El mercado del alquiler por habitaciones se ha convertido en una salida para perfiles muy distintos. Jóvenes que no pueden emanciparse solos, madres con bebés que buscan una habitación y también pensionistas que encuentran cada vez más puertas cerradas. El problema es que, cuando la vivienda se comparte, el precio no es la única barrera: también entra en juego la convivencia.

Según recoge El Español, Alba Aldehuela, propietaria de un piso compartido, explicó en el programa Y Ahora Sonsoles que no alquilaría habitaciones a jubilados. No lo planteó como una cuestión económica, sino como una decisión vinculada a su día a día, a su edad y al tipo de entorno que quiere en la vivienda en la que también reside.

Una propietaria joven en plena crisis del alquiler

Alba tiene 25 años y es propietaria de un inmueble que alquila por habitaciones. El piso está en Madrid, una ciudad donde, según ella misma reconoce, hay mucha demanda de vivienda.

Su caso resulta llamativo porque cruza dos realidades de la misma crisis. Por un lado, los jóvenes tienen problemas para independizarse por falta de ingresos suficientes. Por otro, los jubilados se encuentran con el rechazo de algunos arrendadores, especialmente cuando buscan una habitación en un piso compartido.

En el caso de Alba, el piso fue comprado por su padre. Ella lo explicó así: "por mi situación, al final yo vivo en esa casa y es una casa familiar".

Esa frase es importante porque cambia el marco del alquiler. No se trata de una vivienda que la propietaria explote desde fuera, sino de una casa en la que ella vive. Y desde ahí justifica su criterio: "Yo, viviendo allí, quiero a alguien con quien pueda convivir bien y que sea un buen entorno".

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"Es mi preferencia"

La propietaria asegura que ha notado la presión de la vivienda de forma directa. No solo le escriben jóvenes. También, según contó, "hasta madres con bebés me han llegado buscando habitación".

Aun así, Alba sostiene que la situación general no elimina su margen para decidir con quién comparte casa. "Es así la situación, pero claro, al final es que yo vivo ahí y es mi día a día", explicó.

Su argumento gira siempre sobre la misma idea: la compatibilidad en la convivencia. No dice que una persona mayor le moleste, pero sí que no encaja con lo que busca para su piso. "No es que me moleste, pero es mi preferencia. Porque al final yo vivo allí, soy la que enseña el piso... que por suerte es en Madrid, que hay mucha gente que demanda pisos".

La frase resume bien la tensión del caso. En un mercado con mucha demanda, el propietario puede elegir. Y cuando la oferta escasea, esa elección pesa mucho más sobre quien busca vivienda.

El filtro de edad convertido en filtro de convivencia

Alba explica su criterio por el momento vital en el que se encuentra. Busca personas de su mismo rango de edad y con rutinas parecidas.

"Este piso era para mi época universitaria porque yo no soy de aquí de Madrid, entonces buscas gente más o menos con el mismo rol", señaló.

Ahora ya no está en esa etapa universitaria. Está trabajando. Pero el patrón, según ella, sigue siendo similar: quiere compartir con "el mismo perfil de persona".

También añadió otro matiz: vive en otra comunidad autónoma distinta a la de su familia y está "lejos de mi familia". Por eso insiste en que no busca discriminar, sino construir un entorno que le resulte cómodo y compatible.

El ejemplo que utilizó fue muy gráfico: "Si salgo de fiesta y llego a las 5 de la mañana". Con esa frase intentó explicar que una persona jubilada podría tener horarios, expectativas y rutinas muy distintas a las de alguien de 25 años.

Y cerró su razonamiento así: "Es un poco convivencia entre ambos, no es que yo ponga requisito de edad".

Un caso pequeño que enseña un problema grande

La historia de Alba no va solo de una propietaria joven que alquila habitaciones. Va de cómo el alquiler compartido está dejando de ser una solución puntual para estudiantes y se está convirtiendo en una salida para perfiles cada vez más diversos.

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Ahí aparece el choque. Una habitación puede ser la única opción viable para alguien que no puede pagar una vivienda completa. Pero si esa habitación está dentro de una casa donde también vive el propietario, el acceso depende de una decisión muy personal: con quién quiere convivir, qué horarios acepta y qué tipo de vida considera compatible.

En definitiva, el caso muestra una de las caras más incómodas de la crisis de la vivienda. Cuando faltan pisos asequibles, incluso una habitación se convierte en un bien escaso. Y en ese escenario, los filtros personales de los propietarios pueden acabar funcionando como una barrera añadida para colectivos que ya lo tienen difícil, como los jubilados.

Imágenes: programa Y ahora Sonsoles.

La crisis de la vivienda es mucho más que un problema con tintes económicos. Sí, precios al alza, falta de oferta, salarios que no acompañan y dificultad para acceder a la financiación…

Sin embargo, existe un enorme hándicap que afecta de forma directa a quienes buscan comprar una casa: el impacto emocional de un proceso vivido más como resistencia que como proyecto vital.

Acceder a una vivienda en propiedad se ha transformado en una experiencia marcada por la presión constante, la renuncia progresiva y una sensación persistente de urgencia.

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Para muchas personas, la compra ya no se asocia a ilusión ni a expectativas de mejora, sino a alivio por haber terminado un camino agotador, con un nivel de estrés sostenido que se prolonga mucho más allá de la firma ante notario.

El desgaste emocional como efecto estructural del mercado

El deterioro emocional asociado a la vivienda no surge de decisiones individuales aisladas, sino de un contexto estructural cada vez más hostil.

El desequilibrio entre oferta y demanda, especialmente en grandes ciudades y áreas metropolitanas, reduce el margen de elección y obliga a tomar decisiones rápidas sobre uno de los compromisos financieros más importantes de la vida adulta.

Los datos muestran que la edad media de acceso a la propiedad se ha retrasado de forma notable y que el esfuerzo financiero requerido para comprar una vivienda es hoy significativamente mayor que hace dos décadas.

A este esfuerzo se suma la incertidumbre constante, la sensación de competir contra otros compradores y la percepción de que cualquier duda puede traducirse en perder la oportunidad.

 Este escenario genera ansiedad sostenida, fatiga mental y una pérdida progresiva de control sobre decisiones básicas.

Comprar desde la urgencia y no desde el deseo

Uno de los rasgos más repetidos en los procesos actuales de compra es la toma de decisiones a contrarreloj.

El mercado transmite la idea de que siempre es tarde y de que los precios seguirán subiendo, lo que empuja a aceptar condiciones que, en otro contexto, se analizarían con mayor calma.

La comparación con otras decisiones de consumo resulta reveladora, ya que en la compra de una vivienda apenas existe espacio para la reflexión pausada.

Esta dinámica obliga a ajustar expectativas de forma drástica. Superficies más pequeñas, peores ubicaciones, ausencia de elementos considerados básicos hace solo unos años y reformas pendientes se convierten en concesiones habituales.

La vivienda deja de representar un proyecto deseado y pasa a ser una solución funcional para evitar escenarios aún más precarios, como subidas inasumibles del alquiler o la imposibilidad de estabilidad residencial.

Estrés financiero y sensación de vulnerabilidad

El proceso de compra no se limita a elegir un inmueble. Implica interactuar con múltiples actores, entender documentos complejos y asumir compromisos a largo plazo en un contexto de elevada tensión.

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La falta de claridad en los tiempos, los cambios de condiciones y la opacidad de algunos trámites refuerzan la sensación de vulnerabilidad del comprador.

A ello se suma el impacto del endeudamiento. La hipoteca se percibe como una obligación que condiciona decisiones laborales, personales y familiares durante décadas.

Incluso en hogares con ingresos estables, el miedo a imprevistos económicos o a cambios en las condiciones financieras genera un nivel de estrés que se integra en la vida cotidiana.

El problema no es solo el importe mensual, sino el coste emocional de vivir permanentemente condicionado por una deuda.

La interiorización del problema como fracaso personal

Otro de los efectos menos visibles de la crisis de la vivienda es la tendencia a asumir la dificultad de acceso como un error individual.

Muchas personas interpretan su situación como consecuencia de no haber ahorrado lo suficiente, no haber elegido bien o no haber llegado a tiempo, cuando en realidad se enfrentan a un problema estructural ampliamente documentado.

Esta interiorización refuerza sentimientos de frustración, culpa y resignación. Incluso quienes logran comprar experimentan una contradicción constante entre el discurso social del éxito asociado a la propiedad y la experiencia real de agotamiento, renuncia y presión.

El resultado es una normalización del malestar que rara vez se reconoce como un impacto directo de la situación del mercado.

Vivienda como activo y no como espacio vital

La transformación de la vivienda en un activo financiero ha intensificado estas tensiones. La rápida revalorización de los inmuebles transmite la idea de que comprar es una carrera contra el tiempo y refuerza la percepción de inseguridad.

En muchos casos, el valor de mercado de una vivienda cambia incluso antes de que el comprador haya terminado el proceso, alimentando la sensación de estar atrapado en una dinámica que no controla.

Esta lógica financiera desplaza el significado simbólico del hogar. La casa deja de ser un espacio asociado a bienestar y estabilidad emocional para convertirse en una obligación permanente que absorbe energía, recursos y atención.

Contrariamente a la imagen tradicional, el cierre del proceso no siempre supone tranquilidad inmediata. Tras la compra, muchas personas describen un periodo prolongado de cansancio emocional, en el que el estrés acumulado tarda meses en disiparse.

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El poder acceder a una vivienda digna se ha convertido en uno de los principales desafíos de los ciudadanos. Todo un reto y una preocupación que no deja de crecer, tal y como indica cada barómetro del CIS.

Sin embargo, en esta lucha por conseguir comprar un inmueble -algunos llegan a estar incluso solo unas pocas horas en el mercado antes de su venta final-, hay quienes están haciendo caja con la situación: las propias Comunidades Autónomas.

El boom de ventas de viviendas está engordando las arcas públicas. De hecho, en los cinco primeros meses del año llegaron a recaudar 5.400 millones de euros. ¿Y cómo? A través de los actos jurídicos documentos (AJD) y las transmisiones patrimoniales (ITP).

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Que la vida esté cara tiene un gran beneficiario: Hacienda

La boyante situación del mercado indica que esto no va a parar, al menos, a corto plazo, sobre todo a tenor de las imparables ventas del mercado de segunda mano que ya son un 25% superiores a las del año pasado según datos hechos públicos por el Ministerio de Hacienda.

Mientras tanto, las comunidades autónomas están aprovechando este contexto para nutrir sus arcas públicas gracias a la imparable actividad en el mercado de la compraventa.

Las Comunidades Autónomas celebran sus récords fiscales

El incremento de la recaudación derivada de la actual crisis de la vivienda, no ha sido homogéneo. Pero absolutamente todos los territorios han experimentado avances.

Uno muy llamativo es el de la CCAA de La Rioja, donde los ingresos por ITP y AJD se han incrementado un estratosférico 425%. Le sigue Andalucía con un aumento del 55%.

Ninguna región se “salva”, sobre todo las costeras. Cantabria, Asturias, Murcia y las Islas Canarias también han aumentado la recaudación fiscal del 24%. En contraposición, el interior lo ha hecho de forma más moderada donde destaca el bajo 3% de Castilla-La Mancha. En este sentido, la búsqueda de viviendas cerca del mar ha marcado el paso de la recaudación fiscal.

Un boom de ventas de inmuebles que ha alegrado la hucha de las CCAA, asentándose como una prolífica fuente de financiación pública.

Lo de Baleares es digno de estudio

Pocas regiones en España, presentan la paradoja entre crisis habitacional y bonanza recaudatoria que las Islas Baleares.

En esta comunidad, los precios están tan sumamente altos que es casi imposible encontrar una vivienda y la que sale al mercado, es comprada por alguien en cuestión casi de horas.

No es de extrañar que el AJD y el ITP ya sean una importante fuente recaudatoria de su gobierno, del de antes (Francia Armengol) y del de ahora (Marga Prohens).

De hecho, de enero a mayo Baleares llegó a recaudar 351 millones de euros. Una cifra que ya representa el 22% de sus ingresos totales, y que duplica la media nacional.

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El contraste entre la pérdida de residentes en Baleares por la imposibilidad de acceder a una vivienda y el aumento de ingresos públicos, dibuja con dureza el desequilibrio generado por la crisis de la vivienda en España.

Subida de precios y muchas más operaciones

Una de las claves de este repunte de la recaudación sigue siendo la combinación de: precios por las nubes y volúmenes elevados de operaciones.

En concreto, en los cinco primeros meses del año se realizaron casi 300.000 compraventas de viviendas, un 20% más que en el mismo periodo de 2024. Una cifra que no se veía desde los años previos del estallido de la burbuja en 2007.

Al mismo tiempo, los precios han acelerado su ritmo de crecimiento hasta máximos que no se veían desde hace casi dos décadas.

Esta dinámica también ha generado un mayor importe recaudado por operación, dado que el ITP se paga como un porcentaje del valor, al tiempo que incrementa su recaudación media por operación.

A este incremento de la rotación del parque de viviendas hay que sumarle un efecto de reajuste entre inversores que, ante la incertidumbre normativa, están vendiendo sus activos inmobiliarios y cristalizando así plusvalías, lo que también favorece las oportunidades fiscales de las CCAA.

El coste oculto para los compradores

Sin embargo, aunque la recaudación es buena para las administraciones, la crisis de la vivienda sigue dejando la compra de una casa fuera del alcance de miles de personas.

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es otra de las barreras. El ITP, que oscila entre el 6% y el 10% del valor de la casa en función de la comunidad, supone un importante pago por adelantado que compradores, especialmente jóvenes, deben hacer frente.

En muchos casos, esta cantidad total sería la diferencia entre poder adquirir una casa o no. A pesar de que el AJD sea menos cuantioso, también aporta dificultad para la operación.

El aumento de los ingresos derivados del ITP y el AJD es, sin duda, una buena noticia para las haciendas autonómicas. Les permite financiar servicios públicos y aumentar su autonomía fiscal.

Pero también es un síntoma de que el problema estructural de la vivienda no se está resolviendo en España, sino que está empeorando.

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Tras la catástrofe de la pasada depresión inmobiliaria española, muchos creían que este tipo de cisnes negros económicos son inevitables. Pero lo cierto es que, inevitables o no, en el caso español poco se hizo desde instancias oficiales para evitar la crisis.

Y no se puede recurrir al socorrido consuelo del "mal de muchos, consuelo de tontos": los españoles (o más bien nuestros políticos) quedan en sonrojada evidencia ante los políticos de otros países. En otros lugares (que no todos ni mucho menos) tratan al menos de legislar para cortar de raíz las situaciones que potencialmente pueden dar lugar a un desastroso estallido inmobiliario.

Esas burbujas inmobiliarias: inevitablemente evitables (al menos en su máximo esplendor)

Las burbujas inmobiliarias (y mobiliarias) han sido incontables a lo largo de la Historia de la Economía. La española fue realmente virulenta, pero no es ni mucho menos un caso aislado (con las estadounidenses "subprime" como excelente ejemplo). La existencia de estas "fiebres del oro" inmobiliarias se deben más a la naturaleza humana de los algunos (o más bien de los muchos) que acaban corriendo detrás de los precios, pero que casi siempre acaban con los precios cayendo a plomo sobre sus cabezas.

Pero las burbujas inmobiliarias son especialmente dañinas. Este hecho ocurre porque, primeramente, su mercado es masivo, y en él participa la práctica totalidad de la población de cualquier socioeconomía. Pero además también su alto impacto viene de la naturaleza de bien de primera necesidad que tiene la vivienda: uno puede invertir o no en bolsa, pero de una manera u otra todos estamos obligados a tomar parte en el mercado inmobiliario (salvo los que se echan al monte para buscar refugio natural).

Realmente, lo importante (y lo que se puede paliar) de dichas burbujas ya no es que ocurran o no ocurran (son inevitables en alguna medida), sino cómo se actúa ante ellas, y, especialmente, cómo los políticos actúan ante ellas.

El caso español fue un espectáculo lamentable

El caso español fue una lamentable exhibición de garrafales errores encadenados, especialmente graves en los casos en los que éstos venían desde instancias oficiales. Primeramente, asistimos a una negación del inflado de la burbuja con aquel "los precios de los pisos suben porque la gente puede pagarlos". Cuando la burbuja ya estaba mayormente inflada, pero aún había opciones de paliar su pinchazo llevando acabo una explosión de forma controlada, asistimos expectantes a cómo se negaba su mera existencia por la mayor.

Como parte de ese cegato negacionismo, se decía con triunfalismo que "No hay atisbo de recesión económica. La economía española tiene muy buenos fundamentos", se prometía sin vergüenza que se iban a "Crear 2 millones de nuevos empleos", y se afirrmaba con contundencia e irresponsablemente que "España está en condiciones para llegar al pleno empleo".

Posteriormente, cuando la evidencia y la virulencia de la terrible crisis ya empezaban a morder con dureza el tejido socioeconómico nacional, tuvimos que aguantar que se nos dijese impunemente que "Nosotros no hemos negado nunca la crisis". Para luego asistir al lamentable espectáculo que suponía ver cómo se tiraba dinero a espuertas con el mal diseñado y peor ejecutado Plan E, en un momento en que la inversión estatal (eficaz y eficiente) era más esencial que nunca para reactivar la economía (o más bien: para restar virulencia a la debacle).

Cuando ya estábamos en lo peor del fragor de la funesta batalla, tuvimos que ver cómo no se cortaba de raíz absolutamente todo el gasto superfluo e ineficiente, cómo no se cerraban sin excepción todas las empresas sin apenas actividad conocida que se utilizaban para colocar amiguetes y familiares, cómo no se eliminaban las partidas destinadas a la parte de las subvenciones que no tenían sentido ni razón más allá de satisfacer estómagos (y votos) agradecidos.

En vez de eliminar primero de la faz de los presupuestos todo este gasto socioeconómicamente inútil para el interés general, lo que tuvimos que sufrir es unos recortes que se cebaron especialmente con la educación y la sanidad. Eso por no hablar de cómo aquella "devaluación interna" (que el común de los ciudadanos veía con esperanza sin saber qué significaba exactamente), acabó por hacer honor a su definición, y diligentemente despeñó los salarios del común de los españolitos.

Y, por último, ahora empezamos a ser atónitos testigos de cómo en España, tan sólo apenas diez años depués del letal desastre, parece que somos perfectamente capaces de volver a repetir todo aquello a la voz del cinematográfico "Volver a empezar" (que nunca fue más basado en hechos reales).

No todos los países (ni todos los políticos) son iguales: hay grados

Pero hay esperanza más allá de todas estas patrias decisiones mal tomadas, al menos allende nuestras fronteras. En otros países tal vez sean mucho más diligentes y previsores a la hora de prevenir estas burbujas inmobiliarias, o tal vez le han visto las orejas al lobo y han aprendido de casos como el español (y también de sus propias penurias deudoras en la pasada crisis). El tema es que tenemos muy muy cerca uno de estos ejemplos (o al menos pretendido candidato a ello).

Sin ir mucho más lejos del Duero, está nuestro querido vecino ibérico: Portugal. Este atlántico país vive desde hace algunos trimestres una situación que potencialmente puede estar formando una efervescente burbuja inmobiliaria. Pero la noticia no es ésa ni mucho menos. La gran (y envidiable) noticia es que las autoridades lusas están haciendo algo por evitar el desastre, o al menos están tratando de hacerlo (que ya es mucho para los estándares nacionales españoles allá por 2007).

En Portugal se niegan a quedarse de brazos cruzados, o tal vez se niegan incluso a quedarse de bolsillos abiertos con las administraciones lucrándose de los impuestos a la vivienda y las recalificaciones de suelo. Ni cortos ni perezosos, los portugueses han decidido que deben tomar cartas en el asunto para evitar posteriores males mayores, y han optado por aprobar una batería de medidas específicamente concebidas para apaciguar el boom inmobiliario.

Las medidas en cuestión tratan de echar agua fría sobre el recalentado mercado inmobiliario

Dado el carácter político de izquierdas del actual gobierno portugués, era de esperar que algunas de estas medidas tuviesen un marcado corte social. Como habrán leído en el enlace anterior, la principal medida del ejecutivo luso es su "Programa de Alquileres Accesibles". Este programa incentiva los alquileres a precios contenidos, y lo hace ofreciendo ventajas fiscales a los propietarios.

De cumplir ciertas condiciones (bastante poco estrictas), el propietario tendrá derecho nada menos que a una reducción del IBI de al menos el 50%, y además estará exento del impuesto sobre los alquileres de espacios residenciales. Pero esto no es todo. Para plazos de arrendamiento más largos, el propietario se beneficiará de una disminución en el IRPF del 28 al 14%, y para contratos de duración máxima (20 años o más), el IRPF quedará tan sólo en torno a un 10%.

Adicionalmente, las nuevas medidas establecen una renovación automática del contrato de alquiler para todos los mayores de 65 años, y también para personas con cierto grado de discapacidad. A todo lo anterior, le acompaña además la prohibición de los deshaucios por obras, y también las ayudas para repoblar el interior del país. Este último punto es especialmente relevante en un contexto de fuerte inversión inmobiliaria extranjera, principalmente destinada a las zonas turísticas, lo cual hace más lacerantes y crecientes las grandes diferencias entre el Portugal costero y el interior.

Pero no se vayan todavía, aún hay más (y ésta va directa al corazón de la bestia)

Para algunos estas medidas serán apropiadas, para otros no seran correctas. El caso es que no vienen solas. Hay otra medida tomada recientemente que confirma lo resuelto que está el ejecutivo luso a evitar una posterior debacle inmobiliaria. Y resulta una medida mucho más agresiva (y tal vez más certera) que la de fomentar el alquiler, proteger a los más desprotegidos, o re-equilibrar las diferencias territoriales.

La medida está diseñada para ir dirigida al corazón de una burbuja inmobiliaria. Por todos es sabido el gran protagonismo que el crédito tiene en todas las burbujas, pero especialmente en las inmobiliarias por la necesidad de pedir una hipoteca en muchos casos para afrontar un gasto tan importante. De hecho, así ocurrió tristemente en España con aquellas histéricas hipotecas a 40 años y por el 120% de la tasación, con las que los endeudados (de por vida) conseguían las llaves, amueblaban el piso, y se compraban dos berlinas de lujo.

Y a ese tipo de desmanes y despropósitos es hacia donde el gobierno de Portugal ha decidido dirigir su misil anti-burbuja más efectivo. Sí, Portugal ha optado por limitar la concesión de hipotecas. Por ahora, tal y como habrán leído, se trata de unas meras recomendaciones, siendo la principal que el crédito concedido no debe superar el 90% del valor de la vivienda, y además el plazo de la hipoteca será como máximo por 30 años.

Si el sector hace caso omiso de estas recomendaciones, éstas pasarán irremediablemente a ser de obligatorio cumplimiento. Una aproximación que a un servidor en concreto le parece muy apropiada, y no sólo pues por lo certero de la medida dado el problema que trata de atajar, sino también por el carácter preventivo de la que sería una posterior regulación: el gobierno luso ha dado ni más ni menos que un primer e inteligente aviso previo a navegantes.

Las diferencias con la burbuja española claman al cielo

Se debe reconocer como mínimo a nuestros hermanos lusos que han optado con decisión por atacar la raíz del problema antes de que explote: debe ser que tienen interés de verdad por cortar radicalmente la futura sangría. Y este extremo llama poderosamente la atención cuando es comparado con aquello de matar moscas a cañonazos que supuso el fracasado y peor concebido plan E.

Algunos no dudarán en afirmar airosamente que este tipo de medidas suponen un intervencionismo económico imperdonable, y que entran en el pantanoso terreno de la sobrerregulación. Estos sectores olvidan el verdadero papel del Estado: un estado está precisamente para esto, para regular y corregir los excesos del mercado (sólo cuando sea necesario y sin excesos regulatorios e intervencionistas, eso sí). Y la verdad es que, lejos de sobrerregular, las medidas portuguesas prometen y, en todo caso, al menos nadie podrá acusar al gobierno portugués de la inacción y de haber negado taxativamente los peligros de la burbuja (e incluso su mera existencia, como pasó en España).

En el fondo, este tipo de regulación preventiva y no excesivamente intervencionista les interesa a todos los agentes socioeconomicos, incluso a la banca a la que le impacta: más vale hacer un poco menos de negocio hoy, para ganar en sostenibilidad y seguir pudiendo hacer negocio el día de mañana, y no como pasó en España. Y si algún ejecutivo agresivo busca desaforadamente cobrar un cuantioso bonus más, sin reparar en riesgos inasumibles, y sin querer ver apenas límites racionales, digo yo que alguien deberá ponérselos. Si no, luego pasa lo que pasa: España en 2007 o las mismas hipotecas subprime de EEUU. Porque el mercado se autorregula, salvo cuando deja de hacerlo.

No es la primera vez que les hablamos bien del desempeño económico portugués. Ahora vemos que Portugal siempre podrá sacar también pecho por haber tomado acción a tiempo, antes de que fuese demasiado tarde para sus ladrillos. El tiempo dirá ya si las acciones tomadas evitaron un desastre inmobiliario épico como fue el español, que literalmente lo enseñan ya en las universidades. Suerte a los hermanos portugueses desde estas líneas: el mundo económico debe siempre alegrarse de que cualquier país escape de un desastre socioeconómico, sea cual fuere la ideología del gobierno que lo consiga. Aquí analizamos ideas, medidas y políticas socioeconómicas, no colores. Los colores los dejamos para el fútbol, donde irremediablemente unos ganan y otros pierden. Con la verdad por bandera para poder aprender de los aciertos (y errores) propios y ajenos, aquí ganamos todos.

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Seguramente piensas que la crisis de Lehman Brothers está ya más que cerrada. Probablemente pienses que la debacle que ocasionó en los mercados mundiales esté ya superada. Quizás creas que hemos aprendido del pasado, que hemos salido reforzados de aquello, y que ahora algo así ya no se va a volver a repetir.

Como analizaremos en este artículo, nada más lejos de la realidad. Más de ocho años después de haberlo enterrado, el fantasma de Lehman sigue deambulando con nocturnidad y alevosía por nuestras economías. Nadie se atreve a quitarle la sábana, y lo que es seguro es que al final a alguno le va a dar un buen susto. Con este artículo trataremos de que no sea a ninguno de nuestros apreciados lectores.

The Economist pone una vez más negro sobre blanco

La reputada gaceta económica británica The Economist publicó hace unos días un imprescindible artículo sobre la situación actual del mercado inmobiliario estadounidense, así como sobre su derivada más inmediata, que es el mercado hipotecario. Pueden leer el artículo original en este link. Según expone The Economist, ni un hard-landing de China, ni una crisis de deuda y/o bancaria en Europa, ni nada de nada, no hay peligro económico en este momento comparable al riesgo que les exponemos hoy. Si se pondera en cifras, no hay incertidumbre mayor en este momento ni potencialmente más catastrófica que el mercado inmobiliario estadounidense: sí, otra vez, la pesadilla vuelve, y analizamos las claves a continuación.

Por ponerles en contexto, como pueden leer en el artículo anterior, el mercado inmobiliario de USA arroja una impactante cifra de valoración que asciende a 26 billones de dólares americanos, lo cual le convierte en el mayor mercado del planeta por valoración de sus activos, superando incluso al todopoderoso mercado bursátil de los Estados Unidos. No hace falta que les haga más presentaciones. En realidad, basta con que echen ustedes mismos un poco la vista atrás y observen lo que ocurrió cuando este mercado tembló allá por 2006/2007: todavía estamos sufriendo las ondas sísmicas de un terremoto financiero y económico que desencadenó devastadoras consecuencias a lo largo y ancho de los cinco continentes.

Y el talón de aquiles de este mercado no está en el sector bancario como pueden estar pensando al rememorar los tiempos del otrora poderoso Lehman Brothers. Tras la caída del gigante estadounidense, las cuantiosas nuevas regulaciones que se impusieron a raíz del desafortunado fin de esta entidad, han forzado a dotarse al sector bancario de un colchón importante (que no inagotable) ante imprevistos giros del mercado inmobiliario. El riesgo viene precisamente por donde vino la solución a la crisis desencadenada por dejar caer a aquel “too big to fail”. Porque lo cierto es que, si bien se dejó caer a la entidad abandonándola a su propia suerte (o más bien auto-inducida desgracia), como pueden leer en esta noticia del Wall Street Journal de aquellos años, fue papá estado quién acudió a insuflar estabilidad y seguridad en el mercado inmobiliario rescatando la hasta entonces privada AIG, con un coste inicial para el contribuyente de aquel país de 85.000 millones de dólares.

Del dejar caer incluso al “too big to fail”, a rescatar al “really too big to fail”

Por refrescarles un poco la memoria, les recordaré que AIG era la hipotecaria por excelencia al otro lado del Atlántico norte, y con esta operación el gobierno federal de los Estados Unidos se volvió una suerte de prestamista de último recurso que consiguió su objetivo de mantener el tenderete inmobiliario en pie en un momento en el que, si se venía abajo, daba literalmente al traste con todo el sistema actual y seguramente parte de los venideros. A pesar de que estamos hablando de la cuna del libre mercado, el tan predicado dogma de que la socialización de las pérdidas sólo trae mayor riesgo en el medio y largo plazo fue algo que se dejó a un lado ante la magnitud de la tormenta que se avecinaba. En principio, y con matices, un servidor está de acuerdo con el citado dogma, puesto que la imprudente y ambiciosa naturaleza humana de algunos directivos les lleva a asumir riesgos inasumibles, puesto que viven con el convencimiento de que, cuando la cosa se ponga fea, ya vendrá el Tío Sam o el gobierno que fuere a deshacer el enredo.

Pero lo cierto es que, en el corto plazo tirando a medio, en aquella ocasión, la jugada le salió bien al gobierno estadounidense. Y no sólo porque evitó el derrumbe total del mercado inmobiliario y las tremendas consecuencias esto que habría traído consigo: lo dejó en una (aún así) contundente gran recesión, nada desdeñable puesto que, en la mayoría de las ciudades de los USA, el retroceso de los precios inmobiliarios llegó a ser de varias decenas de puntos porcentuales, como pueden comprobar ustedes mismos si seleccionan el periodo 2006-2015 en este fantástico gráfico dinámico de The Economist. Además de esto, con la recuperación del mercado, tal y como publicó el Wall Street Journal en esta noticia, tras unos pocos años, el gobierno federal vendió con bastantes miles de millones de dólares de beneficios su participación en la rescatada IAG.

Y con este cielo radiante, ¿Dónde están los nubarrones?

A estas alturas del artículo, no dudo de que se estarán preguntando ustedes que, con este color de rosa generalizado en el mercado inmobiliario estadounidense, ¿Dónde está el mortífero riesgo del que nos hablaban al principio de este artículo? Sigan leyendo, que la historia no ha terminado ni aquí ni ahora. Queda mucho camino por recorrer antes de poder pensar que nos hemos puesto a salvo del oso inmobiliario.

Pues los negros nubarrones están precisamente en la herencia que dejó tras de sí la nacionalización de AIG. Como ha ocurrido con otras nacionalizaciones, al pasar a tener titularidad pública, la gestión de AIG ha pasado a ser una herramienta politica. AIG está concediendo créditos hipotecarios sin apenas margen de beneficios, expulsando del mercado hipotecario a las entidades privadas, y bajo los designios del politico de turno. Su criterio de gestión no tiene por qué ser la rentabilidad, sino probablemente que los votantes tengan dinero barato para ver realizado su particular American Dream inmobiliario, y le voten, claro está. En principio esto tiene una “pequeña” contraindicación, que no es otra más que la consolidación de un gigante que ni permite la competencia ni teme por su futuro financiero, puesto que tiene detrás a papá estado. Esto le lleva a asumir riesgos que van mucho más allá de la racionalidad.

No seré yo el que les diga que detrás de la crisis inmobiliaria estadounidense que comenzó allá por 2007 había precisamente responsabilidad empresarial y asunción de riesgos razonables, pero eso es algo que se puede solucionar con una regulación adecuada. Tal y como ha ocurrido con los miles de folios que, han regulado taxativamente instrumentos financieros que se tornaron perversos para entidades como Lehman Brothers, y que no eran otros que los famosos y tóxicos CDOs con respaldo hipotecario. Estos productos ayudaron a diseminar y propagar el riesgo del mercado inmobiliario por todo el sistema económico nacional e internacional.

Esto fue así hasta el punto de que, cuando estos productos empezaron a caer en una cascada de impagos, el gran problema de la Casa Blanca fue que el alcance real del impacto de la crisis era totalmente desconocido e impredecible. De hecho, hubo en casi todos los países desarrollados ahorradores que perdieron su dinero sin que ni siquiera supiesen el riesgo en el que estaban incurriendo, debido a la opacidad con la que se creó esta bola de nieve en forma de derivados, y en la que lo único que estaba claro era que al final la patata caliente iba a acabar en manos de alguien que se sentía muy confiado, pero que ni siquiera se paraba a leer una letra pequeña que, por otro lado, para un ahorrador medio, resultaba tan poco explícita, tan inescrutable, y tan parca en unos "ligeros" detalles que fueron precisamente los que le acabaron trayendo cuantiosas pérdidas.

El problema ahora es que la gestión pública, aunque por otros motivos y con otros objetivos, nos está llevando igualmente a una toma de riesgos que deberían ser inasumibles bajo criterios de gestión y de minima racionalidad empresarial y de mercado. Pero claro, aquí mientras la vaca sigue dando leche, no va a haber nadie que le deje de dar hierba. El resultado no es otro más que, que en vez de un inversor o un ahorrador, el que está asumiendo ahora riesgos inasumibles es el contribuyente “born in the USA”, es decir, todos los estadounidenses, y para mayor gravedad, sin haberlo decidido por sí mismos. No crean que el riesgo es pequeño.

El imponente tamaño del mercado inmobiliario de aquel país, así como la gran bola de nieve que AIG está haciendo rodar ladera abajo, hacen que el futuro sea más que incierto. El mismo The Economist cifra que la factura a abonar por el contribuyente sería de un 2 a un 4% del PIB, similar a la factura del rescate de 2008-2009. O hay un político que coge el toro por los cuernos a tiempo y pone el remedio antes que la enfermedad, o la bola seguirá rodando ladera abajo hasta alcanzar el pueblo. Ustedes mismos me dirán cuál es el escenario más probable (está permitido tomar como ejemplo lo que pasó la última vez allá por 2008).

Un debate más profundo de lo que parece

El debate está servido, y habrá defensores y detractores de ambas posiciones. En este sabadabadá el equipo de los leones está a favor de la gestión pública, y el del los tigres de la privada. No obstante, es reseñable que este debate tenga lugar incluso en la cuna del capitalismo, o al menos sea ésta un campo de experimentación en el que precisamente se ha probado en el sector inmobiliario una opción a continuación de la otra, y hemos podido obsevar los efectos de ambas, a la espera aún de que se materialice el riesgo de la alternativa pública. Un servidor reconoce que lo cierto es que la estatalización de los riesgos muchas veces diluye la incertidumbre del mercado por la garantía que supone que el propio estado aporte su soberano apoyo. La asunción de riesgos irracionales ocurre igualmente tanto en la empresa pública como en la privada: es algo que depende más de los gestores que se colocan en los órganos de decisión y de su naturaleza humana, y, aunque sea con distintas motivaciones, en USA han tenido lugar ambas en pocos años de ciclo inmobiliario.

Pero no hay que perder de vista que, por otro lado, esta estatalización puede hacer que lo que era una crisis de una cierta dimensión, pase a tener una efectivamente una segunda, tercera, o incluso una espectral cuarta dimensión de forma automática, ya que es el contribuyente el que respalda la irracionalidad, eso sí, ignorante de su riesgo, o tal vez tan sólo sin poder decidir sobre su forzada involucración. Tampoco les negaré que, muchas veces, la iniciativa privada también acaba con el contribuyente pagando. Y esto es ni más ni menos lo que ha ocurrido con el mercado inmobiliario y el mercado hipotecario de Estados Unidos. Lo que hace casi una década era un colosal problema tras los desmanes privados, ahora ha pasado a ser un problema igualmente inabordable por los desmanes públicos. Y tanto es así que, como inabordable que es, se ha vuelto una suerte de tema tabú en el que ninguna autoridad ni dirigente se atreve, no ya a meterle mano, sino ni tan siquiera a nombrarlo.

Todos sabemos que en nuestra cultura hay cierto miedo a los difuntos, pero un servidor personalmente siempre ha pensado que hay que tener más cuidado con los vivos que los muertos. En este caso ese temor es por doble motivo, puesto que estos vivos no supieron enterrar al muerto para que descansase en paz, y ahora no se atreven a desenterrarlo para que se les deje de aparecer cada noche. La verdad es que, una vez montado el tremendo lío económico que supusieron las sub-prime, al muerto lo enterraron con prisas y sin ni siquiera amortajarlo, entre otros motivos por el tamaño de un cadáver del tamaño de Lehman Brothers. Lo que unos vieron como un alarde del libre mercado y de que las autoridades también podían ser implacables con los “too big to fail”, ha acabado en una situación aparentemente sin salida, o más bien con la única salida de cruzar los dedos, tocar madera, y esperar que el “too big to fail” esta vez no sea el “biggest to fail”, es decir, el propio estado, y por ende todos los ciudadanos y el sistema en su conjunto.

Y se preguntarán ustedes qué hicimos mal para haber acabado así. Pues muchos de nosotros no hicimos absolutamente nada, más bien al contrario, ahora alertamos del peligro que supone no tener criterio del riesgo publico que se asume, y por otro lado, también alertamos desde hace años sobre lo ciertamente peligroso que supone un sistema basado en la dictadura implacable del quarter, según ya analizamos en este artículo. El problema muchas veces no es el tipo de gestión, sino los gestores que se ponen al frente. Un irresponsable es siempre un irresponsable, sea público o privado. El problema es por qué ese tipo de dirigentes llegan a ser decision-makers.

No crean que estamos sentenciados a sufrir una de dos, o bien una gestión con intereses políticos, o bien a sucumbir a esta dictadura del quarter. No; hay excepciones, y muy bien gestionadas por cierto. Una vez más la solución a la ecuación se halla en el salomónico punto medio. Hay empresas que son un buen ejemplo de ello, como la mítica SAS, que con un valioso nicho de mercado, y una potente herramienta de analítica de datos, tiene un dueño que nunca ha querido poner un pie en el Nasdaq. La razón es precisamente que no quiere que su empresa se vea sometida a la dictadura cortoplacista del reporte trimestral y todo lo que ello puede implicar a nivel de gestión. Este tipo de empresas, a pesar de ser pocas, demuestran que otro modelo empresarial y económico es posible, y tal vez hasta consigamos mejorar que el sistema, que es de lo que se trata.

No les estoy diciendo que haya que evitar cotizar en el mercado, sino que hay que mejorar la forma en que se hace actualmente. Lo que estoy reclamando es que se invierta con las miras puestas en el largo plazo, en la fidelización del cliente, en un producto de calidad, y en un modelo de gestión que va más allá del “cobro mi millonario bonus anual, que aquí pase lo que Dios quiera, y yo me voy con la música a otra parte”. Si ustedes no han visto este tipo de actitudes nunca en su vida laboral, no hay otra razón posible más que la de que aún son demasiado jóvenes. Pero claro, para un sistema así funcione hacen falta gestores responsables y competentes, tanto públicos como privados. Y no se me ocurre mejor forma de conseguirlos que la educación financiera. Táchenme de idealista, llevan ustedes razón.

Finalizamos hoy este artículo con una ligera disculpa por el tono sombrío que caracteriza algunos de los últimos artículos que les he traído. La economía es una sucesión de amenazas y oportunidades. Es nuestro deber en El Blog Salmón brindarles las oportunidades, pero también alertarles de las potenciales amenazas; unas se materializarán, y otras no, pero lo que no queremos es que ustedes no sean conscientes del riesgo que hay detrás de sus decisiones. Y lamento profundamente que en los últimos años las amenazas ganen en número por goleada a las oportunidades. Vivimos tiempos revueltos, nosotros no podemos cambiar eso. Algunos analistas les pintarán siempre el futuro de color de rosa, nosotros sólo se lo podemos pintar de color salmón. Un color que probablemente conjunte mucho más con el ideal de gestión empresarial que el rojo, el azul, o el rosa chicle de algunos

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Seis desde el estallido de la crisis. Seis años son muchos años, y quizás alguno ha olvidado de donde vendimos. Para eello nada mejor que esta infografía que reproducimos a continuación y que expone el auge y caída inmobiliaria entre el 2006 y el 2012, es decir, entre el canto del cisne y el año anterior al que acabamos de cerrar (año que seguirá profundizando en la brecha).

Se trata de una infografía sobre las ventas de viviendas en ese periodo de Spanish Property Sales Net, una web destinada a la compra por parte de extranjeros, fundamentalmente de británicos, de ahí que insista en el análisis de los compradores foráneos en general y de los últimos en particular (es curioso como éstos fueron los últimos en salir cuando estalló el asunto y como todavía no han vuelto, habiéndose suplido su ausencia con otras nacionalidades).

Image source: Spanish Property Sales - Villas for sale in Moraira and Javea

Aparece como fuente un noticiario para británicos de la zona, si bien entiendo que estas son obtenidas fundamentalmente de un informe de Euroval y de los Registros de la Propiedad.

Esa gráfica tiene forma de navajazo en el bajo vientre del sistema fiscal que se habían los controladores de nuestro chiringuito estatal. Aún no hemos visto nada en cuanto a crisis fiscal.

En El Blog Salmón | Crisis y sostenibilidad fiscal Imagen | mermadon 1967