En los últimos tiempos mucha gente se pregunta cómo es posible que en muchos casos las viviendas usadas valgan más que las nuevas. Conzoco gente a la que no le cabe en su cabeza, y la suele tener bien amueblada que esto ocurra. Para ellos un bien nuevo, sin uso, a estrenar debe valer más que su equivalente usado (no entramos en fenómenos de escasez, coleccionismo, fans, etc…). Muchas piensan que si no es así se debe a oscuros intereses, a nuestra falta de formación financiera. ¿Como vas a pagar más por algo que ha gastado ya parte de su vida útil frente a una vivienda de estreno total? Es como con los coches, nada más salir del concesionario, ya tendrían que costar un 20 o 30% menos.

En mi opinión es que no conocen el mercado inmobiliario. Han comprado o vendido poco. Bueno, hay excepciones, como los promotores espabilados a los que no les gusta que sus antiguos clientes se hayn convertido en su competencia, pero en este caso esta claro que, en el fondo, saben muy bien las causas. O mejor dicho la causa ultima

Y es que difícilmente serán equivalentes la vivienda nueva y la usada. La falacia parte de comparar euros/m2 de usado y de nuevo por zonas. Y me explico.

• Para empezar, los pisos nuevos suelen estar situados, en general, en los extrarradios. En ocasiones esos lugares, con el tiempo, se convierten en el centro de la ciudad. Pero para entonces esos pisos ya están usados. El factor suelo, localización, influye y de que manera a la hora de calcular el valor del m2 de vivienda. Y luego están los enamorados de los lugares, si quiero vivir en la calle tal, y allí no hay nada nuevo, el precio del usado se dispara en esos sitios.

• Por otro lado, y este es un mensaje especialmente dedicado a los promotores, en los años dorados del boom, la entrega de las viviendas se hacía con numerosos desperfectos. La construcción a toda prisa, con mano de obra poco cualificada y ahorrando en materiales, daba lugar a numerosas reclamaciones. Es evidente que también te la pueden colar en una vivienda usada, pero algo me dice (por lo pronto la experiencia) que el número de incidencia susle ser menor. Se trata de un producto testado.
• En determinadas zonas comprar algo nuevo suponía hacerse experto en Derecho Urbanístico. El miedo a que problemas legales imposibilitasen o limitasen seriamente el acceso a las viviendas, se contraponía con que la mayoría de las viviendas antiguas no tenían ese tipo de problemas. Y de haberlos, salvo casos concretos, es mucho más fácil reclamar a un particular que a la mayoría de las promotoras. La tranquilidad se paga.
• Cuando hablamos de vivienda nieva hablamos de 2, 3, 4 años de plazo para edificar, para entrar a vivir. Cuatro años asumiendo los riesgso antes descritos. así como otros (que la empresa promotora se hunda, que me fuercen con elevaciones de precio, que…). Cuatro años en los que financio al señor vendedor a un maravilloso tipo 0. Por tanto, si esos inmuebles no tienen algún tipo de ventaja, difíclmente podrán competir en el mercado frente a viviendas que ofrecen tangibilidad e inmediatez.

Parafraseando a Domínguez, ¿lo usado es bello?

Vía | MafiaInmobiliaria
Imagen | Daquella manera

Imaginen que el gobierno de un país registra un crecimiento del PIB del 2%. Al día siguiente llega un banco y afirma que todo lo contrario, el crecimiento ha sido del 1%. Un estudio realizado por un organismo internacional dice que todo lo contrario, Ejemplolandia ha sufrido recesión y su PIB ha bajado un 0,5%. ¿A quien vamos a creer?

Me parece estupendo que haya muchos estudios sobre el precio de la vivienda, aunque seamos claros, si hay tanta diferencia entre uno y otro alguien se equivoca. Mientras se resuelve quien está equivocado y quien acierta, los consumidores e inversores están a oscuras.

La incertidumbre no es buena para los mercados. Lo mejor sería una información lo más clara posible, pero parece que es mucho pedir. Veremos que pasa en los próximos meses.

¿Qué opinan los lectores de El Blog Salmón? ¿El precio de la vivienda ha subido o ha bajado?

Actualización: Como informa inmo en los comentarios el último informe de fotocasa (PDF de 1,4MegaBytes) afirma que la vivienda ha bajado un 5,6%. El anterior se refiere al año pasado.

En El Blog Salmón | El mercado de la vivienda se estabiliza, o no

Imagen de William Ward

La situación del mercado inmobiliario de Detroit en este momento serviría para satisfacer los sueños más delirantes de las plataformas pro vivienda digna. La vivienda ha llegado a los precios más ridículos de su historia. Usted puede ser el orgulloso propietario de un hogar por sólo 100 dólares, al cambio me salen 65,54€.

Estos son casos excepcionales, pero si hacemos una búsqueda sobre viviendas entre 2.000 y 10.000 dólares nos encontramos con más de 3000 resultados. No se trata de una broma, estoy seguro de que serían muy apetecibles para ciertas familias.

Lo que no menciona el artículo es el declive de Detroit de los últimos años. La que fue capital mundial del automóvil (sede de Ford, General Motors y Chrysler) lleva cierto tiempo en declive industrial. Durante muchos años a estado ligada al desarrollo del automóvil, pero en un escenario en el que las marcas japonesas y europeas están tomando el mercado (por no hablar de la amenaza china), Detroit es una ciudad en decadencia, una ciudad que lleva perdiendo población desde hace más de cuarenta años.

Entrando en el famoso tema sobre si la vivienda puede bajar o no, creo que estamos ante la prueba de que sí. Es cierto que se trata de un caso excepcional, pero las bajadas también han sido excepcionales.

Vía | Meneame
Más información sobre Detroit | Wikipedia (en inglés)

En un post reciente, recogía las tendencias que Ruben oteaba en el mercado inmobiliario. Respecto al mercado nacional señalaba que se esta volviendo atractivo para el gran inversor, para las macrooperaciones en las que se generase valor añadido. Esto, que quizás en ocasiones es difícil de concretar, puede ser el caso de Triball. Triball no es el nombre de los tatoos más chulos que las chicas llevan a la altura de la rabadilla. No, Triball es una sociedad que esta dando mucho que hablar en Madrid.

Se trata de una sociedad en la que participan una serie de comerciantes, consultores,promotores inmobiliarios que pretenden llevar a cabo una operación de cirugía urbana en el corazón de Madrid. Y más concretamente, a espaldas de la Gran Vía madrileña, en el triángulo formado por las calles Gran Vía, Fuencarral, Colón y Corredera Baja de San Pablo, y cuyo corazón es la calle Ballesta, conocida sobre todo por la prostitución y marginalidad. Supongo que los promotores de dicho proyecto han buscado la similitud en el nombre con el caso paralelo de Tribeca, en Nueva York. Otros casos a nivel internacional similares fueron el Soho londinense o el Barrio Latino en París.

Este grupo empresarial se ha hecho con un gran número de locales en la zona, algunos apuntan que hasta 70. Han ido comprando clubes de alternes, cines, etc…Su idea es ponerlos en alquiler a tiendas de moda, salas de arte, restaurantes, etc. Por el contrario nuevos negocios de prostitución, locutorios o tiendas de alimentación para inmigrantes están vetadas por la empresa. Empresa que, ademas, trata de dinamizar el barrio con una serie de actividades lúdica, culturales, etc. Hasta ahí todo esta bien pero, ¿por qué ha generado polémica?

Se han desatado un buen numero de leyendas urbanas sobre quien esta detrás de la Sociedad. Leyendas que los accionistas y representantes de la firma niegan una y otra vez. Por un lado esta el morbo, pero por otro no es inocente el preguntarse quien esta detrás de la sociedad.

Y es que para el éxito de esta iniciativa, además de capacidad de gestión y financiera, es fundamental la colaboración de los poderes públicos, en este caso del Ayuntamiento de Madrid. Esta la peatonalización de las calles pero también la presión policial para forzar la erradicación de la prostitución callejera, de los drogadictos, de lo sin hogar. Cabe preguntarse por qué ahora si y antes no, hasta que punto, de tener éxito, esto no supone el traslado del problema a otro lugar de la capital, etc…Pero es que además habría que hablar de las licencias de cambio de uso de los locales, tema que esta siendo muy sensible en el Ayuntamiento, como es público.

Ojalá todo vaya bien, y se consiga recuperar ese trozo del corazón de Madrid para todos. En buena medida en Madrid ya ocurrió algo similar con Chueca, aunque en este caso quien lo llevo a cabo fue un colectivo social, y más concretamente el mundo gay, el que lo logró, y hay que reconocerle todo el mérito. Y es que, a pesar del dinero y del poder de las Administraciones Públicas, no es nada fácil regenerar esas zonas, aunque se quede estupendamente en la foto de los premios.

Vía | Cinco Días
Más información | Wikipedia

El local se ha vendido en Barcelona, en el número 30 del Paseo de Gracia. El precio, 52 millones de euros. El precio por metro cuadrado, más relevante que el anterior dato, ¡26.000 euros! Con este precio se bate el anterior récord (y por mucho) de 12.000 euros del número 3 de la madrileña calle Recoletos.

¿Podrá seguir este ritmo de subidas en los locales comerciales? Difícilmente. Y de hecho ahora mismo montar un negocio tiene un gran handicap que es precisamente pagar el alquiler. Al final este boom inmobiliario de los locales también tendrá que frenarse.

Vía | El País
Foto | Superchango

9.200 nuevos ricos en 2006, incluyendo en este número a todos aquellos cuyo patrimonio supera el millón de dólares americanos, unos 744.000 euros al cambio actual en activos líquidos (o sea, sin incluir ladrillos, joyas, barcos, coches y demás patrimonio). Este ha sido el criterio empleado por Capgemini y Merrill Lynch, autoras del informe en cuestión, para determinar el umbral de la opulencia, umbral del que se han beneficiado los aspirantes españoles a ricos debido al favorable cambio de la moneda europea frente al dólar.

Siempre nos queda el consuelo (o el mal de muchos) de lo que dijo Botín a un periodísta que se dirigió a él comenzando con “Ustedes los ricos…” en una memorable rueda de prensa. Botín interrumpió al periodista y le dijo “Mire joven: ricos-ricos en España solo hay siete… Los demás son acomodados”. Quien no se consuela, es porque no quiere…

En El Confidencial titulaban que “Santander gana más con la venta de una oficina que con el margen financiero de la sucursal en 25 años”. Un titular duro, y posiblemente exagerado como buen titular que es (los cálculos están realizados para una megaoficina en la calle Serrano, una de las más caras de España… seguro que la oficina de un pueblo de provincias no genera esas cifras). Pero que en el fondo te hace pensar. Si sacas más dinero vendiendo tu edificio que gestionando tu negocio a largo plazo… ¿para qué seguir gestionándolo?

Y este es, en el fondo, uno de los efectos secundarios más preocupantes de la evolución de los precios inmobiliarios. Que, para muchos negocios, su actividad principal se ha convertido en secundaria frente a su actividad inmobiliaria. Y que lo que debería ser un activo al servicio del negocio principal, se convierte en una razón de ser por sí misma. Y eso supone un grave quebranto para el conjunto de la estructura económica de un país: porque es más fácil ganar dinero vendiendo inmuebles que generando riqueza (empleo, consumo, etc.) a través de la actividad empresarial.

44 edificios, 1200 oficinas y la emblemática sede de la ciudad financiera… Todo a la venta. Y precisamente ahora que habían decidido reformar todas sus oficinas para dar un aspecto global. Me pregunto si ofrecerán también hipotecas a los compradores para venderles sus propias oficinas.

Vía | Noticiaspyme , Cinco Días
En El Blog Salmón | Por qué comprar ABN-Amro, Santander renueva sus oficinas

En concreto, se habla de un crecimiento frágil, ya que está demasiado dirigido hacia el interior y, especialmente, al sector inmobiliario, al mismo tiempo que la subida del precio de la vivienda y el aumento de los tipos de interés hacen crecer el endeudamiento de las familias españolas, por lo que se observa ya una cierta desaleceración del consumo, lo cual hace descender sensiblemente el ritmo de crecimiento de la economía, que pasa del 3,9% al 3,5%.

El informe incluye otros comentarios sobre la necesidad de desregular el mercado eléctrico, recortar los costes de despido al mismo tiempo que se fomenta el empleo fijo o un aumento del periodo de cotización de cara a las pensiones. Vamos, que no sorprende que sea precisamente Rodrigo Rato el que lo publique. Lo llamativo es que Solbes esté, en general, de acuerdo con el informe, que ha considerado “equilibrado”.

Vía | Cinco Días
En El Blog Salmón | Solbes recomienda precaución con la bolsa

Y otro es que el Ministro de Economía, y uno de los expertos españoles es finanzas más valorados independientemente de la afiliación política de quien lo valora, opine reiteradamente en medios que conviene ser prudente ahora mismo con las inversiones en bolsa. Hay que tener en cuenta que las palabras del ministro se miden con precisión, ya que podría provocar una estampida de capitales, por lo que si el río suena…

La comparación que se me antoja inevitable es la del mercado inmobiliario. Hoy va de refranes: cuando las barbas del vecino veas pelar…

Vía | El mundo
En El Blog Salmón | La bolsa se desploma