángeles Times es un precio medio para la zona.

Obviamente no digo que este sea el modelo de vivienda óptima que pueda salvar a constructoras de la crisis, pero claramente existen nichos de personas cuyas necesidades de vivienda no están bien cubiertas. Por ejemplo no he visto todavía en España ninguna vivienda pensada para que varios adultos compartan piso, con un salón pequeño para la mínima vida en común y cada dormitorio con un pequeño baño individual, como si fueran habitaciones de hotel.

Estoy seguro de que existen una serie de nichos de mercado que no encuentran una vivienda adecuada a sus necesidades. Casi todos los edificios construidos en el boom inmobiliario tenían el objetivo de solteros y pequeñas familias con promociones pisos de uno y dos dormitorios o familias tradicionales de distintos tamaños con edificios de dos, tres y cuatro dormitorios. En cambio no he visto nada que vea adecuado para los nuevos tipos de familias, por ejemplo pisos para padres separados con custodia compartida ¿tal vez que el dormitorio del hijo pueda añadirse a una u otra vivienda de los progenitores sin que el niño se tenga que mudar cada X tiempo?

Creo que merece la pena investigar las construcciones adecuadas a necesidades. El sector de la construcción lleva muchos años haciendo prácticamente lo mismo, siendo los lofts y duplex la única innovación que se ha hecho más frecuente en los últimos veinte años. Toca ahora que los verdaderamente innovadores se lleven el mercado frente a los que siguen encasillados en lo que se hacía hace cuarenta años.

Vía | Los Angeles Times
En El Blog Salmón | El crédito concedido a la construcción permanece estancado en 422.000 millones de euros
Imagen | Rebecca Wilson

Las grandes empresas constructoras están pidiendo una subida de tres céntimos de euro por litro en los ya elevados impuestos de los carburantes para que se recupere la capacidad del gobierno para invertir en el mantenimiento de infraestructuras. El Ministro de Fomento asegura que es insostenible mantener las infraestructuras (cuesta 2.000 millones al año según sus palabras) sin tocar o crear impuestos (euroviñeta), la Ministra de Economía asegura que no se van a subir los impuestos (a corto plazo).

No cabe duda que la construcción de infraestructuras genera puestos de trabajo, lo mismo que su mantenimiento, pero esto supone unos gastos importantes, sería conveniente que antes de plantearse la construcción de la infraestructura se tuviese en cuenta la necesidad de la infraestructura, su utilidad real, su viabilidad; y no fuesen un mero capricho para contentar a alguien.

¿Necesitamos un aeropuerto con capacidad para que aterrice un Airbus A380 en cada provincia? ¿Necesitamos que el AVE se detenga para conectar ciudades que están a 30 minutos en coche? ¿Necesitamos dos grandes puertos haciéndose la competencia (en lugar de complementarse) a menos de 25 km por mar?

La construcción de grandes infraestructuras se ha convertido en un gran negocio para unos pocos, en el que no es difícil inflar cifras de gastos a costa de los contribuyentes, con la excusa de generar unos cuantos puestos de trabajo (temporal) y de dar un “servicio” que en algunos casos (demasiados) ni era demandado ni necesario.

Queda muy bien presumir de aeropuerto delante de los nietos, pero es una hipoteca que acabarán pagando ellos, y sus coetáneos. Las infraestructuras deben servir para desarrollar una zona, no para lastrarla con deudas difíciles de pagar y que tardarán, si llegan algún día a hacerlo, en dar los réditos prometidos.

Un Ministerio de Fomento (cualquiera), debería preocuparse de estudiar las verdaderas necesidades del conjunto del país, sin anteponer intereses partidarios o locales, sin decir que sí a todo. Es de muy mal gusto gastarse el dinero de los contribuyentes en una infraestructura y luego tener que ceder a una empresa privada su explotación en concesión por no poder pagar su mantenimiento.

En El Blog Salmón | Demasiadas Infraestructuras
Imagen | Fran Carreira

El empresario de la construcción José Moreno, popularmente conocido como el ‘Pocero de Fuenlabrada’ o ‘Pocero bueno’, se ha quedado sin el crédito necesario para terminar las 2.300 viviendas que prometió a tantos jóvenes que no podían acceder a una vivienda de precio libre en el mercado, dilapidando su ambicioso proyecto de construcción a precios sociales.

De hecho, de las 2.300 viviendas prometidas solo se han podido terminar poco más de 240, y ante la falta de crédito, José Moreno pide a sus cooperativistas que asuman mediante un crédito el importe necesario para terminar sus viviendas.

El problema surge cuando son muy pocos los que pueden reunir las condiciones que las entidades de crédito les exigen, al ser en su mayoría, trabajadores con bajos ingresos que no pueden acceder a la propiedad de una vivienda a precios de mercado.

Dejando a un lado la discusión sobre si José Moreno pretendía realizar el sueño de tantos jóvenes que tenían vetado el acceso a una vivienda en propiedad, o si era una ‘artimaña’ para acaparar la atención. Este hecho confirma una vez más que construir viviendas no es fácil si no se cuentan con los recursos económicos suficientes ni los apoyos burocráticos necesarios.

Tal vez este proyecto tendría que haber contado con mayores apoyos por parte de las distintas administraciones, pero también es cierto que no había ningún incentivo para hacerlo, máxime cuando el propio gobierno es el que no ha allanado el terreno para atender a los sectores de la población más desfavorecidos, y cuando tantas cooperativas han resultado ser un fraude para los ciudadanos con menos recursos. ¿Ha cambiado el mercado inmobiliario con la crisis? El mercado sigue entendiendo que no.

Vía | Apenas se construyen viviendas
En El Blog Salmón | La tradición alemana sobrevuela la posible sucesión de Trichet
Imagen | N00

Desde 2008, el volumen de crédito concedido a actividades inmobiliarias y construcción disminuye suavemente pero no presenta una rebaja sustancial, que sería el objetivo deseable dentro de la situación del mercado inmobiliario y financiero. Por contra, la morosidad sigue en aumento, el 6,36% y 115.350 millones de euros calificados como créditos dudosos.

El riesgo de impago asociado al sector inmobiliario sigue latente y que no hay forma de reducir dichos créditos. En poco más de tres años, el crédito asociado a la construcción se ha reducido en 34.000 millones de euros pero la morosidad ha aumentado en 100.000 millones. Obviamente, aquí hay un problema de gran calado que no se resuelve con el FROB y resto de artilugios asociados.

Podemos pensar que los créditos con garantía real podrían solventar esta situación, pero el problema de fondo está en la ausencia de mercado para el sector inmobiliario, pienso en solares, desarrollos urbanísticos o viviendas acabadas en zonas saturadas y en la valoración de dichos activos que respaldan los préstamos. Esas valoraciones no están ajustadas, por lo que el cáncer del sistema financiero sigue vivito y coleando.

Para cerrar la hecatombe, un par de datos muy significativos: el total de los fondos propios del sistema financiero ascienden a 279.000 millones de euros y el total provisionado para morosidad del global del sistema financiero asciende a 71.000 millones; cifras que se quedan bastante lejos de la morosidad reconocida y el volumen de crédito concedido a un sector muerto. El sistema financiero de la Champion League pende de un hilo.

Más Información | Banco de España – morosidad abril 2011
En El Blog Salmón | La morosidad bancaria supera el 6%, la mayor tasa desde octubre de 1995

En la presentación de la feria, tanto Corredor como Artur Mas, han apuntado al refuerzo de las políticas de rehabilitación así como al establecimiento de un nuevo certificado de sostenibilidad energética con las medidas correctoras para el ahorro de energía que deben ponerse en marcha en cada edificio.

El sector está comenzando a presentar las primeras cifras positivas después de la explosión de la burbuja inmobiliaria y a pesar de ser una recuperación débil, la disminución de empresas de construcción e industrias afines en estos años, la reconcentración del negocio está favoreciendo a aquellas empresas que han conseguido capear la crisis. Interesante cita para los profesionales del sector.

Más Información | Construmat
En El Blog Salmón | El lastre de la productividad en la economía española, Un millón y medio de viviendas zombies lastran nuestra recuperación económica

Los resultados extraordinarios han sido un factor ‘clave’ para las cuentas de resultados de las grandes empresas durante la última década, incrementando de manera notable las cifras récord de beneficios en los años de bonanza y amortiguando los efectos de temporal en los últimos años de recesión, pero parece ser que ya no va ser así de aquí en adelante porque el grifo se ha quedado seco.

Al menos esto es lo que se desprende de la publicación de los resultados trimestrales de muchas compañías de los sectores de la aviación comercial, de la construcción o el financiero. Tal vez estábamos acostumbrados a que los resultados operativos o recurrentes viniesen de la mano de los resultados extraordinarios, pero tal y como su nombre indica, su acaecimiento viene asociado a determinadas situaciones de carácter extraordinario, que la mayoría de las veces se ha encarnado en la venta de activos inmobiliarios con plusvalías.

El agotamiento de estos, también supone un cambio de ciclo en los resultados empresariales en el que cada empresa deberá esforzarse por mostrar lo mejor de sí en sus operaciones corrientes sin poder volver la vista hacia la bendición del ladrillo, no pudiendo esconder la realidad económica tras él. ¿Ha sido el fin de la burbuja inmobiliaria ‘clave’ para apreciar la realidad económica de nuestro tejido empresarial?

Vía | Cinco días
En El Blog Salmón | Rentabilidad segura en las inversiones en vivienda
Imagen | jonycunha

José Blanco ha iniciado un roadshow inmobiliario por varios países europeos con el objetivo de dar salida al múltiple stock que tenemos acumulado de vivienda en España. El ministro da una serie de argumentos con el objetivo de convencer a los adorables vecinos de que se trata de una buena idea comprar bienes raíces en España.

Los argumentos de la presentación de José Blanco son los siguientes:

• Recuperación de la economía
• La preferencia de los españoles por la inversión en vivienda
• La bajada de los precios que hará que no caigan más
• La seguridad de invertir en España

Pero claro, hay que añadir una serie de pegas. Aunque la economía se recupere, el desempleo sigue aumentando y los españoles invierten en vivienda cuando pueden comprarla con su trabajo. La bajada de los precios parece acelerarse en vez de frenarse. Las transacciones caen una vez acabado los beneficios fiscales y que la proclamada seguridad de invertir en España no le devuelve su casa a los afectados por las construcciones ilegales y la retroactividad de la Ley de Costas.

No me parece mal que nuestro señor ministro de fomento intente vender pisos, pero no creo que esto vaya a funcionar. Si consiguiera que nuestros vecinos compraran vivienda en España ayudaría a nuestra economía ya que la banca se quitaría un peso de encima y se reactivarían las empresas auxiliares a la construcción en tema de ventas (inmobiliarias, asesorías, administradores de fincas…).

Pero para vender hace falta ofrecer seguridad jurídica, ofrecer un precio razonable y un buen vendedor. Si las estadísticas muestran los precios cayendo y tenemos a miles de ciudadanos europeos que perdieron su dinero, no estamos consiguiendo una buena imagen. Hace falta cambiar mucho.

Aparte no estaría de más que se enviara a un representante que supiera hablar inglés decentemente y mejores PowerPoints, nos hace falta un vendepisos mayor del reino, pero antes hay que acometer reformas internas.

En El Blog Salmón | Pepe Blanco cambia la cartera de ministro por la carpeta de comercial de inmobiliaria