Saltan las alarmas en el mercado inmobiliario español: algo empieza a cambiar. Aunque los precios de la vivienda continúan creciendo, con un incremento interanual del 3,2%, están comenzando a aparecer señales que ya inquietan a propietarios, vendedores e inmobiliarias.

Aunque el mercado mantiene su fortaleza, los primeros síntomas de desaceleración ya han aparecido: viviendas que tardan más en venderse, ajustes de precios en algunas ciudades y un cambio progresivo (y constante) en el comportamiento de los compradores.

De hecho, la mitad de las capitales de provincia registran caídas respecto al año pasado y algunas ciudades muestran ajustes que hace solo unos meses parecían difíciles de imaginar.

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Valladolid lidera los descensos con una caída del 12%, seguida por Santa Cruz de Tenerife, Zamora, Almería o León. Al mismo tiempo, las compraventas del primer trimestre descendieron un 2,6% y la obra nueva registró una caída superior al 5%.

Y en paralelo, aumenta la oferta disponible en numerosos portales inmobiliarios y algunos mercados muy activos también muestran signos de enfriamiento. Madrid incrementó un 17% el stock de viviendas anunciadas durante el primer trimestre, mientras Valencia y Barcelona también registran aumentos relevantes.

En este contexto, Sergio, creador de contenido especializado en inversión inmobiliaria, Real Estate y emprendimiento, conocido en TikTok como Sergio_excellence_circle, resume este nuevo escenario con una frase que no deja lugar a dudas: “O negocias o no vendes. Las cosas están cambiando y rápido. Si hace seis meses se vendía todo, incluso a precios por encima de mercado, esto ya no es así”.

El mercado ya no está funcionando como hace unos meses

Durante gran parte del último ciclo inmobiliario, muchos inmuebles desaparecían de los portales en pocos días.

El temor a quedarse fuera y el fuerte desequilibrio entre oferta y demanda aceleraron las operaciones y llevaron a muchos compradores a aceptar precios cada vez más elevados.

Sin embargo, algunas dinámicas empiezan a cambiar. Sergio relata una situación que refleja esa nueva realidad: “Ayer una clienta que lleva buscando años y poco a poco ha tenido que ir subiendo su presupuesto porque cada vez lo que buscaba era más caro, me decía que, oye, hace tres meses cuando veía un piso a la semana se había vendido, ahora no sólo no se vende sino que muchos bajan el precio”.

El euríbor y los precios elevados empiezan a pesar

Entre los factores que explican esta ralentización aparecen varios elementos. El fuerte incremento acumulado de la vivienda durante los últimos años, unido a una financiación menos favorable, empieza a limitar la capacidad de compra.

Durante los últimos cinco años, distintas estimaciones sitúan el incremento de los precios cerca del 50%, una evolución muy superior a la registrada por los salarios. Además, la evolución reciente del euríbor ha vuelto a elevar el esfuerzo económico necesario para acceder a una vivienda.

Sergio lo explica así: “Es la pura realidad. El conflicto de Irán, la subida de tipos, los precios ya a niveles altísimos, hacen que lo que estás viendo en portales ya no se vende”.

La negociación vuelve a ganar importancia

Uno de los cambios más visibles aparece en el ajuste entre precios publicados y precios finales de cierre. Muchos vendedores continúan tomando como referencia anuncios publicados durante los meses de máxima euforia, pero la negociación vuelve a tener un peso creciente.

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Según explica Sergio: “Para que se venda deben bajar entre un 10 y un 20% su precio”. Esto no implica necesariamente un desplome generalizado del mercado, por supuesto, sino un reajuste entre expectativas y realidad.

Más oferta, menos urgencia y compradores más selectivos

Otro indicador importante es el incremento de viviendas disponibles. Madrid elevó su oferta un 17%, Valencia un 13% y Barcelona un 6%.  Sergio lanza otra advertencia: “El problema de los que no bajen ahora es que en un año, si quieren vender, deberán bajar mucho más”. Los precios de los pisos podrían haber iniciado una desaceleración que podría no tener fin a corto plazo.

La vivienda mantiene un apoyo estructural

Aun así, el mercado sigue teniendo un importante elemento de apoyo: el déficit acumulado de vivienda disponible. Diversos cálculos sitúan esa escasez por encima de las 840.000 viviendas.

Por ello, Sergio matiza cualquier lectura excesivamente negativa: “¿Significa esto que va a bajar la vivienda? No, en absoluto, la vivienda se va a mantener sólida”. Y concluye con un mensaje para propietarios: “Si eres propietario, no te fíes del precio de los portales y sé ágil con el precio si quieres vender”.

Imágenes | TikTok Sergio_excellence_circle

Un año después de la DANA valenciana en octubre de 2024, el mercado inmobiliario de las zonas afectadas muestra una evolución tan sorprendente como contraintuitiva: lejos de desplomarse, los precios de compra han subido de media un 16,8 % y, en algunas localidades, llegan a verse incrementos que alcanzan el 35 %, según un estudio de Gloval Analytics recogido por El País.

El análisis abarca 102 municipios afectados por la DANA (Depresión Aislada en Niveles Altos), que dejó miles de viviendas dañadas y pérdidas millonarias. Sin embargo, la catástrofe no ha frenado la demanda: en esos municipios, el precio medio del metro cuadrado se sitúa ya en 1.585 euros, frente a los 1.725 €/m² de las zonas no afectadas y los 2.060 €/m² de la media provincial.

Menos oferta, más presión inmobiliaria

En estos momentos, la oferta de viviendas a la venta ha caído un 22 %. La razón principal es que muchas propiedades siguen en reparación o han sido retiradas del mercado; a su vez, los alquileres se han encarecido un 5,7 % de media, con picos del 20 % en algunos municipios.

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El aumento de precios no se explica por una burbuja especulativa, sino por un fenómeno de oferta muy reducida y demanda concentrada. La reconstrucción, impulsada por más de 16.600 millones de euros en ayudas públicas, ha dinamizado la economía local y ha atraído a compradores que buscan oportunidades en municipios más asequibles o rehabilitados, pero no ha podido frenar las dinámicas de mercado propiciadas por la escasez de oferta.

Además, parte de la demanda se ha desplazado desde Valencia capital y su área metropolitana hacia zonas interiores con precios más bajos. El resultado es una presión al alza sobre las viviendas situadas en zonas menos expuestas, especialmente en áreas elevadas o alejadas de cauces fluviales.

Como explica el informe, "las mayores subidas se producen en las zonas menos afectadas por las inundaciones dentro de los propios municipios", lo que sugiere que el mercado está premiando las ubicaciones percibidas como más seguras.

El riesgo climático, invisibilizado

Pese a lo ocurrido, el riesgo climático aún no se refleja en los precios. El estudio de Gloval muestra que la percepción de vulnerabilidad ante inundaciones no ha disuadido a los compradores; ni tan siquiera el aumento de primas de seguros ni los costes de reparación han frenado las operaciones.

Este comportamiento contrasta con lo que ya ocurre en otros países, como Estados Unidos o Países Bajos, donde los bancos y aseguradoras empiezan a penalizar financieramente la compra en zonas inundables.

En España, ese ajuste apenas ha comenzado, lo que plantea una pregunta de fondo: ¿hasta cuándo el riesgo climático seguirá sin "cotizar" en el mercado de la vivienda?

De igual modo, el repunte de precios, unido a la caída de la oferta, dificulta aún más el acceso a la vivienda para familias jóvenes y rentas medias. Muchas localidades que antes ofrecían precios razonables se han encarecido tras la DANA, consolidando desigualdades entre zonas seguras y zonas expuestas.

Algunas inmobiliarias detectan ya un efecto desplazamiento: compradores que, buscando evitar futuras inundaciones, se mueven a barrios o municipios más altos, lo que a su vez encarece esos entornos. Si la tendencia continúa, podría generarse una geografía de la vivienda climática", donde la seguridad se pague como un valor añadido, aunque la percepción de esta vulnerabilidad no se especifique en las operaciones.

Fiscalidad y escasez estructural

El fenómeno valenciano no es una excepción. A nivel nacional, los expertos advierten de que la carga fiscal y la falta de oferta están frenando el acceso a la vivienda, incluso en zonas sin impacto climático directo.

Según recogía El Economista, los impuestos ligados a la compra —como el ITP o el IVA en obra nueva— suponen ya una barrera significativa para los compradores en un mercado con escasez de suelo y de promociones.

Este peligroso cóctel —menos oferta, más presión fiscal y demanda persistente— está generando un escenario donde cualquier shock local, como una DANA o una crisis de suministros, amplifica los desequilibrios existentes. Lo que está ocurriendo ahora en la Comunidad Valenciana puede anticipar lo que se extienda a otros territorios si no se abordan las causas estructurales del encarecimiento.

Vulnerabilidad nacional

En nuestro país, el riesgo de inundaciones ya es una realidad para el mercado de la vivienda: un estudio de ST Tasación (Mapa de riesgos del parque de viviendas en España 2024) concluye que cerca de un 9 % de las viviendas está situada en zonas vulnerables al riesgo fluvial.

Esta cifra demuestra que fenómenos como la DANA de octubre de 2024 no son casos aislados, sino síntomas de un riesgo más amplio que puede terminar influyendo en la valoración inmobiliaria. La AEMET y el Observatorio de Sostenibilidad han apuntado a conclusiones similares en los últimos años.

La tragedia natural se ha transformado, en el corto plazo, en un motor inesperado del mercado inmobiliario local. La combinación de ayudas públicas, reconstrucción, reducción de la oferta y desplazamiento de la demanda ha generado un escenario donde la vivienda vale más precisamente allí donde el clima golpeó más fuerte: aunque no exactamente en los puntos concretos que sufrieron el desastre, sino en los que resistieron.

Más allá de los precios, las DANAs y otros fenómenos meteorológicos extremos son (y serán) cada vez más frecuentes; si el mercado sigue ignorando el riesgo climático, la próxima catástrofe podría volver a inflar los precios. Por ahora, si hay algo evidente, es que las soluciones institucionales han sido insuficientes y han ignorado cuestiones fundamentales. Los hechos hablan por sí solos. 

Ni la mayor tasa de desempleo de la Unión Europea. Ni la incertidumbre económica a corto y medio plazo. Ni manifestaciones por España de ciudadanos que claman precios justos de alquiler y compra de viviendas. En nuestro país, el sector inmobiliario sigue viviendo una época de oro.

Y es que, en los últimos años el mercado inmobiliario español ha experimentado una paradoja notable: a pesar del constante incremento en los precios de la vivienda, las cifras de compraventa han alcanzado niveles récord. Este fenómeno plantea preguntas sobre los factores que impulsan esta dinámica y las implicaciones para el futuro del sector. ¿Goza de una verdadera salud o está artificialmente dopado?

Incremento sostenido de los precios de la vivienda

Desde 2014, el precio medio de la vivienda en España ha aumentado aproximadamente un 29%, pasando de 1.726 euros por metro cuadrado en febrero de 2014 a 2.234 euros en febrero de 2024. Este incremento ha sido más pronunciado en ciertas regiones; por ejemplo, en Baleares, el precio medio ha subido en torno a 160.000 euros en la última década. Este encarecimiento ha generado preocupaciones sobre la asequibilidad de la vivienda para amplios sectores de la población.

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Lo peor del problema del precio de la vivienda en España está en las previsiones de 2025. Seguirá subiendo

Y contrariamente a lo que podría esperarse, las transacciones inmobiliarias han alcanzado cifras históricas. Según datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, en septiembre de 2024, se registraron 61.886 operaciones de compraventa, la cifra más alta desde julio de 2007. Este aumento representa un incremento del 12,5% en comparación con el mismo mes del año anterior. Además, las hipotecas sobre viviendas también han mostrado un crecimiento significativo, con un aumento del 26% en septiembre de 2024 respecto al año anterior. Las cifras no dejan de subir.

Factores que impulsan la demanda

Varios elementos contribuyen a esta dinámica. La reducción del Euríbor al 2,4% ha facilitado el acceso al crédito hipotecario, incentivando a los compradores a adquirir viviendas antes de posibles incrementos en las tasas de interés.

A su vez, España ha concedido casi 250.000 permisos de residencia a directivos e inversores extranjeros en la última década, muchos de los cuales han invertido en el mercado inmobiliario, especialmente en ciudades como Madrid y Barcelona.

También hay que tener en cuenta que la oferta de viviendas en venta ha disminuido un 10% durante el tercer trimestre de 2024 en comparación con el mismo período del año anterior, lo que ha generado una mayor competencia entre compradores y ha impulsado las transacciones.

A pesar de los altos precios, muchos españoles siguen considerando la propiedad de una vivienda como una inversión segura y una forma de asegurar su futuro financiero.

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"Hay que pagar para hacer una oferta por el piso". Algunas prácticas de las inmobiliarias rozan el delito

Este auge en las compraventas y el incremento de precios han tenido efectos diversos en distintos grupos demográficos. Los jóvenes, en particular, enfrentan dificultades para acceder a la propiedad debido a los altos costos y la competencia en el mercado. Como resultado, muchos optan por el alquiler, aunque este también ha experimentado un aumento del 8% en 2024 respecto al año anterior.

Por otro lado, los inversores y compradores extranjeros han encontrado oportunidades en el mercado español, aprovechando las políticas de visados y las condiciones económicas favorables. Sin embargo, la reciente eliminación de las 'golden visa' para la compra de vivienda podría afectar este flujo de inversión en el futuro.

Aunque las cifras actuales muestran un mercado inmobiliario dinámico, existen señales de posibles cambios. La eliminación de las 'golden visa' podría reducir la inversión extranjera en el sector. Además, la continúa subida de precios y la escasez de oferta podrían limitar el acceso a la vivienda para amplios sectores de la población, especialmente los jóvenes.

Es esencial que las políticas públicas aborden estos desafíos, promoviendo la construcción de viviendas asequibles y facilitando el acceso al crédito para quienes buscan adquirir su primera vivienda. Solo a través de una planificación integral y medidas efectivas se podrá garantizar un mercado inmobiliario equilibrado y sostenible en España.

¿Está la burbuja de la vivienda cerca de explotar?

El aumento sostenido en los precios de la vivienda y las cifras récord de compraventas han llevado a muchos expertos a preguntarse si España podría estar enfrentando una nueva burbuja inmobiliaria similar a la que explotó en 2008. Aunque hay diferencias significativas entre ambos períodos, algunas señales actuales generan preocupación.

Uno de los indicadores es la desconexión entre los precios de las viviendas y los ingresos de los hogares. Según un informe de Pisos.com, el precio medio de una vivienda en España ha aumentado un 34% desde 2014, mientras que los salarios han tenido un crecimiento mucho más modesto. Este desajuste hace que el acceso a la vivienda sea cada vez más complicado, especialmente para los jóvenes.

Además, la alta demanda actual, impulsada por políticas monetarias favorables y un mercado de inversión activo, podría no ser sostenible a largo plazo. Si las tasas de interés suben o la economía entra en recesión, muchos compradores podrían enfrentarse a dificultades para cumplir con sus hipotecas.

Sin embargo, los reguladores y expertos señalan que el mercado inmobiliario actual está más controlado que el de la década de 2000, con menos especulación y una política crediticia más estricta. Aun así, cualquier cambio abrupto en las condiciones económicas podría poner a prueba esta estabilidad percibida, a priori, por los ciudadanos.

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Si hay un problema que verdaderamente preocupe al total de la población y que traspase las fronteras locales, ese es la vivienda. Millones de familias de clase media o baja de todo el mundo tienen serias dificultades para acceder a un piso. Toda Europa se ve afectada, pues el precio ha aumentado, de media, un 47% entre 2010 y 2022. Por su parte, el coste del alquiler en el viejo continente ha subido en un 18%.

Los datos de la ONU son claros al respecto: el 97% de las viviendas en los países desarrollados o en vías de desarrollo no son accesibles financieramente para quienes se destinaron inicialmente. Por consiguiente, la vivienda ya no es un factor de cambio sostenible capaz de promover la igualdad.

A esto se le suman los bajos niveles de inversión pública y la ausencia de políticas públicas eficientes durante la última década. La recientemente reelegida presidenta la Comisión Europea, Ursula von der Leyen, se ha comprometido a tomar cartas en el asunto. La realidad es que los precios no paran de crecer, la oferta se resiente y todavía se sienten los efectos de la explosión de la burbuja inmobiliaria.

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Los propietarios lo tienen claro tras la nueva Ley: quitan sus viviendas del mercado de alquiler de larga estancia. O piso vacacional o vacío

Un escenario perfecto para que, no solo en España y en Europa, sino en todo el mundo, las fuerzas políticas de extrema derecha comiencen a emerger con gran fuerza.

Europa busca soluciones con urgencia

Europa es tajante y quiere combatir la crisis habitacional con la creación, por primera vez, de un comisario de Vivienda y la puesta en marcha de un Plan de Vivienda Asequible.

En los últimos tres años, entre 2021 y 2024, el precio de los inmuebles ha crecido un 13% de media en el conjunto de la UE. No obstante, en los primeros cuatro meses de 2024, se ha apreciado una subida anual de un 1,3%, más leve que a comienzos de 2023.

Interesante es la situación de la capital de Portugal, Lisboa, en la que el precio de la vivienda ha aumentado en un 120% entre 2012 y 2022. Además, el precio del alquiler ha ido creciendo hasta alcanzar más del 30% en el último lustro. Los niveles de ingresos se han mantenido estables, afectando seriamente al poder adquisitivo de la población portuguesa.

En España, la moderación de los precios está siendo más lenta que en el resto del conjunto de la UE. Así pues, entre las cuatro grandes economías de la UE, es el país en el que más se ha encarecido la vivienda durante el último año. Así pues, el primer cuatrimestre de 2024 dejó un incremento del precio de los pisos de un 6,4% con respecto al mismo periodo del año anterior.

Italia registró un leve aumento del 1,7%, mientras que Francia y Alemania obtuvieron bajadas del 4,8% y del 5,7%, respectivamente. Por su parte, la zona este de Europa y Portugal superan a España y experimentan, desde comienzos de 2023, subidas del 7% en términos generales.

La vivienda de obra nueva es la que más se ha encarecido. En España es un 9,9% más cara que hace un año, superando el alza media europea del 6,4%. En el caso de la segunda mano, España ha sufrido un encarecimiento del 5,8%, manteniéndose estable en el resto del viejo continente. En Francia y Alemania se ha logrado bajar más del 5%.

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Canadá prohibió en 2022 a los extranjeros comprar propiedades. Y parece que de momento han logrado parar la burbuja inmobiliaria

Con respecto a los alquileres, éstos se han comportado de una forma más moderada. No se supera el 3% ni en la UE ni en las cuatro grandes economías europeas. En España, el 75,3% de la población vive en pisos en propiedad, superando la media de la UE que es del 69,2%.

Los últimos datos de Eurostat, de 2023, señalan que el 9,3% de la población europea vive en hogares con retrasos en el pago de hipotecas, alquileres o facturas básicas. El dato de España, con un 13,6% de la población, es el quinto más alto, tras Grecia, Bulgaria, Rumanía y Chipre.

Es por ello que Von der Leyen plantea involucrar al Banco Europeo de Inversiones en una plataforma de inversión paneuropea para viviendas asequibles y sostenibles con que se prevé atraer más inversiones públicas y privadas.

¿Qué sucede en el resto del mundo?

Hasta el año 2022 se han mantenido unos bajos tipos de interés, vinculados a la baja inflación. Los exportadores lograron acumular reservas de capital que irrumpieron en los mercados financieros globales, el precio del dinero se mantuvo bajo por un largo periodo de tiempo y acabó afectando al mercado de la vivienda, que depende del crédito.

Muchas ciudades se han vuelto más atractivas para residir. En Estados Unidos, por ejemplo, ciudades del Rust Bell, como Detroit o Cleveland, no son muy caras porque la población no quiere irse a vivir allí. Así es que las ciudades más atractivas, como Nueva York, Toronto o Dubai, están atrayendo población, incluso a nivel global.

El movimiento YIMBY ("Yes In My Backyard", "Sí en mi patio trasero") en Estados Unidos defiende al aumento de la oferta de viviendas mediante cambios en la normativa de zonificación y las políticas de desarrollo. En California, YIMBY ha contribuido a acabar con la zonificación excluyente y de una sola unidad, lo que ha permitido construir 2,2 millones de viviendas en el estado.

En Toronto (Canadá), la Daniels Corporation se alió a la autoridad de vivienda para reurbanizar viviendas sociales abandonadas y convertirlas en una comunidad de uso mixto y renta mixta que garantiza a todos los residentes el derecho a regresar.

Las dificultades de acceso a la vivienda se suceden por todo el mundo (Madrid, Tokio, Singapur, Nueva York, Toronto o Berlín).

La situación en América Latina también es crítica. Se estima que hay 4 millones de hogares con problemas habitacionales en Argentina. Solo el 65% de la población argentina es propietaria de su vivienda, una disminución de 10 puntos porcentuales desde 2010.

En América Latina, hay un déficit habitacional cuantitativo (ausencia de viviendas) estimado en más de 23 millones de hogares, y un déficit cualitativo (casas en condiciones deficientes) que supera los 43 millones de viviendas.

En Asia el problema también es latente. Sin ir más lejos, en Japón se calcula que existe un total de 9 millones de casas vacías, las conocidas como akiyas. De igual modo, El sector inmobiliario de China, que alguna vez fue el pilar de la economía, se viene desplomando desde 2021, cuando el gigante inmobiliario China Evergrande Group incumplió sus obligaciones de deuda luego de tomar medidas drásticas contra los nuevos préstamos.

Todo pasa por implementar una serie de políticas de vivienda comunes que beneficien al conjunto de la población y que garanticen el acceso íntegro a la vivienda como derecho. Para ello, se precisa de un trabajo conjunto, con perspectiva global, pues en un mundo globalizado no tiene sentido implantar medidas locales ante un problema de tal envergadura.

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En plena crisis de acceso a la vivienda, es posible que plataformas como Airbnb estén llevándose algunos varapalos que no les tocan. Tras la aprobación del nuevo reglamento europeo, esto se aclarará más pronto que tarde, puesto que se vuelve obligatorio que las plataformas compartan información con la Agencia Tributaria y lleven un registro de las viviendas alquiladas y de los propietarios.

El objetivo principal de la normativa está claro: favorecer el acceso a la vivienda de primer uso en las ciudades (aunque Airbnb estima solo el 1,3 % de la oferta a alquiler turístico) y mantener un control algo más estricto del anfitrión: noches alquiladas, huéspedes, número de registros.

Airbnb lo tiene (más) difícil

En España, a partir de la alcaldía de Ada Colau en Barcelona (que, en 2021, prohibió el alquiler de habitaciónes privadas por menos de 31 días en la ciudad condal) o la prohibición de alquileres en edificios de apartamentos en Mallorca, Airbnb ha ido sumando dificultades.

A finales del año pasado, el Tribunal Supremo avaló también el veto a los pisos turísticos en dos comunidades de vecinos de Oviedo y San Sebastián, acogiéndose a que ya se impedía ejercer actividad económica.

No difiere de lo que está ocurriendo en Málaga, donde ya se han limitado las viviendas turísticas, exigiendo una entrada independiente, o en las Islas Canarias, donde el gobierno sigue lanzando medidas para limitar y regular estos alojamientos: mínima antigüedad, aumento de la disponibilidad del suelo, intercambio de datos...

Impacto en las ciudades 

Airbnb cuenta con siete millones de viviendas de alquiler en el mundo: dos millones de estos pisos y casas están en la Unión Europea. 

Se ha convertido en una alternativa asequible al turismo de hotel, pero choca, frontalmente, con las molestias a generadas a los vecinos y el limitado acceso a la vivienda en grandes ciudades y zonas turísticas. 

Además, pese a la lectura que el portal (Airbnb) hace de los datos, otros estudios independientes (When local business faded away: the uneven impact of Airbnb on the geography of economic activities) afirman que se ha modificado el tipo de actividad en muchos barrios madrileños. Todo indica que esta dinámica no se limita a la capital española, sino que se ha replicado por todo el territorio.

Por ello, los planes de Airbnb, según confirmó Brian Chesky, director ejecutivo de la compañía, a The Financial Times pasan por abrirse a nuevos mercados: alquiler de viviendas a largo plazo y de automóviles, por lo que, hasta cierto punto, puede confirmarse un cambio de rumbo.

¿Son todo malas noticias? En absoluto, zonas como el icónico camino del Santiago parecen haber podido integrar bien los Airbnb junto a las posadas y los hoteles, e incluso revitalizar algunos tramos de las rutas.

En 2022, se acogió un 50 % más de viajeros que el año anterior (más de 165.000 entre España y Portugal), entre 6.000 alojamientos que pertenecen a unos 3.900 anfitriones. Sin embargo, de nuevo, el panorama fuera de las ciudades y las zonas turísticas es muy diferente a las capitales.

Los grandes capitales dicen no

¿Y qué ocurre en estas grandes capitales? Ciudades como Nueva York o París, prácticamente han prohibido el alquiler turístico. 

En la Gran Manzana, se prohíbe el alquiler por menos de 30 días, si el propietario no está presente en la ciudad. Una normativa realmente severa, incluso comparada con otras ciudades que han regulado los pisos turísticos en EEUU, como Los Ángeles o San Francisco.

París también ha optado por la mano dura, multando a los alquileres de Airbnb que no cumplen el reglamento (principalmente, centrada en registros y control, un número máximo de días permitido y el alquiler de una segunda vivienda). La multa media es de más de 30.000 euros.

Todas las miradas de los partidarios de Airbnb están en los Juegos Olímpicos de 2024, pero las críticas no son pocas: se les señala como culpables de un encarecimiento de la vivienda permanente, así como de ruido, suciedad e incluso mayores riesgos en los barrios residenciales.

Los hoteles multiplican sus precios

Mientras tanto, los hoteles están iniciando una nueva edad de oro. En Nueva York, tras el veto a Airbnb, los precios se han disparado más de un 20 % desde noviembre del año pasado. 

En Vancouver (Canadá) llegan noticias similares, donde destaca el aumento del precio de los hoteles y menos reservas globales. Y todo indica que, en París, ocurrirá algo similar este 2024, si bien aquí puede no resultar fácil diferenciar qué parte le corresponde a los Juegos Olímpicos y qué a la carencia o las propias limitaciones de los Airbnb.

En cualquier caso, gana el local (mucho), pierden propietarios, viajeros y, por supuesto, plataformas como Airbnb (muchísimo). 

Nos queda preguntarnos qué preferimos: si una mayor flexibilidad, aunque vengan (de fuera) a dejarnos la casa manga por hombro, o restricciones y ciudades más tranquilas. Queda una tercera opción: tranquilidad aquí, opciones fuera (spoiler: el viajero puede que defienda lo contrario), pero ser ciudadano, también pasa por respetar a los demás en su propio hogar, aunque, a veces, algunas personas lo olviden. ¿Se encontrará un término medio?

Es una de las máximas de muchos inversores: invertir en ladrillo. Ha sido y es una de las opciones más rentables desde hace décadas. Y cómo no, no solo en España. Comprar pisos para ponerlos en alquiler y, al final, tejer un conglomerado de pisos rentados a particulares puede conllevar grandes beneficios.

Incluso si las operaciones se tornan exitosas y estas propiedades se encuentran en sitios con mucha demanda. Algo que puede, incluso, ayudarnos a permitir vivir de estas rentas sin tener que trabajar nunca más.

Aunque este es un sueño para muchos, hay multipropietarios que viven de ello. Pisos en zonas turísticas, en puntos estratégicos de las ciudades más demandadas, en zonas de playa o los pisos de estudiantes suelen ser las opciones más viables si uno lo que quiere es vivir del alquiler de pisos en propiedad.

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Ya tenemos las primeras zonas de control de precios de alquiler. Y la primera consecuencia es que todos los pisos van a valer el máximo

Sin embargo, hay muchos detractores de esta forma de hacer negocio. Y no hablamos de aquellas personas que por pensamiento o ideología creen que la concentración de inmuebles en un mismo propietario va en contra de la sociedad, demandante de vivienda. Sino porque quizás las cosas han cambiado y comprar pisos para ponerlos en alquiler ya no es tan rentable como se pensaba.

Los gastos que implica comprar una vivienda para alquilar son muchos. Y aunque según el Consejo General del Notariado cerca del 49% de las compras destinadas a alquiler se hacen sin hipoteca, la otra mitad implica hacer frente a unos gastos fijos como la hipoteca, diferentes seguros, la comunidad y las derramas pertinentes, el IBI, diferentes tasas locales si fuera el caso… o toparse con inquilinos que no pagan, cómo no.

Otro de los inconvenientes que tiene el comprador es que éste pierde la deducción correspondiente en su declaración de la RENTA. Ya que se trata de una vivienda -en el caso de que solo tenga una comprada con la finalidad de alquilarla- que no va a dedicar a vivienda habitual (aunque a cambio, tendrá una deducción del 60% sobre el total de las rentas)

El futuro propietario debe tener en cuenta también que, aunque va a tener ingresos mensuales fijos en los próximos años, también tardará años en recuperar el capital invertido. Y será desde ese momento, cuando empiece a ganar dinero por lo que la etapa de ganancias puede tardar aún un tiempo largo en llegar.

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El Gobierno declara la guerra a los propietarios que alquilan pisos: debería declararla a la escasez de viviendas disponibles

Por lo tanto, ¿es mejor comprar viviendas para alquilar? ¿o la mejor opción es esperar a la revaloración del sector inmobiliario? ¿quizás es mejor tener un piso y ver cómo el mercado o la zona concreta se revaloriza por cualquier motivo y vender el piso más caro de lo que se compró para así ganar dinero de golpe? Y sobre todo, ¿qué postura tiene el gobierno en este sentido?

La injerencia del Gobierno

El pasado 27 de febrero, el Gobierno de España lanzaba su nuevo sistema de referencia llamado Índice de Precios de Referencia del Alquiler, para aplicar a los grandes tenedores y a los nuevos contratos. El objetivo es fijar zonas tensionadas e implementar una intervención gubernamental en aquellos municipios donde se superen unos niveles máximos de alquiler.

Este nuevo Índice se aplicará exclusivamente a grandes tenedores y propietarios que se inicien en un contrato de alquiler en las zonas tensionadas, y que lo hayan solicitado previamente las propias comunidades autónomas.

¿Cuál es el problema? El problema reside cuando el gobierno autonómico se niega a recibir dichas intervenciones del Ejecutivo central, pero desde el gobierno local se reclama. En ese caso, se entrará en en una problemática estrictamente política.

La falta de seguridad jurídica y el intervencionismo de precios llevado a cabo por el actual ejecutivo puede llevar a que muchos propietarios que hayan comprado pisos, decidan aparcar la idea y prefieran tenerlos vacíos para esperar la mejor época para vender.

La revalorización del suelo versus alquiler

En este contexto, revalorización del suelo puede convertirse para muchos propietarios en mejor opción que comprar para alquilar. Ésta, normalmente, se refiere al aumento en el valor de una propiedad debido a factores como la demanda creciente, mejoras en la infraestructura local, o cambios en las regulaciones urbanas que permiten un desarrollo más lucrativo.

Para algunos propietarios, especialmente aquellos con propiedades en áreas urbanas o en zonas con un alto potencial de desarrollo, la revalorización del suelo puede ofrecer mayores retornos que comprar propiedades para alquilar.

Hay varias razones por las que la revalorización del suelo puede ser preferible a la compra para alquilar:

Retornos potenciales más altos: En áreas donde el valor del suelo está aumentando rápidamente, los propietarios pueden obtener mayores ganancias vendiendo la propiedad una vez que se haya valorizado significativamente, en comparación con los ingresos por alquiler a lo largo del tiempo.

Menos involucración y menos riesgo: La compra para alquilar implica gestionar inquilinos, mantener la propiedad y asumir riesgos como el incumplimiento del pago del alquiler o daños a la propiedad. En cambio, la revalorización del suelo implica menos trabajo y menos riesgo operativo directo.

Potencial de liquidez: Los propietarios pueden vender la propiedad cuando lo deseen para aprovechar la revalorización del suelo, en lugar de tener que esperar a que los contratos de alquiler expiren o tratar con inquilinos problemáticos.

Menores costes de mantenimiento: La inversión en la mejora de una propiedad para alquilar puede requerir gastos significativos en mantenimiento y actualizaciones para atraer inquilinos y mantener el valor de mercado. Con la revalorización del suelo, los propietarios pueden obtener ganancias sin necesidad de invertir en mejoras sustanciales en la propiedad.

Sin embargo, según la firma de inversión Masteos la rentabilidad de la vivienda en alquiler supera a sus comparables en 2022. De hecho, el retorno medio de arrendar un inmueble de uso residencial fue del 7,7% durante el último ejercicio frente al 3,5% que ofreció el bono a 10 años de España, el 1,1% de los depósitos bancarios o la pérdida del 5,6% del Ibex-35.

Cabe tener en cuenta que, además, en esta rentabilidad se incluye la plusvalía futura que se puede obtener con la venta del inmueble, en relación a cuánto han subido los precios de compra en el último año. Por lo que invertir en vivienda es un valor refugio interesante en épocas de alta inflación donde dicha rentabilidad del alquiler sigue siendo mayor que la suma de los costes de financiación y de la inflación.

Por ciudades, aunque Madrid y Barcelona siguen ofreciendo las mejores rentabilidades entre compra y alquiler para un propietario. También Comunidad Valenciana y Murcia ofrecen grandes retornos entre el 6 y 8%. De hecho, la ciudad de Murcia lidera el ránking de las ciudades más rentables donde invertir. Y en quinto lugar, Málaga.

El mercado inmobiliario español atraviesa su peor momento en años, dada la reducción considerable de la demanda de vivienda, la subida desmesurada de los tipos de interés y la reducción del ahorro entre las familias españolas. En este contexto, los analistas estiman un estancamiento de los precios para el primer tercio de 2023, con subidas moderadas en 2024. De ahí que lo recomendable sería esperar para invertir en el ladrillo.

El precio de la vivienda en España no deja de subir, superando el umbral de los 2.000 euros/m2 por primera vez, desde el año 2008. Esto se debe principalmente a la escasez de oferta, la presión de la demanda y los elevados costes de construcción ante la escasez de materias primas y la subida de la inflación. De hecho, en agosto de 2023 se registró un aumento del 7,2% interanual. Actualmente, comprar una vivienda es una operación más costosa que hace un año en todas las comunidades autónomas, capitales y provincias de España.

La advertencia de la UE

Los técnicos de la Comisión Europea han elaborado un informe recientemente, en el que alertan que los precios de la vivienda en España no se corresponden con el nivel de ingresos de la población. En este sentido, aseguran que los precios siguen aumentando en países como Portugal y España, pese a que el nivel de los salarios no sube y que la vivienda ya se encuentra lo suficientemente sobrevalorada.

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La ley de vivienda está teniendo otro efecto perverso: cada vez menos alquileres indefinidos para vivir y más por temporadas o de pocos meses

En concreto, la CE señala que la vivienda en España está un 20% sobrevalorada. Llama la atención porque en el estudio se recoge que los precios de la vivienda en el continente crecieron en 2022 una media del 9%, pero que se estableció una desaceleración a causa de la inflación y de la subida de los tipos de interés por parte del BCE.

El BCE mantiene sin cambios los tipos de interés en diciembre en las operaciones principales de financiación y los tipos de interés marginal de crédito y de la facilidad de depósito. Se consolidarán en el 4,50%, 4,75% y el 4%, respectivamente.

El estudio de la CE señala que en los países en los que el mercado está más sobrevalorado (Luxemburgo, República Checa, Países Bajos y Suecia) los precios han comenzado a caer en picado. Sin embargo, España, Grecia o Portugal siguen subiendo sus precios, lo que representa un riesgo mayor y que no es un buen momento para invertir en vivienda.

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Trabajadores pobres, la última tendencia de EE.UU. que llega a España

Otros países como Bulgaria, Letonia y Eslovenia también mantiene ascensos pese a poseer ya valores muy elevados y en los que la vivienda se ha convertido en un bien de primera necesidad casi inalcanzable.

Sin duda, la evolución de los precios de la vivienda puede verse como un factor de riesgo para una futura corrección más pronunciada, siempre y cuando las condiciones económicas se deteriorasen.

El precio de las hipotecas disparado

La mejor noticia para España sería la moderación de la subida, es decir, que los ascensos se realizasen con menor fuerza como consecuencia de la subida de los tipos de interés y del descenso de las transacciones, lo cual hace casi imposible la solicitud de una hipoteca, en niveles demasiado elevados.

Y es que con el Euribor por encima del 4%, la solicitud de hipotecas se viene desplomando a un ritmo del 20% interanual, aunque sin rebajas de precios, tal y como sucede en Reino Unido y EEUU. Pese a todo, los españoles siguen invirtiendo en nueva construcción, pero popularizándose las compras al contado.

En el tercer trimestre del año, la vivienda subió en España una media de un 3% intertrimestral, es decir, un 1,1% más con respecto al mismo periodo de 2022. El valor de los inmuebles residenciales consolida su crecimiento y se espera que cierre el año con un aumento entre el 1,5% y el 2,5% interanual.

Pese a que los tipos de interés de los préstamos hipotecarios estén altos, se prevé que aún no han alcanzado su cota máxima y que en 2024 podrán subir nuevamente por parte del BCE. A esto se le suma una subida de la mora de las entidades financieras, que repercutirá directamente sobre los diferenciales que apliquen a sus préstamos. No obstante, numerosos apuntan señalan a una moderación de precios en las hipotecas para la segunda mitad del 2024.

En Europa se cuenta con una inflación subyacente demasiado elevada y es preocupante, ya que el BCE no cuenta con margen de maniobra para rebajar los tipos de interés a corto plazo. De ahí que sea probable que los tipos pudiesen subir hasta medio punto más en 2024.

Situación compleja en España

Solicitar una hipoteca, ante la subida de los tipos de interés, se ha convertido en una auténtica quimera. Pese a todo, España evoluciona en vivienda a dos velocidades. En ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga el mercado está disparado, ya que la demanda supera a la oferta. Todo ello en un contexto de sequía de proyectos ante el elevado precio del suelo y de los costes de construcción y de financiación.

Además, se espera que el ahorrador que no tenga necesidad de disponer de una hipoteca, recurra a la adquisición de viviendas de segunda mano para evitar la erosión de la inflación sobre la liquidez y a la vista de que los bancos se resisten a remunerar los depósitos.

Lo lógico sería que si suben los tipos de interés, la vivienda termine bajando porque haya un descenso de la demanda y, por ende, los precios se tuviesen que ajustar a la baja. No obstante, habrá que esperar para ver cómo evoluciona el mercado antes de comprar.

La subida de los precios de la vivienda, de la cesta de la compra o de los suministros básicos se enfrenta duramente a la realidad de una sociedad que vive cada vez más apretada, y es que la subida del nivel de vida no parece ir de la mano con la de los sueldos.

Esta es la realidad a la que tienen que hacer frente millones de españoles cada día y cada mes. Sus sueldos siguen siendo los mismos pero la vida les sale mucho más cara. Hacer la compra o pagar facturas cada vez es más complicado, pero frente a esto hay una realidad mucho más dura, el precio de la vivienda prohibitivo.

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Andorra prohíbe temporalmente comprar viviendas a extranjeros para frenar la escalada de precios

Lejos de hablar de la compra de una vivienda, queremos dedicar un especial capítulo al alquiler y sus precios. Y es que esta modalidad de acceso a un hogar es la de muchas familias pero sobre todo la de muchos jóvenes. Conseguir una vivienda alquilada en nuestro país es cada vez más arduo, y esta es la única alternativa que les queda frente a la imposibilidad de meterse en una vivienda en propiedad.

El alquiler continúa siendo la opción para los jóvenes

Con la situación laboral y sobre todo el estancamiento de los sueldos, el alquiler como venimos contando continúa siendo la única opción factible para gran parte de la población. Comprar una vivienda acarrea otras series de dificultades, y es que a la mensualidad hay que sumarle la necesidad de contar con ahorros importantes así como contar con los requisitos necesarios para una hipoteca.

Un último informe realizado por el portal inmobiliario Fotocasa hace referencia a esta problemática. El estudio deja en evidencia que la población más joven necesitaría estar ahorrando durante 14 años solo para poder hacer frente a la entrada de una hipoteca. Además, dicho informe afirma que en el caso de los mayores de 35 años necesitarían una media de casi 10 años para poder pagarla.

Esto saca a relucir la importancia de los alquileres y todo cuanto le rodea, y es que para muchos es la única manera posible de tener acceso a una vivienda y poder independizarse del nido paterno.

Alquileres y sueldos, una cuenta que no sale

Una vez descartada la opción de comprar una vivienda, lo que queda sobre la mesa si queremos salir del hogar familiar es acceder mediante un alquiler. Sin embargo la situación es cada vez más complicada si atendemos a los precios de éstos y al estado de los salarios.

La realidad de la calle es que la mitad o gran parte de los sueldos laborales van destinados a pagar el alquiler, un hecho que dificultad enormemente la calidad de vida. El precio medio de un alquiler ha aumentado sobre un 9,3% en 2023, un hecho que cada vez imposibilita más su acceso y no solo en las ciudades con mayores demandas.

En vista de la situación, incluso las ciudades que por tradición histórica eran las menos demandadas por la población, ahora cuentan con unos precios que representan más de la mitad del salario mínimo interprofesional. En ciudades como Huelva, Jaén o Lugo los alquileres ya están próximos a los 600 euros al mes.

Si este es el panorama del alquiler en ciudades con menos demanda, en otras como Madrid o Barcelona, acceder a una vivienda es casi imposible y es que los precios prácticamente triplican el salario mínimo. Así la situación generalizada es un incremento del precio de las habitaciones en comparación con los datos de 2015.

Las habitaciones ahora son un 50% más cara, tal es así que en Navarra la subida ha sido de más de un 115,7%, en Canarias del 91,6%, en Cataluña del 82,6%, en la Comunidad Valenciana del 78,5%, en Galicia del 56,3%, en la Comunidad de Madrid del 55%, en la Región de Murcia del 51,9% y en Andalucía del 50,5%. Con estos datos, el precio de una vivienda compartida en Cataluña ronda los 565 euros al mes, en Madrid los 502 euros o en Navarra los 476 euros mensuales.

El alquiler no deja de subir pero los salarios no

La dificultad ya no está solo en el hecho de poder alquilar una vivienda sino hasta en compartirla. Pero es que pese a esta subida imponente, según un informe del portal de empleo Infojobs, los sueldos lo han hecho únicamente un 3,4% en los últimos 10 años, que hace que la brecha entre precios de alquileres y sueldos cada vez sea más gruesa en España.

Con las subidas de los precios de la vivienda, en algunas comunidades autónomas de un 98%, los salarios continúan muy por debajo. Así en regiones como Canarias la subida experimentada ha sido de un 6%, en Castilla la Mancha un 6,2%, en Baleares solo de un 7%, en Castilla y León un 7,2%, de un 8,6% en Andalucía, o en las comunidades de Madrid y Cataluña un 3,3% y un 2,9% respectivamente.

Las cuentas no salen, como ocurre en el archipiélago canario, donde además de la caída de los sueldos son los que más dinero pagaron por una vivienda en el pasado año. Los canarios pasaron de cobrar un salario mínimo de 23.082 euros anuales en 2021 a los 21.897 euros en 2022, mientras que sus viviendas se encarecieron un 16,9%, pasando a pagar de 9,63 euros por metro cuadrado en 2021 a los 11,26 euros en 2022.

Los expertos aconsejan que la cantidad dirigida a vivienda no debe sobrepasar el 30%. Con estos números la población cada vez tiene más trabajoso el acceso a una vivienda en nuestro país, y es que solo Extremadura y la comunidad de Castilla La Mancha quedan por debajo de los límites aconsejados, suponiendo un 25% aproximadamente del sueldo.

Al límite porcentual se encuentran Murcia, La Rioja, Galicia, Asturias y Castilla y León, mientras que el resto lo sobrepasan destacando Baleares y Cataluña con 58% y Madrid con un 57%.

Con la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda, aprobada por el Congreso en abril y por el Senado en mayo, el Gobierno pretende ayudar a los colectivos que poseen más dificultades para acceder a este bien. Esto supone la limitación del precio del alquiler en zonas tensionadas, el impulso de la vivienda pública y la concepción de un nuevo concepto: ‘el gran tenedor’.

La nueva Ley de Vivienda impone una serie de regulaciones para los grandes tenedores, es decir, para aquellas personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de una decena de inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros) o de una superficie construida de más de 1.500 m2. También se considera como gran tenedor a aquella empresa o persona que tenga en propiedad hasta cinco viviendas de uso residencial dentro de una misma zona declarada como tensionada.

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En la nueva Ley de Vivienda, ¿quién declara que una zona es tensionada?

Si bien es cierto que en España solo un 0,3% de los particulares posee cinco o más bienes inmuebles con cédula de habitabilidad en núcleos urbanos. No obstante, es una medida que preocupa a muchos ciudadanos, especialmente para quienes han recibido una vivienda heredada o la poseen en copropiedad.

El artículo 19de la nueva Ley de Vivienda es taxativo en este aspecto y establece que el Gobierno podrá exigir a los grandes tenedores de zonas tensionadas un informe detallado sobre las viviendas de las que son propietarios y el uso que se le da a cada una de ellas de manera pormenorizada.

La duda de los propietarios es qué sucede si tenemos cuatro viviendas y la quinta es la residencia habitual. En ese caso, también estaríamos obligados a cumplir con las exigencias establecidas por la nueva Ley de Vivienda del Gobierno, publicada en el BOE como la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda.

¿Qué supone ser gran tenedor?

La nueva definición de grandes tenedores implica una serie de concreciones con respecto a los límites de las rentas de alquiler y los desahucios. Quizás la principal diferencia entre los pequeños y grandes propietarios sea el precio de los nuevos contratos de alquiler aplicados en zonas tensionadas, ya que éstos se regirán por diferentes porcentajes de subidas. En el resto de escenarios, salvo en el caso de los desahucios, las normas para ambos propietarios serán idénticas.

La subida del coste del alquiler

La Ley de Vivienda establece la imposición de topes a las subidas de contratos ya firmados. De este modo, la subida del precio anual del alquiler, independientemente de si se trata de una zona tensionada o no, no podrá ser superior al 2% en 2023, al 3% en 2024 y a un porcentaje límite (aún por determinar) en 2025. En ningún caso podrán fijarse nuevas condiciones que afectasen al arrendatario, a las cuotas o a los gastos establecidos en el contrato anterior.

El nuevo reglamente autoriza a los propietarios de los inmuebles ubicados en zonas tensionadas a subir el alquiler hasta en un 10% sobre la renta vigente en los últimos cinco años si tiene una duración de, al menos, una década. También se podrá incrementar el precio un 10% como máximo si la vivienda ha sido rehabilitada en los dos años anteriores y esas obras cumpliesen con las condiciones de eficiencia energética y mejora de la accesibilidad.

Otra excepción que recoge la nueva Ley de Vivienda es que en el contrato debe establecerse un derecho de prórroga al que el arrendatario puede acogerse voluntariamente durante periodo de 10 o más años. En ese caso, los términos y condiciones no podrán presentar modificaciones.

En las zonas tensionadas, los pisos en propiedad de un gran tenedor o que salen nuevos al mercado no podrán superar el límite máximo marcado por el sistema de índices de precios de referencia correspondiente. Dicho índice de referencia a nivel estatal está previsto para 2025, sustituyendo al actual IPC, aunque algunas regiones como Cataluña ya poseen el suyo propio y corresponde al de la Agència d l’Habitatge de Catalunya.

Los nuevos pisos en zonas no tensionadas, independientemente de si se trata de grandes o pequeños tenedores, podrán elegir el precio del alquiler que estimasen oportuno.

Recordar que la Ley de Vivienda considera como zona tensionada aquella en la que el precio de la hipoteca o alquiler (contando gastos y suministros básicos) supere el 30% de los ingresos de la unidad familiar. También si en los últimos cinco años el precio de compra o alquiler ha subido, al menos, en tres puntos por encima del IPC.

No obstante, la declaración o no de zona tensionada recaerá sobre las propias comunidades autónomas y basará con que se cumpla una de las dos condiciones mencionadas con anterioridad.

El caso de los desahucios

La nueva Ley de Vivienda contempla una serie de medidas que mejoren el procedimiento de los desahucios en el caso de los hogares vulnerables, independientemente de quien fuese el propietario del inmueble. De este modo, se mejorarán las comunicaciones entre el órgano judicial y los servicios sociales en las personas desahuciadas.

También se contempla una ampliación de los plazos de suspensión de lanzamientos, pasando a ser de uno a dos meses si existe una situación de vulnerabilidad y el propietario es una persona física, y de tres a cuatro meses si el propietario es una persona jurídica.

Estas normas afectan por igual a pequeños y grandes tenedores, aunque estos últimos deberán acreditar que han aplicado un procedimiento de conciliación o intermediación entre él y el inquilino que se encuentra en situación de vulnerabilidad.

¿Cómo ha ido la vivienda tras el Covid19? El 14 de Marzo de 2020 se decretó el estado de alarma en España estableciendo una cuarentena como no habíamos visto en nuestra generación. La enfermedad covid19 detectada primero en la ciudad de Wuhan se había expandido por Europa que tomaba medidas para evitar la propagación de la enfermedad.

Que esto tendría impacto en la economía y el precio de la vivienda quedó claro desde antes que sucediera, la situación ahora es ¿cómo ha evolucionado la vivienda? ¿Ha habido un crash inmobiliario que ha bajado los precios de la misma?

Bajada de precios desigual, cambia la vivienda demandada

Lo primero de todo es que ha cambiado mucho la tipología de vivienda deseada y requerida por los hogares. Esta crisis está sacando las vergüenzas del parque de vivienda español. El 48% de las viviendas en España tiene entre 60 y 90 metros cuadrados, la superficie más común según el INE, en Madrid y Barcelona las viviendas más comunes tienen entre 60 y 75 metros cuadrados. Cuando se tienen que pasar muchas horas en la vivienda los hogares pequeños sin vistas al exterior. Los propietarios y arrendatarios de estas viviendas han cambiado y quieren buscar viviendas con más luz, espacio y salida al exterior.

Eso hace que las viviendas de más de 90m2 ganen cuota de mercado mientras que disminuyen los de 60m2. También bajan los precios de los pisos, frente al alza de precios de los chalets. Las familias aceptan alejarse más de los centros urbanos debido al auge del teletrabajo, que les facilita la vida. Según el portal inmobiliario pisos.com aumenta el interés por las viviendas con jardín y terraza, además del interés por las viviendas en las afueras frente al centro de las ciudades.

Las viviendas interiores bajan mucho de precio y a los propietarios les cuesta quitárselas de en medio. Quizás los inversores a largo plazo con gusto por el riesgo puedan apostar por aquí, una vez pasada la pandemia es factible que estas viviendas vuelvan a ser interesantes para jóvenes solteros. Si parece que de momento son difíciles de financiar, el banco en caso de impago no quiere verse con un inmueble poco atractivo.

Baja el alquiler ¿pero será permanente?

Donde más se ha notado la bajada de precios es en el alquiler, que ha bajado a 10,8€/m2 en febrero de 2021, frente a los 11,06€/m2 del mismo mes el año anterior. En Madrid ha bajado un 12,6% y en Barcelona un 17,3%. Además han aumentado las viviendas en alquiler disponibles, los que quieran alquilar vivienda tienen más oferta. Madrid y San Sebastián quedan como las ciudades más caras, de 14,6€/m2/mes, seguidas por Barcelona a 14,5€/m2/mes. La más barata es Zamora, a 5,3€/m2/mes.

Además existen expertos como Gonzalo Bernardos que prevén caídas mayores del alquiler durante 2021. Su pronóstico es que este caerá un 6% en 2021 y un 4% en 2022. Si se cree que en unos años esta situación podría revertirse y que sigue habiendo una fuerte demanda de vivienda en alquiler, a medida que las nuevas generaciones se incorporen al mundo laboral y que están acostumbradas a alquilar patinetes, coches y viviendas.

Por otro lado la regulación de precios en Cataluña ha tenido un mayor efecto sobre la oferta de vivienda que sobre los precios, el primer indicador ha disminuido, el segundo no. También se ha disparado la demanda de los seguros de alquiler por parte de los propietarios.

Si bien es cierto que el precio de los alquileres está bajando extraordinariamente, esto es diferente para el precio de la vivienda. El precio de la misma de media no baja, sino que llega a subir.

Baja el número de viviendas vendidas, pero los precios suben

Si la oferta de viviendas en alquiler se ha incrementado (salvo en Cataluña), la de viviendas en venta también lo ha hecho. Según el director de Comprarcasa la oferta de viviendas procedentes de herencias se ha incrementado en un 21%, probablemente por la acción del Covid19. El número de viviendas vendidas ha disminuido, también. Aunque no homogéneamente, como hemos mencionado.

Aún así, el precio de la vivienda se ha incrementado en un 1,6% interanual en enero. En España según Eurostat el 64,4% de las viviendas serían piso frente al 35,3% que serían casas (es decir, edificio multifamiliar frente a edificio unifamiliar), algo que contrasta con los demás países de la UE. Esto varía a su vez extraordinariamente dependiendo de la comunidad autónoma y el municipio, existen muchas explicaciones a este fenómeno que hunde sus raíces en las incautaciones realizadas a los bienes de la Iglesia Católica durante el siglo XIX o en las políticas de vivienda social de la dictadura de Franco. Las casas se han incrementado su precio en un 3,2%, frente a los pisos que lo han hecho en un 0,7% de media.

Por tipología de vivienda los datos son irregulares. Si la media de la caída de compraventa de vivienda es de un 12,2% según el Consejo General del Notariado, se ha incrementado en un 2% la compraventa de viviendas unifamiliares. En cambio los pisos usados han bajado en un 17,9% sus ventas, y los nuevos en un 7,4%. Tal vez esto sea por lo mencionado anteriormente, de que cambia la tipología de vivienda demandada, y las viviendas interiores y difíciles de vender porque no es fácil pasar un confinamiento en las mismas, son las que están arrastrando hacia abajo los datos de vivienda especialmente. También disminuyen los préstamos hipotecarios concedidos (un 4,5%) y la compraventa de otros inmuebles (6,1%), en los terrenos y solares cae el precio en un 8,5%.

Claramente no es sostenible que suba el precio de la vivienda mientras que baja el del alquiler, pero por lo que vemos se trata de un cambio de las preferencias en los consumidores sobre un bien tan heterogéneo como es la vivienda. Si hace casi un año parecía claro que estaba bajando los precios, de momento no queda tan claro viendo el contexto actual.

Pregunta a los lectores, ¿creen que la bajada de precios de vivienda será generalizada o aplicará sólo a ciertos tipos de viviendas (menos atractivas para pasar un confinamiento y en alquiler)? ¿Se llegarán a recuperar los precios rápido o tardarán varios años?

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