Históricamente los inversores se han expuesto a las rentas inmobiliarias a través de inversiones directas en vivienda o locales para su posterior alquiler.

Se trata de una estrategia a largo plazo en la que el inversor utiliza el apalancamiento a través de un préstamo para adquirir una propiedad y actuar como arrendador a largo plazo. Los beneficios obtenidos vienen por parte de los ingresos mensuales por alquiler y también por la apreciación del inmueble frente a los costes de mantenimiento y conservación.

Normalmente estos inversores conservan su propiedad durante más de 10 años y tiende a ser habitual obtener rentabilidades del 7%, aunque dependerá de la localización y el estado del inmueble. Algunos inversores han logrado altísimas rentabilidades exponiéndose a mercados calientes mientras que otros han experimentado fuertes pérdidas originadas por el deterioro la ubicación residencial unido a los costes de mantenimiento.

No obstante, esta inversión contiene desventajas destacables que incluyen, la capacidad de soportar apalancamiento, la falta de diversificación, el tiempo de dedicación a su gestión y una baja liquidez que contribuyen a incrementar el riesgo.

Cuando un inversor decide adquirir una un bien inmueble solo puede financiar uno a la vez, lo que significa que si bien puede agregar diversificación sus inversiones tiene una falta de diversificación dentro de la clase de activos inmobiliarios. Por ejemplo, en un supuesto en el que el dueño de una propiedad residencial viera un hundimiento de éste, estaría sobreexpuesto a las pérdidas derivadas.

Por otra parte, lidiar con los problemas de los inquilinos puede ser complejo por las demoras o impagos. La legislación española no ayuda especialmente ya que junto a la francesa y la danesa existe una sobreprotección de los inquilinos frente a los derechos de los arrendadores.

La financición puede ser otra desventaja. Muchos inversores necesitan contratar una hipoteca a la que se suma la que ya poseen, lo que añade riesgo a sus finanzas personales. Y, a pesar de los bajos intereses, no todos muestran un excelente perfil crediticio para incrementar su apalancamiento.

Como solución a esta problemática debemos mencionar la copropiedad.Unirse a otros inversores para exponerse al mercado de bienes inmuebles nos permitirá prescindir del apalancamiento e incrementar nuestra diversificación.

Un acuerdo de propiedad conjunta le otorga todos los derechos y privilegios que vienen con la propiedad inmobiliaria. Esto incluye a proporcionalmente el valor acumulado de la vivienda y las rentas obtenidas, el derecho a vender y el uso gratuito de la propiedad de acuerdo con su parte.

El máximo exponente de la copropiedad lo encontramos en las SOCIMIs porque es posible invertir en una gran cartera de activos inmobiliarios que ofrecen los mismos beneficios que la inversión directa. Aportan al mercado inmobiliario español diversificación hacia el alquiler con la participación de entidades especializadas y una capacidad extra de atraer financiación desde inversores nuevos.

Se trata de productos de inversión ligados al alquiler inmobiliario, hasta ahora con una presencia reducida en las carteras de inversores, sobre todo para inversores minoristas que tradicionalmente apostaban por comprar y arrendar. Tanto en términos de diversificación de riesgos (por la posibilidad de invertir en carteras con distintos inmuebles), como por la profesionalización de la gestión, son una opción interesante.

Debido a los fuertes ingresos por dividendos que proporcionan las SOCIMIs, son una inversión importante tanto para los ahorradores para la jubilación como para los jubilados que requieren un flujo continuo de ingresos para cubrir sus gastos de subsistencia. Sus dividendos son sustanciales porque deben distribuir al menos el 80% de los beneficios a sus accionistas anualmente.

En El Blog Salmón

Invertir en Socimis para exponerse al mercado inmobiliario sin grandes desembolsos tiene un nuevo riesgo: el regulatorio

Debido a que se modificó el Impuesto de sociedades para las SOCIMIs, tributan con un tipo del 15% ese 20% del beneficio restante que no se dedique a la retribución al accionista, por lo que existen incentivos a repartir más dividendos para evitar el impacto fiscal de esta medida y que el accionista perciba más por su inversión.

En último lugar, sus dividendos son alimentados por el flujo estable de rentas pagadas por los inquilinos de sus propiedades. La correlación relativamente baja con las acciones e inversiones de renta fija, lo que permite optimizar la diversificación y ayudan a reducir la volatilidad general de una cartera.

Ayer El País publicaba un interesante artículo sobre las renuncias de las herencias en España. Debido a la diferente fiscalidad de cada Comunidad Autónoma se ve una correlación entre el porcentaje de renunicia de herencia y la cantidad de impuestos que hay que pagar. Esto no tendría mucho sentido ya que por muy altos que sean los impuestos no llegan al 40% (y a esto hay que sumarle exenciones y bonificaciones). Pero con la liquidez hemos topado.

La correlación que se observa tiene mucho que ver con la preferencia de los españoles de tener el patrimonio concentrado en el sector inmobiliario. Muchas veces la herencia es una vivienda y no dinero, y es complicado para los herederos liquidar el impuesto ya que tienen que hacerlo con su propio dinero.

Otro problema de los bienes inmobiliarios es que no se sabe muy bien su valor. Si en lugar de estos bienes la herencia fueran acciones puedes saber en todo momento su cotización. En cambio en las viviendas hay que hacer una tasación y muchas veces Hacienda las tasa por un valor muy elevado, así que ni con una venta de la vivienda (que además tendría que hacerse rápido y seguramente a la baja) se podría pagar dicho impuesto.

En definitiva, las viviendas son un problema en las herencias, excepto en Comunidades Autónomas donde el impuesto es bajo. La tendencia española a acumular bienes inmobiliarios (poco líquidos) da problemas y la herencia es uno más de ellos.

Imagen | Julio César Mesa

Ayer hablé de los problemas que estamos viendo en el sector inmobiliario con las criticas de los promotores inmobiliarios hacia los bancos, que están vendiendo su cartera de inmuebles a precios que los promotores consideran demasiado bajo.

Se entiende que los promotores quieran extender su chollo pero todos debemos hacer un recálculo, incluso emocional, de lo que es valor; los promotores, los bancos y los propietarios.

Nunca tenía mucha lógica pensar que uno podía ganar 20%, 30%, 40% al año en el valor de una casa sólo por el paso del tiempo.

Los promotores alimentaron esta burbuja porque les beneficiaba, y han ganado muchísimo durante los buenos tiempos. Por eso no convence cuando ahora van al gobierno gritando pobreza.

Los bancos han ganado mucho por los préstamos e hipotecas que concedieron, , intereses y comisiones, y si ahora pierden algo por la bajada de los precios, pues así es la vida. Algo perderán pero, como dije en mi conclusión ayer, no serán los primeros en la cola de pérdidas.

Los propietarios también tienen que volver al mundo real en cuanto a valoraciones de sus casitas. Son domicilios que les ahorran tener que pagar alquileres y, mientras pagan su hipoteca, el valor de su patrimonio sube porque más de la casa es suya y no del banco.

Esperar importantes incrementos en valores sólo porque el tiempo pasa no tenía ni lógica ni futuro, y ya duró bastante. Los propietarios tendrán que ver el valor de sus viviendas bajar a niveles más normales y no pensar en sus casas como su pelotazo familiar.

En El Blog Salmón | Los promotores amenazan a los bancos

No pueden estar hablando en serio, aunque parece que si.

Recordamos que hace un tiempo hablamos del presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), Guillermo Chicote, que en un discurso dijo que preferiría regalar las casas que tenía, antes de reducir sus precios un 30% para venderlas.

En ese artículo dejé de resaltar la ignorancia del comentario, que prefiere un descuento del 100% (que es regalar) a uno de 30%. Esto es ignorancia o, peor, soberbia.

Desde hace tiempo, los promotores se pusieron en la cola para recibir ayudas del gobierno, es decir, de todos nosotros. Continúan en la cola.

No podían estar primeros en la cola, aunque piensan que eso es su puesto natural, por su inflada importancia en la economía española. El primer puesto lo tomaron los bancos y después llegaron los fabricantes de automóviles gritando por ayudas, con sus miles y miles de trabajadores amenazados.

Los promotores tuvieron que conformarse con el siguiente puesto y, al principio parecía que estaban ganando ya que consiguieron el anuncio de que el gobierno compraría terrenos libres.

Los pobres promotores se encontraron con muchos activos en venta y con pocas ventas pero, como vemos con la actitud del Sr. Chicote, su opinión es clara, una cosa es descontar algo y otra es regalar.

No creamos lo que se dice de que los precios han bajado ya suficiente, los precios actuales siguen muy por encima del valor correcto. Y ¿quién dice lo que es el precio correcto?

Lo promotores piensan que son ellos los elegidos y están muy molestos con los bancos que se encuentran con casas y pisos que quieren vender y, para eso, los están vendiendo a precios más bajos. Tan molestos que les han amenazado con procesos concursales para presionarles a que desistan en sus reducciones de precios.

No hay que pensar que los bancos son ONGs. Ellos han encontrado inmuebles en sus manos de clientes que no han podido pagar sus financiaciones y, saliendo al mercado a vender, el objetivo de los bancos no es maximizar el precio. Su objetivo es la devolución de sus préstamos e hipotecas, y si tienen que descontar el precio, con tal de que reciban repago, pues ellos sufren mucho menos o nada.

Los que sufren son los propietarios que, con estos descuentos ven reducirse el valor de lo que reciben por sus casas vendidas y, en muchos casos, ven su valor desaparecer.

Vía | Burbuja En El Blog Salmón | Los promotores inmobiliarios siguen esperando ayudas gubernamentales y La vivienda baja en todas las provincias