La caída de las ventas de coche en 2020 han sido significativas en nuestro país. En 2020 las ventas se redujeron en un 32,3 %. Hay multiples motivos, pero el principal ha sido la crisis del coronavirus, que hizo que hubiera un parón total en marzo y abril y que no llegó a recuperarse en los meses posteriores.

Sin embargo no es el único factor. El coche en propiedad cada vez es una opción menos interesante para mucha gente y muestra de ello es que en 2020 la opción de renting ganó peso en el mercado (tanto en matriculaciones, levemente, como en presencia en el mercado). De hecho en el sector particulares el renting se disparó un 27% en 2020 respecto a 2020.

Los problemas del vehículo en propiedad

Como ya hemos comentado en otra ocasión, uno de los problemas que tiene afrontar una inversión en propiedad es la incertidumbre de su valor futuro, debido a los cambios regulatorios. No se sabe con certeza si un coche de combustión va a tener restricciones y esto crea un impedimento de hacer planes con certeza en una inversión que normalmente es muy significativa.

Por otro lado los vehículos "limpios" son más caros, lo cual es un problema para acometer la inversión (aparte de la disponibilidad de los puntos de recarga). Esto hace que la demanda esté bajando, y de hecho lo estaba haciendo antes de la crisis del covid.

La crisis del covid tiene también un impacto importante. Por un lado tenemos un nivel de paro mucho más alto que hace un año, y también muchas personas en ERTE. En total hay un millón de personas afectadas y otros cientos de miles que ven su puesto de trabajo peligrar. Ante esta incertidumbre las inversiones grandes se recortan.

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Pero la crisis del covid también tiene un impacto más estructural. Muchas empresas han decidido dejar que sus trabajadores no vayan tanto a la oficina. Y por tanto tener un vehículo en propiedad puede no ser tan conveniente (ir en transporte público un día a la semana quizá no es tanto problema como ir todos los días).

Renting y leasing

Ante estos cambios e incertidumbres existen otras posibilidades de tener un vehículo de forma permanente: el renting y el leasing. Son dos opciones parecidas pero muy distintas.

Por un lado el renting es un alquiler a largo plazo, con una duración fijada y que normalmente es de un coche nuevo. Se fija una cuota mensual, un número de kilómetros máximos y ahí está incluido todo (mantenimiento y seguro). Normalmente se hacen por 3 a 5 años.

En cambio el leasing es una compra financiada, por un mínimo de 2 años, que permite al final del periodo comprar el vehículo o devolverlo. No incluye el mantenimiento, ya que es una fórmula de financiación, pero da la flexibilidad de poder devolverlo como si fuera un renting o comprarlo a un precio fijado de antemano.

Ambas opciones dan flexibilidad en el sentido que permiten acceder a un vehículo eliminando las incertidumbres. Por ejemplo, si la normativa sobre emisiones y las posibles restricciones asusta, siempre se pueden usar estas opciones durante unos años para ver cómo evoluciona el tema. O si lo que se quiere es un vehículo eléctrico pero de momento están caros, es una forma de posponer el momento de la compra.

No vamos a profundizar en temas fiscales, pero para empresas y autónomos tener vehículos en estas fórmulas crean desgravaciones interesantes y es normalmente la forma elegida por las mismas (aunque un vehículo en propiedad, si es para largo plazo, también se puede amortizar).

Otras opciones de alquiler

Sin embargo aparte de estos modelos clásicos de tener un vehículo sin ser estrictamente el propietario existen otras posibilidades. Como hemos comentado, las nuevas rutinas quizá hagan que mucha gente solo necesite disponer de vehículo un día a la semana o unos pocos días al mes. Ahí se puede contar con las típicas empresas de alquiler u otras más modernas que lleven el vehículo diractemente al domicilio.

También se pueden optar, en estos casos, por opciones de renting pero más baratos, por ejemplo haciendo esta operación sobre vehículos de segunda mano.

No hay que descartar tampoco la posibilidad de usar taxis o VTCs si el uso del vehículo va a ser muy esporádico. Al final tener un vehículo es un coste importante, y por muy caro que pueda parecer usar este tipo de opciones quizá su coste compense en algunas circunstancias.

Y por supesto, en alguna ciudades, existe la posibilidad de usar servicios de car sharing, alquiler por minutos que se recogen directamente en la calle. Es cierto que esto no está disponible en todas partes pero es una opción muy conveniente para un uso esporádico.

¿Qué es más rentable?

Al final la rentabilidad de cada opción depende del uso que se le va a dar. Si no nos asusta la incertidumbre, somos de usar mucho el vehículo y nos dura 7-10 años, seguramente lo más barato sea un coche en propiedad (incluso con financiación, ya que los tipos están bastante bajos).

Pero en otras circunstancias hay que hacer números. Y si la incertidumbre nos parece muy grande basta con poner el valor residual del vehículo a cero (el caso peor) para ver qué puede ser más rentable al cabo de x años.

Tampoco es lo mismo vivir en el centro de una gran ciudad (con opciones de transporte público abundantes, y quizá de car sharing) que tener familia e hijos en una urbanización algo alejada, donde seguramente la mejor opción siga siendo el coche en propiedad (no parece que las restricciones de circulación de vehículos de combustión vayan a llegar ahí, al menos a corto-medio plazo).

Lo que está claro es que estas nuevas circunstancias hacen que el particular, que hasta hace tan solo unos años no se planteaba una opción que no fuera comprar el vehículo, ahora tiene una serie de opciones más variadas que se adaptan mejor a lo que necesita. Y por eso la propiedad, la opción clásica, pierde peso.

Siguiendo con la serie de Conceptos de Economía, en esta ocasión vamos a profundizar en el otro formato de contrato de alquiler de bienes muebles o inmuebles; particularmente en el contrato de arrendamiento financiero, más conocido como leasing.

El leasing es un contrato de arrendamiento financiero, con opción de compra obligatoria a ejercitar a decisión del arrendatario que se utiliza para la puesta a disposición de inmovilizado dentro de empresas y particulares. Este tipo de contrato se caracteriza por la obligatoriedad de dicha opción sobre el bien puesto a disposición.

Análisis jurídico del contrato

Fuera de la definición legal de contrato de arrendamiento financiero, nos encontramos con múltiples referencias dentro de la Ley de venta a plazos de bienes muebles, la Ley del impuesto de sociedades y otras normas de menor aplicación.

Características principales del contrato de leasing

Para contemplar estos extremos se puso en práctica, el Registro de Bienes Muebles, apéndice de los registros de la propiedad y mercantiles de cada jurisdicción marcada. En todos los casos, el contrato está abierto a la libertad de pactos y la tónica general es que se desplace la propiedad en los bienes muebles que se deprecian en el tiempo o tienen riesgo intrínseco para el propietario como los vehículos y no se desplace la propiedad en el caso de los bienens inmuebles.

Sea como sea, el registro de bienes muebles es el lugar para dejar constancia de todos los contratos de arrendamiento financiero suscritos, con la salvedad de los registros de la propiedad para los bienes inmuebles.

A nivel financiero, el contrato tiene dos componentes diferenciadas: * Coste de recuperación del bien * Carga financiera o intereses devengados sobre el coste pendiente del bien adquirido mediante esta fórmula. El coste de recuperación es la parte que se estipula por periodos que cubre el valor del bien en el tiempo. Esta cantidad puede ser idéntica todos los meses, creciente o decreciente en el tiempo, en función del diseño específico del plan de recuperación del coste invertido.

Respecto a la carga financiera, se representa mediante la aplicación de un tipo de interés predeterminado al coste pendiente de recuperación. Tengamos en cuenta que a la hora de formalizar un contrato de leasing, el coste inicial del desembolso coincide con el valor del bien puesto a disposición del arrendatario. Estos intereses se pueden estipular a tipo fijo o a tipo variable con un diferencial estipulado previamente.

Por la política fiscal de deducciones fiscales que existen para los contratos de arrendamiento financiero, se tiene que cumplir que la suma del coste de recuperación más el coste financiero de cada cuota estipulada sea idéntica en todos los pagos o creciente. Esta restricción fiscal de deducibilidad implica que el coste de recuperación sea creciente cuota a cuota, utilizando un sistema análogo a la amortización creciente de números dígitos.

Las cuotas de los contratos de arrendamiento financiero están sujetas al tipo general de IVA (16% actualmente y 18% en un futuro) de manera independiente al bien objeto adquirido en dicho contrato.

Por último, en los contratos de arrendamiento financiero, al contrario que en los contratos de renting, no se incluyen gastos de mantenimiento, tributos que se puedan gravar en el tiempo ni costes adicionales como puedan ser los seguros en el caso de vehículos.

Ventajas e inconvenientes de los contratos de leasing

Por contra, los principales inconvenientes los tenemos en la irrenunciabilidad a la duración pactada en el contrato y al desplazamiento final de la propiedad en muchos casos. La libertad de disposición del bien se origina mediante el acuerdo con la entidad arrendadora. supongamos un vehículo con un contrato de leasing a 4 años. Si quiero venderlo a los dos años, necesito la autorización expresa de la entidad financiera y acceder a las condiciones de cancelación anticipada estipuladas previamente en el contrato.

La otra ventaja, que a efectos prácticos no lo es tanto es la posibilidad de amortización libre que se lleva a cabo en el impuesto de sociedades en la declaración de la renta de los sujetos pasivos con actividad económica que el bien esté afecto al 100% al desarrollo de la actividad. Esta deducibilidad anticipada sólo desplaza la cuota tributaria en el tiempo, sin generar un verdadero ahorro fiscal.

Para particulares, este tipo de financiación no es siempre recomendable dado que la sujeción a IVA de este tipo de contratos al tipo general, puede provocar adquisiciones de inmovilizado más caras que si se realiza una financiación ordinaria mediante un crédito al consumo para bienes muebles.

Finalmente debemos saber que se puede formalizar un contrato de arrendamiento financiero inverso o lease-back que consiste en la venta de un bien de nuestra propiedad a una sociedad de leasing, en la que seguimos manteniendo el uso del bien vendido y obtenemos una vía de financiación más barata que una hipoteca a efectos de tratamiento en bienes inmuebles.

En El Blog Salmón | Leasing inmobiliario para desbloquear el sector Imagen | The Truth About

Sobran pisos por todos los lados, hay compradores también pero nadie se pone de acuerdo en los precios. En este cóctel entran las entidades financieras pisando fuerte con una cartera de inmuebles que lastran sus cuentas y no saben exactamente si comérselos, venderlos o regarlarlos como decían los promotores.

Sólo entre las entidades financieras, podemos encontrar como mínimo, más de 20.000 inmuebles disponibles en venta ahora mismo, pero en total deben contar con muchos más. Si le sumamos el parque de las grandes promotoras, el stock disponible puede sobrepasar las 150.000 unidades.

Un mecanismo bueno para desbloquear el sector sería posibilitar fórmulas de leasing inmobiliario para los nuevos compradores. Pero un leasing con unas características especiales.

• Se pacta un precio de venta, se le aplica un contrato a 20 – 30 años y se paga mensualmente una cuota por un importe igual que si fuese una hipoteca o un alquiler. Este contrato tiene tipo fijo y no se supedita a oscilaciones en los tipos de interés.

• Se posibilita la rescisión de ese contrato de leasing para cambiarlo por otro en otra ciudad u otro en la misma de mayor importe, mediante un acuerdo previo de valoración entre las partes. Con este sistema, se eliminan las trabas principales a la movilidad laboral de jóvenes sin perder el acceso a la vivienda.

• Este contrato también se puede transmitir, pero con una constancia expresa de las cantidades entregadas. Aquí se reduce sustancialmente el factor especulativo que pesa sobre la vivienda.

• Para que este punto sea efectivo y cree un contrato atractivo, se deberían contar con inmuebles disponibles por toda la geografía, punto que no es imposible a día de hoy.

• En caso de impago, a los tres meses estás en la calle y has perdido todas las cantidades entregadas. Lanzamiento judicial directo sin pasar por la casilla de salida.

• Por otra parte, para facilitar el acceso a la vivienda de jóvenes, se pueden diseñar contratos escalables con pagos progresivos en el tiempo, cuotas fijas, cuotas a la baja… Vamos, a gusto el consumidor.

• A vencimiento del contrato, podrás ejercitar la opción de compra oportuna y se adquiere la propiedad plena del inmueble.

• Para ponerle la guinda, se aplica una deducción especial en IRPF sobre las cantidades satisfechas si has cambiado el contrato de leasing por motivos laborales.

Para llevar a cabo el invento, hay que reformar la legislación vigente relativa a los contratos de arrendamiento financiero obviamente, puesto que en la actualidad no se pueden llevar a cabo muchas de las cuestiones expuestas, principalmente el leasing para vivienda habitual y la posibilidad de rescisión sin pérdida por ejemplo.

Evidentemente, este tipo de sociedades de leasing deben ser getionadas por fondos de inversión inmobiliarios, bien por sociedades de leasing creadas por entidades financieras ad-hoc. Por ideas que no sea, pero creo que sería un mecanismo para desbloquear el sector en estos momentos y de paso dar acceso a la vivienda a mucha gente que la necesita.

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