El banco británico, HSBC, ha demostrado que sabe ganar en el sector inmobiliario, incluso en estos tiempos.

O es que ha demostrado que tuvo suerte en vender antes del crash inmobiliario y, como tienen liquidez, puede hacer frente a retomar lo que vendió.

A mediados de 2007, HSBC vendió su edificio en Londres, donde tenían sus oficinas centrales, a una subsidiaria de la inmobiliaria española, Metrovacesa, por un precio de algo más de €1.250 millones.

Como parte de esta compra, Metrovacesa invirtió aproximadamente €300 millones y financió el resto, es decir, €950 millones, a través de una hipoteca con el mismo HSBC.

Después de un año y de una crisis en el sector y Metrovacesa encontrándose en dificultades, tuvo que buscar activos que podía vender esta . Viendo como está el mercado, estaba claro que cualquier venta iba a ser a un menor precio.

Con esta necesidad de vender, Metrovacesa ha acordado devolver el edificio a HSBC, para deshacerse de su hipoteca, es decir, una reducción en su deuda de aproximadamente €950 millones y, además, se lleva liquidez de €50 millones también. Con esta venta ha visto una reducción en el valor del inmueble de 20%.

HSBC se queda con gran parte del precio recibido inicialmente, €300 millones, y con su edificio también. Y se quita de sus libros un posible impagado muy grande. No está mal en un año y medio.

Esta operación demuestra que las inmobiliarias están dispuestas a aceptar reducciones en los precios de sus activos inmobiliarios, aunque lo hacen sin gusto. El problema es que parece que tienen que estar a punto de suspender pagos antes de reconocer las pérdidas que claramente han sufrido. O es que siguen esperando ayudas gubernamentales.

No obstante, quizás reconocer las pérdidas ya, ofrecer descuentos a todos y no esperar a suspender pagos sería una forma de reactivar el mercado inmobiliario.

Vía | Europe Real Estate y The Times (los dos en inglés)
En El Blog Salmón | La crisis inmobiliaria española explicada por The Economist y Las inmobiliarias empiezan a caer

La vivienda bajará un 30% en los próximos años. La crisis será total y puede que dure 3 años. Es lo que ha afirmado Bautista Soler, el que fue uno de los principales accionistas de Metrovacesa, en una entrevista en El Boletín.

La entrevista (que es bastante interesante, por cierto) cuenta como entró en Metrovacesa y como dejó la empresa quedándose con Gesina, una inmobiliaria francesa. También explica como entró en el Valencia y acabó siendo el socio mayoritario… Por supuesto se menciona su nuevo proyecto, bamicom, hay que aprovechar la publicidad gratuita.

Siendo una entrevista a un empresario del ladrillo, en la entrevista no falta una mención a Astroc. Afirma Bautista Soler que el batacazo de Astroc se veía venir, porque había sido un éxito rápido. Aunque el empresario no ha querido pronunciarse en la entrevista sobre la salida a bolsa de las inmobiliarias, no ve de forma halagüeña el futuro, porque como ha afirmado, la construcción está en crisis.

Una lectura muy recomendable, es interesante ver a un empresario de la construcción afirmar que el fin del boom inmobiliario ha llegado y no afirmar que el precio de la vivienda no va a bajar.

Más información en El Blog Salmón | Metrovacesa se hunde

Este fenómeno estaba relacionado con dos factores: primero, el número de acciones en bolsa era bajo, con lo que por poco volumen que hubiera el precio era muy volátil (más que valorarse el precio de la compañía lo que se valoraba era tener acciones, las cuales eran escasas); segundo, se esperaba que más adelante, cuando la CNMV lo permitiera, habría otra OPA y se pagarían precios desorbitados por las pocas acciones que quedaban en el mercado y así lograr definitivamente el control de la compañía. Es decir, el precio de la acción no representaba el valor de la compañía con la fórmula precio de la acción multiplicado por el número de acciones, sino se valoraba lo que podían estar dispuestos a pagar los dos inversores mayoritarios por una pequeña parte de la empresa para adquirir el control total de la misma.

Pero ha llegado la sorpresa. Los dos accionistas que guerreaban han decidido dejar de pelearse por el control y partir la compañía en dos, una parte para cada uno. Además, en el acuerdo, valoran la compañía muy por debajo del valor de cotización de la acción. Concretamente valoran la acción en 76,7 euros, cuando el precio en bolsa antes de conocerse el acuerdo era de 118 euros. Hoy la CNMV ha dejado que volviera a cotizar la acción y se ha desplomado hasta los 95 euros, aunque todavía por encima del precio que estiman los socios mayoritarios.

El precio está por encima de la valoración ya que la operación es compleja y todavía tienen que hablar los reguladores. Pero los socios que lo han decidido controlan el 70% de las acciones. Está todo más que decidido.

Vía | El País

Hacerlo de esta forma, evita que los minoritarios sean forzados a pagar un precio por acción más alto por concepto de toma de control. Esto de tomar control sin pagarlo se ha visto en varias ocasiones en este mercado.

En este operación, se ha avanzado esta estrategia un paso más, con la separación del voto de cada acción de su valor económico por parte de los que controlan, Joaquín Rivero, presidente de Metrovacesa, y su socio Bautista Soler.

Su batalla para mantener el control con su participación minoritaria continúa con la familia Sanahuja, que también tiene una participación minoritaria y también buscan el control, por supuesto sin pagar por ello tampoco.

Esta separación de los votos y del valor económico ha permitido al grupo liderado por Joaquín Rivero y Bautista Soler deshacerse de una parte del valor económico de las acciones en sus manos y quedarse con los votos que dan el control. Esto demuestra claramente que les es más importante el control que el valor económico, por lo menos en este porcentaje.

Vendieron las acciones sin voto a un precio de €90 por acción, frente al precio por acción de €124.05, valorando el voto de cada acción en €34,05. Es decir que el valor del voto añade el 38% al valor económico de las acciones.

De esta operación surgen varias cuestiones y preocupaciones.

Vender las acciones sin su voto implica que los minoritarios liderados por Joaquín Rivero y Bautista Soler están necesitados del capital necesario para ganar su batalla contra la familia Sanahuja y han utilizado esta forma para capitalizarse.

Por otra parte, surge una preocupación aún más importante. Si no quieren las acciones por su valor económico sino para mantener el control, ¿qué piensan hacer con ese control para rentabilidad lo que les costó conseguirlo?

Su interés no es exclusivamente mejorar el valor general de las acciones, ya que este valor se lo llevará los propietarios de la parte económica de las acciones. ¿Buscarán otras formas de llevarse valor, formas que no no estarán disponibles al resto de los accionistas?

Los accionistas de Metrovacesa deben aumentar su vigilancia a las acciones de los minoritarios que controlan.

Vía | Expansión
En El Blog Salmón | Metrovacesa: control sin pagarlo

El Presidente, Joaqúin Rivero, y su aliado en el consejo Juan Soler, hoy controlan la empresa con sólo el 12,4% y han hecho una contraoferta para comprar 26% mas. Al otro lado otro consejero, Román Pons Sanahuja, que puede que sea discreto pero está haciendo mucho ruido, quiere quitarles el control de la empresa. Hoy tiene 24,3% y ha hecho una oferta para comprar otros 20% y, con esto, arrebatarles el control de los otros.

Los que ahora controlan han hecho su contraoferta para mantener el control de su empresa y, cuando las cosas se calmen piensan bajar su participación a la de ahora, manteniendo el control, por supuesto, con el mínimo de inversión. Maniobras de compra, venta y juegos de control.

Los accionistas están viendo que su empresa se ha convertido en el juguete de manipuladores y especuladores buscando mantener control o tomarlo por el mínimo de costo posible.

Con esta clase de consejeros representándo al accionista, si yo fuera accionista, les echaría de mi empresa o vendería mis acciones. Estos señores sólo representan a ellos mismos.

Vía | Cinco Días, El Confidencial y La Razón
En El Blog Salmón | La defensa contra las OPAs hostiles y Florentino Pérez ha encontrado sinónimo de control