El poder acceder a una vivienda digna se ha convertido en uno de los principales desafíos de los ciudadanos. Todo un reto y una preocupación que no deja de crecer, tal y como indica cada barómetro del CIS.

Sin embargo, en esta lucha por conseguir comprar un inmueble -algunos llegan a estar incluso solo unas pocas horas en el mercado antes de su venta final-, hay quienes están haciendo caja con la situación: las propias Comunidades Autónomas.

El boom de ventas de viviendas está engordando las arcas públicas. De hecho, en los cinco primeros meses del año llegaron a recaudar 5.400 millones de euros. ¿Y cómo? A través de los actos jurídicos documentos (AJD) y las transmisiones patrimoniales (ITP).

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Que la vida esté cara tiene un gran beneficiario: Hacienda

La boyante situación del mercado indica que esto no va a parar, al menos, a corto plazo, sobre todo a tenor de las imparables ventas del mercado de segunda mano que ya son un 25% superiores a las del año pasado según datos hechos públicos por el Ministerio de Hacienda.

Mientras tanto, las comunidades autónomas están aprovechando este contexto para nutrir sus arcas públicas gracias a la imparable actividad en el mercado de la compraventa.

Las Comunidades Autónomas celebran sus récords fiscales

El incremento de la recaudación derivada de la actual crisis de la vivienda, no ha sido homogéneo. Pero absolutamente todos los territorios han experimentado avances.

Uno muy llamativo es el de la CCAA de La Rioja, donde los ingresos por ITP y AJD se han incrementado un estratosférico 425%. Le sigue Andalucía con un aumento del 55%.

Ninguna región se “salva”, sobre todo las costeras. Cantabria, Asturias, Murcia y las Islas Canarias también han aumentado la recaudación fiscal del 24%. En contraposición, el interior lo ha hecho de forma más moderada donde destaca el bajo 3% de Castilla-La Mancha. En este sentido, la búsqueda de viviendas cerca del mar ha marcado el paso de la recaudación fiscal.

Un boom de ventas de inmuebles que ha alegrado la hucha de las CCAA, asentándose como una prolífica fuente de financiación pública.

Lo de Baleares es digno de estudio

Pocas regiones en España, presentan la paradoja entre crisis habitacional y bonanza recaudatoria que las Islas Baleares.

En esta comunidad, los precios están tan sumamente altos que es casi imposible encontrar una vivienda y la que sale al mercado, es comprada por alguien en cuestión casi de horas.

No es de extrañar que el AJD y el ITP ya sean una importante fuente recaudatoria de su gobierno, del de antes (Francia Armengol) y del de ahora (Marga Prohens).

De hecho, de enero a mayo Baleares llegó a recaudar 351 millones de euros. Una cifra que ya representa el 22% de sus ingresos totales, y que duplica la media nacional.

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El Gobierno carga contra las viviendas vacías. El problema es que solo ayudaría en algunas zonas, pero no en las más tensionadas

El contraste entre la pérdida de residentes en Baleares por la imposibilidad de acceder a una vivienda y el aumento de ingresos públicos, dibuja con dureza el desequilibrio generado por la crisis de la vivienda en España.

Subida de precios y muchas más operaciones

Una de las claves de este repunte de la recaudación sigue siendo la combinación de: precios por las nubes y volúmenes elevados de operaciones.

En concreto, en los cinco primeros meses del año se realizaron casi 300.000 compraventas de viviendas, un 20% más que en el mismo periodo de 2024. Una cifra que no se veía desde los años previos del estallido de la burbuja en 2007.

Al mismo tiempo, los precios han acelerado su ritmo de crecimiento hasta máximos que no se veían desde hace casi dos décadas.

Esta dinámica también ha generado un mayor importe recaudado por operación, dado que el ITP se paga como un porcentaje del valor, al tiempo que incrementa su recaudación media por operación.

A este incremento de la rotación del parque de viviendas hay que sumarle un efecto de reajuste entre inversores que, ante la incertidumbre normativa, están vendiendo sus activos inmobiliarios y cristalizando así plusvalías, lo que también favorece las oportunidades fiscales de las CCAA.

El coste oculto para los compradores

Sin embargo, aunque la recaudación es buena para las administraciones, la crisis de la vivienda sigue dejando la compra de una casa fuera del alcance de miles de personas.

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es otra de las barreras. El ITP, que oscila entre el 6% y el 10% del valor de la casa en función de la comunidad, supone un importante pago por adelantado que compradores, especialmente jóvenes, deben hacer frente.

En muchos casos, esta cantidad total sería la diferencia entre poder adquirir una casa o no. A pesar de que el AJD sea menos cuantioso, también aporta dificultad para la operación.

El aumento de los ingresos derivados del ITP y el AJD es, sin duda, una buena noticia para las haciendas autonómicas. Les permite financiar servicios públicos y aumentar su autonomía fiscal.

Pero también es un síntoma de que el problema estructural de la vivienda no se está resolviendo en España, sino que está empeorando.

Imágenes | Pìxabay, Unplash

Comprar una vivienda en España se ha convertido en una auténtica quimera. Tanto si es un inmueble a estrenar como si es de segunda mano, el mercado se encuentra actualmente sumergido en una burbuja, con precios desorbitados y alejados por completo del poder adquisitivo del consumidor medio. De ahí que las fórmulas del alquiler, en muchos casos compartido, sea la única para poder independizarse en los tiempos que corren.

El precio de la vivienda en España se ha visto incrementado en un 7,1% interanual, situándose en febrero de 2024 en unos 2.234 euros/m2. Una cifra récord y disparatada si se tienen en cuenta las férreas condiciones a las que se enfrentan los consumidores (inflación, tipos de interés elevados y precariedad laboral).

El motivo por el que se produce este fenómeno no es otro que la piscología del coste hundido. En resumen, el deseo del vendedor de recuperar todo lo que ha invertido en el inmueble, tasándolo según su inversión y en lo que ha perdido, en lugar de ceñirse al valor actual del mercado. De ahí que los compradores actuales sean fundamentalmente inmobiliarias y grupos inversores y no particulares.

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Con la vivienda cara, la bolsa en máximos y Bitcoin batiendo récords la pregunta sería, ¿es buen momento para invertir?

El problema de la ‘falacia del costo hundido’ o también conocida como ‘falacia de las pérdidas irrecuperables’, es que el vendedor intenta recuperar, de manera irracional, todo lo invertido. No está dispuesto a asumir su error y sus pérdidas y se genera una frustración que acaba descargando en el mercado, tensionándolo aún más.

Y es que 2023 ha sido un año peculiar, pues después de la subida contenida de los precios en 2022, las ventas aumentaron durante el año pasado de manera significativa, aunque marcado por la elevada demanda frente a la escasez de oferta. Esto ah llevado a que en determinadas ciudades se alcanzasen precios máximos que no se observaban desde el ‘boom inmobiliario’ de 2007.

Pagar por encima de su coste original

España se enfrenta actualmente al problema de la sobrevaloración de la vivienda, que se sitúa en más del 20%. De hecho, en un informe detallado, Bruselas alertó sobre esta situación que acabaría tensionando y afectando al sector y, por ende, al tejido económico nacional.

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Cada vez menos viviendas en alquiler: el mercado se destruye y los inquilinos los principales perjudicados

Desde Bruselas se advierte de que la trayectoria ascendente de los precios supone un riesgo sustancial si no se aplica una corrección profunda o si se deterioran las condiciones económicas. De ahí la necesidad de instaurar una vigilancia constante, así como una serie de medidas preventivas que lograsen mitigar las repercusiones adversas en el mercado inmobiliario.

Solo durante el primer trimestre de 2023, el BCE estimó la sobrevaloración del mercado inmobiliario español en un 10,3% (por debajo de la media de la zona euro, que es del 12,8%).

Llama la atención que el precio de la vivienda se resiste a corto plazo, pese a la subida de los tipos de interés acumulada (450 puntos básicos en menos de un año y medio). Todo ello es como consecuencia de una serie de factores: mercad laboral resiliente, flujos de inmigración significativos, desajuste entre la oferta de vivienda nueva escasa y la demanda elevada y situación de los hogares favorables (la deuda de los hogares es del 50% del PIB).

Una tendencia al alza

Actualmente, el 81% de las viviendas que se venden en España son de segunda mano, construidas en el siglo XX, por lo que no se exigían las mismas condiciones energéticas y de salubridad. Pese a todo, estas viviendas con condiciones deficientes se pagana un precio elevado, ya que los factores que determinan el mercado inmobiliario son principalmente la ubicación y la superficie.

Así pues, pueden encontrarse barrios en los que el metro cuadrado no baja de los 6.000 euros, independientemente del estado de la vivienda. Y es que hasta la publicación del Código Técnico de la Edificación de 2006 no se controlaba la calidad técnica de los edificios en ese aspecto.

Precio medio de compraventa de viviendas en febrero

Llama la atención que durante febrero de 2024, el precio medio ha sido de 2.234 euros/m2, una bajada de 2,8 puntos porcentuales con respecto a febrero de 2023 (9,9%).

Así pues, con los datos en la mano, un piso de 80m2 en España cuesta, de media, unos 178.720 euros, una subida significativa cuando su coste en 2022 era de 166.031 euros. Se espera que 2024 sea un año en el que la inaccesibilidad a la vivienda continúe. Solo hay que ver que en comunidades como Baleares, Madrid y el País Vasco se han superado en febrero los 3.000 euros/m2.

Al analizar los precios con respecto a 2023, las comunidades en las que más ha subido el precio de compraventa han sido: Canarias (un 23% más), Madrid (un 14,8% interanual) y Murcia (un 12,2%).

Ante esta situación, al comprador español solo le queda esperar a que la burbuja explote, aguantando la tensión del mercado inmobiliario. No obstante, hay que tener en cuenta que Europa ya cuenta con una inflación subyacente demasiado elevada y que el BCE no cuenta con margen de maniobra para rebajar los tipos de interés, que podrían subir hasta medio punto más en 2024. Esto derivaría en un mantenimiento de precios desorbitados y en el auge de la especulación.

En Alemania, como consecuencia de los bajos tipos de interés y la salvaje ampliación del balance del BCE, los precios de la vivienda se han alejado continuamente de los ingresos y los alquileres durante la última década, dando lugar a un mercado inmobiliario altamente sobrevalorado.

Incluso, con la pandemia, el ladrillo no se resintió. Por ejemplo, en el segundo trimestre de 2020, los precios de las propiedades residenciales aumentaron un 6,8% en comparación con el mismo período del año anterior y, por lo tanto, no fueron más débiles que en el año anterior.

Pero la suerte del mercado inmobiliario está llegando a su fin, el índice de precios de la vivienda Europace, que mide la tendencia de los precios medios de las propiedades existentes en Alemania, lleva ya cuatro caídas consecutivas, a causa del auge de los tipos de interés.

Desde el punto de vista de la financiación, la participación de los préstamos hipotecarios alemanes en los balances bancarios aumentó considerablemente. Ahora representa el 35% de todos los préstamos bancarios. Este es también el resultado de la subida de los precios, la tendencia continúa. El volumen de préstamos sigue aumentando, al 6%. Sin embargo, este fuerte crecimiento se explica en parte por un aumento en el nivel de precios en todas las áreas.

Los préstamos con un período inicial de fijación del tipo de interés de más de diez años representan ahora la mitad de los préstamos a los hogares para la adquisición de vivienda. Esto significa que, en medio de una reversión de los tipos de interés, los bancos aún tendrían préstamos de muy bajo rendimiento en sus balances durante algunos años, pero ya tendrían que pagar tasas de refinanciación más altas.

Dado el fuerte aumento de los precios, los préstamos para la vivienda simplemente se han vuelto más riesgosos porque la tendencia puede revertirse rápidamente. El apalancamiento de los compradores de viviendas está aumentando: están financiando una parte cada vez mayor de sus costes de adquisición con préstamos y poniendo cada vez menos capital como depósito.

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La subida de tipos para combatir la inflación y su limitado impacto en el verdedero problema de Europa: los costes energéticos

Los datos del mercado alemán indican que, para casi el 10% de los nuevos préstamos, el monto del préstamo excede el precio de compra de la casa. Los precios de la vivienda se han desvinculado del crecimiento de los ingresos. Últimamente, el servicio de la deuda ha seguido creciendo como porcentaje del ingreso disponible, alcanzando recientemente el 29%.

El mercado inmobiliario de Frankfurt y Múnich entre los más sobrecalentados del mundo

Si atendemos al informe UBS Global Real Estate Bubble Index, Fráncfort y Múnich presentan los mayores riesgos de una burbuja inmobiliaria entre los mercados de la eurozona. Ambas ciudades alemanas han visto precios de los inmuebles se han duplicado con creces en términos nominales en la última década, aunque el crecimiento se ha enfriado hasta el 5% entre mediados de 2021 y mediados de 2022, desde niveles de dos dígitos.

Sin embargo, el aumento reciente ha enmascarado un aumento impresionante: los precios nominales de la vivienda en Frankfurt siguen siendo más de un 60% más altos que hace cinco años. Durante este período, el crecimiento de los precios ha superado significativamente el crecimiento de los ingresos y las rentas, desvinculándose significativamente de los fundamentos. La demanda de inversión desempeñó un papel clave en el aumento de los precios. Aunque los desequilibrios del mercado se han aliviado ligeramente, el sector inmobiliario de Fráncfort sigue estando en territorio de riesgo de burbuja.

Especialmente con tasas de vacantes extremadamente bajas. Pero en los últimos años, la nueva construcción se ha acelerado. Eso se debe a que la población del centro financiero de Alemania se ha estancado desde la pandemia. La tendencia hacia unidades más pequeñas mantiene fuerte la absorción. Debido a la nueva construcción posible, con el tiempo, es probable que disminuya la escasez de viviendas.

La combinación del aumento de los costes de financiación y el escaso crecimiento económico en 2023 debería desinflar parte de la exuberancia del mercado. Actualmente, un trabajador alemán de servicios cualificado puede financiar un 40% menos que antes de la pandemia. Además, las inversiones en alquiler son cada vez menos atractivas lo que reduce la demanda de inmuebles en venta.

En Múnich, el mercado de la vivienda se vio respaldado por tasas de vacantes bajísimas y una fuerza laboral en crecimiento, pero las perspectivas económicas alemanas pesaron sobre la demanda de vivienda. El aumento de las tasas hipotecarias ha empeorado la asequibilidad: un trabajador de servicios calificados ahora puede comprar un apartamento en Múnich con una habitación menos que el promedio anterior a la pandemia.

La pignoración es un concepto muchas veces desconocido para aquellos que desean acceder a financiación. Se trata de "dar en prenda" un determinado activo para así acceder a la financiación o bien condiciones financieras más ventajosas porque reducen el riesgo de que los prestatarios incumplan con los prestamistas.

En primer lugar, debemos aclarar que en ningún caso se está transfiriendo la propiedad en cuestión, sino que se está entregando en garantía un bien mueble o inmueble. Lo que significa que mantendrá todos los derechos derivados del derecho en propiedad.

Por ejemplo, si pignoramos acciones, los rendimientos generados por los dividendos siguen manteniendo la propiedad del prestatario. Asimismo, el resto de derechos se mantienen como el derecho a deliberar y votar.

Se puede pignorar gran cantidad de activos: Una herencia recibida para afrontar los gastos o el impuesto de sucesiones, una cuenta bancaria, productos financieros diversos como fondos de inversión, títulos de renta variable o renta fija y demás.

Valorando la calidad del objeto dado en prenda, es decir, tanto el valor de mercado como la volatilidad de los precios, la capacidad de convertirse en un activo líquido y la depreciación que pueda surgir, se pueden mejorar en mayor o menor medida las condiciones financieras. Por ello, inmuebles céntricos o valores mobiliarios como son las acciones de grandes empresas tienden a ser los mejores candidatos a pignorar.

De hecho, muchos inversores utilizan la pignoración para apalancar sus inversiones. Se busca en este caso obtener buenas rentabilidades a través del diferencial entre la rentabilidad del dividendo o del alquiler y los intereses del préstamo.

El punto más interesante para el prestatario es reducir el coste del préstamo y afrontar el menor número de intereses posibles. Pero hay otros puntos de las condiciones financieras que se pueden mejorar como es el caso de la amortización anticipada sin penalización o el reparto de gastos para la aprobación del préstamo.

Derechos y obligaciones de las partes sobre el activo pignorado

Desde el punto de visa del prestamista, el artículo 1866 del Código Civil nos apunta el derecho de retención:

"El contrato de prenda da derecho al acreedor para retener la cosa en su poder o en el de la tercera persona a quien hubiese sido entregada, hasta que se le pague el crédito.

Si mientras el acreedor retiene la prenda, el deudor contrajese con él otra deuda exigible antes de haberse pagado la primera, podrá aquél prorrogar la retención hasta que se les satisfagan ambos créditos, aunque no se hubiese estipulado la sujeción de la prenda a la seguridad de la segunda deuda".

El artículo 1869 de Código Civil incide en el derecho por parte del acreedor a ejercitar acciones reales sobre la cosa pignorada:

"Mientras no llegue el caso de ser expropiado de la cosa dada en prenda, el deudor sigue siendo dueño de ella.

Esto no obstante, el acreedor podrá ejercitar las acciones que competan al dueño de la cosa pignorada para reclamarla o defenderla contra tercero".

En relación con los gastos surgidos para la conservación del activo pignorado, el artículo 1867 de Código Civil recalca que el acreedor debe cuidar la cosa dada en prenda y tiene derecho al abono de los gastos para ese fin. Además, responde de la pérdida o deterioro.

¿Y si el prestatario no paga? En ese supuesto, se procede a la enajenación de la prenda en subasta pública, citando al deudor al dueño de la prenda. Y si no consigue liquidar el activo pignorado en subasta, la prenda pasa a ser propiedad del acreedor, dando carta de pago de la totalidad del crédito (artículo 1867 de Código Civil).

El mercado de vivienda en España está actualmente en pleno cambio, con leyes y decretos que se están debatiendo en el Parlamento con el objetivo de hacerlo más accesible, sobre todo a los jóvenes, los que lo tienen más difícil. Pero no solo eso está en juego.

El Ejecutivo quiere cambiar algunas reglas de juego en el mercado inmobiliario y en lo referente a la parte que duele en el bolsillo a los ciudadanos, los impuestos. Porque el Ministerio de Hacienda acaba de dar una vuelta de tuerca al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y ha cambiado la forma de calcularlo, sacándose de la manga un nuevo concepto.

Hablamos del valor de referencia, un concepto que ha acaparado titulares en las últimas semanas y que ha generado a la vez mucha polémica, porque todo apunta a que este nuevo indicador nos va a hacer pagar más impuestos por nuestra casa.

¿Qué es y por qué?

Como muchos dicen, el Gobierno "se ha inventado" un nuevo valor que va a servir de base imponible para calcular no solo el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales; también para el de Sucesiones y Donaciones.

Así, el valor de referencia va a sustituir al de valor real del inmueble como base imponible para calcular estos tributos. Hasta ahora, se tomaba como referencia el precio efectivo que se hubiera determinado en la compraventa del inmueble, pero ahora se hará un cálculo medio del Catastro de Viviendas.

A partir del 1 de enero de 2022 el valor de referencia pasará a ser la clave y, según Hacienda, no va a suponer una subida encubierta de impuestos...pero eso no es cierto del todo.

Porque antes se basaba en el valor real de ese inmueble, y normalmente se suele comprar por debajo del precio del mercado; pero ahora va a estar supeditado a una media que vendrá dada por el catastro, que a todas luces va a ser superior al de compra. Por lo tanto, si la base imponible es mayor, se pagarán más impuestos.

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¿Qué es la estanflación y por qué está preocupando a economistas e inversores?

Supuestamente, el Gobierno ha querido hacer este cambio para reducir la litigiosidad que ha habido siempre alrededor de estos impuestos, pero esto puede no ser así, sino al revés. Porque ahora el valor de referencia se calculará haciendo una media del precio de los inmuebles por zonas dentro de un mismo municipio. Y los datos se tomarán de las compraventas que se hayan realizado y consten en el Portal de la Dirección General del Catastro.

Vaya, que van a ser las estadísticas de los notarios los que determinen este nuevo concepto, aunque el Gobierno dice que aplicará un factor de minorización de un 0,9 en inmuebles rústicos y urbanos, lo que implica una rebaja del 10% en el pago del impuesto. Una medida que intentará corregir las diferencias que marquen las estadísticas notariales.

Por lo tanto, con este valor de minoración el Gobierno ya está admitiendo que se va a pagar más con el valor de referencia, ya que lo intenta corregir en cierta medida. Porque cuando se hace una media, se sabe que se va a perjudicar a unos y beneficiar a otros.

El quid de la polémica

¿Qué es por tanto lo que está generando polémica? Pues que ahora el cálculo de estos imnpuestos se va a hacer conforme a un valor que el Estado impone restando capacidad al contribuyente, es decir, a todos nosotros, de impugnar su decisión. Porque antes los litigios que se deban entre la Administración y los contribuyentes por este motivo los resolvía un juez; a partir de enero la decisión será de la Administración, fin.

Y ojo, porque no solo afectará a los impuestos sobre bienes inmuebles; también puede hacerlo al de Sociedades o al IRPF, siempre que haya un inmueble en juego. Por lo tanto, todo apunta a que estamos abocados a una subida de impuestos encubierta.

A medida que la economía comienza a recuperarse de la pandemia de COVID-19, las preocupaciones sobre la inflación comienzan a surgir en la prensa y entre los inversores. Las socimis brindan una protección natural contra la inflación.

Los alquileres y los valores de las propiedades inmobiliarias tienden a aumentar cuando lo hacen los precios, debido en parte al hecho de que muchos arrendamientos están ligados a la inflación. Esto respalda el crecimiento de los dividendos y proporciona un flujo confiable de ingresos incluso durante períodos inflacionarios.

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La inflación se está disparando en Estados Unidos, España y el resto del mundo: por qué muchos nos estamos empezando a preocupar

Aparte de ser una excelente cobertura contra la inflación, hay varias otras buenas razones por las que las socimis deberían estar en la cartera de los inversores a largo plazo. Para empezar, pueden ser una fuente de ingresos crecientes y fiables. Debido a que la mayoría alquilan sus propiedades a largo plazo, pueden configurarse muy bien para obtener ingresos estables, trimestre tras trimestre.

Definitivamente, hay mucha menos variación en los beneficios trimestrales de las sociedades bien administradas que para la mayoría de las otras compañías, incluidas aquellas que generalmente se consideran como estables.

Las socimis pueden ser una forma inteligente de agregar diversificación a su cartera de inversiones. Técnicamente, son acciones, pero representan activos inmobiliarios, y los bienes raíces generalmente se consideran una clase de activos separada que no está estrechamente correlacionada a con la bolsa.

Si se desea invertir en inmuebles, las socimis pueden ser una forma muy fácil de comenzar ya que no es necesario adquirir un inmueble, comprometiendo un gran capital, sino que se accede a una cartera de inmuebles diversificada sin que ello deba representar una elevada parte de nuestro patrimonio.

Además, hay que tener en cuenta la liquidez, comprar acciones de cualquier socimi que cotice en bolsa con el simple clic de un botón y sin preocupaciones de mantenimiento continuo.

Pero no todo son ventajas... hay un gran riesgo que planea sobre este sector, el regulatorio.

La regulación, el gran riesgo para las socimis

Las socimis ya estaban en el punto de mira del gobierno con los PGE 2021. En primer lugar, para este año se modificó la Ley 11/2009 de 26 de octubre, por la que se regulan las socimis, estableciendo un gravamen especial del 15% sobre la parte de los beneficios obtenidos en el ejercicio que no sea objeto de distribución, en la parte que proceda de rentas que no hayan tributado al tipo general del Impuesto de sociedades.

Uno de los requisitos de las socimi es la distribución obligatoria, anualmente, de al menos el 80% de los beneficos contables distribuibles generados. Con esta medida se incentiva a no contribuir con su beneficio hacia reservas y castigar el potencial crecimiento del negocio.

El acecho a las socimis continúa en los PGE 2022, cuya condición por parte del socio de la coalición, Unidas Podemos, ha sido el desarrollo de una Ley de la Vivienda que afecta a los grandes tenedores de inmuebles.

Se incorporará la regulación el precio del alquiler para los grandes tenedores, más de 10 viviendas, que deberán bajar por ley los alquileres en base al índice de referencia para todos los contratos en las zonas de mercado tensionadas que se corresponden a aquellas áreas, distrito, barrio o ciudad en la que los precios medios del alquiler han crecido en los últimos cinco años más de cinco puntos por encima de lo que lo ha hecho el IPC. Al mismo tiempo, el importe medio de la renta debe representar más del 30% de la media de ingresos por hogar.

Es importante recalcar en este punto que la oposición, representada por el Partido Popular, ha indicado que recurrirá está ley ante el Tribunal Constitucional. Además, asegura que en las comunidades autónomas gobernadas por ellas no aplicarán la regulación del precio del alquiler.

¿Afecta esta medida a las socimis? Según el análisis del Banco de España, en términos generales no por el elevado peso del segmento no residencial, y en particular de las oficinas. Se observan diferencias en la composición del activo según su mercado de cotización. Las sociedades cotizadas en mercados regulados tienen la totalidad de sus activos inmobiliarios concentrados en bienes no residenciales.

Ahora bien, hay que tener cuidado porque las socimis que cotizan en mercados alternativos concentran alrededor del 29% de dichos activos en vivienda. Antes de incorporar una socimi en cartera, es adecuado conocer al detalle que exposición puede tener a mercados residenciales de zonas tensionadas.

En último lugar, se ha pactado un recargo del IBI a la vivienda vacía de hasta el 150%. Sería una especie de impuesto a las propiedades sin utilizar que los ayuntamientos tendrán como competencia.

No es sencillo hablar de estrategias para protegernos de la inflación en estos tiempos que corren, ya que la inflación implica mucho riesgo para el inversor. Si a los inversores ya les cuesta entender las subidas y las bajadas que sufren sus monedas.

En este artículo intentaré dar respuesta a lo peor y a lo mejor de cada una de las inversiones que podemos hacer como son las criptomonedas, la más conocida Bitcoin, las acciones, los bonos, el oro y los inmuebles.

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Invertir en Bitcoin y otras criptomonedas en España nos lleva a una cantidad enorme de papeleo con la nueva regulación: todo esto se nos exige

Lo mejor y lo peor de invertir en criptomonedas

Una de las inversiones que ha tenido un gran éxito ha sido las criptomonedas, ya que la criptomoneda reina, el Bitcoin, ha tenido grandes aumentos en su valor. Sin embargo, las criptomonedas tienen grandes redactores que lo consideran un generador de especulación.

Lo mejor de invertir en criptomonedas sería:

• Lo mejor que podemos encontrar de las criptomonedas serían el gran aumento de valor que ha tenido durante meses y aunque ha tenido sus más y sus menos, sigue siendo un valor atractivo para invertir.
• Existe un concepto de rebeldía y apoyo a las criptomonedas por gran parte del pública, ya que rompe con las reglas establecidas por el sistema financiero como lo conocemos, ya que se quita el control de las grandes entidades bancarias sobre los activos financieros, dando el poder al pueblo, y sin tener altos costes por las transacciones.

Lo peor de invertir en criptomonedas sería:

• Lo peor de invertir en criptomonedas sería su gran volatilidad de un día para otro, por estar en gran parte afectada por la especulación.
• Algunos economistas argumentan que las criptomonedas pueden dar lugar a una crisis internacional al quitar el control del sistema monetario a los bancos centrales.
• Por otra parte, al establecer una democratización de la creación de monedas, esto puede ayudar a que las transacciones, que son anónimas, se realicen para blanquear dinero.
• La liquidez de las criptomonedas es un tema pendiente, ya que aún no ha llegado el momento de con cualquiera transacción puedas comprar lo que quieras como si fuera el dinero tradicional.

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Esto es lo que pasa cuando crees que aciertas con el momento de vender las acciones en bolsa cuando ésta cae

Lo mejor y lo peor de invertir en acciones

Invertir en acciones en la manera más fácil de llegar al mundo de la inversión, ya que existe múltiple formación para entender un poco como funciona el mercado bursátil, pero como el resto de las inversiones no deja de tener sus ventajas y sus desventajas.

Lo mejor de invertir en acciones sería:

• Invertir en acciones permite al inversor, que entienda un poco, conseguir una atractiva rentabilidad.
• A diferencia de otras alternativas de inversión, las pérdidas que se pueden llegar a tener se limitan a la inversión inicial que se ha realizado.
• Las acciones les pasa como a las criptomonedas, ya que pueden ser vendidas en el mercado bursátil cuando la fluctuación nos es favorable, y se pueden convertir en efectivo de forma sencilla.
• No se necesita una gran inversión para iniciarse en el mundo de la inversión en acciones.

Lo peor de invertir en acciones sería:

• Como en el caso que hemos comentado de las criptomonedas, el valor de las acciones puede bajar según la situación económica, la empresa, el sector, etc., por tanto, tiene una gran volatilidad que puede bajar sustancialmente el valor de la acción.
• Los bancos suelen cobrar por tener en custodia o mantenimiento de las acciones, así que tienen un gasto añadido y, por otra parte, para generar liquidez la tenemos que vender para conseguir la rentabilidad de la inversión.
• De cada acción existe una fuente limitada de información de la empresa que estamos invirtiendo y el valor proviene de fuentes externas como internas de la empresa, por lo que no es nada sencillo tomar una decisión acertada.

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El coronavirus no solo afecta a la bolsa sino a la deuda mundial

Lo mejor y lo peor de invertir en bonos

Los bonos son mecanismos de financiación disponibles para las empresas privadas y públicas, instituciones financieras, y hasta los gobiernos, nos podemos encontrar diferentes tipos de bonos como son los del Tesoro (gobiernos), hipotecarias (entidades bancarias), corporativos e internacionales.

Lo mejor de invertir en bonos sería:

• Los bonos de renta fija son aquellos bonos que sabemos que tenemos una rentabilidad fija durante la vida del bono.
• Por otra parte, los bonos con mayor riesgo ofrecen una mayor rentabilidad para el inversor.
• Los bonos se tratan de una inversión con bajo riesgo, ya que se conoce los plazos para recuperar el capital y que tipo de interés nos van a pagar.
• Los bonos pueden ser comprados y se puede negociar con ellos, ya que es una inversión libre de designación y, además, se pude recuperar parte de la inversión en el caso que lo queramos.

Lo peor de invertir en bonos sería:

• El riesgo que tiene cada uno de los bonos va a depender de la solvencia que tenga la entidad que lo haya emitido.
• Para recuperar antes del vencimiento del bono el inversor se puede arriesgar a no recuperar el dinero que ha invertido, ya que va a depender del tipo de interés al que se esté emitiendo los nuevos bonos.

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¿Y si los diamantes no fueran valiosos?

Lo mejor y peor de invertir en oro

El oro ha sido siempre el activo refugio de muchos inversores durante décadas. Siempre se ha considerado que, si las otras inversiones fallan, el oro puede salvar tu inversión. Por tanto, tener inversión en oro dentro de la cartera de inversión puede ser una buena idea.

Lo mejor de invertir en oro:

• El oro no tiene riesgo de contrapartida, ya que está fuera del sistema financiera, como les pasa a las criptomonedas. Es decir, de que nadie va a depender que podamos acceder o no al mercado del oro.
• El oro es seguro contra las crisis financieras, económicas, monetarias y políticas, ya que el oro físico está blindado, ya que no le afecta lo que pase en la economía.
• El oro nos da una mayor privacidad a la hora de invertir, ya que ningún gobierno obliga a informar del oro que cada uno tiene en su poder.
• El oro no paga IVA al comprarlo, ya que se considera un producto de inversión. Además, existen en algunos países ventajas fiscales para comprar oro.

Lo peor de invertir en oro:

• El precio de compra del oro es diferente al precio de venta del oro, y siempre el precio de compra va a ser superior al precio de venta.
• La gran desventaja de tener grandes cantidades de oro es su almacenaje y su seguridad, ya que la primera opción que tenemos todos en la cabeza es guardarlo en nuestra casa, en la caja fuerte de un banco, etc.

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La provincia española que hace más esfuerzos por pagar su vivienda es Baleares

Lo mejor y peor de invertir en inmuebles

Por último, podemos comentar los inmuebles si tienes cantidades que puedes invertir. Claramente este tipo de inversión son inversores que tienen una** gran cantidad de dinero** a su disposición.

Lo mejor de invertir en inmuebles sería:

• Una de las principales ventajas de invertir en inmuebles que lo puedes hacer sin formación, a diferencia de las otras maneras de invertir.
• La inversión en inmuebles puede ser una inversión rentable en aquellas zonas que no se consideran deprimidas a nivel geográfico a nivel económico.

Lo peor de invertir en inmuebles sería:

• Por el contrario, a la hora de realizar la inversión en inmuebles necesitan mucha inversión por el precio que tienen los inmuebles en España actualmente.
• La inversión en inmuebles suelen ser muy lentas en convertirse en dinero, ya que lleva tiempo en vender un inmueble.
• Es complicado diversificar la inversión en inmuebles de forma directa, salvo si tenemos un gran patrimonio para invertir.

¿Qué tan bueno es invertir?

La inversión de cada uno de los productos o activos financieros que hemos comentado va a depender del riesgo que queramos asumir en nuestra inversión. Debemos tener en cuenta que cualquier inversión tiene el riesgo de perder la totalidad o parte del valor.

Sabemos que en la actualidad conseguir reunir cierta cantidad de dinero es una tarea difícil, pero si añadimos a esto que, si queremos invertir, pero nos viene encima el desconocimiento sobre cómo utilizar nuestro dinero puede convertirse en una pérdida segura.

Por otra parte, sabemos que es mejor invertir que ahorrar y si invertimos vamos a conseguir, si tenemos suerte y sabemos hacerlos, tener más dinero que al principio. Por tanto, debemos tener en cuenta que si queremos tener el oro en el armario de casa o llegar al juego del mundo bursátil y las criptomonedas.

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El mercado inmobiliario en España durante el 2020 ha resisto el empuje de la pandemia con cambios de precios en descenso entre el 2 y el 6 por ciento del precio de la vivienda tanto en grandes ciudades, costa y segundas residencias.

Aunque el sector inmobiliario no se ha salvado del impacto de la pandemia, pero se ha recuperado más rápido que otros sectores con impactos mínimos en los precios de la vivienda de las grandes ciudades, costa y segundas residencias.

El coronavirus a afectado mínimamente al sector inmobiliario, pero el futuro del sector es incierto

El sector inmobiliario está viviendo momentos difíciles como el resto de los sectores y la demanda de la viviendo se ha reiniciado con mucha potencia, ya que algunas de las familias han visto que sus hogares no se adaptaban a las necesidades que tenían en momentos de confinamiento y, por eso, han salido a buscar nuevas viviendas.

Las previsiones para el año que viene va a depender como todos los sectores de la evolución de la pandemia y los efectos económicos que afectan al sector financiero, por una parte, para conceder los préstamos hipotecarios y, por otra parte, los ahorros y los ingresos que cuentan las familias.

Por tanto, el sector inmobiliario también está viviendo un momento de incertidumbre tanto en la demanda del mercado y en los precios de los inmuebles, y no se sabe a ciencia cierta que va a pasar.

Los efectos de las diferentes olas de la pandemia en el sector inmobiliario

Las consecuencias de la segunda oleada y las sucesivas oleadas, hasta que lleguen los efectos de las vacunas entre la población, puede afectar al mercado, pero en estos últimos meses ha habido una reactivación durante el periodo veraniego, pasado el primer pico de la primera ola.

Pero claramente, la segunda oleada de la pandemia está enfriando otra vez el mercado y, por tanto, está enfriando la rápida recuperación que se estaba dando, de manera que tendremos que ver hasta donde llega el retroceso y los efectos para el 2021.

Partiendo de este escenario que las vacunas sean eficaces durante el 2021, los efectos en el mercado y los precios no sea significativo, pero claramente habrá un nuevo reajuste después del producido por las anteriores crisis en España.

No se prevé que los efectos de la pandemia sean iguales que los efectos de la crisis financiera del 2008, ya que la crisis financiera había más parque inmobiliario construido y ahora hay menos de la mitad.

Ajuste en los precios del sector inmobiliario

Se espera que hay una reducción de precios, pero no será más acusado durante el 2021, ya que no existe una oferta excesiva ni promociones construidas que no se puedan comprar como pasaba en anteriores crisis.

El mercado más afectado por el reajuste de los precios sería en las residencias de segunda mano y segundas residencias, ya que la compra de la primera vivienda es de primera necesidad en las familias.

Se prevé que la reducción del precio de la vivienda de segunda mano entre el 2020 y 2021 es del 8 por ciento, aunque va a depender la situación económica de las familias que quieren ser propietarias.

Con el inicio de las vacunas se prevé que los gobernantes eliminen las restricciones de movilidad para los siguientes meses no va a afectar de forma inmediata en el precio de la vivienda, y habrá que esperar a finales del 2022 y principios del 2023 se verán efectos significativos de recuperación en el sector.

Los efectos de la pandemia también afecta a los alquileres de la vivienda

Actualmente, con las restricciones a la movilidad y la caída de los turistas los efectos han llegado afectar al precio de la vivienda de alquiler tanto estacionario como no estacionario.

La falta de demanda va a provocar un exceso de oferta y esto va a afectar al precio de los alquileres, que seguramente que durante el año 2021 les va a afectar a la baja en aquellos contratos que se van a renovar.

Por otra parte, los ajustes de las rentas por el aumento de la oferta han tenido como consecuencia un reajuste en los precios, aunque no de una forma igualitaria en todas las zonas en España.

La regulación de los precios del alquiler es aumentar la oferta de vivienda en alquiler para que los precios disminuyan. Se puede pensar en crear un parque público de inmuebles y incentivar a los propietarios con deducciones fiscales y seguridad antes impagos o daños a los inmuebles.

En El Blog Salmón | Regular el alquiler no es tan efectivo. ¡Qué se lo digan a Suecia!

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La incertidumbre vuelve al sector inmobiliario después que explotara la burbuja inmobiliaria. Las perspectivas para los próximos meses no son nada halagüeñas a causa del coronavirus y el alquiler vuelve a ser uno de los perjudicados.

El sector inmobiliario ha parado su actividad, se prevé una reducción de precios y una reducción de la demanda para las nuevas condiciones laborales de muchos inquilinos. El alquiler de viviendas, hasta hace unos meses tenías unas buenas perspectivas, teniendo rentas bastante abultadas que todavía no habían llegado a su máximo.

El mercado del alquiler empieza a trasladar los efectos del coronavirus al precio de los alquileres de inmuebles disponibles

A día de hoy, no se están firmado contratos de alquiler, ni se producen visitas a pisos por alquilar y las viviendas por alquilar que están sufriendo bajadas en el precio de la renta. Si no se produce una rápida reactivación de la economía se van a ver como los precios de los alquileres seguirán bajando.

En estos momentos el mercado de alquiler está viviendo un estado de hibernación desde el decreto de alarma sanitaria por causa del coronavirus. El parón de la movilidad de las actividades no indispensables, así como cese temporal de los desahucios, la renovación automática de los contratos de alquiler y una reducción de las compraventas, han dejado el sector inmobiliario en un estado de hibernación.

Los precios de los inmuebles parecen no haber sufrido todavía una caída en las grandes ciudades, pero todo llegará . Lo que si ha llegado es una retirada masiva de las viviendas anunciadas en los portales inmobiliarios, tanto para alquiler como para la compra.

¿Qué va a pasar con el precio del alquiler cuando acabe el estado de alarma sanitaria por el coronavirus?

En estos momentos, existen las ayudas para el alquiler aprobadas por el Gobierno para las familias, pero la gran duda que se plantea es que va a pasar con los precios de los alquileres cuando acabe el coronavirus.

El alquiler en el mercado inmobiliario se va a situar como una de las opciones más rentables, ya que la situación actual supone, sobre todo en las grandes urbes, que los inmuebles disponibles para alquilar ya no se utilicen como vacacionales y, por tanto, los arrendadores no le darán salida.

Es decir, habrá una exceso de oferta en el mercado de alquiler, y esto se une a la hibernación, lo más seguro que haya una reducción de los precios de alquiler, y la reducción de los precios va a depender de cuánto tiempo va a durar esta situación.

Por otra parte, se va a dar una dificultad para comprar inmuebles y esto probablemente va a generar un aumento de la demanda del alquiler en un futuro cercano, por tanto, se tendrá que ver en que nivel se va a equilibrar la oferta y la demanda de alquileres.

El segundo semestre del 2020 es clave para el precio del alquiler en España

Desde punto de vista de quien alquila un inmueble en las grandes urbes no habrá caídas significativas de los precios de arrendamiento a corto plazo, pero si al final entramos en una recesión, como todos los datos indican, y al final el precio de los alquileres descenderán.

En cuanto desde la perspectiva del arrendador, le interesa tener su inmueble alquilado lo antes posible, ya que lo querrá tener lo mínimo posible sin arrendar. Incluso los arrendadores aceptaran rebaja del precio si le cuesta alquilarlo.

El mercado del alquiler en España estaba por la nubes antes que llegará el coronavirus y gracias al coronavirus se va dar un proceso de reducción de precios.

En la segunda mitad del 2020 va a ser un semestre muy interesante para el precio del alquiler en España, ya que se van a conseguir mejores precios en los inmuebles de arrendamiento que los que podrá haber ya en 2021.

Los dueños de las viviendas están preocupados por toda la situación que se está viviendo por el coronavirus y prefieren alquilar sus inmuebles por debajo del dinero que estaba recibiendo hasta ahora para no dejar de recibir dinero.

El mercado de anuncios de alquiler se paraliza y se resienten los precios

En Madrid, desde el 1 de enero hasta el 14 de marzo, en el momento que se decretó el estado de alarma sanitaria, se registraron más de 31 mil ofertas de venta, cifra que ha descendido hasta las 10 mil. Es una reducción del 32 por ciento.

Por otra parte, los datos del alquiler antes del estado de alarma sanitaria, se contabilizaron alrededor de las 26,7 mil inmuebles anunciados en portales, una cifra que ha disminuido quedándose en 13,5 mil anuncios, casi se ha llegado a una reducción del 50 por ciento de los anuncios.

En Barcelona, también ha habido una reducción dentro del mercado inmobiliario, que ha pasado de las 12,2 mil ofertas a las 9,8 mil ofertas de venta, por tanto, se ha registrado un descenso del 20 por ciento.

En Barcelona también se ha producido una disminución de los anuncios de inmuebles alquilados, ya que han pasado de los 13,8 mil anuncios en plataformas de antes de la alarma sanitaria, hasta llegar a los 7,5 mil anuncios actualmente, es decir, casi ha bajado la oferta en un 45 por ciento.

Por tanto, se puede concluir que muchos de los arrendadores han decidido retirar sus inmuebles del mercado para no pagar por los anuncios de inmuebles que no se pueden alquilar, aunque los precios de los inmuebles no han sufrido grandes variaciones.

En Barcelona, antes del estado de alarma sanitaria, el precio del alquiler era de medio de unos 1.721 euros, es decir, 21,4 euros por metro cuadrado, mientras ahora el precio ha descendido a los 1.630 euros, es decir, 20 euros por metro cuadrado.

En El Blog Salmón | Moratoria del alquiler y sus efectos en el IVA e IRPF para empresas y familias

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El Banco de España va a disponer de herramientas para impedir las burbujas de créditos o que se asuman excesivos riesgos por partes de los bancos con las que no ha contado durante la crisis financiera para poner freno a nueva burbuja inmobiliaria.

Al Banco de España se le van a dotar de mecanismos si fuera necesario limitar la concesión de financiación en función de la renta de los clientes que pidan préstamos y garantías que aporten en la operación.

Nos podemos preguntar: ¿Cuáles van a ser los mecanismos que va a disponer el Banco de España para que no se produzca una nueva burbuja inmobiliaria que derive a una nueva crisis económica?

El Banco de España necesita mecanismos y herramientas para desinflar burbujas sectoriales

El Banco de España va a ganar poder en la creación de la autoridad macroprudencial donde se ha previsto una mayor capacidad en la fijación de capital anticíclico sectorial o los denominados colchones de provisiones anticrisis, y se establecerán límites máximos a la concentración sectorial de exposiciones crediticias.

Con la creación de la autoridad macroprudencial se van a reforzar las exigencias en el desarrollo normativo para dar al Banco de España las capacidad que ya tienen la mayoría de los organismos homólogos, al margen de las reglas que se arbitren para constituir esta autoridad.

La escasez de mecanismos y herramientas que tiene el Banco de España para desinflar las burbujas ha sido la queja que puso el anterior gobernador, Luis María Linde, cuando expuso las cuentas de la gestión de organismo durante la Comisión que investigaba la crisis en el Congreso de los Diputados.

Los balances de los bancos se llenaron de inmuebles después de la explosión de la crisis

El anterior gobernador del banco de España, Linde, reconoció que no se actuó para frenar la burbuja de los créditos en parte por un error de estimación, por pensar que se corregiría de forma gradual, pero también al no tener autoridad para imponer restricciones a las entidades financieras.

Linde pensó que se podría haber preparado una aplicación de límites a la expansión del crédito como restringir la concentración de riesgos en el sector inmobiliario y la construcción, o hacer acotaciones en las hipotecas en relación al valor de los inmuebles, que es lo que la nueva normativa va a procurar.

El Banco de España no cuenta con capacidad legal para tomar decisiones teniendo que dejar a las entidades financieras asumir el riesgo si cumplían con los ratios regulatorios exigibles de solvencia o provisiones y que se vieron insuficientes multiplicado los umbrales exigibles mínimos con nuevas normativas.

Se concedieron muchas hipotecas por importes superiores al valor de tasación de las viviendas para facilitar a las familias como muebles, coches... aún cuando las reglas de las entidades bancarias aconsejaban no superar el 80 por ciento del valor de tasación.

De esta manera, los balances estaban llenos de créditos de promotoras inmobiliarias, que estallaron con el crash llenando los balances de inmuebles con valores inferiores a la financiación para la compra o promoción.

La autoridad macroprudencial

El Banco de España amplía los instrumentos macroprudenciales para poder controlar el ciclo crediticio y el desarrollo de burbujas financieras en el futuro, lo que afectará en el crecimiento económico más estable y sostenible.

La autoridad macroprudencial deberá contribuir a evitar o disminuir cualquier riesgo futuro susceptible de afectar a la estabilidad financiera. Se realizará a través de la transformación del Consejo de Estabilidad Financiera (Cesfi) y estará integrada por representantes del Ministerio de Economía y Empresa, el Banco de España y la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).

El objetivo de la autoridad va a ser la supervisión del sistema financiero, con capacidad para efectuar análisis de riesgos y emitir opiniones, así como aletas sobre todos los aspectos que supongan un riesgo que afecte a la estabilidad financiera.

La autoridad macroprudencial tendrá la potestad para formular recomendaciones para la adopción de medidas específicas cuando vea riesgos, con la posibilidad de dar seguimiento de las indicaciones cuando lo considere oportuno.

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