Estos inmuebles tienen su origen en daciones en pago, ejecuciones hipotecarias y resto de procedimientos que existen para intentar recuperar la deuda. En este sentido, estas cifras tienen varias lecturas desastrosas. La primera, la propia que dan las entidades al valor de estos inmuebles, dado que se califican como “activos inmobiliarios adjudicados que no son rentables”. Bien, al menos somos conscientes de que tenemos una bomba de relojería en el balance.

La segunda, los importes de valoración de estas unidades, dado que mucho me temo que estarán consideradas a valor de tasación o a la contrapartida del valor de ejecución, por lo que el agujero en estas dos cajas de ahorro puede tener unas consideraciones descomunales. La realidad es que muchos inmuebles pueden estar en un estado lamentable, sin terminar la ejecución o incluso siendo terrenos pendientes de calificación urbanística que no tienen utilidad ni para plantar ajos.

Realizando un ajuste muy bondadoso, podemos suponer una sobrevaloración global de 25%, por lo que de entrada, las pérdidas ascenderían a 1.700 millones de euros, sin olvidar tampoco que estos activos no son convertibles en cash a corto plazo por más historias que se inventen las entidades financieras.

Ahora, miremos la evolución de la cuenta de resultados de estas entidades, Bancaja presentó un beneficio de 204 millones de euros a cierre del 1º semestre (PDF) y la CAM de 134,5 millones de euros. El patrimonio global de ambas entidades no llega a 9.000 millones de euros y tampoco estamos considerando las operaciones “extrañas” con las empresas participadas, punto necesario a dilucidar.

Según el Banco de España, el total de inmuebles en cartera de las entidades financieras asciende a 70.000 millones de euros. Esta cantidad es inasumible por el sector financiero y en el próximo año, nos vamos a encontrar con cifras de exposición inmobiliaria de miedo.

Cuando Bancaja y Caja Madrid se fusionaron, ya dije en estas mismas páginas que estaban creando la mayor inmobiliaria del país. Estos datos lo ratifican ampliamente y por más historias raras que saquen con los alquileres, este ladrillazo es incomestible para las cajas de ahorros.

Más Información | CNMV y El País
En El Blog Salmón | Bancaja y su nueva imagen corporativa

Como cada viernes ya tenemos los resultados de la encuesta de la semana. Esta vez trataba sobre el mercado de la vivienda y la mini revolución que está viviendo debido a la desaparición del las deducciones por compra que finalizan en 31 de diciembre. Y como siempre lo primero es agradecer la participación de los lectores, sobretodo en cuanto a la última pregunta ya que queríamos evaluar si os gustaba esta sección.

Respecto a la primera pregunta, acerca de si es una buena idea retirar la deducción por adquisición de vivienda habitual con financiación ajena, como ha hecho el Gobierno, la respuesta está muy dividida. Gana el sí, es una buena idea, con el 46% de los votos, frente a un 45% de votos negativos. Muy igualada, creo que no ha habido una encuesta en la que la opinión estuviera tan dividida.

Acerca de si va a ser suficiente con esta medida para que desaparezca el stock de viviendas en ventas en España, casi todo el mundo está de acuerdo en que no (96%). Sólo un 2% piensa que sí. Es decir, la medida es polémica e insuficiente para deshacer el stock.

Acerca de qué harán los precios de las viviendas en enero, después de este repunte de ventas, la mayoría (75%) piensa que bajarán, frente a los que piensan que se estancarán (19%) y un bajo porcentaje que cree que subirán (3%).

Y por último, sólo comentar que al 88% de los votantes les gusta esta sección. Muchas gracias por aclararlo, siempre necesitamos algo de realimentación para que este blog sea de vuestro gusto.

En El Blog Salmón | ¿Qué pasará con la vivienda a partir de enero?

El 31 de diciembre se termina, para las rentas superiores a 24.100 euros brutos anuales, la desgravación por la compra de vivienda con financiación ajena. Y esto está provocando que las ventas de viviendas en España estén repuntando, cosa que no se veía desde hace unos años debido a la crisis inmobiliaria.

¿Ha sido una buena decisión por parte del Gobierno? ¿Servirá esta medida para dar salida al stock que hay? ¿Qué pasará en enero con los precios de las viviendas? Todas estas preguntas están en la mente de todos y nosotros queremos saber la opinión de los lectores. Y por ello ese es el tema de nuestra encuesta de la semana.

También preguntamos, por primera vez desde que arrancamos esta sección, si os gusta. Podéis dar detalles, recomendaciones y críticas en los comentarios, pero también queremos que os mojéis y nos digáis si os gusta o no la sección. Y como siempre, gracias por participar, sin vuestra aportación esta sección no sirve de nada.

Según CCM, la composición de la cartera de participaciones industriales tras su venta reportará al FGD más de 1.300 millones de euros. Sólo le veo un problema: estas participaciones industriales están muy expuestas al ladrillo, dado que agrupan un porcentaje de inmobiliaria San José, el Aeropuerto de Ciudad Real, en Isolux, residencias de la tercera edad, acciones de la constructora HDO, algo más del 5% de la conservera Calvo, una participación en una empresa vinícola del Marqués de Griñón y el 11% de la cadena hotelera Room Mate. Con esta operación CCM reduce su deuda con el FROB a 1.500 millones de euros, pero si no se encuentran los compradores, el FGD y el FROB se van a convertir en el depósito de cadáveres inmobiliarios.

En principio, el FROB estaba pensado para cobrar unos intereses por la adquisición de preferentes y realizar una amortización futura del capital; vamos un préstamo en toda regla pero si se paga en especie con ladrillos en su mayoría, le FROB no va a disponer de liquidez y convierte sus participaciones preferentes en acciones de empresas ruinosas en la mayoría de los casos, dado que las compras de empresas inmobiliarias no anda muy boyante por nuestro pais. En el caso del FGD, si no se materializan las inversiones, la posición de liquidez queda cuanto menos en una situación compleja.

Si Cajasur, la fusión de CatalunyaCaixa y resto de operaciones en las que ha entrado el FROB siguen esta línea, acabamos de pasarle el ladrillazo y la explosión de las inmobiliarias al Banco de España sin pasar por la casilla de salida. Europa no veía con buenos ojos las funciones del FROB y con estas maniobras, menos aún dado que el dinero público va a asumir la irresponsabilidad de las entidades financieras en última instancia si los activos tóxicos e inversiones ruinosas que han hecho todas las cajas de ahorros pasan a ser gestionados por el FROB.

Obviamente, no estamos realizando ningún saneamiento de los balances financieros; simplemente estamos creando un agujero negro de ruinas inmobiliarias que cuentan con el aval solidario del España, dado que las emisiones del FROB están avaladas por el propio pais. Decididamente, no estamos haciendo nada bien en el proceso de restructuración de las cajas de ahorros.

Mas Información | CNMV – Hechos relevantes (PDF)
En El Blog Salmón | El Banco de España interviene CCM

Cuando en el fulgor de los años 90 los mercados asiáticos desplazaban a Japón y tomaban el control del mercado mundial, Malasia concibió a las Torres Petronas de Kuala Lumpur (en la fotografía). Con sus 82 pisos y sus 452 metros de altura, las Petronas daban cuenta de los nuevos aires asiáticos y su boom en el comercio internacional. Desde principios de la década, los mercados asiáticos vivían un boom que al parecer nada podría detener…Hasta que el 2 de julio de 1997, la caída del baht tailandés y, como efecto dominó, de todas las monedas asiáticas, el proyecto se vio en peligro. Pese a ello, la Petronas fueron inauguradas en 1998 y sirvieron como telón de fondo a una serie de películas hollywoodenses. Porque había que mostrarlas. Más que meros rascacielos, eran el símbolo del poder mundial que adquiría Malasia, tras seguir raudamente los pasos de sus vecinos Taiwan, Corea y Singapur.

En el corazón de las burbujas inmobiliarias no sólo hay burbuja sistémica sino también adrenalínica. Por ello derivan en caos y colapsos financieros. Quizá el elemento más típico de esta locura, sea el anhelo de emular a Jacob y pretender alcanzar el cielo. A veces este anhelo se convierte en un símbolo que usualmente va asociado al poder. A modo de ejemplo, durante los locos años veinte uno de los proyectos más emblemáticos fue el Empire State Building, que comenzó a construirse en 1929 y fue inaugurado en 1931, en plena Gran Depresíon. Como a las Petronas, el estallido de la crisis lo encontró en plena obra gruesa. Su lucha contra la adversidad fue ejemplificada en películas como Godzilla, King Kong o Superman.

Como no podía ser de otra manera, esta vez le ha tocado el turno a Dubai, con una burbuja inmobiliaria que ha dejado al emirato con un fuerte nivel de deuda. Esto demuestra que en lo que menos se piensa en los momentos de euforia, es que el ciclo eternamente ascendente puede acabarse y generar esa caída en picado que, con montaña rusa y todo, siempre será descendente. Una vez más, los rascacielos han estado en el eje de la burbuja. Y esta vez, si se trataba de alcanzar el cielo, los emiratos no querían quedarse cortos, tenían que asegurarse que su cercanía al cielo sería perfecta. Más de 800 metros de altura tiene el rascacielo Burj Dubai, que será inaugurado el 4 de enero, y cuyos últimos pisos quedan sobre las capas de baja nubosidad, como para demostrar su distancia con los vicios terrenales.

La enorme cantidad de rascacielos que se levantaron en Dubai en los últimos años, nos dan cuenta de la magnitud de la euforia que vivió el emirato. Es evidente que los inversores confiaban en que Dubai seguiría siendo solvente. De ahí las ganas de convertirlo en centro financiero internacional al estilo de Wall Street o la City de Londres. Pero este sueño llegó a su fin. Una de las condiciones de Abu Dhabi, el Estado hermano que puede sacar de apuros a Dubai, es que Abu Dhabi tenga la prioridad para ser centro financiero de la región. Toda inversión tiene su costo. Y a veces, entre hermanos, ese costo está lacrado con sangre.

En El Blog Salmón | El esquema ponzi que atrapó a Dubai
Imagen | monstermunch99

Sokol ha señalado que la economía sigue deteriorándose y que las políticas implementadas por la Fed y el Tesoro han sido insuficientes y no van camino al éxito. Por ello aún no se puede hablar de brotes estabilizadores. Para el hemisferio norte la primavera ha tenido ese tono amargo de brotes muy débiles que han creado falsos espejismos. La caminata aleatoria (random walk) de los índices bursátiles (una montaña rusa con subidas y bajadas, que vuelve a su punto de inercia) demuestra que estamos en esa línea horizontal de la L, tal como describimos en Los escenarios de la crisis y sus cinco letras.

“Al mirar a la economía, tengo que ser sincero: no estamos viendo los brotes. Las estadísticas oficiales llevan 10 a 12 meses de atraso, por tanto es el doble de esa suma. Hay un enorme atraso en las decisiones y son muchos los hogares que necesitan vender, y nadie compra”, dijo.

Sokol señala que una posible estabilización se producirá a mediados de 2011, cuando se observe un equilibrio en el mercado inmobiliario. Este equilibrio está considerdo como un retraso de seis meses entre las compras y las ventas de vivienda. El problema actual es la gran cantidad de viviendas que están en proceso de ejecución hipotecaria. Pero nadie puede precisar la duración y profundidad de esta etapa por su gran complejidad.

Para Sokol, ha habido una tardanza en la actuación del Estado y los esfuerzos del gobierno se han centrado en primera instancia en aliviar la crisis y reactivar la economía. Pero los resultados de esta medicina toma tiempo. Además, los brotes pueden verse afectados por bacterias, virus, exceso de lluvias o largas sequías. Es bueno que recordemos que nada ni nadie es perfecto.

Via | Reuters , Bloomberg
Imagen | Anders V

El banco británico, HSBC, ha demostrado que sabe ganar en el sector inmobiliario, incluso en estos tiempos.

O es que ha demostrado que tuvo suerte en vender antes del crash inmobiliario y, como tienen liquidez, puede hacer frente a retomar lo que vendió.

A mediados de 2007, HSBC vendió su edificio en Londres, donde tenían sus oficinas centrales, a una subsidiaria de la inmobiliaria española, Metrovacesa, por un precio de algo más de €1.250 millones.

Como parte de esta compra, Metrovacesa invirtió aproximadamente €300 millones y financió el resto, es decir, €950 millones, a través de una hipoteca con el mismo HSBC.

Después de un año y de una crisis en el sector y Metrovacesa encontrándose en dificultades, tuvo que buscar activos que podía vender esta . Viendo como está el mercado, estaba claro que cualquier venta iba a ser a un menor precio.

Con esta necesidad de vender, Metrovacesa ha acordado devolver el edificio a HSBC, para deshacerse de su hipoteca, es decir, una reducción en su deuda de aproximadamente €950 millones y, además, se lleva liquidez de €50 millones también. Con esta venta ha visto una reducción en el valor del inmueble de 20%.

HSBC se queda con gran parte del precio recibido inicialmente, €300 millones, y con su edificio también. Y se quita de sus libros un posible impagado muy grande. No está mal en un año y medio.

Esta operación demuestra que las inmobiliarias están dispuestas a aceptar reducciones en los precios de sus activos inmobiliarios, aunque lo hacen sin gusto. El problema es que parece que tienen que estar a punto de suspender pagos antes de reconocer las pérdidas que claramente han sufrido. O es que siguen esperando ayudas gubernamentales.

No obstante, quizás reconocer las pérdidas ya, ofrecer descuentos a todos y no esperar a suspender pagos sería una forma de reactivar el mercado inmobiliario.

Vía | Europe Real Estate y The Times (los dos en inglés)
En El Blog Salmón | La crisis inmobiliaria española explicada por The Economist y Las inmobiliarias empiezan a caer

En el próximo número de la revista británica The Economist se hace un análisis de la crisis inmobiliaria española, que por cierto está quedando algo tapada por la crisis financiera internacional. En España tenemos un serio problema que nos va a arrastrar aunque el sistema financiero mundial se recupere, y es nuestra excesiva dependencia de la construcción, que ha llegado a su fin.

Según la revista, en España todavía no nos creemos mucho esta crisis. Los españoles no estamos acostumbrados a que los precios de las viviendas caigan, y esto se une a la falta de datos fiables. Si el Ministerio de la Vivienda habla de caídas de un 1,3% en el tercer trimestre del año la mayoría de los expertos creen que la cifra real debería estar entorno al 8%. Muchas obras nuevas se están vendiendo con descuentos de hasta el 20%, pero los constructores no lo reconocen por miedo a perder clientes, clientes que a lo mejor romperían sus contratos para buscar una oferta mejor.

Sin embargo The Economist lo ve claro: los pisos en España estaban a un precio excesivamente alto, la renta disponible de la gente no podía permitírselos, y el mercado se está encargando de corregir este hecho con caídas de precio. Por tanto, lo peor para el sector está por venir. Y los bancos van a tener problemas, más que por los impagos de hipotecas por los impagos de deuda de las constructoras que se endeudaron mucho en la época de vacas gordas.

Vía | El Economista
Imagen | jlmaral

En este análisis se habla de lo que han caído los precios de la vivienda en España y de lo que le quedan por caer. Porque, a pesar de lo que muchos decían hace un tiempo, la vivienda es un activo más y en los últimos años se ha construido más que la demanda que había. Esta oferta estaba justificada en unos datos poco realistas de la demanda, que sin embargo existía simplemente para invertir. Pero una vez que la demanda de inversión se contrae, porque se ve que hay un límite o porque la financiación es más difícil, todo se desmorona.

Y lo que dejan claros los reportajes es que lo peor no ha pasado, sino que está por venir. Y que la crisis internacional lo único que ha hecho es agravar nuestra propia crisis, que es fruto de un sector de la construcción excesivamente grande.

Unas lecturas bastante interesantes que dan una visión que muchos llevamos predicando desde hace tiempo.

Vía | El País, El País