Un año después de la DANA valenciana en octubre de 2024, el mercado inmobiliario de las zonas afectadas muestra una evolución tan sorprendente como contraintuitiva: lejos de desplomarse, los precios de compra han subido de media un 16,8 % y, en algunas localidades, llegan a verse incrementos que alcanzan el 35 %, según un estudio de Gloval Analytics recogido por El País.

El análisis abarca 102 municipios afectados por la DANA (Depresión Aislada en Niveles Altos), que dejó miles de viviendas dañadas y pérdidas millonarias. Sin embargo, la catástrofe no ha frenado la demanda: en esos municipios, el precio medio del metro cuadrado se sitúa ya en 1.585 euros, frente a los 1.725 €/m² de las zonas no afectadas y los 2.060 €/m² de la media provincial.

Menos oferta, más presión inmobiliaria

En estos momentos, la oferta de viviendas a la venta ha caído un 22 %. La razón principal es que muchas propiedades siguen en reparación o han sido retiradas del mercado; a su vez, los alquileres se han encarecido un 5,7 % de media, con picos del 20 % en algunos municipios.

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El aumento de precios no se explica por una burbuja especulativa, sino por un fenómeno de oferta muy reducida y demanda concentrada. La reconstrucción, impulsada por más de 16.600 millones de euros en ayudas públicas, ha dinamizado la economía local y ha atraído a compradores que buscan oportunidades en municipios más asequibles o rehabilitados, pero no ha podido frenar las dinámicas de mercado propiciadas por la escasez de oferta.

Además, parte de la demanda se ha desplazado desde Valencia capital y su área metropolitana hacia zonas interiores con precios más bajos. El resultado es una presión al alza sobre las viviendas situadas en zonas menos expuestas, especialmente en áreas elevadas o alejadas de cauces fluviales.

Como explica el informe, "las mayores subidas se producen en las zonas menos afectadas por las inundaciones dentro de los propios municipios", lo que sugiere que el mercado está premiando las ubicaciones percibidas como más seguras.

El riesgo climático, invisibilizado

Pese a lo ocurrido, el riesgo climático aún no se refleja en los precios. El estudio de Gloval muestra que la percepción de vulnerabilidad ante inundaciones no ha disuadido a los compradores; ni tan siquiera el aumento de primas de seguros ni los costes de reparación han frenado las operaciones.

Este comportamiento contrasta con lo que ya ocurre en otros países, como Estados Unidos o Países Bajos, donde los bancos y aseguradoras empiezan a penalizar financieramente la compra en zonas inundables.

En España, ese ajuste apenas ha comenzado, lo que plantea una pregunta de fondo: ¿hasta cuándo el riesgo climático seguirá sin "cotizar" en el mercado de la vivienda?

De igual modo, el repunte de precios, unido a la caída de la oferta, dificulta aún más el acceso a la vivienda para familias jóvenes y rentas medias. Muchas localidades que antes ofrecían precios razonables se han encarecido tras la DANA, consolidando desigualdades entre zonas seguras y zonas expuestas.

Algunas inmobiliarias detectan ya un efecto desplazamiento: compradores que, buscando evitar futuras inundaciones, se mueven a barrios o municipios más altos, lo que a su vez encarece esos entornos. Si la tendencia continúa, podría generarse una geografía de la vivienda climática", donde la seguridad se pague como un valor añadido, aunque la percepción de esta vulnerabilidad no se especifique en las operaciones.

Fiscalidad y escasez estructural

El fenómeno valenciano no es una excepción. A nivel nacional, los expertos advierten de que la carga fiscal y la falta de oferta están frenando el acceso a la vivienda, incluso en zonas sin impacto climático directo.

Según recogía El Economista, los impuestos ligados a la compra —como el ITP o el IVA en obra nueva— suponen ya una barrera significativa para los compradores en un mercado con escasez de suelo y de promociones.

Este peligroso cóctel —menos oferta, más presión fiscal y demanda persistente— está generando un escenario donde cualquier shock local, como una DANA o una crisis de suministros, amplifica los desequilibrios existentes. Lo que está ocurriendo ahora en la Comunidad Valenciana puede anticipar lo que se extienda a otros territorios si no se abordan las causas estructurales del encarecimiento.

Vulnerabilidad nacional

En nuestro país, el riesgo de inundaciones ya es una realidad para el mercado de la vivienda: un estudio de ST Tasación (Mapa de riesgos del parque de viviendas en España 2024) concluye que cerca de un 9 % de las viviendas está situada en zonas vulnerables al riesgo fluvial.

Esta cifra demuestra que fenómenos como la DANA de octubre de 2024 no son casos aislados, sino síntomas de un riesgo más amplio que puede terminar influyendo en la valoración inmobiliaria. La AEMET y el Observatorio de Sostenibilidad han apuntado a conclusiones similares en los últimos años.

La tragedia natural se ha transformado, en el corto plazo, en un motor inesperado del mercado inmobiliario local. La combinación de ayudas públicas, reconstrucción, reducción de la oferta y desplazamiento de la demanda ha generado un escenario donde la vivienda vale más precisamente allí donde el clima golpeó más fuerte: aunque no exactamente en los puntos concretos que sufrieron el desastre, sino en los que resistieron.

Más allá de los precios, las DANAs y otros fenómenos meteorológicos extremos son (y serán) cada vez más frecuentes; si el mercado sigue ignorando el riesgo climático, la próxima catástrofe podría volver a inflar los precios. Por ahora, si hay algo evidente, es que las soluciones institucionales han sido insuficientes y han ignorado cuestiones fundamentales. Los hechos hablan por sí solos. 

El Wilson Center estadounidense nos trae un interesante análisis sobre las vulnerabilidades que vienen con el cambio climático que muchos de nosotros pensamos que se está viendo, aunque todavía hay muchos, incluso dentro de nuestros lectores, que no piensan que el cambio climático sea algo de qué preocuparse y, aún más, muchos todavía niegan que la actividad humana ha sido el principal causante de este cambio climático.

Las vulnerabilidades que evalúa dependen de la exposición que se tiene a los impactos que llegarán. Exposiciones como, por ejemplo, la proximidad a zonas bajas costeras o a áreas de probable sequía. No obstante, también es importante la capacidad de los Estados para responder a estos cambios.

Janani Vivekananda, de la ONG International Alert, nos detalla las vulnerabilidades climáticas y la importancia de la rápida y correcta respuesta de los gobiernos que requiere la buena gobernabilidad y la estabilidad de los gobiernos, que pueden ser decisivos para mitigar los impactos resultantes de los cambios climáticos que se avecinan.

Para entender los vínculos entre los impactos y las necesarias respuestas, hay que entender estos vínculos que nos detalla, y que resumo a continuación:

1. Instituciones sólidas: Los países necesitan instituciones que puedan hacer frente a la incertidumbre y a los cambios, entendiendo que hay impactos directos, como pueden ser las sequías, y cambios indirectos, como puede ser la inseguridad alimentaria.

2. El sector privado: El sector privado puede tener un impacto positivo o negativo en la capacidad de resistencia a los impactos y la capacidad de recuperación después, pero sus efectos muchas veces son ignorados en las discusiones sobre la vulnerabilidad climática.
   
   Janani Vivekananda no nos habla de las posibilidad de colaboración entre el sector público y el privado pero esto es algo que se debería tener en cuenta de antemano, incluso en los países desarrollados.
   
   Por ejemplo, cuando hay un incendio, todos miran a los servicios públicos para atender a los incendios y, luego, todos miran a los gobiernos para buscar culpables y para buscar compensación. ¿No hay culpabilidad privada y no hay compensaciones del sector privado? He hablado de este tema en "Más nacionalización de los seguros" donde no se considera el mercado privado para cubrir los riesgos que existen y que existirán cada vez más.
   
   Otro ejemplo es cuando he escrito, incluso hace años, que hay que reconsiderar la reacción automática de querer reconstruir en el mismo lugar cuando se sufre un desastre natural.

3. Migración: Es importante entender que los impactos medio ambientales, políticos y económicos llevan directa e invitablemente a grandes movimientos de pueblos, incluyendo movimientos de zonas rurales a zonas urbanas del mundo. Barreras en las fronteras no funcionan y políticas destinadas a atender los retos y los problemas en la fuente son esenciales para asegurar que los ciudadanos y familias de las zonas en riesgo ven soluciones locales para sus situaciones.

4. Resistencia: Crear resistencia a los impactos medioambientales requiere aceptar la complejidad de los retos y de los problemas. Las respuestas inmediatas a desastres naturales suelen ser directas e inmediatas pero suelen ignorar la complejidad de los impactos de los desastres naturales y la complejidad de las soluciones sostenibles necesarias.

5. Desarrollo: Janani Vivekananda nos recuerda que las ONGs no están bien organizadas para hacer frente a la complejidad, tanto en financiación, en apoyo y en trabajo in situ. Su trabajo, y el de los gobiernos, a través de su asistencia humanitaria y de sus apoyos al desarrollo, deben tener en cuenta la complejidad de las causas y la complejidad de las soluciones, incluso en tiempos de desastres naturales.
   
   Un ejemplo de cómo mejor pensar en el futuro en nuestras acciones de apoyo al sufrimiento es entender, tras un desastre natural, cuáles pueden ser los impactos negativo de nuestras respuestas humanitarias. Por ejemplo, cuando se responde con el envío de comida y otras necesidades a los necesitados, por supuesto gratis, hay que entender que esto tiene el resultado de destruir gran parte de la infraestructura local de las pequeñas y medianas empresas (las Pymes), que son parte importante del desarrollo futuro en las zonas donde están.

Es bueno ver la rápida respuesta cuando vemos un desastre natural pero sería mejor estar preparados para responder a estos desastres con una visión de más largo plazo.

Vía | New Security Beat (en inglés)
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Imagen | Taras Kalapun

El Banco Mundial, citando estimaciones privadas, señaló que el costo del terremoto y tsunami que asoló a Japón el viernes 11 de marzo podría llegar hasta 235 mil millones de dólares, o 4 puntos porcentuales del producto interno bruto nipón. El diario estadounidense The Wall Street Journal fue aún más lejos y dijo que los daños podrían alcanzar la suma de 300.000 millones de dólares. A su vez, Citigroup ha estimado los daños a edificios e infraestructura en 91 mil millones de dólares, mientras que Barclays Capital estima las pérdidas económicas en 130 mil millones de dólares. Por lo que vemos, existe un gran consenso en que la catástrofe nipona que puede superar las 15 mil víctimas humanas, es una de las mayores en varias décadas.

La industria nipona se encuentra seriamente afectada por la catástrofe que destruyó gran parte de la infraestructura del noreste del país como puertos, carreteras, y las plantas nucleares de Fukushima. Esto ha obligado al racionamiento eléctrico y al cierre temporal de numerosas industrias. La empresa Sony ha señalado que la escasez de piezas y materiales podrían obligarle a reducir o suspender la producción en cinco plantas ubicadas principalmente en el centro y el sur de Japón: La fabricación de todo tipo de productos, desde cámaras de TV y cámaras digitales y micrófonos, será suspendida hasta el 31 de marzo. Una sexta planta en Chiba, al norte de Tokio, no ha podido reanudar la producción debido a cortes de energía.

Las seis plantas de Sony que operan en el norte de Japón dejaron de producir el mismo 11 de marzo dada la caída en la cadena de suministro. El gigante de la electrónica inspecciona y repara sus plantas con el fin de reanudar la producción en estos sitios, pero si la escasez de piezas y materiales continúa, Sony no descarta instalarse temporalmente en países vecionos. Gran parte de las empresas niponas como Toyota, Canon y Nikon se encuentran paralizadas por el shock en la cadena de suministro.

Toyota anunció que mantendrá sus plantas cerradas hasta el 26 de marzo. Sus plantas de ensamblaje cayeron a un punto muerto desde el terremoto y tsunami. Honda extendió el cierre de su planta hasta el 27 de marzo debido a las dificultades para garantizar la entrega de componentes de automoción de algunos proveedores. Toyota dijo que el cierre de sus fábricas tendrá como resultado una disminución en la producción de unas 140.000 unidades. La mayor automotriz del mundo señaló que no sabe aún si podrá reanudar la producción después del 26 de marzo.

El colapso de la industria nipona también se ha traslado a otros países. En Estados Unidos, una linea de producción se detuvo en la planta de General Motors, dado que los motores que produce requieren partes y piezas que se fabrican en Japón. General Motors debió suspender su producción en la planta de Shreveport, Louisiana, debido a la escasez de repuestos. Y en Europa, dos plantas debieron también interrumpir su producción como es el caso de una planta en Zaragoza en España y otra de Eisenach, Alemania. En casos como éstos vemos la importancia de la cadena de suministro, dado que todo tiene que ver con todo.

En El Blog Salmón | ¿Qué es la Cadena de suministro?, Pérdidas por terremoto y tsunami en Japón pueden llegar a 100.000 millones de dólares Más información | World Bank

El devastador terremoto de 8,9 grados en la escala Richter que sacudió a Japón ha tenido sesenta réplicas y un tsunami en curso que llegará a la costa Este del oceano Pacífico en las próximas horas. El diario El País informa que es el mayor de los últimos 140 años y se reportan más de 1.000 muertes. Hay daños considerables en edificios, fábricas e infraestructuras. El Banco de Japón se ha comprometido a apoyar a los mercados financieros con liquidez y celebrará una reunión el próximo lunes para anunciar medidas concretas.

Aparte de la tragedia humana, se espera que el terremoto tendrá un impacto negativo en la economía en el corto plazo, pero en el mediano y largo plazo puede marcar una importante tendencia favorable. Los mercados de valores asiáticos cerraron con pérdidas, el Nikkei-225 de Japón cayó un 1,72 por ciento. También hubo un ligero desplome en los futuros de petróleo, en las bolsas europeas y en las compañías de seguro. El yen japonés se recuperó, a pesar de tono pasivo del Banco de Japón. La razón fundamental es la repatriación de los flujos esperados; las compañías de seguros (nacionales y extranjeras) deberán realizar pagos a entidades japonesas para cubrir los daños, por lo que tendrán que convertir divisas extranjeras en yenes nipones.

Este sismo es el quinto mayor registrado en todo el mundo desde 1900 por el Servicio Geológico de Estados Unidos. Es mucho más grande que el terremoto que devastó a Tokio en 1923 matando a 143.000 personas, y también mayor que el terremoto que sacudió a Kobe en 1995 matando a 5.502 personas. En esta última catástrofe el yen se remontó un 5 por ciento frente al dólar de Estados Unidos en los tres meses siguientes.

Esta vez, el yen descendió en forma pronunciada pero se recuperó a las pocas horas. Si bien la catástrofe ha causado estragos que aun son imposibles de dimensionar y que hundirá a la economía nipona en el corto plazo, se espera que en el mediano plazo la economía repunte con fuerza. Japón tiene experiencia en los desastres naturales y ha demostrado su capacidad para recuperarse de estas catástrofes. Cuando ocurre un desastre natural, las economías competitivas y modernas como Japón rápidamente financian los esfuerzos de reconstrucción, recurriendo a los ahorros y préstamos. Esto puede marcar un repunte importante para la economía nipona tras la conmoción inicial de la tragedia humana.

En El Blog Salmón | Economía y catástrofes naturales

Mientras el recuento de las víctimas fatales se realiza día y noche (más de cien mil muertos), la nueva catástrofe que ha sacudido a Haití le implicará una caída de más del 15% del PIB, dos mil millones de dólares, de acuerdo a datos recogidos por Bloomberg. Haití es uno de los países más pobres del planeta, y con una población de 9 millones de habitantes su Producto Interno Bruto apenas supera los 13.000 millones de dólares, un PIB per cápita de 1.500 dólares.

Esta nueva tragedia natural que hoy enluta a todo el mundo, requerirá la rápida acción concertada de las principales economías. El FMI ha dispuesto 100 millones de dólares, así como el gobierno de Estados Unidos ha dispuesto de otros cien millones para enfrentar la tragedia. El presidente Obama ha solicitado a los ex presidentes Bill Clinton y George W. Bush, que trabajen juntos en la superacion de este drama que hoy conmueve al mundo. La Unesco ha advertido del gran peligro sanitario que amenaza a la población dado que la escaséz de agua potable es el mejor vehículo para las pestes y epidemias.

De acuerdo al secretario general de la ONU, Ban Ki-moon, tres millones de haitianos (un tercio de la población) ha resultado afectados por el sismo de 7,3 grados en la escala Richter (equivalente a la energía liberada por una bomba nuclear), el más cruento en 250 años, que se desató en la madrugada de ayer. La Isla La Española, que integran Haití y República Dominicana, está sobre la placa tectónica de norteamérica y la del caribe, ambas “cortejan” pero también “trituran” a la isla. El terremoto fue causadio por un deslizamiento de la falla geológica Enriquillo-Plantain Garden, que marca los límites entre ambas placas. Esta falla ha estado bloqueada desde mediados del siglo XVIII, acumulando probablemente la energía que fue liberada en este terremoto.

Según los expertos, la zona recibirá remezones durante semanas y hay grandes probabilidades que se produzcan aludes. Neil Thomas, experto sismógrafo de la Universidad de Kingston, considera que este es uno de los peores desastres de su tipo entre los que han afectado al hemisferio occidental en el último siglo.

Haití fue afectado el año 2008 por tres violentas tormentas tropicales que hicieron caer el PIB en un 15%. Esta vez se estima que la destrucción puede superar esa cifra dado que la ciudad de Puerto Príncipe fue totalmente devastada, implicando el desplome del Palacio de Gobierno y del edifico de la ONU.

El gobierno español, que coordina la ayuda europea hacia la isla, ha enviado un avión con equipos de rescate. También confirmó que pudo establecer contacto con 30 de los mas de 100 españoles residentes en la isla. Numerosas ONG han abierto cuentas de emergencia para recaudar fondos que ayuden a las víctimas. Muchos gobiernos, han enviado aviones con toneladas de medicinas y alimentos para socorrer a una población que ha sido brutalmente castigada por la naturaleza.

Imagen | Planete Vivante