La vivienda, uno de los grandes temas económicos y sociales en España. En un país en el que la cultura de la propiedad está más extendida que en el resto de Europa, donde son más proclives a alquilar, la situación del mercado de vivienda interesa y mucho, y desde hace décadas cada vez más.
Porque acceder a una vivienda en propiedad no es fácil, sobre todo para los jóvenes, ya que los precios no han dejado de subir desde los 90. Aunque la crisis del 2008 desinfló la burbuja existente, esto ha sido solo en parte, pues la caída nunca ha llegado a ajustare a la realidad económica de los españoles.
La crisis del COVID ha tenido impacto, como es lógico, en la vivienda. Se preveía de nuevo una bajada de precios en cascada, la cual ha sido así...¿o no? No está del todo claro, de hecho, puede haber sucedido al revés. Y es lo que vamos a intentar explicar a continuación.
¿Qué pasa con la vivienda?
Como decíamos, todos esperábamos que con la crisis del COVID-19 el precio de la vivienda, en cualquiera de sus variantes, bajara (de forma contundente). Pero no ha sido así, al menos donde más se necesitaba, las ciudades.
El mercado del alquiler en las grandes urbes ha bajado sí. Según Idealista, en Madrid más del 10% en el último año y un 13.4% en Barcelona, las más congestionadas. Pero esa bajada no es suficiente si tenemos en cuenta que es un mercado muy inflado ante la cada vez mayor llegada de ciudadanos a vivir en las grandes ciudades por la falta de oportunidades en ciudades de provincias o del interior.
Esta caída viene propulsada, sobre todo, por la falta de turismo internacional y la conversión del alquiler turístico en alquiler de larga estancia, pero no es suficiente. Además, la ocupación ilegal ha hecho que ahora se pidan muchos más requisitos para alquilar.
Pero lo peor está en la vivienda de obra nueva, porque, literalmente, Madrid se ha quedado sin vivienda. Según el censo de la Sociedad de Tasación, Madrid se ha quedado sin un 40% de stock de vivienda nueva, un ritmo que podría hacer que en seis meses ya no hubiera nada.
La pandemia ha relanzado la compra-venta de vivienda en las ciudades, empujando al alza los precios y haciendo que ahora solo queden disponibles los inmuebles más caros. Teniendo en cuenta, además, que la entrada que se pide ahora para comprar una casa es más elevada, hacerse con una vivienda en propiedad es casi misión imposible para los jóvenes. Y según avanzan los expertos ya, en 2022 seguirá subiendo.
Ahora nos vamos al otro extremo: el mundo rural. La pandemia también creo otro espejismo en estas zonas: con el teletrabajo, mucha gente cansada de la vida agitada de la ciudad se iría a vivir al campo para lograr mayor calidad de vida. Y eso sucedió, pero solo durante los primeros meses.
La normalización de la situación sanitaria ha devuelto a muchos a la ciudad, haciendo que la tendencia bajista en la vivienda rural se acentúe. Y, sobre todo, que se enquiste, pues en ciudades de interior como Teruel o Zamora una casa se puede pasar años y años en venta, aunque la bajen de precio.
La despoblación del la España interior y del mundo rural lastra los precios haciendo que sea posible comprar una casa por 50.000 euros en algunos pueblos, algo impensable en una ciudad. Algo impensable en las ciudades.
Por lo tanto, hablamos de un mercado de vivienda a dos velocidades, que va como un tiro en las ciudades y que es prácticamente inexistente en las zonas de interior o despobladas. Un desajuste de consecuencias aún no previstas, pero que se va a convertir en un gran problema a medio plazo.
¿Y la casa de playa?
Otra arista en nuestro complicado mercado de vivienda es el de la vacacional. No los pisos turísticos, sino esa segunda residencia que muchos españoles ansían tener en zonas de costa. Sobre todo, hablamos en zonas consideradas de lujo o de alto standing, como pueden ser las Islas Baleares, Marbella y otras zonas del sur de Andalucía o la Costa Brava.
Según datos de Pisos.com, los catalanes son los que más años de renta íntegra necesitan para pagar una casa en sus costas. Por ejemplo, en la de Garraf, 34 años. En Baleares se tardarían 27,7 años, siendo la costa granadina la más 'asequible', con 11,6 años de renta.
De media, en España una vivienda en la costa destinada al alquiler, que es otro objetivo también de estas operaciones inmobiliarias, arroja una rentabilidad anual del 6,8%, según Fotocasa, y hablamos de la rentabilidad más elevada en una década.
Por lo tanto, puede ser una buena opción de inversión ahora mismo, pero, ¿es de fácil acceso? Según un estudio de Tinsa, el COVID-19 ha llevado a una situación de congelación, y las caídas de precio son del 5% o menos en las zonas donde se ha producido, por lo tanto, hablamos de un mercado poco impactado por la pandemia, de hecho, en el caso de los ya propietarios, pueden sacar ahora más rentabilidad que nunca porque la gente prefiere alquilar una vivienda que irse a un hotel para sentirse más segura.
En resumen, vemos que el impacto del COVID-19 en el mercado inmobiliario no ha sido el esperado. Las bajadas no han sido tan agudas en las ciudades, las cuales se recuperan ya para experimentar subidas en los próximos años poniendo más difícil a las nuevas generaciones adquirir una vivienda en propiedad. Todo ello empujado por la escasez de vivienda nueva. Y esa es una tendencia importada de Estados Unidos.
Apenas se está construyendo vivienda en nuestro país, al igual que sucede allí. Desde 2008, cuando estalló la burbuja, el panorama ha quedado estancado, con actividad residual que no sirve para cubrir la demanda actual ni la futura. Porque cada vez vivimos más años, por lo que las viviendas de las personas de la tercera edad ya no son una opción, pues la gente cuando se jubila prefiere vivir en su casa antes que en una residencia si pueden valerse por sí mismos.
Igual sucede con el alquiler, que no baja lo que debería y que solo lo hace en algunas zonas. Por lo tanto, solo queda el ámbito rural para poder comprar una casa a un precio razonable. El problema es que nadie quiere irse allí.
Por lo tanto, se requiere de una reforma profunda de este mercado que de oportunidades a todo el mundo y que no desahogue las ciudades tan congestionadas sin excluir a la gente del mercado laboral activo en una zona rural despoblada. Porque el problema de la vivienda es solo la punta del iceberg de un problema de mayor calado territorial, que va a ser clave para el progreso del país en los próximos años.