Estrés, angustia, ansiedad. La búsqueda de un piso en España sigue siendo una tarea titánica para muchos compradores. Y para más inri, el problema actual del mercado inmobiliario está lejos de resolverse.

Durante su intervención en el programa de debate laSexta Xplica, el economista Gonzalo Bernardos ya no pudo más. Criticó la escasa construcción de vivienda protegida, cuestionó las políticas desarrolladas durante los últimos años y dejó una de las reflexiones más contundentes sobre la vivienda: "Nos toman el pelo y nos lo toman mucho".

Bernardos apoyó su análisis en una comparación histórica para explicar por qué considera insuficiente la respuesta actual. Según recordó, hace alrededor de 35 años España construía más viviendas pese a tener una población notablemente inferior.

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Mientras a comienzos de los noventa se iniciaron más de 205.000 viviendas con unos 39 millones de habitantes, en 2025 las cifras rondan las 133.000 pese a que el país supera ya los 49 millones de residentes. A ello añadió otro dato especialmente relevante: apenas unas 12.000 corresponderían a vivienda protegida.

Bernardos señala el bajo nivel de vivienda protegida

La falta de construcción de vivienda protegida es, a su juicio, dramática. A su parecer, el discurso institucional asegura defender este modelo residencial. Sin embargo, los datos reflejan una realidad muy diferente.

Las cifras ayudan a entender esa crítica. Desde 1991 hasta 2025 se han construido alrededor de 1,5 millones de viviendas protegidas en España. Antes de ese periodo se levantaron otras 1,42 millones entre 1979 y 1990 y aproximadamente 1,89 millones adicionales entre 1968 y 1978.

En total, España construyó 4,81 millones de viviendas protegidas desde finales de los años sesenta. Sin embargo, gran parte de ese parque terminó abandonando progresivamente el régimen especial para incorporarse al mercado libre.

El urbanismo y el tamaño de las viviendas, en el centro de la crítica

La intervención de Bernardos también apuntó directamente a determinadas normas urbanísticas y a cómo se diseñan las políticas de vivienda.

Durante el programa cuestionó los requisitos mínimos exigidos para nuevas promociones y dejó otra frase especialmente dura: "¿Por qué te obligan los planes urbanísticos a acoger y hacer que las viviendas mínimas de dimensión sean 80 metros cuadrados? Porque el político de todos los partidos, no solo del PSOE o Sumar, sino también del PP, vive en otra galaxia y considera que las familias son de cuatro o cinco personas".

Su planteamiento parte de un cambio demográfico evidente. El tamaño medio de los hogares españoles se ha reducido progresivamente y actualmente se sitúa por debajo de las dos personas y media por vivienda.

Desde esa perspectiva considera que los modelos residenciales siguen respondiendo a estructuras familiares que ya no representan la realidad actual.

Por esa razón defendió impulsar viviendas de dimensiones más reducidas, especialmente para facilitar el acceso a compradores jóvenes. Durante su intervención afirmó: "A un joven, una primera vivienda de 40 metros cuadrados ya le vale". También añadió otra reflexión crítica sobre los responsables políticos: "Quien hace la política de Vivienda tiene más de 60 años y no se entera".

España mantiene un parque público muy reducido frente a Europa

Los datos hablan por sí solos. España cuenta con un parque social cercano al 2,5% del total de viviendas disponibles. La cifra se sitúa claramente por debajo de la media europea, que ronda aproximadamente el 9%.

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Además, el peso de la vivienda protegida dentro de las nuevas promociones también se redujo de forma significativa durante las últimas décadas.

En 1981 casi la mitad de las nuevas viviendas construidas pertenecían a modalidades protegidas. En cambio, en 2019 apenas representaban el 8,5% del total.

Los anuncios de vivienda realizados durante los gobiernos de Sánchez

Durante los últimos años los gobiernos de Pedro Sánchez han anunciado distintos planes para ampliar el parque residencial público y asequible. Pero nada o poco se sabe de ellos.

• 2018 – Plan inicial para desarrollar 20.000 viviendas asequibles.
• 2021 – Objetivo ampliado hasta alcanzar 100.000 viviendas.
• 2023 – Plan de Vivienda en Alquiler Asequible con previsión de 184.000 viviendas.
• 2023 – Compromiso global para impulsar hasta 244.000 viviendas públicas.
• 2023 – Entrada en vigor de la Ley estatal de Vivienda.
• 2025 – PERTE para industrializar la construcción residencial con una inversión pública de 1.300 millones.

El cumplimiento real muestra cifras mucho más limitadas

La ejecución efectiva presenta una situación bastante diferente a la de los anuncios iniciales.

A mediados de 2024, del plan de 184.000 viviendas figuraban movilizadas unas 80.745 y otras 59.879 continuaban en distintas fases administrativas. Sin embargo, no existían datos concretos sobre el volumen realmente construido y entregado.

La situación resulta todavía más llamativa al revisar la promesa de 244.000 viviendas públicas anunciada posteriormente. A finales de 2024 apenas se habían entregado alrededor de 350 viviendas nuevas mientras miles de unidades permanecían todavía en fases preliminares, adjudicaciones o desarrollos administrativos.

El plan financiado con fondos europeos para impulsar 25.000 viviendas sociales también avanzó a menor velocidad de la prevista.

Buena parte de los proyectos continuaban pendientes y el grado de ejecución seguía lejos de los objetivos inicialmente planteados.

Imágenes | LaSexta

Este pasado lunes, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunció la creación de una nueva empresa pública dedicada a la construcción y gestión de viviendas asequibles en España. Con esta medida, el Ejecutivo busca ampliar el parque público de viviendas, que se encuentra actualmente en niveles muy bajos comparado con otros países europeos.

No obstante, este anuncio ha generado críticas y dudas debido al incumplimiento de promesas anteriores, como la movilización de 184.000 viviendas asequibles anunciada hace casi dos años, de las cuales no se ha construido ni una sola

Una promesa con metas ¿demasiado ambiciosas?

El principal objetivo de esta nueva empresa es aumentar el porcentaje de vivienda pública en España hasta alcanzar el 6% del total en 2030. En comparación, países como Austria tienen un parque público de viviendas que representa el 25% del total, mientras que en Francia alcanza el 17%. En España, la cifra actual es de solo un 1,6%, según datos de organismos oficiales.

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La empresa pública también gestionará proyectos de rehabilitación de viviendas existentes, buscará garantizar alquileres accesibles y pretende reducir el impacto de la especulación inmobiliaria. Aunque el anuncio es ambicioso, el Gobierno no ha detallado cómo financiará esta empresa ni ha ofrecido un cronograma claro para la implementación de sus planes.

Esta estrategia, que algunos comparan con el exitoso modelo de Viena, donde más de la mitad de los ciudadanos vive en viviendas públicas con alquileres regulados, enfrenta el reto de adaptarse a las complejidades del mercado español. En Viena, los alquileres están limitados a un 30% de los ingresos del inquilino, una cifra que contrasta con la situación en España, donde miles de familias destinan más del 40% de sus ingresos al alquiler.

El incumplimiento de las 184.000 viviendas prometidas

En abril de 2023, en la campaña de las elecciones autonómicas, el Ejecutivo presentó un plan que incluía la movilización de 184.000 viviendas asequibles. Este proyecto prometía resolver el grave problema de acceso a la vivienda, especialmente para los sectores más vulnerables de la población. La iniciativa involucraba al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), a la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) y al Fondo Social de Viviendas.

Sin embargo, hasta la actualidad ni una sola vivienda ha sido construida bajo este marco. Aunque algunas viviendas existentes han sido movilizadas, representan menos del 50% de lo prometido inicialmente. Según datos del Gobierno, a mediados de 2024 solo 80.745 viviendas habían sido asignadas para uso social, lejos de las 184.000 anunciadas.

La Sareb, en particular, se comprometió a poner a disposición 50.000 viviendas, pero muchas de estas propiedades requieren rehabilitación significativa, lo que ha retrasado su disponibilidad. Este incumplimiento ha generado una ola de críticas tanto desde la oposición política como de organizaciones sociales, que exigen medidas más concretas y urgentes para abordar la crisis habitacional.

Uno de los principales desafíos para implementar estos planes es la disponibilidad de suelo público. A pesar de los anuncios, la movilización de terrenos aptos para la construcción de nuevas viviendas ha sido lenta. Factores como los problemas administrativos, la falta de coordinación entre las distintas administraciones (estatales, autonómicas y locales) y el conflicto con intereses privados han frenado el avance de las iniciativas.

Además, expertos señalan que el Gobierno ha priorizado los anuncios mediáticos sobre la acción concreta. Según un informe reciente, entre julio de 2023 y septiembre de 2024, solo se construyeron 224 viviendas de alquiler social en el marco del actual Plan Estatal de Vivienda. Esto pone en evidencia una desconexión entre los objetivos planteados y los resultados reales.

Escepticismo ante la nueva empresa pública

El anuncio de la nueva empresa pública ha sido recibido con escepticismo, especialmente después de los incumplimientos anteriores. Aunque el modelo de vivienda pública ha demostrado ser eficaz en otros países europeos, la falta de credibilidad del Gobierno español en esta materia genera dudas sobre si podrá cumplir esta vez.

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Desde la oposición, el Partido Popular ha propuesto medidas alternativas, como bonificaciones fiscales para propietarios que alquilen viviendas vacías y la movilización de suelo público para la construcción de viviendas asequibles. Además, el consejero de Medio Ambiente y Vivienda de Castilla y León, Juan Carlos Suárez-Quiñones, ha advertido que cualquier política de vivienda está destinada al fracaso si no se establece una colaboración efectiva entre el Gobierno central y las comunidades autónomas.

Por su parte, organizaciones sociales han insistido en la necesidad de tomar medidas inmediatas, como la regulación de los precios del alquiler, la expropiación de viviendas vacías en manos de grandes propietarios y una movilización más efectiva del suelo público disponible.

Mientras los anuncios y promesas se acumulan, la crisis habitacional en España sigue empeorando. Según datos de Eurostat, el 40% de los hogares destinan más del 30% de sus ingresos al pago de la vivienda, una cifra que supera ampliamente las recomendaciones de sostenibilidad económica. Además, los precios del alquiler han seguido aumentando, dejando fuera del mercado a miles de familias, especialmente en ciudades como Madrid, Ibiza, Barcelona y Valencia.

¿Promesas cumplidas o más decepciones?

La creación de una empresa pública de vivienda podría ser un paso en la dirección correcta si se implementa de manera efectiva. Sin embargo, los antecedentes de incumplimientos y retrasos generan dudas legítimas sobre la capacidad del Gobierno para traducir sus palabras en acciones.

El éxito de esta iniciativa dependerá de una financiación adecuada, una planificación realista y una colaboración efectiva entre todos los niveles de gobierno y los sectores involucrados. En un contexto donde la crisis habitacional afecta gravemente a miles de ciudadanos, las soluciones no pueden permitirse más demoras. Lo triste de todo esto es que estas demoras ya van siendo más que habituales.

Imágenes | Getty Images, Instagram

De nuevo otra explicación con ejemplos sencillos, a las razones por las que ha surgido este agujero negro en el que estamos metidos y que responde al nombre de crisis financiera. Vendría a ser una explicación, la del vídeo, para niños (y adultos), basada en un principio básico que se ha roto: el balance entre dinero y promesas. Por muchas ayudas que se realicen, por muchos planes que se apliquen, lo cierto es que la creencia en que las promesas ya han encontrado el equilibrio con el dinero, no aparecen, y el balanceo necesario para el buen funcionamiento del mercado aún no existe.

Las bolsas siguen descontando un futuro que no ven claro. ¿Por qué? Puede ser porque se aplican ideas que sirvieron en el pasado, pero que frente a los problemas que plantea esta crisis no valen, aunque se está haciendo el camino andando. Esa es la impresión que se saca. ¿Solución nueva? Quizás al mercado habría que dejarle libre y que él solo se autoregulara. La historia ha demostrado que fue así como las crisis se superaron. Al final, tras la desaparición de algunos jugadores, aparecieron las garantías que permitían creer en ciertas empresas y en las promesas de obtener dinero que éstas ofrecían.

Lo peor, y quizás es la lección real a aprender, fue cambiar la regulación que permitió a los bancos de inversión meterse en el lío de dar promesas (hipotecas) para obtener dinero rápido. Como alguna vez se ha dicho: hecha la ley, hecha la trampa. Y el resto a sufrirla. Cuestión de balance entre promesas y garantías (eso espero).

Nota: Otro ejemplo sobre cómo explicar la crisis a tu hijo de catorce años, usando a los pokemons. Simple y efectiva.

Vía | El caparazón