El Gobierno está preparando un ambicioso plan para reducir el déficit sin necesidad de que la población lo sufra. Entre las partidas de gasto que más dinero se llevan está la prestación por desempleo, que en 2011 ascendía a 30.474 millones de euros. La idea que está barajando el Gobierno es pagar esta prestación íntegramente en tickets comedor.

Las empresas de tickets comedor ofrecerían un valor nominal de los tickets igual a su prestación, pero el Estado pagaría menos de dicha cantidad a estas empresas. El recorte estimado es del 30%, es decir, casi 10.000 millones de euros, una cantidad nada despreciable. Los que sufrirían el recorte serían los restaurantes y establecimientos asociados que verían como el precio pagado por sus productos se reduciría. Pero la subida de negocio que tendrían compensaría con creces e incluso se ve como un apoyo al sector hostelero por las pérdidas que ocasionará la desaparición de los puentes.

El único escollo que está encontrando el Gobierno es que los bancos y cajas acepten los tickets comedor para el pago de hipotecas. Las negociaciones están bastante avanzadas y básicamente se trata de ofrecer a cambio líneas de crédito a un interés ventajoso, que serían financiadas sin problemas debido a la reducción de déficit y la intervención del BCE.

Desde El Blog Salmón creemos que es una medida audaz e ingeniosa. Una forma de reducir el déficit con poco sufrimiento por parte de los más desfavorecidos. Eso sí, esperamos que el proceso de adjudicación de la empresa emisora de los tickets “parado” (como ya se los conoce en el mundillo) sea transparente y en subasta pública si es necesario para lograr el mejor precio para el Estado.

Imagen | Ewan-M

La CAM ha desmentido a idealista sobre la opción de la hipoteca en otra entidad y ahora dice que sólo aplica el descuento en los casos de pago al contado. Es decir, la CAM ahora cambia el discurso pero el trasfondo sigue siendo el mismo, bien porque la CAM quiere confundir a los clientes que le compren un inmueble, bien porque el departamento de comunicación de la CAM no sabe siquiera cómo funciona una hipoteca. Vamos a darle una clase práctica a la CAM sobre el proceso de compraventa de un inmueble que ellos tengan en cartera financiado por otra entidad.

• El proceso de compraventa es jurídicamente independiente a la hipoteca posterior del inmueble. Es decir, cuando compramos un inmueble, primero realizamos la compra y en otro acto notarial, formalizamos la hipoteca. El hipotecante, puede ser el mismo vendedor, caso usual ahora en la crisis, o bien puede ser un tercero.
• Un pago al contado, es una entrega de un talón bancario, una transferencia o bien, efectivo puro y duro; opción que rara vez se ejercita.
• Por tanto, cuando la CAM vende un inmueble que hipoteca la entidad “Banco de la Usura SA”, primero firma las escrituras de compra-venta y recibe un talón bancario. En este acto, la CAM ya está cobrando al contado, que es el requisito que ellos imponen para aplicar el descuento.

• Los compradores, firmarán a renglón seguido la hipoteca con el “Banco de Usura SA” y ahí la CAM ni pincha ni corta, dado que el inmueble ya no es de su propiedad y la entidad financiera, ya ha cobrado.

En El Blog Salmón | La subasta de la CAM, para después de las elecciones, El mercado de viviendas sigue en caída libre

Este fin de semana se ha aprobado la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios. Bajo tan poético nombre nos encontramos con la ultima reforma normativa en materia hipotecaria del Gobierno Zapatero. Se acabó lo que se daba, y lo cierto es que es un digno colofón de la gestión gubernamental al respecto en estos 8 años: un fiasco. Eso si, generador de consenso, ya que no satisface ni a las entidades financieras ni a las organizaciones de consumidores.

Como digo, la reforma toca puntos genéricos sobre los servicios bancarios, los depósitos, los préstamos al consumo, etc, pero la chicha, el meollo es el apartado hipotecario, lógico dado la crisis que estamos viviendo y la imbricación de dicho producto en la estructura socioeconómica española. ¿Cuáles son las novedades más destacables y qué podemos esperar de ellas?

El Préstamo responsable

Antes de meternos con el detalle de la reforma, cabría señalar que como introducción tenemos el artículo 18, que bajo el lírico nombre de Préstamo responsable, marca una suerte de guia básica para el análisis de riesgos de una operación crediticia, siendo especialmente goloso el apartado 3º,

En el supuesto de créditos o préstamos con garantía real, los criterios para determinar la concesión o no del crédito o préstamo, la cuantía máxima del mismo y las características de su tipo de interés y de su sistema de amortización deben fundamentarse, preferentemente, en la capacidad estimada del cliente para hacer frente a sus obligaciones de pago previstas a lo largo de la vida del crédito o préstamo, y no exclusivamente en el valor esperado de la garantía.

Vamos, que en el sistema bancario ordinario no caben los préstamos a la piedra de los que hablábamos en un post anterior. Pero dicho esto, deja muy claro en su último apartado algo que, en cierto modo, es una respuesta a una petición colectiva de exoneración de responsabilidades por parte de los deduores hipotecarios en el apartado :

La evaluación de la solvencia prevista en este artículo se realizará sin perjuicio de la libertad de contratación que, en sus aspectos sustantivos y con las limitaciones que pudieran emanar de otras disposiciones legales, deba presidir las relaciones entre las entidades de crédito y los clientes y, en ningún caso afectará a su plena validez y eficacia, ni implicará el traslado a las entidades de la responsabilidad por el incumplimiento de las obligaciones de los clientes.

Es decir, a lo hecho, pecho. Las operaciones firmadas son validas y no cabe ponerse a discutir si se ha seguido el procedimiento de valoración adecuado, ya que acabaríamos enredados en disputas procesales y pruebas diabólicas (aquellas imposibles de aportar), claro que habrá quien pueda interpretar este precepto justo al revés (para este viaje no hacían falta estas alforjas).

Novedades de la reforma hipotecaria

Tras este esbozo pseudofilósófico, vamos con lo práctico, centrándonos en lo novedoso, ya que hay mucho en el texto que ya sevenía aplicando derivado de toda una serie de regulaciones varias:

• El Banco de España elaborará una Guía de Acceso al Préstamo Hipotecario. Esto suena tan cansino, en la era de internet, como los que se meten picos diciendo que no tienen suficiente información.
• Las entidades habrán de suministrar al cliente dos fichas, la FIPRE (Ficha de Información Precontractual) y la FIPER (Ficha de Información Personalizada). Se busca homogeneizar la información suministrada por las entidades, pero cualquiera que lea la Orden y sepa como e negocia un préstamo hipotecario sabrá que la FIPRE es papel mojado y la FIPER un formalismo más, a controlar por los Notarios a la hora de la formalización.
• Se recupera, como documento anexo a la FIPER, la famosa Oferta Vinculante que había quedado relegado a operaciones hipotecarias para vivienda y de pequeño importe. Es de los pocos puntos positivos que encuentro en la reforma.
• Se da plena carta de naturaleza a los suelos y techos hipotecarios, debiendo reflejarse las cuotas mínimas o máximas. Otro tanto ocurre con los mecanismos de cobertura de tipos (CAPs, SWAPs, etc…), regulando la información precisa a suministrar.
• En consonancia con los tiempos, la Orden se carga como tipos de referencia oficial los vinculados al sector de Cajas de Ahorro, e incorporar una nueva posibilidad, el referido a la Permuta de intereses/Interest Rate Swap (IRS) al plazo de cinco años. Dicho tipo podría venir a salvar las diferencias que se dan hoy entre el euribor y el coste real de financiación de las entidades financieras. Curioso.
• En las hipotecas de tipo variable deberá suministrase información sobre las cuotas en distintos escenarios de tipos.
• Los mismos requisitos formales (FIPRE, FIPER, etc) serán necesarios para la hipoteca inversa, amén de un informe independiente (punto débil y con escaso desarrollo de la reforma previa).
• La reforma entra en vigor dentro de 9 meses desde su publicación para el apartado hipotecario, salvo el apartado de tipos de interés, que lo hará en 6 meses.

Valoración inicial

¿Qué decir a bote pronto de la reforma, y sin perjuicio den un análisis pormenorizado y más sosegado? Que se caracteriza por un exceso de documentación, de información, de burocracia y de conceptos generales. Con la misma se pretende atajar las quejas de mala o escasa información, sin ser conscientes de que el problema está más en la falta de conocimientos básicos de los consumidores, así como en una tendencia natural a eximirse de cualquier tipo de responsabilidad.

Por otro lado, deja sin solucionar numerosos problemas prácticos sobre tasaciones, coberturas de tipos, subrogaciones, tarifas arancelarias en materia de cancelaciones, conflictos con el Derecho Administrativo, ejecuciones hipotecarias, etc. Pero eso no sale en los medios, por mucho que constituya el día a día de Bancos e hipotecados. Y las elecciones están a la vuelta de la esquina.

Más información | Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios
En El Blog Salmón | Acerca de la seguridad jurídica y los inversores inmobiliarios [por IC], ¿Qué son los seguros de tipo de interés o CAP?
Imagen | cyph3r

Desde que estalló la crisis hemos visto la fuerte subida en el desempleo alrededor del mundo y, muy especialmente, en España, que sigue como líder europeo en el número de desempleados. Unos de los resultados de estos acontecimientos es que estamos viendo cada vez más familias dejando de pagar sus hipotecas, y sus alquileres. Como resultado parece que por reacción automática, las financieras están siguiendo el camino legal para hacer valer sus derechos y ya estamos en record de desahucios en el segundo trimestre de este año, como nos ha comentado Remo en estas páginas.

En un mercado libre, es importante permitir que los entes económicos deciden sus caminos y tampoco debemos entorpecer las protecciones del sistema, es decir, si personas se meten en obligaciones donde no pueden hacer frente a ellas, no es bueno entorpecer la disciplina del mercado y salvarles de sus decisiones irresponsables. Es decir, si tienes un sueldo mensual X y compras una casa que requiere un pago mensual de 2X, sin hablar de la responsabilidad de los bancos que permiten esas operaciones, es normal que el mercado imponga su disciplina.

Lo que no se puede hacer es culpar a muchas familias ni por el estallido de la crisis financiera alrededor del mundo ni por su larga duración, con impactos que han llevado al traste a las economías de muchas familiares. Como consecuencia, es importante que cualquier medida del gobierno que se esté contemplando tenga en cuenta el impacto personal y familiar como resultado de la extensión y la seriedad de la crisis y tenga en cuenta el impacto futuro de acciones que se ven hoy pero que tendrán impactos duraderos. Está claro que hay familias que han caído en situación de falta de pago, sin culpa alguna, y que el seguimiento del proceso normal para impagos, no sólo impactará esas familias de forma inmediata, pero impactará esas familias en el largo plazo también. Por eso la urgencia de lo que digo en el título que deben parar los desahucios ya.

No es aceptable para una sociedad moderna y supuestamente cómoda económicamente echar a familias a la calle, a su suerte. Estas acciones, no sólo causarán sufrimiento inaceptable en el inmediato pero está condenando a estas familias a un futuro empobrecido con pocas perspectivas de salir, incluso cuando llegue el fin de la crisis. Que el banco se quede con una casa, casa que no podrá vender en estos momentos, no ayuda apenas al banco a resolver su situación con este deudor. Es importante buscar alternativas que puedan incluso beneficiar a los bancos.

Por eso en diciembre de 2008, hace casi tres años, propuse la necesidad de frenar las consecuencias del impacto de la crisis a personas que no necesariamente tienen la culpa de su situación. Esta propuesta es aún más urgente ahora, cuando vemos que la crisis se ha alargado y las perspectivas de trabajo para los que no lo tienen siguen por los suelos.

En esa propuesta, pedí lo siguiente:

A partir de ahora, todas las líneas, prestamos e hipotecas en manos privadas, personas y empresas, se mantendrán como están, es decir, no se reducirán, y todos los pagos necesarios para cumplir con estos préstamos se pospondrán durante doce meses, igual que su plazo se extenderán doce meses.

Estas cargas de pagos en situación tan complicada deben leventarse durante un tiempo y la extensión de todos los pagos y de los plazos, un año o dos, no impactará tanto en las cuentas de resultados de los bancos y, si impacta, estos impactos se pueden medir y ver cómo atender. Está claro que las medidas prometidas hasta ahora por el gobierno español no están funcionando.

En estos momento se está hablando de recapitalizar los bancos europeos para que puedan hacer frente a sus obligaciones de capital y, en teoría, para que los bancos puedan hacer frente a las necesidades de liquidez de sus clientes. Estas ayudas que, aunque no las apoyo se verán, deben estar vinculadas al retraso de los pagos y a la extensión de créditos que propongo para dar a las familias en dificultades un respiro y para asegurar que estas no se encuentren tirados en la calle, ¡una situación inaceptable!

En El Blog Salmón | Record de desahucios en el segundo trimestre, El problema no es la deuda sino el desempleo y Dexia tiene valor cero y ese debe ser el precio de su nacionalización

El auto de la audiencia es un auto duro (en este link lo podéis descargar íntegro(DOC y descarga directa)) y da por cobrada a la entidad financiera que ya se ha adjudicado un bien que cubre el total de deuda reclamada. Este auto no es equivalente a una dación en pago pura y dura, dado que compara el valor de tasación de la vivienda en el momento de la concesión de la vivienda con el préstamo pendiente de pago.

Esta sentencia se alinea con las sentencias de Navarra y abogan por una interpretación radicalmente diferente de los artículos de la LEC relativos a la adjudicación de bienes en subasta. Polémica servida que antes o después habrá que determinar claramente cómo se deben ejecutar las hipotecas. No se pueden realizar sentencias en un sentido u otro, en función de la plaza judicial que nos toque.

En el Blog Salmón | Al BBVA le dan el primer palo judicial serio en una ejecución hipotecaria, Bankinter lanza la hipoteca con dación en pago, rompe el mercado con muchos interrogantes

El Banco de España a través de una circular ha propuesto que se tome como referencia en la constitución de nuevas hipotecas un índice a cinco años, el IRS (Interest Rate Swaps) con la intención de “reducir la dependencia de nuestro sistema respecto a los tipos de interés interbancarios a un año”. Este tipo, que ahora está más bajo que el Euribor, suele estar por encima, lo que en un principio no parece una buena noticia para los futuros hipotecados, ya que esta propuesta afecta a las hipotecas de nueva constitución aunque no es obligatoria para las hipotecas ya referenciadas al Euríbor.

Además de esta propuesta, en la misma circular también suprime el carácter oficial de otros índices de préstamos hipotecarios los de Bancos, de Cajas de Ahorros y el indicador CECA, lo que implica que necesariamente ha de salir algún tipo de norma que regule cuales serán los tipos “oficiales” que sustituyan a estos que han perdido ese carácter, sobre todo desde el momento que se propone que esos índices se mantengan en funcionamiento sólo durante un año más.

Las entidades financieras ven razonable la sustitución del Euríbor a 12 meses por el IRS a cinco años, de esta forma los tipos no serían tan volátiles, y el sistema tendría una mayor estabilidad. Por otro lado, con respecto a la retirada del carácter oficial de los indices de Bancos, Cajas y CECA, las entidades financieras muestran cierta preocupación ante la incertidumbre de que no se plantee todavía ningún sustituto para esos índices.

Via | El Banco de España propone sustituir el Euríbor por un índice a cinco años en las hipotecas
En El Blog Salmón | ¿Qué derivados hay y cómo funcionan?; CECA
Imagen | losmininos

Es evidente que tras estos productos hay una operación de marketing, de lavado de imagen, y no conviene que nos ceguemos por lo bonito que suena la publicidad, los bancos no son hermanitas de la caridad, ni dan duros a cuatro pesetas, trataré de analizar estos dos tipos de propuestas y sus implicaciones, como siempre, ante un contrato de este tipo, hay que leerselo todo muy bien, y no quedarse sólo con la información del folleto publicitario, o la palabra del comercial.

Periodo de carencia

Suena muy bien eso de pasarse tres años pagando aproximadamente la mitad de le cuota de la hipoteca (algo que también prometen entidades de renegociación de deuda) pero como ya hemos comentado esto tiene un coste. Hay de formas posibles de reducir la cuota mensual, que pagues sólo intereses o que sólo amortices capital. Por supuesto los bancos optan por la primera, su negocio es ganar dinero, no regalarlo.

La principal desventaja para el cliente que se acoge a esta fórmula es que está tres años pagando intereses por el mismo capital, y pasados estos tres años vuelve a amortizar capital, pero a menos que se produzca una improbable bajada en los tipos de interés, lo más probable es que acabe por pagar más aún por la deuda.

Todo esto partiendo de la base de que no se modifica ninguna otra condición de la hipoteca (plazos, tipos de interés, diferenciales…)

Dación en pago

La dación en pago de la hipoteca, que se está reclamando últimamente incluso desde partidos políticos, o avalado por resoluciones judiciales; va contra el negocio de los bancos en momentos como el actual, con un mercado inmobiliario a la baja.

Las hipotecas se ejecutan contra todos los bienes presentes y futuros del hipotecado (habitualmente) excepto esta nueva modalidad que ha lanzado Bankinter (pero que aún no ha concedido ninguna).

Cuando se te concede una hipoteca el valor del inmueble lo determina el propio banco a través de una tasación inmobiliaria, y te concede la hipoteca por un porcentaje de ese valor (en plena burbuja ese porcentaje podía llegar a superar el 100%)

Una vez que las condiciones del mercado cambian, los precios de los inmuebles bajan (en contra de las previsiones de hace unos años) no parece justo que el banco vuelva a tasar lo ya tasado por un valor muy inferior, lo que hace que ni aún entregando el inmueble quede saldada la deuda, se supone que has estado pagando unos intereses por el riesgo que asume el banco frente a impagos o cualquier otra situación prevista.

La dación en pago, obliga a que el banco asuma más riesgos (sobre todo en un escenario de precios a la baja, y morosidad al alza) lo que se puede traducir en unos intereses más elevados (no es el caso del producto de Bankinter) que otros productos, o unas condiciones de entrada que dejen fuera a muchos potenciales clientes interesados, no parece que vaya a ser una práctica que se vaya a extender, a pesar de que, si tenemos en cuenta que se puede esperar que a medio – largo plazo los inmuebles recuperen la senda alcista, las entidades sólo se verían perjudicadas (hasta cierto punto) mientras la tendencia no cambie.

Conclusiones

Es difícil encontrar un punto en el que las entidades beneficien los intereses de sus clientes (de los pequeños) a costa de sus propios beneficios. Sería deseable que durante ese periodo de carencia no se pagasen intereses y sólo se amortizase deuda, pero eso sólo sería deseable por los clientes.
Que ante un problema de imposibilidad de hacer frente al pago de la hipoteca el inmueble salde la deuda, es un alivio para el deudor y un quebradero de cabeza para la entidad que tendrá que hacer cuadrar unos balances que estaban muy inflados.

En El Blog Salmón | El Banco de España castiga las daciones en pago; ¿Qué es una novación hipotecaria?
Imagen | Fran Carreira

Una asamblea popular del barrio madrileño de Lavapiés, hartos de los desahucios por impago de hipotecas o de alquileres, han decidido “trabajar para convertirse en un órgano soberano y legítimo con capacidad de gestión y regulación en el entorno de su barrio” Ahí es nada, ríete tu del ministerio de vivienda, riete tú de Spaviv. Donde esté una asamblea libremente constituida, ¿para qué hacen falta organismos creados por corruptos políticos con aviesas intenciones?

En este artículo publicado por El Idealista, podéis ver que es lo que reclaman, son sólo cuatro puntos entre los que destaca que sean ellos mismos los encargados de gestionar edificios abandonados que estén sufriendo un proceso de especulación, que es ni más ni menos que convertirse por arte de magia en dueños y señores de esos inmuebles.

Creo que esta iniciativa, además de atentar contra la propiedad privada, no tiene ni pies ni cabeza, y de prosperar sentaría un peligroso precedente, ya que permitiría a cualquier colectivo constituirse como un órgano “soberano y legítimo”, con capacidad para apropiarse de algo que no le pertenece por el mero hecho de que consideren que sus legítimos dueños “lo tienen abandonado por su afán especulador”.

¿Por qué hay edificios “abandonados”?

Las causas por las que los edificios “se abandonan” pueden ser muy variadas, influyen diferentes factores con un denominador común, el factor económico. Los edificios o viviendas en desuso lo suelen estar por alguno de los motivos siguientes:

• El legítimo dueño ha fallecido y sus herederos no se pueden hacer cargo de la herencia. En algunas comunidades todavía existen impuestos que gravan las herencias, el pago de esos impuestos puede suponer que debas hipotecar tus bienes presentes, por otro lado, que hayan heredado un edificio no significa que tengan capacidad para acometer las obras de reforma que pueda necesitar, y según como sea el edificio puede resultar complicado colocarlo en el mercado (más en estos momentos).

• Los edificios de cierta antigüedad, situados en cascos históricos, suelen estar catalogados, lo que implica que su rehabilitación ha de hacerse en determinadas condiciones, impuestas por la normativa municipal, condiciones que resultan a veces difíciles de cumplir, lo que provoca que muchos propietarios opten por dejar que el inmueble se deteriore para que pueda ser declarado ruinoso, y se permita actuar sobre el bajo unas condiciones menos penosas.

• En algunos casos no se trata de edificios abandonados, sino meramente desocupados, o bien porque el dueño no consigue venderlo o alquilarlo por el precio que considera justo, o bien porque el dueño no se atreve a ponerlo en alquiler ante el riesgo de impago y otros problemas que pueden surgir. Conozco casos de inquilinos, que además de no pagar la renta, abandonan el inmueble no sin antes desvalijarlo, destrozando todo aquello que no se pueden llevar, obligando al propietario a afrontar unos gastos enormes para poder volver a poner el inmueble apto para ser vendido o arrendado.

¿A quién protege la ley?

A pesar de lo que pueda parecer la ley no está de parte de los propietarios, si un inquilino no paga, no se le puede echar sin más, tiene derecho a habitar esa vivienda durante dos años.

Si un propietario no paga la hipoteca, la ley no es tan protectora y no tiene derecho a estar dos años en su propia vivienda si no paga la hipoteca antes de que el banco tome medidas (de ser así, no harían falta campañas como la del Santander o la del BBVA, con dejar de pagar ya está, ya pagarás cuando te vayan a echar).

A pesar de que existe el desahucio express, como una fórmula que trata de evitar males mayores al arrendatario, lo cierto es que no se trata de un proceso tan rápido como su nombre parece indicar, y no está exento de quebraderos de cabeza.

Las propuestas de la asamblea de Lavapiés

Las cuatro propuestas de la asamblea van en la dirección de montar un chiringuito en el que un colectivo se apropia de los bienes de otras personas, físicas o jurídicas, presuntamente para hacer frente a alquileres abusivos, y luchar contra la especulación y los desahucios; es como pedir que se reconozca como un derecho irse sin pagar en una gasolinera o un bar de copas alegando que los precios son abusivos, o fruto de la especulación.

En El Blog Salmón |Kukutza: el promotor voló sobre el nido del okupa;

Siempre me ha gustado mucho el género epistolar, ya sabéis, ese en que la obra literaria se articula alrededor de un conjunto de cartas. Supongo que me resultan similares a los posts de un blog. Entre mis favoritos podría citar Frankenstein o Las amistades peligrosas, o Cartas de mamá, si hablamos de obras de ficción. Me costaria más decantarme por las obras de ensayo, que también las hay, pero tengo claro que algun editor avezado podría sacar un dinerillo con una antología epistolar financiera, dándole un lugar de preeminencia al conocido autor José María Ruiz Mateos, de la que se hizo eco Remo.

Pero si tiro de memoria, mi primer recuerdo epistolar esta vinculado a las lecturas del Nuevo Testamento en misa, y concretamente a esa colección de cartas de San Pablo a las comunidades cristianas de gentiles. Pues lo que es la memoria, que me ha venido ese deja vu en cuanto he leído el titular y la entradilla de esta noticia de Expansión: Santander pide cambios legales para ayudar a los hipotecados con problemas.

El consejero delegado de la entidad, Alfredo Sáenz, remitió el martes una carta al presidente de Asociación Española de banca (AEB), Miguel Martín, en la que solicita que la patronal “haga lo posible para apoyar o impulsar medidas que favorezcan la normalización del sistema hipotecario y minimicen el impacto social que genera en este momento”.

Salía publicado un día después de la noticia que Remo os comentó ayer acerca de la moratoria en el cobro de los hipotecarios por el Santander. Y ante la duda sobre la bondad o no de dicha medida, la de hoy resaltaba los pararelismos con las cartas de San Pablo. San Alfredo se había caído del caballo bancario, había visto la luz (¿la del 15M?) y ahora, en tiempos de zozobra como los de los primeros cristianos, se dirigía a los hipotecados, por persona interpuesta en la AEB, para darles fe y esperanza. Pues no.

Póngamonos serios. Coincido con el análisis de Remo sobre el golpe publicitario del Santander. Y en el caso que nos ocupa, parece que el que redacta los titulares en Expansión es empleado del Banco (que tiempos aquellos de Castellanos). Alguien que sabe muy bien que en este país buena parte de los lectores no pasa de los titulares y se hace una idea, su idea, de qué va el texto (que se lo digan a Remo) Así que veamos en que consiste dichos cambios legales y en que consiste dicha ayuda, que se resume en cuatro puntos:

• Que se establezcan medidas que aligeren las cargas que llevan adosadas (fiscales, notariales o registrales) las renegociaciones de hipotecas, en la que “las entidades están haciendo importantes esfuerzos”.¿Más aún? He perdido la cuenta de los sucesivos recortes en tema de aranceles notariales y registrales. No tengo tiempo no espacio para desarrollar un análisis, pero su coste es ínfimo. Y respecto a los fiscales, que se centran en el AJD, en la mayoría de los casos (alargamiento del plazo) no se aplica. ¿De qué me están hablando?
• Una mejora “importante” del proceso de subastas judiciales hipotecarias, aumentar la concurrencia de otro tipo de postores distintos a las entidades financieras en estos procesos, con el objetivo de maximizar el valor del bien, algo que sería positivo tanto para el hipotecado como para el banco. Plenamente de acuerdo, todo lo contrario de lo que ocurre en la práctica diria en los juzgados, y si no que se lo pregunten a Tristán. Existe la errónea percepción de que los interesados en pujar son el enemigo de los ejecutados, cuando es exactamente lo contrario al ayudarles a obtener el mejor precio posible. Ahora bien, este tipo de medidas de publicidad, de facilitar el acceso al expediente, de reducir las garantías para pujar, de facilitar mecanismos crediticios o hacer efectivo el procedimiento extrajudicial, ya le digo yo al periodista que el 90% de los españoles no lo consideran una ayuda a los hipotecados.
• Hacer efectiva la alternativa de la ejecución extrajudicial. Coincido en su necesidad, pero no creo que tampoco sea percibido como una ayuda a los hipotecados. En todo caso, volveremos a topar con un problema que subyace en el punto anterior. Los garantes finales, sea judicial o extrajudicial la ejecución son los jueces, y buena parte de ellos tienen una interpretación garantista que, en mi opinión, sobrepasa lo que es una interpretación para acomodarse en lo que es auténtica creación legal. La ejecución extrajudicial es una espada de madera.
• Una nueva Línea Moratoria Hipotecaria ICO, más atractiva que la de 2009. O sea, reeditar el fracaso de una iniciativa, que a todas luces se veía venir, o el de las lamentables lineas ICO liquidez destinadas a endosarle muertos al erario público.

Conclusión: de las cuatro cambios legales, dos son lo que denominaríamos patada a seguir, tira para delante a ver si se soluciona esto, y si es posible con dinero público, lo que me parece lamentable. Los otros dos giran alrededor de facilitar la ejecución del bien, tema que no me parece mal pero no se si da para darle el bombo y platillo que se le da, y mucho menos para titular de esta manera.

PD: Cómo es lógico y natural, el Santander rechaza la dación en pago.

Vías | Expansión
En El Blog Salmón | Fracaso en la línea ICO – moratoria hipotecas: sólo 11.800 aplazamientos, Bankinter lanza la hipoteca con dación en pago, rompe el mercado con muchos interrogantes
Imagen | AlexSlocker

En septiembre del 2010 un juzgado de Sabadell planteo una cuestión de inconstitucionalidad de las ejecuciones hipotecarias. Para aquellos no versados en temas legales, le pedía al Tribuna Constitucional, a raíz de un caso concreto, que se manifestase sobre si dicha normativa era contraria a la Constitución, y por tanto nula. Hoy, el Tribunal Constitucional ha publicado un auto, de 19 de julio, que resuelve la cuestión planteada: las ejecuciones hipotecarias son constitucionales.

Esta afirmación es quizás un tanto rotunda, y para los menos afectos a la regulación legal, podría sustituirse por algo así como que el Tribunal Constitucional desestima la cuestión de constitucionalidad. Para que juzguéis vosotros mismos conviene aclarar cuáles eran los puntos supuestamente inconstitucionales que veía el juez de Sabadell y cuáles han sido las respuestas del Constitucional, sin perjuicio de que a pie de post os linko tanto la cuestión de constitucionalidad como el auto que la resuelve

El meollo de la cuestión arranca de la naturaleza ejecutiva de dichos procesos hipotecarios. Aclarándolo en la medida de lo posible, frente a los juicios declarativos, que buscan declarar derechos, que permiten oposiciones de forma y fondo, etc, tenemos los juicios ejecutivos, aquellos en los que se busca ejecutar un derecho ya reconocido, y que por tanto las posibilidades de oponerse del demandado son mucho menores, tasadas. Y justo aquí arrancaba el grueso del razonamiento del juez: dicha limitación del derecho a la defensa, teniendo en cuenta que afectaba al derecho a la vivienda y en consideración con el contexto socioeconómico actual, podía considerarse que vulneraba dichos constitucionales, siendo por tanto nula la regulación.

Concretamente se ponían en cuestión los artículos 579, 695 y 698 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, frente a la postura del Fiscal General del Estado (¿cabe recordar a quien sirve la Fiscalía y de quién es voz?) que se oponía, por cuestiones de forma y fondo a dicha cuestión. ¿Y qué es lo que ha dicho el guardián de la Constitución?

• En primer lugar le han dado un capón al juez. Tengamos en cuenta que no se trata de que haya resuelto con una sentencia, entrando al fondo del asunto, es que no se ha admitido a trámite la cuestión. Se entiende que hay serios defectos de forma en el planteamiento de la cuestión respecto a los artículos 579 y 698, y que respecto al 695 hay una falta notoria de fundamento de la cuestión (vamos, que es de perogrullo el tema).
• Recordemos que el 695 hace referencia a los motivos tasados a los que se puede recurrir para paralizar una ejecución hipotecaria. Pues bien, el TC determina que dicha limitación a la hora de poder alegar no es inconstitucional, como ya había manifestado el mismo Tribunal en sentencias anteriores, por ej. STC 41/1981 o la STC 217/1993. Su razonamiento es que no hay tal indefensión, que el procedimiento ejecutivo no sería tal ni cumpliría su función de no poder llevarse a cabo de este modo, y que siempre queda la posibilidad abierta a las partes de irse a posteriori a un declarativo, a un juicio ordinario, donde se podrá alegar sin lista cerrada.
• Hay un voto discrepante por parte de uno de los magistrados, sobre la no admisión a trámite de la cuestión respecto al 695. Y es que según él, y como se apunta en la cuestión de inconstitucionalidad, la Jurisprudencia constitucional anterior invocada no tiene en cuenta la realidad socioeconómica. ¿En qué sentido? En el de un supuesto vicio de consentimiento de los hipotecados, como realidad masiva, considerando su ignorancia en materia financiera.
• Es precisamente este punto final,que como ya digo no es tenido en cuenta por el TC, en el que me baso para considerar que el TC da una segunda colleja no explicita a determinados pronunciamientos judiciales, como el caso del famoso auto de la Audiencia Provincial de Navarra, y sus alusiones a la crisis financiera, a Obama y a Todos los Santos.

Más información | Cuestión de inconstitucionalidad, Auto del Tribunal Constitucional
En El Blog Salmón | Al BBVA le dan el primer palo judicial serio en una ejecución hipotecaria, Primera sentencia que declara abusivas las cláusulas de suelo de las hipotecas
Imagen | peru, lili eta marije