inmobiliaria

Me voy a permitir definir el “efecto Hoskins” como la transformación psicológica que sufre un individuo cuando asume la realidad inmobiliaria, el valor real de sus bienes y entra en quiebra técnica personal. Este efecto tiene su base en Terry Hoskins, americano que ha derribado su casa al notificarsele la orden de ejecución hipotecaria.

Este hombre, al igual que muchos convecinos que nos rodean siguen con la férrea creencia de que el ladrillo nunca baja y también sustentan su riqueza patrimonial en un valor sobrevalorado de un bien que en su momento, el mercado estuvo dispuesto a pagar cantidades exhorbitadas por un inmueble. La dura realidad se asume cuando en nuestra falsa falacia de riqueza nos acompaña un mal socio prestamista, que nos ha financiado nuestro hipotético bienestar de propiedad y tiene la mala costumbre de querer cobrar por su préstamo.

Continuando con el análisis de la nueva figura societaria adhoc para inversiones mobiliarias sobre las sociedades de cotizadas de inversión mobiliaria, SOCIMI, vamos a dar unas pinceladas sobre el nuevo régimen fiscal al que podrán optar estas nuevas sociedades.

Las sociedades, residentes o no, contabilizarán como ingreso el resultado de multiplicar por 100/82 la cantidad percibida por los dividendos distribuidos con cargo a reservas. No aplicarán exención por doble imposición, pero se deducen de la cuota el 18% de la cantidad integrada. En esta caso, el efecto tributario de los dividendos es nulo para el receptor de los mismos.

Se publica hoy la Ley que articula las sociedades cotizadas de inversión mobiliaria o SOCIMIs. Este tipo de sociedades presentan unas características especiales en lo que respecta al tratamiento de rentas derivadas del alquiler de inmuebles y a las sociedades patrimoniales. Es nueva figura societaria destaca por sus características novedosas en composiciónm junto con un régimen fiscal especial favorable por lo que su relevancia futura puede ser importante. Veamos los principales rasgos, que el tema es extenso.

Su objeto social es la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento. La actividad de promoción incluye la rehabilitación de edificaciones. También se permite la tenencia de participaciones de otras SOCIMIS dentro de este objeto social o la tenencia de participaciones de IIC inmobiliaria. Quedan excluidas las sociedades que generen contratos de arrendamiento financiero. Si se pueden realizar otras actividades distintas, siempre y cuando el porcentaje de segundas o ulteriores actividades no supere el 20%.

Vaya por delante que aquí no le tenemos manía a ningún político pero el ministro Corbacho está que se sale en sus declaraciones de los últimos tiempos, tanto a micrófono abierto como a micrófono cerrado. Se le ha ocurrido hoy la explicación del siglo sobre la burbuja inmobiliaria; culpa a los bancos, por su avaricia.

Se ha despachado con todo el rencor que se puede acumular después del fracaso del diálogo social y lanza por su boca perlas de la siguiente categoria:

Ya que desde el sector financiero se dan tantos consejos al sector laboral, voy a recordarle una cosa: que es el culpable de la situación del ladrillo. La inflación del sector inmobiliario, quien la amparó, quien la promovió fue el sector financiero

Los rascacielos son un tipo de edificio que se construye en épocas de prosperidad económica, se trata de una inversión a largo plazo, contratar a un arquitecto de renombre, obtener permisos, etc. Todo para montar un edificio que sobresalga sobre el resto de la ciudad y sea emblemático. Ahora que la financiación es mucho más difícil de conseguir los rascacielos se han parado, en Manhattan se han parado edificios que serían emblemáticos, como el de Herzog & De Meuron.

Hay una hipótesis según la cual los rascacielos son el presagio de un desastre económico. El Empire State y el edificio Chrysler de Nueva York se abrieron poco antes de la crisis de 29, son el ejemplo más conocido, pero la torre Eiffel se abrió antes de una recesión en Alemania y Francia, las torres gemelas y la torre Sears se abrieron con la crisis del petróleo (año más, año menos). Un ejemplo reciente serían las torres Petronas en Malasia, que se finalizaron poco antes de la crisis asiática.

Hace casi un año fue noticia en multitud de medios. Un propietario rifaba su piso en Madrid, vendiendo participaciones de 5 euros, buscando recaudar unos 320.000 euros. La publicidad fue tal que llevó a intervenir a la Agencia Tributaria: la rifa no estaba autorizada por la ONLAE y tampoco se habían pagado los tributos necesarios. El asunto acabó en agua de borrajas.

Hoy el fenómeno parece repetirse. Aparentemente se nos muestra como algo distinto, como una llamada subasta a la baja, u holandesa. Se trata de una subasta inversa, donde se parte de un precio máximo y se trata de buscar un precio inferior. En Ahorro Diario se cita por ejemplo a Tulipp.

La gráfica que podéis ver en la parte superior indica la evolución porcentual que ha sufrido en los últimos 10 años el mercado del alquier y la compra de vivienda en comparación con el IPC o inflación en el mismo periodo de tiempo. Como se puede observar, el precio alquiler ha ido siempre por encima del IPC, pero nunca a más de 2 puntos de distancia; mientras que el precio de la vivienda si tuvo una gran subida en ciertos momentos debido a la burbuja inmobiliaria. Es un gráfico actualizado hasta mediados del 2007, en el que las tres variables como podemos observar se encuentran en un rango de apenas 5 puntos.

Actualmente y con el dato de que el IPC armonizado de Noviembre se situaba al 2,4%, se están suponiendo precios de vivienda privada en alquiler rondando unos incrementos de precio anuales del 3,5%-4%; algo que según informa en su web el propio Ministerio de Vivienda no se está cumpliendo, ya que según un informe del primer semestre de 2008, el precio de la vivienda de alquiler aumentó de forma media en un 8,25% en el conjunto de nuestro país.

Entre nosotros, no es un adiós. Es más bien la confirmación de algo evidente. O como decía Rafael el Gallo, lo que no puede ser no puede ser, y además es imposible. Pero vamos sin tristezas ni melancolías, que estamos en plenas vacaciones, y no nos vamos a poner fundamentalistas en plena canícula veraniega.

Me refiero al anuncio, a todo bombo y platillo, de esa especie de Acuerdo de Yalta financiero entre la Comunidad de Madrid, promotores inmobiliarios y entidades financieras. A través de este acuerdo, los promotores madrileños podrán convertir determinadas viviendas en viviendas libres de precio concertado. Dado que el precio de esta clasificación de viviendas tiene un máximo legal por municipio, las rebajas sobre el precio del mercado libre estarían sobre un 20% de media, de acuerdo con lo que estima la Comunidad. Las entidades financieras, por su parte se comprometen a ofrecer las mejores condiciones posibles. Y como no podían ser menos, los Notarios y Registradores también tendrán precios especiales para estas operaciones.

Entre nosotros, como diría Shakespeare, mucho ruido y pocas nueces.

Una de las primeras ideas que aprendes en Contabilidad es que con la goma de borrar no se juega. Si cada vez que cometemos un error lo que hacemos es eliminarlo sin dejar rastro, estamos negando a quien visione las cuentas la realidad de como se han redactado. Y eso no es bueno, por mucho que nos fastidie el orgullo el dejar que otros contemplen nuestros errores. Por tanto, lo que corresponde es un contra-apunte, deshaga el erróneo.

Con la actual crisis económica, cuya primera victima esta siendo el sector inmobiliario (¿o quizás fue la verdad, como en las guerras?), creo que habría que hacer otro tanto. Los que tenemos memoria, y ya algunos añitos, tenemos fácil el recordar esos inmuebles abandonados, a medio hacer, esqueletos de hormigón, abortos de la crisis del 92. Y hablo de memoria, ya que con el tiempo y la bonanza, económica han ido desapareciendo. Se demolieron, se construyó encima y aquí no ha pasado nada. Bueno, nada no: gente que perdió sus ahorros, crisis bancarias y cierre de empresas constructoras. Todos ellos quedaron sepultados bajo el nuevo edificio, bien escondidos en los cimientos.

Por ello, y hoy que me he levantado divertido, propongo una alternativa para esas urbanizaciones en construcción que van quedar abandonadas, más allá de dejarlas varadas y que la vegetación se apodere de ellas hasta que llegue el nuevo ciclo expansivo.