Hoy se ha aprobado definitivamente la Ley de Emprendedores en el Congreso. Como viene siendo habitual, con una técnica muy discutible, se aprovecha dicha tramitación para incluir articulos en la ley que nada tienen que ver con el tema y que buscan modificar otra normativa. En este caso en concreto la ley viene a responder a una pregunta que muchos se han estado haciendo en los últimos meses: ¿desaparece el IRPH de mi hipoteca?
Sinceramente creí que la cuestión estaba clara, pero tras escuchar hoy la interpretación que hace el equipo de Pepa Bueno en la SER veo que no es así (o, lo que pudiese ser, que tienen ganas de enredar). Y si no juzgad por vosotros mismos.
El "periodismo de calidad" no puede verse frenado por la verdad
Hoy la redactora que comentaba la noticia señalaba que con la aprobación de la Ley se certificaba la desaparición del IRPH(así, sin más, que el IRPH se acababa). Decía además que, con el mecanismo de sustitución previsto legalmente, las hipotecas se encarecerían frente a la alternativa de una sustitución por otro indice (creo recordar que se mencionaba el Euribor expresamente.) Por supuesto se daba paso a un corte de un representante de una plataforma de supuestos afectados por la situación.
El enésimo atraco de los bancos pensaran algunos. El enésimo intento intoxicador de un medio de comunicación, de los llamados de calidad (los que son mantenidos con prebendas públicas como la publicidad institucional, la adjudicación de canales de TV, etc), o en su defecto una muestra de absoluto desconocimiento. No se que es peor, sinceramente.
Anticipando: es una media verdad, media mentira, que el IRPH, así sin más desaparezca. Es falso que eso vaya suponer un encarecimiento de dichas hipotecas. Y lo que se oculta es que hay quien pretende lograr un enriquecimiento injusto, pretendiendo que el Gobierno vincule por el artículo 33 sus hipotecas con el Euribor.
Los índices hipotecarios
Vamos a resumir la historia para no hacerla muy larga. Los indices oficiales hipotecarios en los últimos años empleados fundamentalmente han sido:
- El euribor, un tipo obtenida a través de una suerte de media de un panel cerrado de bancos que van dando sus precios teóricos para determinados plazo (3 meses, 6 meses, un año, etc...) y que no se corresponde a operaciones reales. Viene a ser un precio teóricamente mayorista, lo que podría definirse, con muchos muchos matices como el precio de referencia del dinero para las entidades bancarias, el coste de la financiación.
- El IRPH, Indice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, también conocido como TRH, que es una media de los tipos de los prestamos efectivamente formalizados en España para más de 3 años en vivienda libre. Es una media de los préstamos efectivamente formalizados. Es por tanto un precio de salida, obtenido a partir de los tipos de arranque de dichos préstamos, con el mrgen comercial minorista correspondiente. Es por tanto una media obtenida de unos precios a cliente final, no un ejercicio teórico. Y realmente no es un índice, son tres, ya que se obtenía uno de las operaciones de los bancos, otro con los de las cajas y otro con la media del sistema.
- El CECA o TARCA, Tipo Activo de referencia de las Cajas de Ahorro, un índice en desuso pero que todavía tenía su pequeña cuota de hipotecas antiguas (obtenido con los datos de préstamos efectivos de las Cajas, incluyendoi prestamos personales).
Como vemos son índices muy muy distintos, lo que conllevaba que los diferenciales que se aplicaban sobre los mismos fuesen dispares. En el IRPH o en el CECA era habitual encontrárselo sin ningún diferencial, al tener de referencia precios finales de hipoteca, pudiendo en su caso llegar a diferenciales de hasta un 0,75% para vivienda. Por contra, en el Euribor había siempre un diefrencial que, en teoría implicaba el margen del banco.
Digo que todo es en teoría, ya que ni el Euribor representa ciertamente el coste de financiación de la entidad financiera ni el IRPH recogía muchas veces margen alguno de ganancia en si mismo, especialmente cuando los tipos de arranque se desplomaban en plena guerra hipotecaria por captar cuota.
Si es cierto que el IRPH o el CECA solían estar por encima, por motivos obvios del Euribor, aunque no siempre ha sido así, ya que el Euribor es mucho más volátil, y el mercado tardaba en reflejar esa variación de los precios "mayoristas".
Me hace mucha gracia que algunas entidades señalen al IRPH o al CECA como manipulables, y propongan su sustitución por el Euribor. Manipular un mercado hipotecario competitivo como era el español es mil veces más complicado que manipular un panel como el del euribor. Quiero creer que quien defiende esto lo único que busca es el beneficio inmediato de la aplicación de un euribor que esta hoy por hoy por los suelos, pero que el día de mañana, una vez logrado el objetivo dirá, y con algo más de razón, que no es nada clara su formación. Seamos serios.
¿Qué desaparece y por qué?
No es la primera vez que desaparecen indices oficiales hipotecarios en España, aquellos publicados por el BOE. En este caso la desaparición es sonada ya que afecta a un colectivo amplio. Pero, ¿qué desaparece?, ¿desaparece el IRPH? Me remito a la Disposición Adicional Decimoquinta del proyecto de Ley de Emprendedores que confirma y completa la OM 2899/2011 (2011, señores, y algunos sin enterarse aún), señalando que determinados tipos llegan al final de su vida, en este caso para el mes de noviembre, al dejar de publicarse (ya no se contrataban en hipotecas nuevas desde la entrada en vigor de esta OM en el 2012). ¿Y que tipos son?
- El IRPH de bancos
- El IRPH de Cajas
- El CECA o TARCA
¿Y por qué desaparecen? Pues bien sencillo, por qué ya no quedan prácticamente Cajas de Ahorro en España, han sido volatilizadas, por tanto el IRPH de cajas no tiene sentido (y si que podría ser manipulado por las dos o tres entidades que quedan) y el IRPH de Bancos por derivación tampoco, pero el que se mantiene es el IRPH del conjunto de entidades, que es qel que tiene mucha gente, yo diría que una mayoría. Ese tipo sigue estandon vigente, y se va a seguir publicando.
¿Cómo se sustituyen los tipos?
Para empezar, y dejémoslo bien claro otra vez, si tu hipoteca es IRPH de conjunto de entidades no desaparece nada. Y si es de alguno de los tres índices señalados, si en la misma se establece que en caso de desaparición del mismo se sustituye por otro índice que siga vigente (el IRPH del conjunto de entidades o el Euribor, con el diferencial que sea) eso será lo que te apliquen. Ese recoge una multitud de casos, seguramente mayoritaria, dadas las practicas de comercialización de las hipotecas y los modelos empleados generalmente.
Evidentemente hay quien tiene un IRPH de cajas, o de Bancos, o un TARCA, y su sustitutivo también es de los que desaparece o, cosas rara, no hay sustitutivo previsto en la escritura. Esos son los que tendrán que estar a lo dispuesto en esta Ley de Emprendedores, que establece que en dichos casos el sustitutivo será el IRPH del conjunto de entidades(no sólo no desaparece, es que va haber más), y el diferencial una media del gap entre dicho índice y el desaparecido a lo largo de toda la vida del contrato. ¿Y esto cómo se come? Pues a primera vista de la siguiente manera:
- Los que tenían IRPH de bancos o cajas apenas van a ver diferencias significativas.
- Los que tenían TARCA o CECA se van a ver beneficados, pues su tipo era sustancialmente superior, al incorporar préstamos personales.
¿Conclusión? No sólo no desaparece el IRPH (sólo alguno de sus tipos), además alguno va a mejorar su situación, mientras que el resto estará más o menos en la misma linea.
Embarrando el campo
¿Y entonces que pretenden algunos? Pues básicamente que les rebajen la hipoteca al igual que los que la tienen referenciada a Euribor a día de hoy, olvidándose de lo que firmaron en su momento (ya se sabe, yo no sabía, me engañaron, la abuela fuma en pipa,...). Y revolviéndolo todo pretenden que esto sea para todos los IRPHs, desaparecidos y no. Y para ello pues se descuelgan con falacias como lo de la manipulación de dichos IRPHs.
Todo ello olvidando que había un mercado hipotecario con una oferta bestial, con mil ofertas de entidades financieras distintas, y donde en el precio de la hipoteca, y por supuesto en el índice de referencia se recogían aspectos como la finalidad del préstamo, el porcentaje de financiación, la capacidad de pago, garantías adicionales, etc. ¿O pretenden que se cobrase lo mismo por todas las hipotecas?, ¿o se olvidan de la bestial subida del euribor previa al desplome que vivimos?, ¿como lograr hipotecas al euribor al 0,35 sin hipotecas al euribor +1 o al IRPH más cero)
Como digo, aquí lo que se busca, es mover el avispero haciendo creer a la gente que son víctimas de una siniestra conspiración. Con ello le quitas su responsabilidad y sumas un adepto a tu causa que lucha por sus cuotas hipotecarias, y de paso das un golpe más la demolición de la seguridad jurídica. Que es lo que buscan los mugidores de todo esto.
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