Es innegable que la vivienda de alquiler en España tiene un problema de precio. Es cierto que no afecta a todo el territorio pero sí a las poblaciones más pujantes. Un estudio reciente indica, por ejemplo, que en todos los distritos de Madrid ciudad el esfuerzo por alquilar una vivienda de 60 m2 supera el 30% del salario medio del distrito. Ese 30% es el límite de lo que suele considerar razonable para un alquiler.
¿Debe preocuparnos esto? Pues sí, y mucho. No solo porque tiene impacto en las finanzas de las personas más vulnerables, sino porque tiene impacto en la tasa de emancipación, en la tasa de fertilidad e incluso en lo innovadoras que son las ciudades. Los políticos lo saben pero difieren en la forma de afrontarlo, incluso hay divisiones dentro del Gobierno.
Control de precios, ¿sí o no?
La medida estrella en materia de vivienda de este Gobierno era fijar un control de precios de alquileres en las zonas donde los precios superen cierto umbral. La propuesta venía de Unidas Podemos y estaba firmada por el PSOE, aunque como veremos más adelante, no parece que vaya a implementarse.
El problema del control de precios es que no funciona. Se ha visto en múltiples países, si el Estado fija artificialmente un precio máximo, el mercado del alquiler desaparece. De hecho en España hemos tenido una experiencia reciente: la Reforma de Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Ahí se estableció que los contratos de alquileres fueran indefinidos, hasta el fallecimiento del inquilino, y a partir de ahí, su cónyuge o descendientes pudieron subrogarse. En la práctica los arrendamientos quedaban congelados y el mercado de alquiler se evaporó hasta las dos siguientes reformas de la ley, en 1985 y 1994.
Un mercado regula la escasez vía precios y si no se pueden fijar libremente, entonces habrá largas esperas para lograr conseguir el bien que se desea. Regular los precios del mercado de alquiler, si es con fuertes bajadas respecto al precio de mercado, lo único que conseguirá es que desaparezcan viviendas, que sea muy díficil acceder a estas pocas viviendas en alquiler y que volvamos a la compraventa como método exclusivo de tener un sitio donde vivir.
La medida es un fracaso anunciado y quizá por eso (y por otros motivos políticos, como por ejemplo ocupar el hueco que está dejando Ciudadanos al hundirse) ahora el PSOE de desmarca de ella y hace otra propuesta.
Lo que podría funcionar
El mercado de la vivienda es complicado, ya que no es únicamente el producto lo importante sino también la ubicación. Ante la escasez de cualquier bien suele incrementarse la oferta de forma más o menos rápida (nuevas fábricas, por ejemplo) pero en el caso de la vivienda el espacio para construir en zonas con alta demanda suele estar limitado (algunas veces de forma artificial por una maraña de normativas locales, autonómicas y estatales). Por tanto ante esta escasez es difícil que aumente la oferta de una forma rápida con nuevas viviendas disponibles.
Por tanto las medidas deberían ir en dos sentidos: a corto plazo intentar que haya nuevas viviendas ofertadas en alquiler, de las ya construidas. A largo plazo, con nuevas viviendas construidas y puestas en el mercado.
La segunda parte está clara, igual que en las últimas décadas las administraciones han intentado hacer accesible el mercado de la vivienda construyendo y vendiendo, ahora toca hacer lo mismo pero construyendo y alquilando. Es más complicado, sí, pero hay que hacerlo. España lo hace poco. Y no, no vale con las viviendas del FROB porque normalmente no están en las zonas de alta demanda, hay que hacer un plan por barrios.
El primer punto es más complicado. Consiste en lograr que las viviendas que no están siendo usadas salgan al mercado del alquiler. Para ello hay que dar incentivos (por ejemplo, para que se rehabiliten) pero también podría funcionar ser más cohercitivos (por ejemplo, gravando más las viviendas vacías sin justificación). La idea es lograr que viviendas que pretender ser una inversión estén también en el mercado de alquiler y también aquellas que no lo están porque necesitan una reforma.
En España hay alrededor de un 13% de viviendas vacías, pero en las grandes ciudades alrededor de un 10%. No parece mucho, pero si entraran al mercado del aquiler la oferta se incrementaría en un 50% en algunas ciudades como Madrid (donde alrededor del 20% de las viviendas son de alquiler).
La intervención en los mercados siempre es polémica, pero cuando el impacto es grande (y ya hemos visto que los precios de la vivienda de alquiler pueden tener muchos efectos negativos en la sociedad) está justificado. De hecho este tipo de intervenciones son habituales en países desarrollados (UE y EEUU incluso).
Lo que propone el PSOE
El PSOE ha descartado el plan de Unidas Podemos del control de precios y propone dos actuaciones. La primera es hacer progresiva la desgravación fiscal por alquilar una vivienda, que actualmente está en el 60%, y llevarla desde un 50% a un 90% (por ejemplo, por rehabilitar la vivienda, alquilar a jóvenes o bajar el precio). Estas medidas son la zanahoria. Y quizá no muy efectivas, ya que el impacto real es escaso y no se ve de forma inmediata (solo en el IRPF declarado al año siguiente). Además, estas desgravaciones cuestan en la actualidad a las arcas públicas más de 1.000 millones de euros al año y quizá estos fondos podrían dedicarse mejor al plan a largo plazo (crear un parque público de alquiler).
La segunda parte del plan es incrementar el IBI un 50% a las viviendas vacías. Esta es la parte del palo, y como hemos comentado antes, podría funcionar. Sin embargo hay una serie de "escapes": solo se aplicaría a partir del segundo año de estar vacía y habría una serie de supuestos que lo evitarían, como razones laborales, de dependencia, etc.
Y es que el problema de gravar estas viviendas vacias es que hay muchos casos en los que puede estar justificado y que no tiene sentido tener una penalización, pero comprobarlo es es complicado.
Aún así creo que las propuestas del PSOE tienen más sentido que las de Unidas Podemos. Van por el buen camino aunque le falta la parte del plan a largo plazo, que debería ser pactado por todas las administraciones, cosa que siempre es más complicada. Esperemos que se acabe aprobando porque desde luego es mejor que el status quo.