Hipotecas

Rubalcaba insiste en el reparto de culpas entre el sector financiero y los hipotecados (ver vídeo). Volvemos con la misma tesis que ya nos adelantó Alejandro sobre las hipotecas basura y la responsabilidad entre el que la pide o la da. El problema es que Rubalcaba “esconde” datos y, aunque hay muchas familias que no pueden pagar sus deudas hipotecarias y sufren una ejecución hipotecaria, los datos globales del sector judicial no son tan negros como pudiera parecer.

Desde el año 2008 hasta diciembre de 2010, se han practicado 242.500 ejecuciones hipotecarias (datos estadísticos del Poder Judicial) y con tendencia a la baja, pero en este numero tan abultado, no podemos aseverar que todas estas ejecuciones correspondan a las familias, dado que estamos obviando la ejecución hipotecaria a empresas. Actualmente, viendo sólamente cómo la morosidad hipotecaria quintuplica a la morosidad particular en hipotecas, el problema real no lo tienen las entidades financieras con los particulares, el problema se encuentra con las empresas promotoras e inmobiliarias.

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Últimamente la deuda es un tema que está en boca de todos, tanto las deudas que asumen los países, como las deudas que hemos asumido los ciudadanos de manera personal, esta semana en nuestra sección de conceptos de economía vamos a tratar de definir este concepto, a pesar de que todo el mundo parece ya tener claro de qué estamos hablando.

Como veremos, la deuda es un instrumento esencial en nuestra economía, ya que permite acelerar los ritmos de crecimiento, el riesgo implícito en la deuda es que ese crecimiento esperado no se produzca a tiempo y nos hallemos inmersos en una trampa si la intención era pagar la deuda con los beneficios futuros y éstos no se producen o no son suficientes.

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Ayer conocimos el detalle de las ayudas a los hipotecados que avanzó Zapatero en el Debate de la Nación. La primera medida, el aumento del límite embargable a los hipotecados que no pueden hacer frente a sus pagos que ya lo comentamos por aquí.

La segunda de ellas, es la elevación del porcentaje de adjudicación del bien hipotecado Se eleva del 50% al 60% del valor de tasación el límite mínimo para la adjudicación del bien en los casos en los que el acreedor solicite adjudicarlo por importe inferior a su valor. En los supuestos de subastas sin postor, se impide a partir de ahora cualquier adjudicación inferior al 60% del valor de tasación, independientemente de la cuantía de la deuda total. ¿Cómo afectará esta modificación a las hipotecas y a los hipotecados?

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Zapatero acaba de anunciar la primera medida de protección a los hipotecados que no pueden pagar sus deudas. Esta medida consiste en aumentar los mínimos embargables de salarios por las ejecuciones hipotecarias hasta los 961 euros y ampliable hasta los 1350 euros para hipotecados embargados con cargas familiares.

Esta modificación de debe articular mediante la modificación del Art 607 de la LEC y ya de paso, contemplar la ampliación y la casuística del embargo por deuda hipotecaria de la vivienda habitual que se contempló en el Art 15 del RDL 6/2010 que subía el mínimo embargable en un 10%. Esta medida, de entrada, no sirve para ayudar a nadie y sólo prolonga la agonía del deudor eterno de la entidad financiera. La condena para la insolvencia eterna para el deudor está servida. Veamos porqué.

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La comparecencia de Zapatero en el Debate sobre el Estado de la Nación ha dejado el anuncio de medidas para aquellos que no puedan pagar la hipoteca. Este anuncio que ha lanzado desde la tribuna del Congreso, no se ha concretado y se ha emplazado a las próximas aprobaciones que realizará el Consejo de Ministros para aliviar la situación de los hipotecados que no atienden sus pagos.

La única pista que se ha dado al respecto sobre dichas medidas de protección a hipotecados, ha sido que se respetará la seguridad jurídica del sistema hipotecario y que no pondrá en peligro la solvencia de las entidades financieras que realicen los requerimientos de pago y los correspondientes embargos. Ahora, con estas medidas, veamos las opciones.

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Las hipotecas concedidas caen en picado y se constata un año consecutivo de caída del número de operaciones que se formalizan. En el mes de abril sólo se han concedido 31.000 operaciones, un 38% menos que el año anterior por un importe medio de 107.000 euros, un 6%.

Ojo al tipo de interés medio, al 4% con un tipo oficial de interés del 1,25% y un euribor ligeramente por encima del 2%. Las entidades financieras están aumentando los márgenes de una manera importante. No obstante, debemos tener en cuenta cuántas hipotecas de refinanciación se han firmado y cuántas se han destinado a la compra de vivienda, extremo que comprobaremos en breve con el análisis de más datos.

Actualmente, el número de hipotecas concedidas se considera como el indicador de compra ventas de vivienda, pero insisto, sin desgrosar cuántas de estas hipotecas se han realizado por motivo distinto a la compra de vivienda, sólo nos da una idea de la actividad financiera en préstamos garantizados.

En El Blog Salmón | El 48% de las hipotecas constituidas sobre vivienda no se destina a la compra, Aún tenemos un 20% de hipotecas problemáticas, ¿Y si no pago la hipoteca?

Cajamar ha anunciado que suspende durante un año los pagos de las hipotecas sobre vivienda habitual de los afectados por el terremoto de Lorca. Aproximadamente, unas 1.500 operaciones según la propia entidad las que podrían aplazar como mínimo durante un año el pago de capital e intereses de sus préstamos. En este sentido, Cajamar también saca una línea de préstamos rápidos y sin intervención notarial por un importe máximo de 12.000 euros.

Este tipo de acciones son acciones loables y voluntarias, pero a mí me dejan un sabor de boca agridulce si consideramos el volumen de afectados y el distinto grado de incumplimiento crediciticio que pueden originar. Se están dando casos de personas que han perdido su centro de trabajo, su vivienda y se plantean seriamente abandonar la localidad ¿no sería mucho más solidario ampliar esa carencia a todas las posiciones de préstamo de dichas personas afectadas? Creo que el marketing de la ola es efectivo pero si quieres ser solidario, corta a todas las operaciones con el mismo rasero.

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En época de elecciones, los políticos de dedican a prometer cosas, muchas cosas y en esta campaña, no iban a ser menos. De todas estas promesas, hay una que me ha llamado mucho la atención por la repercusión que puede tener para ser puesta en práctica dado que Aguirre ha prometido que los madrileños podrán firmar en el futuro hipotecas a la americana y se aceptaría la dación en pago, tal y como cuenta El Confidencial.

Esta promesa contempla que en caso de imposibilidad de pago de la hipoteca, la entrega de la vivienda salda la deuda y no hay posibilidad de reclamaciones futuras. Esta promesa, puede llevarse a cabo de dos opciones y ninguna de ellas encaja mucho dentro del panorama actual.

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Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, la corrección de precios ha sobrevolado al mercado de la vivienda, un mercado que hace unos años se posicionaba como una fuente inagotable de riqueza, y como el principal estandarte de nuestro progreso económico.

Dejando al margen el debate sobre si la corrección de precios tiene todavía recorrido o no en el mercado residencial español, uno de cada cinco inmuebles tiene una hipoteca asociada superior a su valor de tasación, confirmando que aún queda bastante lejos la solución a la crisis del sector.

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