55.000 inmobiliarias, en alerta. España cuelga el cartel de `completo´. El sector inmobiliario atraviesa un periodo complicado y no como consecuencia de la falta de compradores como ocurriera tras la crisis financiera de 2008. Todo lo contrario. A raíz o no de la pandemia por la Covid-19, el sector vive un periodo boyante que, sin embargo, puede acabar matándolo de éxito. 9 años consecutivos de crecimiento que han dejado el suelo español casi totalmente vendido. Llegados a este punto, ¿qué es lo que queda?

La alta inflación y el alza del precio de la vida han afectado de pleno a la compra venta de inmuebles. La oferta ha caído y los que hay disponibles actualmente, se venden a precios no vistos desde hace una década. Las inmobiliarias se afanan por buscar inmuebles en cualquier rincón del país, saliéndose incluso de su ratio de venta habitual. Y si el alquiler podría resultar un plan B del que echar mano, éste también vive máximos casi históricos: la situación se agrava también para los ciudadanos a la hora de encontrar un alquiler y mucho menos asequible. ¿Cuál es el futuro a corto plazo del sector?

Históricamente, o al menos desde finales de los años 60, el sector de la construcción y el negocio de las inmobiliarias ha supuesto un importante porcentaje del PIB español oscilando entre el 15% de 2017 y el 19,2 de 2008 según datos oficiales. En la actualidad, las actividades constructoras e inmobiliarias representan un 17% del PIB según Eurostat, una dependencia que nos coloca por delante de otros países de la Unión Europeadonde lo hace entre un 7% y un 12%.

De hecho, en 2020 cuando España sufrió la mayor caída del producto interior bruto desde la guerra civil con un 11% anual, el subsector de las inmobiliarias aguantó relativamente mejor -no así el de la construcción- con un descenso del 4,5%. Para 2023 las previsiones no son nada halagüeñas. De hecho, se espera una caída de hasta el 12% en la compra-ventas de viviendasdonde, de nuevo, las operaciones con viviendas usadas serán quienes marquen la tendencia y el salvavidas del sector.

Detrás de esta situación, que está llegando a ser realmente asfixiante, se encuentra la falta de obra nueva. Si bien desde 2020, las inmobiliarias han continuando trabajando a buen ritmo marcando un espléndido 2022, no lo ha hecho con la misma velocidad la construcción de viviendas. Falta obra nueva. Y quienes más lo padecen son las dos grandes capitales del país, Madrid y Barcelona donde es prácticamente imposible encontrar una vivienda nueva y mucho menos ubicada en o cerca de las zonas más céntricas.

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La subida de tipos empieza a notarse en el sector inmobiliario en España: menos opciones y peores perspectivas para 2023

Llamativo fue el dato del INE del pasado mes de octubre. Mientras que las compraventas de viviendas usadas crecían 15,6% hasta alcanzar las 42.771 operaciones, las transacciones sobre viviendas nuevas caían un 5,4% con apenas 8.844 operaciones. Casi tres años donde las inmobiliarias y las empresas de reformas no han dejado de facturar pero donde la construcción no lo ha hecho al mismo ritmo.

El drama de la obra nueva

Aunque se espera que la demanda de viviendas se relaje en 2023, el cada vez menor número de vivienda de segunda mano en ventay sobre todo la falta de obras nuevas pueden poner en una situación complicada a un elevado número de empresas.

Según expertos, se calcula que España necesita entre 120.000 y 150.000 viviendas nuevas al año para cubrir la demanda estructural del mercado, pero ¿cuál es en realidad el número de viviendas escrituradas? En los dos últimos años, apenas se han registrado unas 70.000 de estas escrituras. Según Epdata, en 2022 se vendieron alrededor de 675.000 viviendas, por lo que poco más del 10% son vivienda nueva. En España no se construye.

2023 será un punto de inflexión para el sector inmobiliario y de la construcción. Según Atlas Real Estate Analytics, la corrección de la tendencia alcista tendrá dos lecturas diferentes. El número de operaciones totales en 2023 caerá un 15% anual hasta algo más de 560.000, pero el precio de las casas lo hará únicamente un 0,9%, tendiendo prácticamente a la estabilización.

Un control rápido de la inflación y una vuelta a la relativa normalidad de los costes de construcción que tienen que soportar la obra nueva, permitiría obtener en 2023 unas cifras cercanas a 2021 y 2022. Sin embargo, si la crisis en los precios y el resto de condicionantes negativos continua, hay expertos que aseguran que se podría volver a incluso a cifras de 2015 y venderse apenas 410.000 viviendas. Con un sector, el de la construcción, que seguirá construyendo a un ritmo lento pese a la demanda.

Según Atlas el precio medio de la vivienda en España apenas variaría pasando de los 1.706 euros el metro cuadrado, a los 1.691 euros en 2023. Mientras que la obra nueva seguirá disparada. En la actualidad, el precio de la vivienda de primera mano se sitúa en niveles récord en España por encima de los 2.000 euros el metro cuadrado según los Registradores de la Propiedad.

¿Cuál será el futuro de la vivienda en 2023? De momento, la incertidumbre es la respuesta.

Si por algo se han caracterizado los países nórdicos en los últimos años es por los tipos de interés negativos. Una decisión que tenía como objetivo combatir un escenario de deflación o baja inflación que se había asentado en la economía.

Cabe destacar el caso de Suecia. El Riksbank sueco, el banco central más antiguo del mundo, fue el primero en poner en negativo su principal tipo de interés de recompra -al que los bancos comerciales pueden pedir prestado o depositar dinero- a principios de 2015, para evitar la deflación, y no volvió a cero hasta diciembre del año pasado. 

El sector inmobiliario sueco ha disfrutado del dinero barato. El dato más llamativo es que durante el reciente auge inmobiliario de Suecia (2012-2021), los precios de la vivienda aumentaron casi un 90% (70,8% ajustados a la inflación).

Pero las repercusiones de la reversión de la política monetaria en el sector inmobiliario sueco empiezan a pasar factura, el sector es mucho mayor allí que en Finlandia o Noruega. En él conjunto de los países nórdicos, suas firmas inmobiliarias son muy vulnerables a las tasas de interés más altas y necesitan refinanciar casi 300.000 millones de coronas.

La rápida subida de los tipos hipotecarios, que han aumentado más rápido de lo previsto, se están llevando por delante al mercado inmobiliario. La elevada inflación erosiona el poder adquisitivo de los hogares y la construcción de viviendas se encuentra en niveles históricamente altos.

Además con la inflación desbocada, muchos de los arrendadores también tendrán dificultades para subir los alquileres al ritmo de la inflación, ya que los inquilinos pueden estar pasando apuros.

La situación ya está teniendo una repercusión en los precios de la vivienda sueca que se han contraído un 12% en términos nominales y un 15% en términos reales desde su máximo de 2022. Y el volumen de transacciones descendió un 27% interanual en septiembre. Si los tipos de interés se mantienen altos y no se dobla la inflación, la realidad inmobiliaria se complicará aún más.

Desde el punto de vista de las constructoras e inmobiliarias suecas, el aumento de la inflación y los mayores costes de financiación están afectando a las empresas inmobiliarias y una vez que se agoten las opciones de refinanciación, las estrategias de crecimiento impulsadas por la deuda se volverán rápidamente poco rentables o bien inviables. 

Los costes de financiación de las empresas inmobiliarias nórdicas se han disparado en los últimos meses, lo que refleja la creciente cautela de los inversores frente a la alta inflación, el rápido aumento de los tipos de interés y la desaceleración de las perspectivas de crecimiento económico. A su vez, el aumento de los costes de financiación ha reducido la emisión por parte de las empresas del sector, algunas de las cuales pueden recurrir al sistema bancario u otras fuentes de financiación para pagar los bonos que vencen.

Si bien los bancos pueden asumir algunos de estos montos "repatriados", lo hacen de manera selectiva, presionando a otras para que busquen fuentes alternativas. Por lo tanto, incluso si una empresa puede utilizar una línea de crédito renovable para refinanciar parte de su deuda que vence, el riesgo de refinanciación aumenta.

El sector deberá sanearse. A la larga, es posible que algunos tengan que reducir o recortar los dividendos, emitir capital o desinvertir en activos. El aumento de los tipos de interés, la necesidad de refinanciar las coberturas a medida que maduran y la nueva deuda debido al gasto de capital serán la nueva norma del sector.

En los últimos tiempos he visto resurgir una práctica de interemediación inmobiliaria que no recordaba desde los últimos años antes del crack inmobiliario. Es lo que denomino reserva inmobiliaria a la catalana, y que por lo que veo en algunos foros genera unas dudas injustificadas. Trataré de aclararlo.

Supongamos que yo soy un vendedor de un inmueble y una inmobiliaria se pone en contacto conmigo. Se compromete a comprar ese inmueble en un precio (supongamos 100) y plazo dado (pensemos en 3 meses), y me deja una señal (por ejemplo 3). Hasta ahí nada novedoso, salvo que también se pacta que en el caso de que la inmobiliaria encuentre un comprador, el contrato de compraventa muta, y se convierte en uno de servicios profesionales, de intermediación inmobiliaria.

Así, si ese tercero compra el inmueble en 110, la inmobiliaria percibirá 13 (recuperando los tres entregados inicialmente, con una comisión neta de 10) y el vendedor percibirá los 97 que tenía pendientes de compra. Y si en vez de 110 son 130, pues esos 30 que se mete al bolsillo.

Aquí lo que se consigue por parte de la inmobiliaria es establecer una exclusiva de comercialización del inmueble a cambio de invertir un dinero y de comerse el inmueble si no encuentra el vendedor rápidamente, por lo que es evidente que sólo lo hará en aquellos inmuebles donde vea una clara ocasión de venta, con una potencial rentabilidad superior a la de una operación ordinaria, lo que a mi no me resulta extraño (otra cosa es que me entusiasme dicha practica, o que no se incurra en determinados riesgos)

Los vendedores se suelen molestar por dos motivos, ninguno de los cuales entiendo:

• Ellos consiguen el precio que desean, pero les reconoce que finalmente se ha vendido en un precio superior al mismo. ¿Molestos? Volvemos al arranque de la frase, ese que pone que ellos consiguen el precio que desean (y que han pactado).

• Algunos arguyen que escrituran en un precio superior al que tenían previsto. Para empezar es falso, ya que en el contrato que firman con la inmobiliaria queda clara dicha posibilidad, pero es que además escriturar por encima de dicho importe no tiene impacto fiscal, como algunos argumentan, ya que la comisión que percibe la inmobiliaria, y que viene a ser la diferencia entre precio de venta inicial y el precio de venta final, se minorará de este último al hacer la declaración de la renta.

Lo que me sorprende es que en un escenario como el actual todavía haya inmobiliarias que se presten a este juego peligroso, peligroso para ellas. Respecto a los vendedores,siempre que perciban el dinero de la señal y sean conscientes de que es posible que la operación puede no llevarse a cabo de ningún modo, el riesgo me parece bastante menor.

PD: Para cuadrar las cifras se entiende que hablamos IVA incluido respecto de la comisión de la inmobiliaria.

En El Blog Salmón | ¿Compromisos de compra por las inmobiliarias? No, gracias. Imagen | Images_of_Money

Este fin de semana pinta bonito. A la reforma laboral que nos acaba de colocar el Gobierno y que a estas alturas ya han comentado mis compañeros, se une otra luz al final del túnel. RE/MAX busca 500 agentes en España. La verdad es que tal y como la transmite la nota de la agencia EFE, recogida por Expansión invita al optimismo. Claro que de tan optimista que es el asunto salta a lo chusco. Analicemos la nota y comparémoslo con la realidad.

Re/Max, que tiene como objetivo alcanzar los 1.000 agentes asociados en España, busca con esta oferta hacer frente al crecimiento experimentado en España en un sector que mantiene una elevada demanda de profesionales debido a que satisface una necesidad básica, la vivienda, subraya la firma en un comunicado

Año 2011. España. Elevada demanda de profesionales debido a que satisface una necesidad básica. No penséis mal. Hablan de la vivienda. La crisis financiero-inmobiliaria-económica-fiscal todo eso da igual. Es una verdad como un templo que se matan por contratar profesionales inmobiliarios las empresas del sector. Venga, a tragárselo, que ellos son distintos (luego veremos como de distintos son).

La oferta se dirige tanto a profesionales con experiencia en el sector como a aquellos que buscan una alternativa laboral a pesar de no tener experiencia previa en el ámbito inmobiliario.

Bueno, pues habrá mucha demanda de profesionales pero por lo pronto les vale cualquiera. Luego veremos como no es tan así.

Al igual que las oficinas inmobiliarias de Re/Max, que son de propiedad y gestión independiente, los agentes asociados de la compañía trabajan en régimen de autónomos y tienen la posibilidad de pertenecer al MLS, una bolsa compartida de activos inmobiliarios.

Aquí viene el meollo. Y no, el problema no es que el comercial sea autónomo, y si no vende no cobra. El problema es que en esa relación empresa franquiciadora-franquiciado local(broker)-agente asociado, éste último no deja de ser un cliente (interno) de aquellos. El broker o franquiciado lo que abre es un centro de negocios que da servicio a los agentes asociados. Por ese servicio cobra a los agentes un fijo mensual y un variable de la venta realizada. No he conseguido el detalle concreto en España, pero de los comentarios de este post se pueden deducir algunas cifras y de este otro podemos obtener cómo se las gastan en los EEUU (cobro por folletos, tarjetas, cursos de formación, etc…). Y eso no se explica apenas en esas notas de prensa.

Por tanto, cuando RE/MAX dice eso de que busca 500 agentes yo diría más bien que busca 500 clientes internos que generen ingresos fijos para sus franquiciados, y por tanto para el franquiciador. De ahí que le de igual que sean o no profesionales. Si no lo son ya les formarán ellos (supongo que cobrando al igual que al otro lado del charco). Lo importante es que contribuyan con sus cuotas a mantener el negocio de los franquiciados.

Vía | Expansión
Más información | RE/MAX
En El Blog Salmón | 30% de inmobiliarias podrían desaparecer

La parálisis del mercado inmobiliario ha ratificado el año 2011 como un año en el que se han vendido 361.831 viviendas, menos de la mitad de las compraventas que se realizaron en el año 2007, que se transmitieron 775.300 viviendas.

Lejos quedan las cifras de máximo punto de expansión de la burbuja inmobiliaria y ahora, la sequía en el crédito, la prudencia de los compradores y la necesaria corrección en el precio, dan la imagen de un mercado que se encuentra realmente estancado.

Con estas cifras de compraventas y la caída en ventas, me parece increíble que los promotores sólo apuesten por una bajada en los precios del 10%, al igual que me parece increíble que las entidades financieras no le den salida al stock acumulado a precios más bajos a todos los inmuebles que se han adjudicado durante estos años.

En El Blog Salmón | ¿Qué es una venta al descubierto?, ¿Deben anularse las hipotecas en España al entregar la vivienda?, Promotores inmobiliarios fijan la caída del precio de la vivienda en un 10% para 2012

Los datos de morosidad bancaria del mes de julio comienzan a dar escalofríos, dado que los datos que ha publicado el Banco de España correspondientes al mes de julio constatan cómo los impagos en el sector financiero están alcanzando cotas preocupantes. Actualmente, el 6,93%; casi el 7% de los préstamos concedidos por el sector financiero se encuentran en mora, por un importe de 124.700 millones de euros.

Dentro de estos datos, la morosidad de las empresas inmobiliarias es la que más avanza, dado que se sitúa en el 17,7% con un aumento de dos puntos respecto el mes anterior. Con estas cifras, superar con creces la barrera del 7% como límite que se preveía para éste cuarto trimestre va a ser lo normal. Respecto al impacto global de dicha morosidad sobre el total del sistema financiero, debemos tener presente que un límite superior al 10% con un grado de pérdida total del 50% puede suponer una quiebra total y colapso del sistema.

Los procesos de recapitalización abiertos, la falta de transparencia de las entidades financieras con los procesos de adjudicación de activos inmobiliarios y las continuas refinanciaciones que se están llevando a cabo en todas las entidades, es la técnica de la patada hacia adelante que se hace cada día desde que arrancó la crisis. Esta técnica no arregla el problema, sólo lo agranda cada día y lo traslada al mes siguiente con los consiguientes riesgos para toda la economía ¿Alguna solución a corto plazo? La hay, pero por ahora, nadie está por la labor de asumir su parte de las pérdidas.

Más Información | Banco de España
En El Blog Salmón | La morosidad bancaría llega al 6,5% y el Banco de España deja de desagregar los datos por entidades

El ministerio dirigido por José Blanco, y el Presidente de Caja Madrid, Rodrigo Rato, han acordado que la Sociedad Pública de Alquiler (SPA), gestione el arrendamiento de 191 inmuebles propiedad de la caja madrileña, localizados principalmente en las Comunidades Valenciana y Catalana, a precios muy populares, a partir de los 240 euros.

En la firma de este acuerdo, ambos han coincidido en la necesidad de dinamizar el mercado del alquiler en España, que todavía posee una posición minoritaria respecto a los países de nuestro marco de comparación, y por otro lado, ofrecer una alternativa a la compra vivienda.

Actualmente las entidades financieras poseen carteras muy hogadas de inmuebles, especialmente las cajas de ahorro, que lejos de hallar una solución a corto plazo, la tenencia de estas supone un coste inmenso para sus cada vez más estrechas cuentas de resultados.

Esta medida, aunque es positiva para la sociedad española, también supone ciertos ingresos a estas entidades, que aunque muchos afirmen que son a precios populares o a precios de ‘no mercado’, contribuyen de manera notable a digerir parte de los excesos incurridos con las prácticas inmobiliarias.

Ignoro cuáles serán las máximas a convenir en estos contratos, pero aunque me ratifico en que el acuerdo es positivo, dudo mucho de cuál será su futuro una vez que la crisis culmine cuando quiera que sea, y sus arrendatarios tengan que buscar soluciones en un nuevo escenario. Claro queda que es lo que interesa ahora.

Vía | Cinco días
En El Blog Salmón | Caja Madrid y Bancaja se fusionan para crear la mayor inmobiliaria
Imagen | aditza121

El Wall Street Journal ha publicado un artículo sobre la situación inmobiliaria española que tiene una lectura amplia. En primer lugar, se coloca en el punto de mira el stock inmobiliario zombie, definido como 1,5 millones de viviendas situadas en promociones en curso, o acabadas que no tienen comprador a corto plazo. El rotativo ha evaluado esta cifra en 1,5 millones de unidades.

En este sentido, los problemas asociados a esta burbuja inmobiliaria no son solamente la propia existencia de estas viviendas, sino los créditos comprometidos con el sistema financiero. Con los datos del Banco de España en la mano, podemos comprobar cómo el crédito promotor vivo sigue en torno a los 325.000 millones de euros y el crédito a sectores constructivos supera con creces los 100.000 millones de euros. Con estos datos, las dudas sobre la morosidad debajo de alfombra en nuestro sistema financiero van más allá de la propia duda razonable.

No le falta razón al WSJ cuando afirma que el éxito del euro se comprobó prematuramente en España, dado que el espectacular crecimiento acumulado ha desaparecido en un abrir y cerrar de ojos, dejando por el camino casi 1 millòn de empleos en construcción y sectores afines. El siguiente problema a resolver pasa por recolocar a estos profesionales en un sector que ha desaparecido totalmente, por lo que el cambio de sector y la apertura de nuevos nichos de empleo es imprescindible.

Por último, el riesgo de japonización de nuestro sistema financiero es latente, dado que pueden encontrarse en la tesitura de camuflar las pérdidas inmobiliarias durante un largo periodo de tiempo, apuntalando los precios del sector y entrando en un bucle eterno de refinanciación de deuda. Difícil coyuntura interna para suplir a corto plazo en la que las políticas que se han impulsado desde el ejecutivo no resuelven absolutamente ninguno de estos problemas.

Más Información | Cinco Dias
En El Blog Salmón | Análisis profundo de la crisis inmobiliaria, Dejar caer el precio de la vivienda
Imagen | Mermadon

Sociedad de Tasación acaba de publicar su informe de precios de la vivienda nueva del primer semestre del 2010 y constatan un descenso en el precio medio del 0,8% respecto el mes de diciembre de 2009. Estos precios se extraen de los datos reales de 38.300 viviendas existentes en 2.600 promociones inmobiliarias.

Donde leemos datos reales, debemos leer precio de venta, no precio efectivo de transacción, teniendo en cuenta a la vez que se han eliminado de las muestras las viviendas con menos de 60 m2 y más de 150 m2 y no se incluyen tampoco las viviendas VPO ni aquellas que contienen elementos distorsionadores como grandes áticos o terrazas. Este informe sólo constata como los promotores siguen colgando mayoritariamente el cartel de “No se vende”.

No se vende, dado que el metro cuadrado se situa a un valor medio de 2.537 euros/m2 para las capitales de provincia y estos valores son inasumibles por la población en la inmensa mayoría de los casos y supuestos. Observando los extremos tenemos los siguientes valores medios:

• Las capitales con precios unitarios más altos se encuentran en Barcelona (3.907 €/m2), San Sebastián (3.776 €/m2) y Madrid (3.370 €/m2), con variaciones respectivas en el primer semestre del -0,4%, -0,6% y -1,4%.

• Las capitales con precios unitarios más bajos son Pontevedra (1.385 €/m2), Badajoz (1.438 €/m2) y Lugo (1.443 €/m2).

Tal y como hemos comentado muchas veces, la fijación de precios en el mercado inmobiliario está rota totalmente para los precios que realmente se pueden pagar y se demandan dentro del segmento de viviendas de obra nueva.

El recorrido a la baja será mucho mayor todavia, a pesar de que se observa cómo se suaviza la tendencia de bajada, puesto que el desbloqueo del mercado inmobiliario pasa realmente por una bajada drástica de los precios de venta.

Aquellos promotores que no quieran hacerlo, siempre tienen la alternativa de cerrar la promoción y esperar o entregarla al banco, situación muy extendida últimamente.
(*) Click sobre el gráfico de cabecera para ampliarlo

Vía | Sociedad de Tasación – Informe de precios vivienda nueva 1º Semestre – 2010
En El Blog Salmón | El acceso a la vivienda se complica, Necesito dinero para comprar una vivienda digna para mi familia

El sector financiero ha arrojado hoy dos datos muy significativos sobre la tónica de morosidad que se va a seguir en los próximos meses. La morosidad bancaria acaba de batir un record, al cifrarse como morosos el 5,30% del total de créditos concedidos.

Esta morosidad, implica que el sistema financiero tiene clasificado como crédito dudoso la friolera de 96.259 millones de euros, un 33% más que hace un año. En esta tarta, se llevan la palma los créditos al promotor y empresas inmobiliarias con un crédito dudoso de 32.533 millones de euros, superando la barrera del 10% del crédito concedido al sector.

Este límite, genera también que el volumen crediticio al sector inmobiliario sigue estancado en 325.000 millones de euros desde hace un año y previsiblemente siga así durante mucho tiempo, dado que sólo se están refinanciando operaciones que no se cobran y se siguen permutando activos inmobiliarios por deuda. La distribución por sectores crediticios queda como sigue:

• Entidades financieras de crédito, con una tasa de mora del 10,21 y 4.406 millones de euros en dudoso cobro.

• Cajas de ahorros, con una tasa de mora del 5,32% y 46.652 millones de euros en mora.

• Bancos, con una tasa de mora del 5,18% y 40.820 millones de euros en mora.

• Cooperativas de crédito con una tasa de mora del 3,97% y 3.833 millones de euros en créditos dudosos.

El panorama de tipos de interés y la creciente morosidad no augura nada bueno para el sector, sin tener en cuenta, tal y como hemos comentado en reitaradas ocasiones, la morosidad existente fuera de balance vía titulización de créditos.

El crédito al promotor puede poner en serio peligro la estabilidad del sistema financiero, porque a día de hoy, las tasas de cobertura del sistema están casi al límite. El total provisionado por el sector para los créditos dudosos asciende a 54.721 millones de euros, un 57% de la mora total del sistema.

Las exigencias de cobertura en mora no son el 100% para los créditos con antigüedad inferior a 6 meses en mora, pero salvo los grandes bancos, muchas entidades medianas y cajas de ahorros se pueden encontrar en serios problemas como no se comience a actuar rápido.

Más Información | Banco de España – Morosidad de Enero – 2010
En El Blog Salmón | La morosidad bancaria supera la barrera del 5%, solo falta que el euribor suba, El coste de la morosidad para la banca
Imagen | xJasonRogers