Una vivienda heredada puede convertirse en un problema cuando no todos los propietarios actúan a la vez. Y en un mercado del alquiler tensionado, esa duda no es menor: afecta a la seguridad jurídica de quien arrienda, de quien ocupa y de quienes heredan un inmueble compartido.

Eso es lo que ha resuelto la Audiencia Provincial de Málaga en una sentencia de 28 de enero de 2026, según recoge NoticiasTrabajo. El caso enfrentaba a varias herederas con un inquilino que permanecía en la vivienda pese a que el contrato ya había vencido y a que las propietarias le habían comunicado por burofax que no querían seguir prorrogándolo.

El contrato había empezado en 2013 y el inquilino siguió en la vivienda

El alquiler se firmó inicialmente en noviembre de 2013 y después fue prorrogado. Tras más de siete años de relación arrendaticia, varias de las herederas enviaron al inquilino un burofax en septiembre de 2021 para comunicarle que no querían continuar con el contrato.

El mensaje era claro: no habría nueva prórroga y el arrendatario debía abandonar el inmueble. La cuestión, sin embargo, acabó en los tribunales porque el inquilino siguió ocupando la vivienda.

Su oposición se apoyaba en dos ideas. La primera, que las demandantes no podían actuar solas porque el piso pertenecía a más herederos. La segunda, que se encontraba en situación de vulnerabilidad.

Ni el Juzgado de Primera Instancia ni después la Audiencia Provincial de Málaga aceptaron esos argumentos. Ambos órganos confirmaron la obligación de desalojar la vivienda.

La clave: reclamar el piso es un acto de administración, no de disposición

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El punto más importante de la sentencia está en la naturaleza de la acción judicial. La Audiencia considera que pedir la recuperación de una vivienda alquilada no es un acto de disposición del bien común, sino un acto de administración.

Esa diferencia es decisiva. Si fuera un acto de disposición, podría exigirse una actuación más intensa de todos los propietarios. Pero al tratarse de un acto de administración orientado al beneficio común, el tribunal entiende que varios comuneros pueden actuar sin necesidad de que todos los herederos firmen la reclamación.

La Audiencia se apoya en la doctrina del Tribunal Supremo sobre comunidades de bienes y en los artículos 394 y 398 del Código Civil, que regulan las facultades de los copropietarios sobre los bienes comunes.

En otras palabras: en una comunidad hereditaria, no siempre hace falta que todos los propietarios se pongan formalmente de acuerdo para defender el inmueble. Basta con que quien actúa lo haga en interés de la comunidad y no conste una oposición expresa del resto.

El inquilino no probó que otros herederos se opusieran al desahucio

La sentencia también tuvo en cuenta la prueba aportada por las demandantes. Las herederas presentaron la escritura de adjudicación de herencia, con la que acreditaban su condición de copropietarias de la vivienda.

El inquilino, por su parte, no logró demostrar que alguno de los demás herederos estuviera en contra de la reclamación judicial. Para la Audiencia, esa ausencia de oposición expresa era relevante: no bastaba con decir que había más propietarios, había que acreditar que alguno rechazaba la acción de desahucio.

Ese es el matiz que cambia la lectura del caso. El problema no era que la vivienda perteneciera a varias personas, sino si las herederas que reclamaban estaban actuando solo para sí mismas o en beneficio de toda la comunidad hereditaria. El tribunal concluyó que lo hacían en beneficio común.

El segundo documento no era un nuevo contrato, sino una prórroga

El inquilino también sostuvo que el documento firmado posteriormente no era una simple prolongación del alquiler inicial, sino un nuevo contrato. Eso habría podido alterar el cómputo de la duración y de las prórrogas.

La Audiencia tampoco aceptó esa tesis. Según la sentencia, el propio documento hacía referencia expresa a la “prórroga del contrato de arrendamiento”, por lo que debía interpretarse como una prórroga y no como un contrato nuevo.

Aquí entra en juego el artículo 1281 del Código Civil, que obliga a interpretar los contratos conforme al sentido literal de sus cláusulas cuando estas son claras y no dejan dudas sobre la voluntad de las partes.

El burofax fue suficiente para acreditar la voluntad de no renovar

Otro punto central fue la comunicación enviada por las herederas. El tribunal confirmó que el burofax cumplía con el preaviso necesario para impedir la continuidad del alquiler.

El artículo original menciona que, según la LAU, esa notificación debe hacerse con al menos cuatro meses de antelación. Conviene matizar aquí que la sentencia consultada razona el caso conforme al régimen aplicable a un contrato firmado en 2013 y habla de un preaviso de 30 días en ese contexto concreto. La idea de fondo, en cualquier caso, es la misma: la propiedad comunicó de forma suficiente su voluntad de no seguir con el arrendamiento.

La Audiencia recordó además que la ley no exige una forma especial para esa notificación. Lo relevante es que quede acreditado que el inquilino conocía la intención de extinguir el alquiler. En este caso, el burofax servía para demostrarlo.

La vulnerabilidad puede activar medidas sociales, pero no alarga por sí sola un contrato vencido

El último argumento del arrendatario fue su situación de vulnerabilidad. Es una cuestión sensible, porque en los últimos años la vivienda se ha convertido en uno de los grandes puntos de fricción entre protección social, seguridad jurídica y derecho de propiedad.

Pero la Audiencia fue clara: la vulnerabilidad puede activar medidas de protección social, pero no impide por sí misma la extinción de un contrato de alquiler que ya ha terminado legalmente.

Esto no significa que la situación personal del inquilino sea irrelevante en todos los planos. Significa que, para este procedimiento concreto, no bastaba para obligar a las propietarias a mantener vivo un contrato vencido ni a firmar uno nuevo.

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Una sentencia sobre alquiler, pero también sobre herencias

El resultado fue la confirmación del desahucio. La Audiencia Provincial de Málaga avaló la decisión del Juzgado de Primera Instancia y mantuvo que el inquilino debía dejar la vivienda.

La sentencia, eso sí, no era firme y todavía podía recurrirse ante el Tribunal Supremo.

La lectura económica es clara: en los inmuebles heredados, la fragmentación de la propiedad puede complicar cualquier decisión, pero no paraliza necesariamente la defensa judicial del bien común. Si no hay oposición expresa del resto de comuneros, varios herederos pueden reclamar la recuperación de una vivienda alquilada cuando el contrato ha vencido.

Imagen: generada por Gemini, Andrés García.

Todos lo sabemos: las reformas en el portal pueden ser una de las acciones que provoquen más tensión en una comunidad. No solo por el coste de la derrama, sino porque en muchos edificios antiguos la accesibilidad choca con escaleras estrechas, patios interiores, huecos imposibles y viviendas que pueden verse afectadas por la obra.

Según recoge NoticiasTrabajo, la Ley de Propiedad Horizontal protege de forma especial a los propietarios en cuya vivienda residan personas mayores de 70 años o personas con discapacidad. En esos casos, la comunidad no puede tratar determinadas obras de accesibilidad como una simple mejora opcional.

La accesibilidad puede ser obligatoria aunque no haya acuerdo previo

El punto central está en el artículo 10.1.b) de la Ley de Propiedad Horizontal. La norma establece que tienen carácter obligatorio “las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal” cuando las soliciten propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años.

En la práctica, esto puede incluir rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos que permitan usar adecuadamente los elementos comunes del edificio. Y aquí está el detalle importante: estas obras no necesitan acuerdo previo de la junta de propietarios cuando el coste repercutido anualmente, una vez descontadas las ayudas públicas, no supera doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Es decir, la comunidad no puede limitarse a decir que no porque la obra no le convenga o porque parte de los vecinos no la vaya a utilizar. La ley convierte determinadas actuaciones en una obligación cuando están vinculadas a la accesibilidad de personas mayores o con discapacidad.

La norma va incluso más allá. Estas actuaciones pueden implicar la modificación de elementos comunes, del título constitutivo o de los estatutos de la finca. Y si el coste supera el límite de doce mensualidades, eso no elimina por sí solo el carácter obligatorio de la obra si la diferencia la asumen quienes la han solicitado.

El coste no es el único problema: también cuentan las servidumbres

La accesibilidad en edificios antiguos suele tener una derivada incómoda: a veces no basta con actuar en el portal o en la escalera. Puede ser necesario afectar a zonas comunes o incluso generar servidumbres sobre espacios vinculados a viviendas o locales.

Por eso entra en juego el artículo 9.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal, que obliga a los propietarios a consentir en su vivienda o local las servidumbres imprescindibles para ejecutar obras, actuaciones o crear servicios comunes conforme a la ley.

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Si en tu comunidad de vecinos hay mayores de 70, no tienes que aprobar en junta las obras para poner un ascensor o una rampa, según la Ley de Propiedad Horizontal

Eso sí, no se trata de una carta blanca. La propia norma reconoce el derecho del propietario afectado a ser indemnizado por los daños y perjuicios ocasionados. La clave, por tanto, no está solo en si la comunidad debe facilitar la accesibilidad, sino en cómo se reparte el coste económico y patrimonial de hacerla posible.

El derecho existe, pero no se impone automáticamente en cualquier caso

El punto más delicado es que este derecho no es absoluto. Los tribunales han recordado que la accesibilidad debe compatibilizarse con el derecho del resto de propietarios a no sufrir perjuicios graves en sus viviendas o elementos privativos.

Un ejemplo reciente es la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 16 de diciembre de 2025, citada por el texto original. En ese caso, el tribunal avaló que una comunidad de propietarios paralizara la instalación de un ascensor solicitada por varios vecinos mayores de 70 años, entre ellos una mujer de 82 años con una discapacidad del 65%.

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“No voy a usar el ascensor” ya no sirve como excusa. Los tribunales dan la razón a esta comunidad y toca pasar por caja

La razón no fue que la comunidad pudiera ignorar la petición. Fue otra: el proyecto concreto causaba perjuicios graves a otras viviendas del edificio. Según la resolución citada, la obra afectaba de forma relevante a elementos privativos y a la habitabilidad de algunos inmuebles.

La Audiencia Provincial recordó que el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal reconoce el derecho a exigir obras de accesibilidad, pero ese derecho no puede aplicarse de manera automática cuando la intervención provoca una afectación desproporcionada sobre otros propietarios.

Para llegar a esa conclusión, el tribunal se apoyó en la doctrina del Tribunal Supremo, especialmente en la resolución de 10 de marzo de 2016, que obliga a ponderar los dos intereses en conflicto: el derecho a la accesibilidad y el derecho de los demás vecinos a no sufrir alteraciones graves en sus viviendas o elementos privativos.

La junta también puede aprobar la obra por mayoría

Además de las obras obligatorias del artículo 10, la Ley de Propiedad Horizontal contempla otra vía: que la comunidad apruebe actuaciones para eliminar barreras arquitectónicas mediante acuerdo de la junta.

Aquí entra el artículo 17.2. La norma permite aprobar obras o nuevos servicios comunes destinados a suprimir barreras arquitectónicas con el voto favorable de la mayoría de propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación.

Y el efecto económico es importante: cuando el acuerdo se adopta válidamente, todos los propietarios quedan obligados al pago, incluso si el coste repercutido anualmente supera esas doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

En otras palabras, la ley separa dos escenarios. Uno es el de las obras obligatorias solicitadas por mayores de 70 años o personas con discapacidad. Otro es el de las obras que la comunidad decide aprobar colectivamente para mejorar la accesibilidad del edificio.

La clave está en el caso concreto

La lectura económica es evidente: la accesibilidad ya no puede entenderse como una mejora voluntaria o estética del inmueble. En muchos casos es una obligación legal que puede acabar en derramas, obras complejas, negociación de servidumbres e incluso indemnizaciones.

Pero tampoco basta con invocar la edad o la discapacidad para imponer cualquier proyecto técnico. Cada caso exige analizar el impacto real de la obra, las alternativas disponibles y el perjuicio que pueda causar a otros propietarios.

La comunidad no puede negarse sin más a adaptar el edificio cuando la ley obliga a hacerlo. Pero la obligación no elimina la necesidad de buscar una solución proporcionada, viable y jurídicamente defendible.

Imágenes: generadas por Gemini.

Es uno de los temas más recurrentes informativamente hablando, y no es para menos. En España, los casos de ocupación ilegal de viviendas han ido en aumento en los últimos años.

Un tema controvertido entre la sociedad y para el que muchos, significa directamente una amenaza al derecho de la propiedad privada. Mientras que, para otros, es un fenómeno sobredimensionado y hasta politizado.

En qué consisten los juicios rápidos para desalojar okupas

Mañana jueves día 3 de abril es un día clave. Comenzarán a celebrarse los llamados juicios rápidos para desalojar okupas, gracias a la entrada en vigor de la Ley de Eficiencia de la Justicia, publicada en enero en el BOE.

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Así atajan la okupación los principales países de nuestro entorno

Una norma que también supone una reestructuración completa de la organización de la Justicia y la obligación de intentar una negociación extrajudicial antes de llegar a unos tribunales ya de por si sobredimensionados. Y poder con ello aligerarles la carga de trabajo.

En esta nueva ley se incluye el delito de usurpación de vivienda. O lo que es lo mismo, cuando alguien ocupa un inmueble en el que no vive nadie. Y también el de allanamiento de morada, donde se ocupa una vivienda donde sí vive una o varias personas.

Los juicios rápidos para desalojar okupas pretenden acotar los plazos de tramitación. Y que una vez que el juez disponga de toda la documentación necesaria, el juicio se realice en apenas 15 semanas.

La ocupación de viviendas sigue en aumento

Los números hablan por sí solos. Desde 2018 a 2022, el número de delitos de ocupación ilegal de viviendas aumentaron un 37%, totalizando más de 75.000 el número de denuncias en toda España, según cifras del Ministerio del Interior y del Consejo General del Poder Judicial.

Según el estudio “Los españoles ante la okupación de la vivienda en España. Opinión, preocupaciones y propuestas” elaborado por Línea Directa Aseguradora, el 77% de los encuestados piensa que la okupación de viviendas es, sin dudar, un problema social de gran preocupación en el país.

Un 8% cree que es algo anecdótico y que se usa como arma política. Y un 15% de los encuestados afirma no tener aún una opinión clara sobre el tema.

Sin embargo, ese 77% de encuestados sí creen que la okupación está estrechamente ligada a la inseguridad de los propietarios y también a la de los vecinos. E incluso uno de cada cuatro, viven con miedo a que su vivienda sea cualquier día okupada.

Estos juicios rápidos llegan, además, en un momento, donde un 31% de la población afirma conocer, directa o indirectamente, algún caso de okupación. En las Islas Baleares, esta cifra alcanza el 39%.

Y por comunidades autónomas, son Andalucía, la Comunidad Valenciana y Cataluña las que más denuncias han registrado por viviendas okupadas. Siendo la catalana y la cántabra, las que tienen también los vecinos más preocupados por este fenómeno social.

Lentitud del sistema judicial y permisividad social

Pero, ¿por qué ocurren tantos casos de ocupación en España? En 2024 las cifras volvieron a ser preocupantes. De hecho, las denuncias por okupaciones de vivienda subieron un 7,4% con 16.426 hechos conocidos por las Fuerzas de Seguridad incluyendo tanto usurpaciones de vivienda como allanamientos. Siendo Cataluña la región más afectada al anotar 7.009 casos, o lo que es lo mismo el 42% del total de España.

Los ciudadanos achacan las altas tasas de ocupación a la lentitud del sistema judicial (28%), la permisividad social (25%) y la dificultad para acceder a una vivienda a causa de los precios elevados (23%).

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Proteger a los 'okupas mientras dure el Estado de Alarma, una prioridad para el Gobierno

Esta nueva ley de juicios rápidos para desalojar okupas también quiere servir como respuesta a ese casi 75% de españoles que cree que las penas por okupación son demasiado leves y que la legislación actual no ofrece suficiente seguridad jurídica para los propietarios.

En los últimos cuatro años se han abierto más de 15.000 procedimientos civiles por ocupación judicial sin ningún tipo de éxito. Algo que satura y desmoraliza a un sistema judicial poco efectivo en la protección al derecho de propiedad.

Estos nuevos juicios rápidos buscan equilibrar la balanza y otorgar mayor capacidad de legítima defensa a los propietarios, tras años de intento de terminar con este fenómeno, protagonista en los medios, pero sin valor de disuasión por quienes quieren llevarlo a término.

Los propietarios, eso sí, deberán presentar pruebas claras de la ocupación ilegítima: o lo que es lo mismo, las escrituras de propiedad, testigos o informes policiales, entre otras. A continuación, el juez evaluará y decretará el desalojo en cuestión de días.

Una ley, eso sí, que tiene muy poco consenso entre las diferentes formaciones que forman parte del Gobierno. Pese a que dicha implantación de los juicios rápidos sí es apoyada por una amplia parte de la sociedad.

España es, hoy en día, uno de los países con mayor tasa de okupación de Europa. La presión mediática y política ha sido determinante para que el Gobierno de este paso aunque eso sí, la clave radicará en encontrar el punto de equilibrio entre la protección del derecho a la propiedad y la atención a las realidades sociales que alimentan el fenómeno. Porque hoy en día estas realidades están repletas de aristas de difícil situación.

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La vivienda sigue siendo un problema latente en España que afecta millones de españoles. Lejos de intentar contrarrestar la situación, el Gobierno ha recortado a la mitad la inversión en las últimas dos décadas. De hecho, se presenta como el tercer país europeo con menor inversión, en lo que a porcentaje de PIB se refiere. Llama la atención que sea el único gasto público que ha disminuido en 20 años.

La situación se vuelve insostenible, especialmente para los jóvenes. El ritmo de los precios de la vivienda supera con creces al de los salarios, lo que provoca que muchas familias se ahoguen y presenten serias dificultades para pagar una casa.

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En precio de compra de vivienda en España estamos por debajo de la burbuja en 2007. En alquiler es una locura, un 7% por encima

Hasta hace unos años, España era uno de los países europeos con mayor gasto público en vivienda, en concreto, a finales de los 90. No obstante, de unos años para acá, ha pasado a situarse entre los últimos puestos del ranking. El peso del gasto público en vivienda sobre el PIB se ha recortado a la mitad en las dos últimas décadas y es de los peores territorios de la Eurozona.

⚠️Recordatorio sobre la (decadente) inversión pública en vivienda en España:

❌En dos décadas se ha recortado a la mitad.
❌Tercer país europeo con menor inversión (como % PIB).
❌Es el único gasto público que ha disminuido en 20 años.@jgjorrin en:https://t.co/sN4WQAgDFV pic.twitter.com/PF6dJL3mtQ

— Juan Luis Jiménez (@JuanLuis_JG) July 27, 2024

Hundimiento de la inversión pública en vivienda

En el año 2022, según datos de Eurostat, España gastó 6.900 millones de euros en vivienda, incluyendo ayudas públicas para el pago de alquileres, hipotecas e inversiones en abastecimiento de agua y alumbrado público. Si se tiene en cuenta la partida exclusivamente dedicada a vivienda, se destinaron 3.700 millones de euros. Se trata de un 43% de inversión menos que en 2002.

Portugal es otro país europeo que ha recortado la partida presupuestaria destinada a la vivienda, pero en este caso, solo un 16%. Estos datos contrastan con los de otros países vecinos como Francia e Italia, en los que las inversiones en vivienda pública se llegaron a incrementar hasta en un 77%.

En el año 2002, España destinaba a vivienda algo más del 1% del PIB. Esta cifra, 20 años después, se ha reducido al 0,5%. Desde la crisis inmobiliaria, España no ha estado a la altura de las inversiones públicas en vivienda que se precisan, algo que ha propiciado el empeoramiento de la calidad de vida de los españoles.

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La vivienda es un problema en España, pero no solo aquí. Hay una tendencia generalizada que difícilmente podemos combatir a nivel local

El Gobierno de Pedro Sánchez trabajó por corregir levemente estas cifras, aunque sin grandes resultados, ya que se destinaron importes mayores a otras partidas presupuestarias, como las pensiones. Y es que el envejecimiento de la población encamina a España a ser de los países que más gaste en pagar las jubilaciones.

En el año 2018, el peso del gasto en vivienda pública era del 0,46% y en 2022 subió hasta el 0,51%. Esto supone un aumento del gasto de 1.400 millones de euros (un 26% más). Esta cifra contrasta directamente con el 76% de incremento de la inversión pública en vivienda en el conjunto de la Eurozona.

Análisis al detalle

La demanda supera con creces a la oferta. Desde Moncloa se ha admitido abiertamente que faltan aproximadamente un millón de viviendas para aliviar los precios de España. Con los precios alcanzando los niveles de la gran burbuja de 2007, la vivienda sigue en aumento, a un ritmo próximo al 7% interanual, superando incluso el nivel de los salarios y reduciéndose el poder adquisitivo.

Tomando como referencia un informe de la OCDE publicado en abril, el parque de viviendas sociales es más pequeño en Colombia, Estonia, Israel, Letonia, Lituania, Portugal y España. En estos territorios representa menos del 2% del parque total de viviendas.

La realidad es que los gobiernos democráticos han utilizado los subsidios públicos e incentivos fiscales para motivar la compra de propiedades privadas, pero no para fomentar la vivienda pública. Así pues, el 75% de los españoles ha accedido a una vivienda en propiedad, uno de los porcentajes más elevados de Europa. No obstante, el problema sigue estando entre los jóvenes y el 25% de las familias españolas que siguen viviendo de alquiler.

La solución pasa por construir más viviendas que fomenten el alquiler social, con precios por debajo del mercado. De este modo, se lograría ayudar a aliviar la situación de la vivienda en general, ya que el precio del alquiler determina el precio del activo. Con un precio de alquiler social poderoso se podría moderar el precio medio de los alquileres privados, algo que repercutiría directamente sobre el precio de la vivienda de venta.

Pero construir vivienda pública asequible no es rentable, desde el punto de vista político. Con la nueva Ley de Vivienda en la mano, ésta no incentiva la nueva inversión. Además, la fallida tramitación de la Ley del Suelo congela los planes urbanísticos por completo.

Con un incremento del precio de la vivienda de un 50% en la UE a lo largo de la última década, la Comisión Europea trabaja por elaborar un ‘Plan de Vivienda Asequible’ que aborde los problemas estructurales latentes. Hace semanas llegaron los primeros movimientos, con el Banco Europeo de Inversiones y la Generalitat de Cataluña anunciando un acuerdo para préstamos de 460 millones de euros con el objetivo de construir 4.300 viviendas sociales. De consolidarse, se haría efectiva la idea de que al gobierno también le preocupa la vivienda.

Imágenes | Foto 1, Foto 2

Las reglas del juego están cambiando. El mercado del alquiler en España se encuentra altamente tensionado y atomizado, pues el 90% de los pisos en alquiler se encuentran actualmente en manos de propietarios particulares y el 10% restante es propiedad de fondos de inversión o sociedades familiares con diez o más viviendas. No obstante, de continuar la tendencia actual, con la Ley de Vivienda como referente, solo quedarían los grandes fondos como propietarios.

En la actualidad, fondos de la talla de Caixabank y Blackstone son los grandes propietarios, pues poseen una media de 41.400 pisos alquilados. El nuevo texto normativo de la ‘Ley de Vivienda’ asfixia a millones de particulares que invierten en vivienda y que acaban vendiéndolas porque necesitan cash flow.

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De este modo, al tener un mayor colchón económico, solo los grandes fondos de inversión pueden acaparar el mercado del alquiler y esperar a que cambien las leyes. La pregunta sería si realmente el Gobierno estaría dispuesto a cambiar la situación, pues el contexto actual reporta un mayor índice de tranquilidad.

Análisis de los ‘megatenedores’

Se estima que la presencia de grandes tenedores, es decir, de quienes acumulan más de 50 viviendas en alquiler, se reparte por hasta once comunidades autónomas, además de Melilla y Ceuta.

Como bien se ha comentado con anterioridad, CaixaBank y el fondo estadounidense Blackstone acumulan casi 41.400 viviendas en alquiler. En el caso de CaixaBank, cuenta con 22.000 viviendas alquiladas con fianza depositada, siendo en la actualidad el mayor casero privado de Andalucía con casi 7.500 contratos de alquiler.

Al margen de la comunidad andaluza, CaixaBank posee 500 pisos en alquiler en Aragón, 2.671 en la Comunidad Valenciana y más de 5.000 viviendas en Cataluña.

En el caso de Blackstone, mediante sus 27 filiales entre las que destaca Testa, acumula un total de 19.600 viviendas en alquiler, de las cuales 13.000 se encuentran en la Comunidad de Madrid. Estos datos le hacen ser el mayor arrendador privado de la capital española.

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El mercado de los megatenedores en España cuantifica un total de 178.000 viviendas alquiladas. Una cifra que implica cerca del 10% de los 1,8 millones de hogares que existen en régimen de alquiler.

De los 737 megatenedores, 604 son inmobiliarias y suman más de 87.100 contratos de alquiler. Además de las citadas CaixaBank y Blackstone, CBRE IM acumula 8.000 viviendas en alquiler, seguida de Cerberus (con 6.936 viviendas) y de Banco Santander (con 5.001 viviendas alquiladas).

La incertidumbre de los pequeños propietarios

Los cambios legislativos del Gobierno no hacen más que asfixiar a los propietarios. En caso de poseer cuatro viviendas y que la quinta fuese residencia habitual, estarían obligados a cumplir con las exigencias fijadas por la Ley de Vivienda.

El nuevo concepto de Ley de Vivienda y de grandes tenedores beneficia al Gobierno, que confía en el poder de los grandes fondos de inversión como capital seguro y estable pese a la incertidumbre económica del contexto actual.

De hecho, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, confía en poder cumplir su promesa de construir 183.000 viviendas destinadas al alquiler social. Esto implicará que haya fondos y firmas de inversión implicadas en la promoción de viviendas en alquiler que puedan beneficiarse del nuevo modelo inmobiliario.

En resumen, un aumento de miles de millones de euros de gasto público. De igual modo, las constructoras se verán muy beneficiadas, ya que a raíz de esta situación podrán incrementar su negocio en España.

Implicaciones para la Sareb

El nuevo modelo inmobiliario cambia la situación de la vivienda. La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) que asumió todos los activos tóxicos de las entidades financieras rescatadas, se encuentra controlada por el Estado. De ahí que España haya asumido como propios unos 35.000 millones de deuda.

Pese a todo, Sareb para conseguir comercializar dichas viviendas acabó contratando a las firmas Anticipa-Aliseda (controladas por Blackstone) y a Hipoges(que tiene detrás al fondo KKR) para que actuasen como ‘servicers’. Esto implica un ahorro de más de 150 millones de euros para Sareb en comparación con anteriores ‘servicers’.

Dicho esto, los fondos Blackstone y KKR son los que gestionan la mayor cantidad de viviendas de Sareb, unas 50.000. Un parque de vivienda asequible que se complementa con otra bolsa de pisos para personas en situación de vulnerabilidad y que gestiona Servihabitat (unión de Lone Star y CaixaBank).

Blackstone forma parte del negocio de Sareb y es uno de los grandes propietarios de pisos en España. Ya en 2014 se hizo con más de 1.800 pisos de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS) de Madrid, muy por debajo del precio tasado. También es el dueño de Testa, una sociedad de inversión en activos en alquiler (Socimi) que se calcula que tiene entre 15.000 y 20.000 pisos, o de Albinara Properties y Fidere.

La Ley de Vivienda trata de evitar que vuelvan a repetirse indebidas enajenaciones del parque público de vivienda. Pero la realidad es que los propietarios privados acabarán saliéndose de la partida y renunciando a sus viviendas al sentir que están perdiendo dinero como consecuencia de la legislación vigente. Se augura un futuro para el mercado del alquiler en el que solo quedarán los grandes fondos, al menos, mientras puedan mantener el pulso al Gobierno.

Pese a la situación de inestabilidad económica actual, el precio de los alquileres sigue disparado y la oferta es mucho menor a la demanda, lo que dificulta que España pueda equiparase a otros países de la UE, pues faltarían unos 1,8 millones de piso en alquiler para ello. La nueva Ley de Vivienda impulsada por el Ejecutivo de Sánchez ha hecho tambalear el mercado, pues desde que en marzo se aprobase un tope en relación al IPC del 2%, ésta se ha ido extendiendo y durante 2024 la limitación del incremento anual del alquiler será del 3%.

De ahí que sea una realidad que la oferta de pisos en alquiler cada vez sea menor y, por consiguiente, más caros. Actualmente, dadas las condiciones del mercado, el 21,11% de las viviendas que se venden estaban antes en el mercado del alquiler, tal y como señala el XXXVII Informe sobre el mercado de la vivienda elaborado por grupo Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra.

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Esta tendencia al alza en la demanda del alquiler y la proporción de oferta más baja de los últimos años demuestra que solo el 7,6% de las viviendas están en alquiler frente al 92,4% que están en venta. El porcentaje se ha ido reduciendo considerablemente durante la última década, pues en 2021 representaba el 12% y en 2015 el 14%. Solo entre el cuarto trimestre de 2023 y el cuarto trimestre de 2022, la disponibilidad de inmuebles en alquiler ha experimentado una reducción del 23% aproximadamente.

El mercado del alquiler se destruye

Hay más compradores que viviendas terminadas. En total, se suceden unos 50 años en los que el mercado del alquiler viene destruyéndose, con desgravaciones a las compras. Por todo ello, la única solución es implantar y consolidar una política inmobiliaria coherente.

El parque de viviendas disponible es insuficiente frente al número de personas que buscan un techo en España. Los datos de la Encuesta de Población Activa (EPA) demuestran que la cifra de hogares creció en 287.000 entre finales de 2022 y finales de 2023. Además, los datos del INE señalan un incremento anual del precio de la vivienda del 4% con respecto a 2022.

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Para el Ministerio de Vivienda, la cifra de viviendas libres terminadas en 2022 era de 79.935, algo llamativo si se tiene en cuenta que entre 2004 y 2008 se culminaban al año más de 500.000 viviendas.

La situación del alquiler por zonas

Dos de las ciudades más tensionadas a nivel habitacional son Madrid y Barcelona, con tan solo 1.193 y 756 viviendas disponibles, respectivamente. Todo ello se traduce en un descenso del 70% para Madrid y del 67,4% para la ciudad condal.

La mayoría de las capitales de provincia españolas (32 de las 52) tienen menos viviendas en alquiler actualmente que hace un año. En Granada se ha bajado un 48%, en Málaga un 41%, en Santa Cruz de Tenerife un 37%, en Alicante un 36%, en Valencia un 35%, en Madrid y Teruel un 32%, en Las Palmas de Gran Canaria un 31%, en Ciudad Real un 30%, en Palma un 30%, en Barcelona un 28% y en Oviedo un 21%. Les siguen: Soria (20%), Sevilla (19%), Bilbao (17%), León (16%) y Ávila (16%).

La cara opuesta de la moneda la muestran otras ciudades en las que hay más viviendas en alquiler que hace un año. La mayor subida se da en Cuenca, con un incremento del 127%. Le siguen: Ceuta (68%), Jaén (65%), Córdoba (62%), Girona (44%), Cádiz (32%), Vitoria (24%), Pamplona (22%), Lleida (21%) y Castellón (19%).

Cambios de tendencias en el mercado

Según datos de Idealista, se apuesta más por el alquiler de temporada que por el alquiler permanente, llegando a representar el 11% del mercado a finales de 2023. Todo ello supone un incremento del 58% en la tasa interanual. Por su parte, los alquileres permanentes bajaron un 15%. Llama la atención que en Barcelona, el 30% de los pisos en alquiler ofertados, son de carácter temporal.

El hecho de que se consolide el alquiler de temporada frente al alquiler permanente es una fórmula legal, pero que dificulta el acceso a la vivienda a las personas y familias más desfavorecidas.

Las necesidades del mercado del alquiler

El escenario que se le presenta por delante a España es un auténtico desafío, pues la oferta de viviendas disponibles en alquiler es prácticamente escasa. De ahí que se precisen aproximadamente dos millones de nuevas viviendas para equipararse con el estándar de las políticas de vivienda en Europa, según un informe aportado por Atlas Real Estate Analytics.

Para satisfacer la demanda existente, durante la próxima década deberían construirse 761.000 nuevas casas disponibles en alquiler. De este modo, Cataluña (con 225.000 unidades), Madrid, Andalucía y la Comunidad Valenciana serían las regiones que precisarían de una mayor demanda de este tipo de inmuebles.

Se espera un 2024 con un mercado inmobiliario altamente tensionado. La importante caída de las transacciones y de las hipotecas no ejercerá la presión suficiente para que se produzca un ajuste de precios a la baja. De hecho, el precio de venta de la vivienda en España experimentó en 2023 una subida del 8,8%, y la de obra nueva de hasta un 15% en algunos casos.

El problema reside, según señalan algunos expertos, en que el Ejecutivo de Sánchez está más preocupado por echar balones fuera y salvaguardarse las espaldas ante el problema de la vivienda, que en realmente bajar los precios. En este sentido, el ejecutivo Mikel Echavarren califica las acciones gubernamentales como un auténtico caos.

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Y es que, con lo datos en la mano, el Estado asegura que avala un 15% que los jóvenes accedan a la vivienda, pero a su vez, les hacen abonar un 10% de IVA. Para Echavarren la solución pasa porque no se les cobra el IVA o que lo abonen en un plazo de 20 años.

Pese a lo que muchos piensan que es necesario habilitar más suelo para viviendas, el ejecutivo apunta que la piedra filosofal pasa a ser la productividad. Hay que recordar que España cuenta con un déficit anual de 80.000 millones de euros, destinándose los recursos para financiar al Estado. No se está mirando hacia el futuro.

¿A qué se debe la subida de precios?

Tomando como referencia un estudio reciente de MVGM Iberia, las subidas de precios de venta vienen motivadas por un descenso en el stock de vivienda en venta, lo cual se suma a un menor número de proyectos en construcción. De este modo, se produce un desfase entre las necesidades de vivienda y la nueva construcción.

La escasez de oferta ha compensado la subida elevada de los tipos de interés, aplicada por el BCE, así como el cierre de la aportación de crédito por parte de la banca, aumentándose considerablemente los requisitos de solvencia. Como consecuencia, el volumen de operaciones se ha reducido, según un informe reciente del Consejo General del Notariado, en un 11,2%. Llama la atención que las más afectadas han sido las viviendas de tipo medio o asequible.

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De igual modo, la propia consultora señala que el desequilibrio en el parque inmobiliario ha motivado un aumento de la demanda del alquiler, en muchas ocasiones como única posibilidad habitacional. Con los precios disparados, en 2023 se experimentó un incremento anual del 19,9% en Madrid y del 13,3% en Barcelona.

Pese a que el Gobierno de Sánchez asegura que está controlando el mercado inmobiliario y los precios del alquiler gracias a la reciente ‘Ley de Vivienda’, lo cierto es que es responsable al limitar las subidas en las renovaciones anuales de los contratos.

Por tanto, la oferta de vivienda en alquiler es insuficiente y las medidas legales del Gobierno han derivado en un alquiler de temporada (colving, flex living, vacacional o turístico, entre otras formas), dificultando que las personas con menos recursos y las familias más desfavorecidas pudiesen acceder a una vivienda.

¿Cuál es la solución para los jóvenes?

Todo parte de un problema estructural. El sueldo nominal del primer empleo de los jóvenes es similar al de hace 25 años, pero con más retenciones de IRPF y más coste de la seguridad social. Es la pescadilla que se muerde la cola, pues el Estado está contribuyendo a la reducción del sueldo medio para los jóvenes y a la par defiende medidas porque no pueden acceder a la vivienda.

Echavarren asegura que todo pasa por impulsar la iniciativa privada para desarrollar vivienda sobre suelos dotacionales, buscando un urbanismo flexible. Así pues, la Ley de Vivienda apuesta por abaratar el coste del alquiler y de la compra, pero sin embargo el precio sube, condenando a los inquilinos al ostracismo y a que paguen unos precios más elevados.

Al final, la conclusión que comparten muchos analistas económicos es que la Ley de Vivienda, más que abaratar el mercado, lo que busca es captar votos, generando efectos contraproducentes. Al final, al limitar el libre mercado se impulsa el mercado negro, y si la ley impide que se pueda echar a una familiar vulnerable que no paga su renta, el arrendador dejará de alquilar a todas las familias en la misma situación.

¿Hacia dónde se encamina España?

El Índice de precios de referencia para el alquiler de viviendas del Gobierno toma como referencia la base tributaria de la Declaración de la Renta de 2022. Esto exige que las comunidades autónomas lo hayan solicitado previamente, como zonas tensionadas para sus territorios, al Gobierno. Además, tendrá un periodo de vigencia de tres años prorrogables.

Aquellos fondos que invierten en vivienda para el alquiler no tienen la capacidad de correr riesgo de promoción. Ahora los promotores pierden todo el margen de beneficios, siendo el neto de rentabilidades exigidas del 5,5%.

La vivienda en España se sitúa actualmente en un 86%, una caída pronunciada si se compara con su máximo histórico de 2006 cuando se construyeron 80.000 viviendas. De ahí que el país esté a la cola de Europa en la construcción de vivienda pública, siendo el quinto país de la UE con menor parque destinado, solo un 10%. La solución, para los expertos, es apostar por la inversión privada y el urbanismo flexible.

El Ejecutivo de Sánchez sigue interviniendo en los precios del mercado del alquiler por tercer año consecutivo, aunque lejos de rebajar los precios y permitir a las familias un acceso seguro y garantizado, ante la elevada inflación, les pone más trabas. Al dificultar el alquiler, sectores más vulnerables como las familias sin ahorros previos o los jóvenes se ven fuera del mercado inmobiliario.

Todo ello es como consecuencia del Índice de Precios del Alquiler en el que viene trabajando el Gobierno con el objetivo de regular los precios en las zonas tensionadas en aquellas comunidades autónomas que lo soliciten. No obstante, hasta la fecha, solo Cataluña ha solicitado dicha política intervencionista para 140 municipios tensionados. No obstante, esta comunidad ya aplicó un índice propio que fue declarado inconstitucional.

La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, asegura que desde 2020, con el ex ministro José Luis Ábalos al frente, se viene trabajando en este aspecto con datos tributarios en la mano, cosechando una línea estratégica de precios medios del alquiler.

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Ya en 2022 el Gobierno de Pedro Sánchez decidió limitar las rentas de los alquileres al 2%, evitando así que los propietarios de las viviendas actualizasen sus rentas al IPC, el cual alcanzó tasas superiores al 10%. Una medida aparentemente efectiva tras la crisis sanitaria. En 2023 se prorrogó la medida, pero este 2024 ya se ha subido al 3% el plan de control de precios.

El nuevo Índice de Precios de Referencia del Alquiler

El pasado 27 de febrero, el Gobierno lanzaba su nuevo sistema de referencia aplicado a los grandes tenedores y a los nuevos contratos. De este modo, se fijan como zonas tensionadas y se implanta una intervención gubernamental en aquellos municipios donde se superen unos niveles máximos de alquiler.

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En este sentido, David Lucas, secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, señala que se trata de un índice único para todo el país para obtener, como resultado, la bajada efectiva de los precios. De igual modo, señala que el Índice es de base tributaria, por lo que se ha actualizado en función de la última declaración de la renta de los propietarios, actualizándose anualmente.

Comunidades como País Vasco, Navarra o Asturias han manifestado, a raíz de este anuncio, su voluntad de declarar ciertas zonas tensionadas. De igual modo, hay zonas con grandes desviaciones en Cataluña, Canarias, Comunidad Valenciana, Baleares o Madrid, siendo precisamente la diferencia entre el precio de una vivienda publicada en un portal inmobiliario el índice de referencia de hasta el 60%.

Pese a todo, Sumar, como socio del Gobierno, ha manifestado su recelo al índice, ya que asegura que no permitirá bajadas significativas. Sin embargo, el Gobierno sigue adelante con su Índice y otorga un plazo de diez días hábiles para examinar las propuestas de cada comunidad autónoma y declarar como zona tensionada con límite de alquiler.

Un problema serio para España

La escasez de viviendas disponibles en el país es importante, especialmente con unos índices de precios tensionados y ante el colapso del mercado del alquiler. Ante esta situación, la única solución sería que la inversión pública alcanzase los 6.600 millones de euros anuales, logrando así construir más de 130.000 viviendas de alquiler asequible. Solo así se lograría solventar los problemas de 1,37 millones de hogares, los cuales destinan aproximadamente más del 50% de sus ingresos mensuales a pagar la renta del piso.

El Plan del Gobierno

El objetivo del Gobierno es decidir el precio del alquiler para cada zona de cada localidad y de cada provincia a partir de comienzos de marzo. No obstante, el nuevo Índice se aplicará exclusivamente a grandes tenedores y propietarios que se inicien en un contrato de alquiler en las zonas tensionadas, y que lo hayan solicitado previamente las propias comunidades autónomas.

El problema reside cuando el gobierno autonómico se niega a recibir dichas intervenciones del Ejecutivo central, pero desde el gobierno local se reclama. En ese caso, cunde el caos y se entra en una problemática estrictamente política, sin importar la situación de vulnerabilidad actual de millones de españoles.

En concreto, Cataluña ha solicitado la intervención para 140 municipios, estableciéndose una metodología común ente ambas administraciones para regular, de manera eficiente, el mercado inmobiliario.

El objetivo de Rodríguez, y en general del Gobierno de España, no es otro que cualquier ciudadano pueda acceder a una vivienda destinando menos del 30% de sus rentas. No obstante, en ciudades como Madrid, aunque se destinase el 100% del salario se podría pagar una vivienda.

El Gobierno también plantea que el Índice tenga en cuenta las características de la vivienda (rehabilitación, luminosidad o disponibilidad de terraza), que influirán en el precio del contrato de alquiler.

El hándicap del Gobierno

Desde que Sánchez llegó a la Moncloa, la oferta de vivienda en alquiler se ha reducido en más de un 30%. Todo ello es como consecuencia de la demanda creciente de esta modalidad inmobiliaria, que marca cómo serán las tendencias del futuro a corto-medio plazo.

Se puede concluir que falta seguridad jurídica, así como el intervencionismo de precios. Y es que solo entre 2022 y 2023, durante la vigente incapacidad de los propietarios de subir los precios a sus inquilinos por encima del 2%, se ha producido una retirada del 23% de la oferta, pese a que los precios han seguido subiendo más del 15% en adelante.

Crisis de vivienda en España

Pese a los buenos años del apogeo de la construcción, la vivienda en España ha caído actualmente un 86% con respecto a su máximo histórico de 2006 (se construyen al año 80.000 viviendas). España se sitúa a la cola de Europa en la construcción de vivienda pública y es el quinto país de la UE con menor parque destinado a ello, pues solo se destina un 10%. Además, hay que destacar que el 80% procede de inversión privada.

La productividad se presenta como un problema estructural, pues está bajo mínimos. El sueldo nominal del primer empleo es similar al que había hace 25 años, pero con mayores retenciones del IRPF y un mayor coste de la seguridad social. El sueldo medio en España es de unos 22.000 euros (el neto de 16.000 euros) y el coste salarial para la empresa de 32.000 euros.

De este modo, los jóvenes se quedan sin poder adquisitivo para acceder a la vivienda, pues pese a que el Estado les avala en un 15% para que accedan a la vivienda, después les están añadiendo un gravamen de un 10% de IVA.

España necesita urgentemente impulsar la construcción, apoyando a las iniciativas privadas y un urbanismo más flexible.

El precio de la vivienda en alquiler en España cierra el mes de enero con una subida significativa del 10,8% en comparación con el mismo mes de 2022. Su precio ahora es de 12,4 euros por metro cuadrado, lo que supone el mayor precio del alquiler de la serie histórica. El Ejecutivo se centra en su nueva Ley de Vivienda para frenar la subida del alquiler, pero no es consciente que la única forma es que la oferta responda a la elevada demanda existente, algo que no se cumple actualmente. Para ello, deben ponerse en funcionamiento planes estatales de construcción de nueva vivienda.

La Ley de Vivienda, pese a llevar más de siete meses en vigor, no ha conseguido frenar la subida desmedida del precio de los alquileres, por lo que el Gobierno de Sánchez demuestra nuevamente que da palos de ciego sin tener en cuenta la verdadera necesidad del país; faltan viviendas.

Ante la inestabilidad laboral, la elevada inflación y la subida de los tipos de interés, la movilidad de los empleados y el incremento de los movimientos migratorios provocan que haya un mayor número de personas buscando viviendas provisionales en toda España. No obstante, el problema de los precios del alquiler desorbitados, la escasez de oferta y las ínfimas prestaciones de la vivienda en alquiler en el país, se acentúa más en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona.

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Si se realiza una comparativa mensual con diciembre de 2023, el precio del alquiler en España subió un 1,8% y un 4,5% más en la tasa intertrimestral, según datos del portal inmobiliario Idealista. Por consiguiente, se concluye que el hecho de arrendar una vivienda en España cuesta de media 12,4 euros/m2.

Queda demostrado que la Ley de Vivienda solo está generando una fuga de propietarios del alquiler permanente al de temporada, llegando en el último trimestre de 2023 a representar el 11% del mercado. Esto se traduce en un incremento interanual de la oferta del 58%, mientras que la de alquileres permanentes se redujo en un 15% durante el mismo periodo.

Las regiones con más subidas

Ahora los principales mercados y todas las capitales presentan precios por encima de los máximos alcanzados en 2008, año del estallido de la ‘burbuja inmobiliaria’. En este sentido, Extremadura experimenta un incremento del 2,3%, seguida de: Cataluña (2%), Galicia (2%), Comunidad de Madrid (2%), Cantabria (1,9%), Canarias (1,5%), País Vasco (1,1%) y Andalucía (1,1%).

Así pues, las comunidades autónomas con precios más elevados de alquiler son actualmente Madrid (16,5 euros/m2), Cataluña (16,4 euros/m2), Baleares (16,2 euros/m2), Euskadi (13,4 euros/m2) y Canarias (13 euros/m2).

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Si se analiza por provincias, el precio del alquiler se ha visto incrementado en 38 de ellas con respecto al mes de diciembre de 2023. Las que han experimentado una subida más destacada han sido: Segovia (4,2%), Pontevedra (4%), Lugo (3,3%), Cuenca (3,3%) y Cáceres (2,7%).

Todos los países de Europa occidental presentan problemas, aunque en el caso de España, el precio del alquiler supera en un 16% los precios de 2007. En otros países vecinos como Francia e Italia se sitúa en el 15%, mientras que Portugal o Reino Unido están por encima del 30-40%.

La solución: construir más vivienda

Parece que el Gobierno de Pedro Sánchez hace caso omiso a las indicaciones del mercado. Las tendencias alcistas solo demuestran una vez más, además del fracaso de su Ley de Vivienda, que el suelo español se ha quedado insuficiente y que necesita de un mayor número de viviendas para conseguir rebajar los precios desorbitados que imperan actualmente.

La solución pasa por construir una media de 761.000 casas destinadas a alquiler asequible durante la próxima década y 442.000 para alquiler social. La escasez de vivienda pública afecta a otros países de Europa, aunque si bien es cierto que la situación en España es preocupante.

Para ello, se requerirán fuertes inversiones de hasta 108.000 millones de euros, de los que un 24% (26.600 millones de euros) deberán salir de los Presupuestos y el resto de iniciativa privada. De igual modo, para el social, destinado a los hogares con menor capacidad adquisitiva, se destinarán otros 25.000 millones de euros del erario.

Los datos presentados por el INE en un estudio reciente señalan que los problemas de vivienda asequible en España afectan a 1,37 millones de los 1,8 millones de hogares que viven de alquiler a precios de mercado. De este modo, tres de cada cuatro familias se ven obligadas a destinar el 30% de sus ingresos al pago de la vivienda. El problema es que más de 1,2 millones de hogares (un 66%) tienen ingresos mensuales inferiores a los 2.000 euros, por lo que tienen que gastar más del 50% de su poder adquisitivo en pagar la casa.

El último estudio de previsiones de CaixaBank Research señala que la oferta de vivienda en España continúa siendo muy limitada e insuficiente frente a las necesidades del país por su evolución demográfica. De este modo, el número de visados de obra se encuentra muy por debajo de la creación neta de hogares.

De hecho, se espera que en 2024 se construyan 442 promociones residenciales, un total de 15.979 viviendas, teniendo en cuenta las licencias de obra concedidas por las diferentes administraciones locales. No obstante, a corto-medio plazo, no se prevé que la oferta residencial se incremente. Según los promotores, actualmente no existe suficiente suelo finalista ni una industria de construcción capaz de sustentar el desarrollo de la nueva oferta.

Necesidad de colaboración público-privada

El Gobierno de Sánchez prevé un 2024 con una edificación estancada en torno a las 100.000 viviendas anuales, por lo que el alquiler seguirá ganando cuota en el mercado, pues la creación anual de hogares duplica las casas que se edifican.

La clave pasa por establecer casas con rentas que se sitúen en torno a un 20% por debajo de los precios del mercado, indagando en proyectos de colaboración público-privada. De ahí el interés de la cesión del derecho de superficie con el que un privado construye y explota las viviendas hasta 80 años en régimen de arrendamiento a un precio tasado.

El drama del alquiler, especialmente entre los más jóvenes, sigue siendo una realidad con el inicio del 2024. Pese a las medidas intervencionistas del Gobierno para paliar los efectos de la inflación, aún sigue siendo complicado para muchos españoles acceder al arrendamiento de una vivienda, especialmente en los grandes núcleos poblacionales. Es un problema que España viene arrastrando durante años, pero que en Argentina, a raíz de la llegada de Javier Milei a la presidencia, se ha atajado de raíz.

El nuevo mandatario argentino anunció, a finales de 2023, un listado de 30 de las 300 derogaciones normativas que incluye el nuevo decreto con el que pretende reforzar y devolver a su máximo esplendor a la economía del país.

Los efectos de la derogación de la Ley de Alquileres

Desde que irrumpiese esta nueva medida, el mercado inmobiliario argentino ha dado un vuelco, hasta tal punto que los precios han bajado y la oferta se ha disparado, especialmente en Buenos Aires. El precio medio de los arriendos ha experimentado un descenso importante, acorde a los principales operadores del sector.

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La Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) ya viene observando, durante el primer mes de mandato de Milei, resultados que invitan verdaderamente al optimismo. De hecho, aseguran que el parque de vivienda disponible en Buenos Aires se ha duplicado durante las últimas semanas.

Un dato revelador si se tiene en cuenta que durante los últimos años, el número de pisos disponibles para alquiler descendió notablemente como consecuencia de los controles de precios y otras medidas intervencionistas impulsadas por el gobierno peronista de Alberto Fernández.

Ahora se estima que el número de casas disponibles ha superado las 800.000 unidades, estableciéndose una corrección a la baja del 20-30% del precio de los alquileres a inicios de año. Por tanto, se trataría de una bajada acumulada del 15%.

Además, los contratos que recogen un año de pago anual anticipado están experimentando un descuento de entorno al 35%. Llama la atención que los nuevos contratos se estén formalizando en dólares, en lugar de en euros, estableciéndose ahora que 6 de cada 10 acuerdos se cierran en pesos. Hace unas semanas, el 60% de los pisos ofertados en alquiler estaban en dólares, por lo que el cambio en la transacción del alquiler es muy positivo.

El gran decreto de Milei

Javier Milei firmó un decreto de derogación de 300 leyes y regulación para liberalizar la economía del país. Un Plan de Estabilización sin precedentes que busca acabar de golpe con el déficit fiscal y la desregulación de la economía. Sin duda, el proceso de reformas más importante de las últimas cuatro décadas en Argentina.

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Junto a la derogación de la Ley de Alquileres, se destacan otras derogaciones de leyes como: Ley de Abastecimiento, Ley de Góndolas, Ley del Compre Nacional, derogación del Observatorio de Precios del Ministerio de Economía, Ley de Promoción Industrial, Ley de Promoción Comercial o de la normativa que impide la privatización de las empresas, así como del régimen de sociedades del Estado.

La situación del mercado del alquiler en España

Argentina es un buen ejemplo de la senda que debe seguir España, donde 2024 ha comenzado con unos precios aún elevados y encaminados hacia una regulación. La oferta se evapora y la demanda aumenta, generando el caos y el desconcierto, especialmente entre las nuevas generaciones, que ven imposible emanciparse, salvo que sea compartiendo piso.

Los elevados precios han conllevado a que la oferta de viviendas de alquiler permanente disminuya un 12% en el mismo período y sigue cayendo, especialmente en mercados estratégicos como Madrid, Málaga y Barcelona.

La nueva legislación en materia de vivienda, aprobada por el Congreso de España, fija un límite en la subida de los alquileres en las zonas tensionadas, siendo del 3% en este 2024 y superando el 2% de 2023. Ese tope extraordinario en la subida de los alquileres deberá actualizarse antes del 31 de diciembre por el INE, en base al IPC, al cual no podrá superar.

El precio de la vivienda en alquiler en España continúa al alza y se sitúa en los 12,1 euros el metro cuadrado de media, a fecha de mes de diciembre, registrando una subida del 10% si se compara con el mismo mes del año 2022.

Tomando como referencia la Disposición final sexta de la Ley 12/2023 de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, el inquilino con un contrato de alquiler regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos, puede negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en la actualización anual de la renta.

No obstante, si el casero es un gran tenedor, el aumento será el que resulte del nuevo pacto entre ambas partes (siempre por debajo del 3%). Si el casero no es un gran tenedor, la actualización del precio del alquiler será el resultado del nuevo pacto entre ambas partes, pero siempre por debajo del 3%.

De este modo, si el precio del alquiler es de 1.000 euros, el propietario del inmueble solo podrá incrementar el precio en 30 euros mensuales (360 euros al año), salvo que existiese un acuerdo previo entre las dos partes.

Pero 2023 no ha traído consigo la aplicación de la subida correspondiente del 2% en base al artículo 1964 del Código Civil, que podría ser de carácter acumulativo. Pero siempre dicha subida deberá tener en cuenta los límites recogidos en la legislación.

En 2024, se mantienen las ayudas recogidas en el Plan Estatal de Vivienda 2022-2025, destinadas a personas vulnerables. Esto se suma a la solicitud del Bono Alquiler Joven, que implica una ayuda de 250 euros mensuales para personas de entre 18 y 35 años que cumplan una serie de requisitos.

Si el arrendador alquila una vivienda por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años y el inmueble está en una zona tensionada, la reducción incrementada del 70% se podrá aplicar. También estará presente en viviendas arrendadas a la Administración o a entidades sin fines lucrativos. La reducción incrementada del 60% será para casos de obras de rehabilitación en los dos años anteriores a la firma del contrato.