Entre 2017 y 2025, el crecimiento de la vivienda de obra nueva en España ha sido escaso, casi plano podría decirse, pese a un contexto de fuerte demanda y precios al alza. Pero ¿por qué? El freno no está en la falta de compradores potenciales ni en la disponibilidad de suelo en ciertas zonas, sino en un elemento más silencioso pero determinante: el papel de los bancos.

En 2024 se visaron 127.721 viviendas nuevas, un 16,6 % más que en 2023 (el mayor ritmo de crecimiento en 16 años). No obstante, este repunte no ha cambiado la imagen global: el déficit acumulado se acerca ya a las 600.000 viviendas desde 2022. El gráfico compartido por Combarro lo deja claro.

El cambio de reglas tras la burbuja

Según datos del Observatorio de Vivienda y Suelo, la crisis inmobiliaria de 2008 dejó a la banca española con un balance cargado de activos tóxicos y promociones inacabadas. El resultado, como ya sabemos, fue una banca que decidió blindarse y revisar, de un modo mucho más cuidadoso, los proyectos de los promotores.

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De este modo, asistimos a un escenario en el que no hay dinero hasta que el proyecto está casi garantizado. 

Las entidades suelen exigir que, al menos, un 50–70 % de las viviendas estén vendidas sobre plano antes de abrir la línea de crédito, que los promotores asuman una parte relevante de la inversión inicial con recursos propios y evitan financiar suelo sin desarrollar o proyectos con licencias pendientes.

Todo ello, mantiene una política que protege a la banca, pero deja fuera de juego a los promotores pequeños y medianos, sin capacidad para absorber grandes inversiones, adelantar capital o asegurar preventas.

Pese a las nuevas medidas anunciadas por el Ejecutivo, además, parece lejana la posibilidad de que las decisiones actuales del Gobierno puedan solventar este cuello de botella.

En enero de 2025, el Gobierno presentó en el Foro de Vivienda un plan para movilizar hasta 183.000 nuevas viviendas públicas y de alquiler asequible entre 2025 y 2027, combinando proyectos ya en marcha y otros nuevos. 

La estrategia incluye la cesión de suelo público (Defensa, ADIF, SEPES), la ampliación de líneas ICO para financiar promociones y avalar a jóvenes, y acuerdos con comunidades autónomas y ayuntamientos para agilizar licencias.

Desde entonces, se han cerrado convenios iniciales para impulsar unas 20.000 viviendas en alquiler social en ciudades con mayor tensión, y el ICO ha abierto líneas específicas para proyectos con construcción industrializada y eficiencia energética. Sin embargo, el ritmo de visados sigue rondando las 128.000 unidades anuales y los plazos administrativos continúan siendo un freno, por lo que el impacto real del plan en la obra nueva todavía es limitado.

Un déficit que se agrava

La consecuencia es visible: en 2024 se finalizaron 97.800 viviendas, un 11,7 % más que en 2023, pero aún insuficientes. Se construyó solo una vivienda por cada tres nuevos hogares, y la oferta está muy lejos de las 250.000–300.000 necesarias para equilibrar el mercado.

El Banco de España ha advertido que esta insuficiencia de nueva construcción está presionando los precios al alza, incluso en zonas donde el mercado de segunda mano también se ha encarecido.

En este contexto, solo las grandes promotoras, con acceso a capital internacional o alianzas con fondos, logran sacar adelante proyectos a un ritmo significativo. Esto concentra aún más el mercado y limita la competencia. Los promotores locales, que podrían aportar oferta en municipios medianos y pequeños, quedan fuera del circuito crediticio y dependen de financiación alternativa, más cara y con plazos más cortos, para sobrevivir.

Expertos y organismos como la Autoridad Bancaria Europea apuntan a tres posibles líneas de acción: una revisión regulatoria, que permita adaptar los requisitos de capital y riesgo para proyectos con fuerte demanda y licencias aseguradas, colaboraciones público-privadas, que faciliten suelo público en condiciones ventajosas para que la banca perciba menos riesgo, o un impulso extra a la financiación industrializada, que priorice modelos constructivos más rápidos y seguros que reduzcan el tiempo de exposición del banco.

Mientras estos cambios no lleguen, los gráficos de construcción de vivienda seguirán planos, o con incrementos insuficientes para el bienestar de los ciudadanos españoles, y la brecha entre lo que se necesita y lo que se construye seguirá creciendo.

Hoy, los jóvenes españoles necesitan dedicar el 92 % del salario al alquiler; mañana, quién sabe.

La pregunta del título de este artículo es de muy difícil respuesta, a pesar de lo concienzudo de los análisis a los que les tenemos acostumbrados en El Blog Salmón. No obstante, a pesar de la imposibilidad de darles una respuesta fehaciente sin tener acceso a ningún sumario de carácter reservado, sí que vamos a hacer con ustedes hoy un análisis de los distintos casos de blanqueo últimamente acontecidos. De esta forma podrán ustedes opinar con fundamento antes de que las pruebas documentales recogidas y el veredicto de los correspondientes jueces salgan a la luz.

Los casos recientes más llamativos referidos al tema que nos ocupa, y de los cuales vamos a realizar un breve repaso, son principalmente tres: el caso Pujol, el caso Granados y la tristemente famosa lista Falciani, y por último una última derivada más reciente de dicha lista: la investigación que la Guardia Civil está realizando al Banco Santander y que esta semana ha provocado un enorme revuelo mediático y social, y el cual abordaremos desde la presunción de inocencia a la que nos obliga el hecho de que no haya una sentencia sobre este último caso.

El caso Pujol: la novedad de proceder contra los bancos por primera vez

El triste ladrocinio efectuado por la familia Pujol no sólo ha sido uno de los más impactantes y mediáticos casos por suponer una institucionalización de la corrupción, sino también por el astronómico montante al que ascendían las millonarias cantidades que manejaba un clan que vivía además con una obscena opulencia; pero también ha sido pionero en un aspecto relevante. Este aspecto, si bien puede aumentar en una primera impresión el escándalo y la indignación social, puede tener un aspecto positivo en lo que a persecución de la ilegalidad se refiere, puesto que sienta el precedente de que, por primera vez, la Unidad de Delincuencia Económica y Fiscal (UDEF) de la policía procede contra la banca por su “colaboración necesaria” con los Pujol en el blanqueo de su fortuna, según pueden leer en esta noticia

Al parecer, según la policía, se supone que la familia Pujol utilizó medios de varias entidades para transferir fondos a entidades de Estados Unidos eludiendo al fisco. Fondos que posteriormente serían utilizados financiar operaciones en diversos países. En el entramado jurídico-financiero que idearon e implementaron los Pujol, utilizaban cuentas tipo omnibus, en las cuales se oculta al titular real identificándole tan sólo con una referencia anónima. Dichas cuentas formaban parte de la infraestructura bancaria que algunas entidades pusieron a disposicion de los Pujol para facilitar el lavado del dinero, hecho por el que ahora están siendo perseguidas: hacían de banco pantalla para la realización de actividades prohibidas por la legislación vigente.

La UDEF ha mostrado ya en informes previos su "estupor" ante la impactante magnitud de la fortuna que ha aflorado perteneciente a la familia Pujol, y no duda en calificarla como una de las más importantes de España. Un hecho que muestra la poca ética en la que podrían estar incurriendo ciertas entidades, obviamente conocedoras de las cantidades que manejaba el clan desde hace décadas, y que optaron no sólo por mirar hacia otro lado, sino supuestamente, como ahora investiga la UDEF, prestar su infraestructura para facilitar parte de la ilegal operativa.

El caso Granados y la lista Falciani

El caso Granados supone un segundo ejemplo en el cual el nombre de una entidad financiera acaba salpicada y pasa a ser investigada por su supuesta participación en operaciones de lavado de dinero. Más concretamente, la entidad afectada es la filial del banco HSBC en el país helvético, y la investigación surge a raíz de la lista Falciani. Recordemos que la lista Falciani toma el apellido del informático del banco HSBC que optó por revelar una lista con datos bancarios comprometidos de algunos acaudalados españoles y extranjeros, pero en la que además figuran también los datos de testaferros como el cartero costarricense Bernal Zamora Arce, y que es el presidente de más de seiscientas sociedades relacionadas con el caso. Este caso ha destapado un auténtico escándalo en Europa por el que algunos medios no han dudado en calificar a Falciani como “una especie de Snowden de las finanzas”. Pueden leer más sobre el origen y la historia del caso en este enlace.

Entre estas sociedades está Sheraton Trading SA, una sociedad radicada en Costa Rica que supuestamente habría desempeñado un papel fundamental en el caso de la trama Púnica, la red corrupta presuntamente dirigida por el exconsejero popular de Madrid Francisco Granados. Pueden leer más sobre este caso en esta noticia

En este caso la novedad viene por la sorpredente noticia de que incluso las autoridades suizas han decidido implicar en el tema a sus autoridades judiciales, lo cual da una idea de la dimensión y la importancia del asunto en un pais en el que el secreto bancario es una parte relevante del modelo de negocio nacional. Los fiscales suizos registraron las oficinas en Ginebra de la filial suiza del banco HSBC en busca de pruebas concluyentes sobre la implicación de la entidad en operaciones de blanqueo de capitales. A esto hay que añadir que las autoridades suizas no han sido las únicas en Europa que han decidido tomar cartas en el asunto, puesto que siguen los pasos de las autoridades de otros paises europeos como Bélgica o Francia.

El Santander investigado por la Guardia Civil

Los españoles pudieron leer la noticia de cómo, tras la correspondiente orden del juez de la Audiencia Nacional José de la Mata, y a petición de la Fiscalía Anticorrupción, el pasado viernes 3 de Junio la Unidad Central Operativa (UCO) de la Guardia Civil se personó en la sede central del Banco de Santander, a fin de requerir información vinculada al supuesto caso de blanqueo de capitales relacionado con el banco HSBC y con lista Falciani, según pueden leer con más detalle en la siguiente noticia.

Desde que se iniciase la investigación en el verano de 2013, el juez De la Mata investiga a la filial española del banco HSBC por presuntos delitos de blanqueo de capitales y ejercicio ilegal de su actividad en el país. El magistrado trata de aclarar si la entidad colaboró o ayudó a determinados clientes a realizar el supuesto blanqueo. Recientemente el juez ha levantado el secreto de sumario en relación con este caso, habiéndose acreditado la no existencia de otra conexión entre los españoles que aparecen en la ya famosa lista Falciani salvo la de que tenían todos ellos fondos en la entidad HSBC.

Las autoridades pueden adoptar una actitud más proactiva en los casos de blanqueo de capitales

Para empezar, diremos que sobre la pregunta del título de este artículo, todo lo que podemos decir es que empiezan a ser demasiados los bancos que están siendo investigados por facilitar, ayudar o participar en supuestas operaciones de lavado de dinero. Sobre si estas presuntas actividades han tenido lugar efectivamente, o bien sobre si han ocurrido pero son fruto de casos aislados achacables a algún empleado de banca concreto que ha optado a nivel individual por perpetrar este tipo de acciones, o bien sobre si han sido auspiciadas por y con la connivencia de las esferas más altas de algunas entidades, son preguntas para las que actuamente nosotros aún no tenemos respuesta: actualmente sólo saben la verdad aquellos directivos que están relacionados con los diferentes casos.

Pero precisamente dirimir esta disquisición es el objetivo de las investigaciones de los jueces y los cuerpos y fuerzas de seguridad del estado, cuyas investigaciones seguirán su curso y culminarán con una sentencia judicial en firme que deberá ser acatada, y a la cual nosotros debemos esperar para pronunciarnos al respecto con más fundamento. Mientras tanto, debemos recurrir a la clásica frase “respeto profundamente las decisiones judiciales, y confío plenamente en la justicia”, que la mayoría de los condenados mediáticos han afirmado en algún momento de sus procesos judiciales.

No obstante, hay que decir que lo que más llama la atención de estos casos tan mediáticos es que la mayor parte de las veces las autoridades no tomen cartas en este tipo de asuntos hasta que algún Falciani no destapa públicamente el escándalo. Se supone que los gobiernos y las autoridades de los países deberían ser las primeras interesadas en capitanear la investigación de este tipo de delitos, y deberian ser ellas mismas las que destapasen los escándalos, en vez de ir a remolque de los acontecimientos que se suceden tras la revelación de ex-empleados a la prensa o a los cuerpos y fuerzas de seguridad del estado.

Realmente sorprende cómo por ejemplo los Pujol pudieron vivir tantas décadas deliquiendo en la más absoluta impunidad, cómo transferencias tan importantes como las de la trama Púnica no llamaron antes la atención de la Agencia Tributaria, o cómo aparecen millones en Suiza de los figurantes en la lista Falciani sin que nadie haya detectado antes que hay importantes sumas de dinero eludiendo al fisco. Y los ciudadanos seguirán teniendo motivos para sentirse sorprendidos cuando nuevos escándalos salten a las portadas de los medios, y probablemente hasta entonces no se tomarán unas medidas que las autoridades ya podrían tomar a día de hoy.

Una de estas medidas sería por ejemplo la prohibición de las tarjetas de débito 100% anónimas, una argucia que utilizó Bárcenas y que triunfa entre los defraudadores según pueden leer en esta noticia. Estas tarjetas son tarjetas en las que no consta ningún dato personal ni titular, sino simplemente una referencia numérica anónima, pero que permiten al portador tener fondos allende los mares y poder disfrutar gastándolos con las comodidades que ofrecen las sociedades desarrolladas. Es sin duda uno de los productos estrella de los paraísos fiscales, y permiten hacer uso de dinero de dudoso origen sin necesidad de lavarlo previamente.

Según recordarán, ya concluíamos en el artículo “¿Cómo sería el mundo si no hubiese paraísos fiscales?” que en caso de no existir dichos paraísos, el escenario más probable es que, si se prohibiesen como debieran dichos paraísos, tal vez se produjese el efecto contrario al deseado, y las cloacas de las economías desarrolladas, en vez de evacuar sus desperdicios rio abajo en un paraíso fiscal, no tendrían más alternativa que hacerlo delante de nuestra propia casa. Entonces la eufemísticamente denominada “ingeniería financiera” entraría en una nueva dimensión dentro de nuestras propias sociedades y economías. Casos como las tarjetas de débito anónimas revelan que los defraudadores siempre van a encontrar argucias legales para cometer sus tropelías, y que las autoridades muchas veces sólo van por detrás parcheando legislaciones cuando el escándalo ya salta por los aires.

No obstante, pese a la evidente triste realidad del párrafo anterior, no hace falta decir que es el deber de las autoridades legislar contundentemente contra todo tipo de actividades ilícitas, especialmente las que suponen un grave perjuicio para la inmensa mayoría de los ciudadanos, que socaban las bases y la estabilidad del sistema democrático, y que además son una manifiesta injusticia para los que cumplen son sus obligaciones contribuyendo a la sostenibilidad del sistema. La verdad es que se echa en falta legislación rápida y ágil para cerrar el grifo a este tipo de actividades fraudulentas que no sólo permiten defraudar al fisco, con el evidente perjuicio para los ciudadanos, sino que además ofrecen cómodas facilidades para disfrutar de lo evadido. No nos podemos permitir que nuestras autoridades vayan siempre a remolque de los acontecimientos, y deberían actuar con mayor contundencia en cuanto se tuviesen los primeros indicios de este tipo de productos y actividades. Se asume que la ingeniería financiera simpre va a facilitar el “hecha la ley hecha la trampa”, pero que la trampa deberían desmontarla lo antes posible y, además, detener al trampero.

Imágenes | Pixabay geralt | Convergència Democràtica de Catalunya Creative Commons | Photopin Håkan Dahlström Creative Commons | Wikimapa Creative Commons | Pixabay profivideos

Por si no existía ya suficiente polémica en torno al funcionamiento de las entidades financieras, llega Greg Smith, ex trabajador de Goldman Sachs desde ayer que se retiró, y levanta aún más ampollas en un polémico articulo publicado en su columna de opinión en el diario The New York Times.

Smith trabajó durante doce años en Goldman y ha sido responsable del negocio de derivados estadounidenses para Europa, África y Oriente Medio, el producto estrella que ha gestado la crisis actual. Para Smith los bancos sólo piensan en hacer dinero y los intereses del cliente se han dejado totalmente de lado. Añade además que el actual sistema de promociones de la banca sólo premia al que consigue más dinero para el banco, aunque ello sea a costa de perjudicar a sus clientes. Y llega aún más lejos al explicar los tres pasos que un empleado de Goldman tenía que seguir si quería ascender:

1. Ejecutar los ejes de Goldman Sachs, que consistían en convencer a los clientes de que inviertan en productos financieros de los que el banco se quiere deshacer por ser poco rentables.

2. Cazar elefantes: persuadir a los clientes de que operen con los productos que más beneficios generan para el banco.

3. Operar con productos opacos y poco líquidos “con un acrónimo de tres letras”.

Y sí, soy consciente de este señor no ha descubierto la fórmula de la Coca Cola, pero hay que atribuirle el mérito de tener las narices de hacer público lo que ya todos intuimos: que los grandes bancos no sólo han generado la crisis, sino que además se están alimentando de ella como una bacteria de un cadáver.

Las declaraciones de Greg Smith se unen a la que ya realizó en España Pau A. Monserrat, ex trabajador de un banco y blogger al que tengo gran aprecio, en el programa Salvados. En aquella ocasión Monserrat acusó a los empleados de banca de ser “los trileros del S.XXI”, pues se dedicaban a vender a sus clientes unos productos que para nada tenían en cuenta sus intereses y sí los del banco.

Más Información | The New York Times
En El Blog Salmón | Ahorradores en jaque por mala praxis bancaria, Los empleados de la banca, los trileros del siglo XXI, por Pau Monserrat
Imagen | Spoon Monkey

En un estudio del Bureau of Labor Statistics del departamento de empleo estadounidense vemos que el promedio de salario en los bancos de inversión es casi diez veces más alta que el promedio en el resto de la economía. El salario semanal es de $8,367 comparado que el de la economía en general, que es de $841. ¡Diferencias importantes!

Y, como la cifra de los bancos de inversión incluyen las secretarias y los asistentes, que estarán bastante más bajo que el promedio mencionado, los sueldos de los banqueros de inversión están por los cielos.

Ojo, no habla de los humildes profesionales que trabajan en la banca cada día. Estos sueldos van a los que participan en compras de empresas, invierten en bolsa, hacen operaciones, los hedge funds, los capital privado, etc.

¿No son estos los mismos que están buscando que los bancos centrales les salven de sus decisiones desastrosas.

Vía | New York Times (en ingles) Más información | Estudio del Bureau of Labor Statistics de EEUU

Hace unos días hablamos de las compensaciones multimillonarias y los pagos extra que se han visto en función a los muy buenos resultados anunciados por las empresas en el sector financiero.

Mencionamos algunos ejemplos estadounidenses de los que más pagos extra se llevaron a casa. También en Europa, los altos ejecutivos se han beneficiado.

El promedio de pagos extra para los consejeros delegados del sector bancario este año ha sido el 121% del sueldo y el 101% para los consejeros delegados en el sector de seguros. Es decir, duplicaron el sueldo con su pago extra. En este país que conoce meses extra de pagos, es como tener 12 meses de pagos extra en el año.

Una remuneración anual media (incluyendo fijo más variable a corto plazo) para los consejeros delegados del sector bancario de 2,8 millones de euros y 2,3 millones de euros para los del sector de seguros.

Los jefes se han beneficiado mucho en este año cuando sus empresas han anunciado resultados espectaculares.

Sus sueldo base han subido más o menos a nivel inflación. Las subidas importantes en sus compensaciones han venido de la parte variable que, en años más difíciles, se supone que bajarán también de forma importante.

Vía | Consultoras.org En El Blog Salmón | Los sueldos multimillonarios y Artículos sobre Sueldos Más información | Nota de Prensa de Mercer Human Resource Consulting (en inglés)

Para el mundo financiero, y muy especialmente el de la banca de inversión, el final de año es el momento del anuncio de las decisiones más esperadas por los que trabajan en ese mundo. Los pagos extra.

Entre los líderes, los que más recibieron este año son los Consejeros Delegado de Morgan Stanley y de Goldman Sachs, los bancos de inversión, recibiendo €30,5 millones y €41 millones respectivamente. Este último, recibiendo €21 millones en efectivo y el resto en opciones y acciones de su empresa. Además, después del anuncio el precio de sus acciones en bolsa subieron.

En total en Wall Street, se pagará €22.850 millones en pagos extra este año y en Londres, otro de los grandes mercados financieros, se estima que se pagará unos €13.176 millones. Cantidades impresionantes y se estima que en Londres 3.000 ejecutivos recibieron sueldo final de más de €1 millón.

¿Cómo se pueden justificar pagos y sueldos tan altos?

Yo lo justifico de la siguiente manera.

Primero, hay que entender que los ingresos de los bancos de inversión se derivan de servicios financieros a empresas, además de las actividades de transar en instrumentos financieros que hacen ellos mismos.

Sus clientes son empresas que ya son mayorcitas para proteger sus intereses y, en mi experiencia, suelen negociar muy duro en el momento de fijar comisiones y no necesitan nuestra protección en cuanto al nivel de comisiones que pagan. Si lo pagan es que piensan que es justificado.

Segundo, los bancos de inversión venden sus conocimientos y ayudan sus operaciones con sus capital y estos conocimientos los ofrecen a través de sus empleados. Es decir que sus empleados son una parte clave (aunque no la única parte) para conseguir las comisiones multimillonarias en las operaciones financieras que trabajan.

Que los empleados se lleven una tajada de los beneficios importantes que generan no me parece mal, incluso pareciendo sueldos altos.

Finalmente, estos negocios influyen muy positivamente en la creación de riqueza en las ciudades donde están y deberíamos querer que se establezcan en nuestras ciudades. Para eso, hay que pagar sueldos competitivos a ejecutivos que son muy internacionales y que se trasladan facilmente a otro lugar si les tratan y les pagan mejor. La movilidad laboral tiene sus ventajas.

Sueldos altos si, justificados.....por qué no.

Vía | El Mundo y InfoBAE En El Blog Salmón | Artículos sobre Sueldos