Javier Ruiz
España tiene un problema de vivienda, pero no solo por falta de suelo. Esa es la parte incómoda del diagnóstico: hay terrenos previstos para construir, también en grandes áreas urbanas, pero muchos siguen bloqueados desde hace años entre ayuntamientos sin recursos, fondos, bancos, la Sareb, propietarios fragmentados y promotores que no cuentan con financiación suficiente.
Este dato choca con el déficit de vivienda. El Banco de España ha venido alertando durante los últimos años de un fuerte déficit en España, con estimaciones que distintos análisis sitúan ya en el entorno de las 700.000 viviendas.
Hay suelo, pero faltan oportunidades
Según el análisis del economista Ignacio Ezquiaga que publicó Funcas en 2024: el periodo inmediatamente anterior (1998-2023) es el culpable del actual modelo residencial español. La vivienda quedó, entre crisis, como la asignatura pendiente de 2008.
Durante aquellos años, el crédito promotor llegó a representar cerca del 30 % del PIB y alimentó una expansión basada en recalificaciones masivas, expectativas urbanísticas y financiación abundante incluso para proyectos que nunca llegaron a convertirse en viviendas reales.
La crisis posterior saneó parte del sistema financiero, pero dejó otra cicatriz mucho más persistente: un mercado residencial donde la vivienda protegida casi desapareció, el acceso a la propiedad se deterioró para los jóvenes y buena parte del suelo quedó atrapado entre administraciones, bancos, Sareb y distintos fondos.
Para muestra, en las 15 grandes áreas urbanas españolas hay suelo previsto en el planeamiento vigente para 1,5 millones de viviendas pendientes de ejecutar. Además, casi el 30% del suelo no edificado estaría en manos de administraciones públicas, principalmente de los ayuntamientos.
La tensión entre ambos datos resume bien el problema: hay demanda, hay suelo previsto y hay planeamiento, pero no existe una cadena eficaz para convertir todo eso en pisos disponibles.
El Ministerio de Vivienda también ha puesto cifras al fenómeno. Su estudio sobre sectores residenciales en España identifica 1.069 sectores en 400 municipios, con capacidad para más de 2,4 millones de viviendas: es decir, hay bolsas residenciales y potencial edificatorio.
El problema es que muchos de esos terrenos arrastran problemas de urbanización, propiedad fragmentada, falta de financiación, cargas heredadas de la burbuja o escaso atractivo para el promotor privado. A su vez, otros quedaron en propiedad de entidades financieras, fondos o la Sareb tras el colapso inmobiliario y no han vuelto al mercado.
El caso de L’Aldea, en Tarragona, resume esta cicatriz. En plena burbuja, Martin-Fadesa anunció allí un proyecto de más de 1.300 viviendas. Más de dos décadas después, parte de aquel desarrollo seguía varado entre edificios a medio levantar, calles abandonadas y maleza. No es una anomalía: es una muestra de cómo una parte del suelo residencial español quedó atrapada en el limbo posterior al estallido inmobiliario.
Parte de la solución, pero también del bloqueo
Ahí entra el papel de los ayuntamientos. Muchos consistorios recibieron suelo a través de cesiones obligatorias de los promotores, terrenos que en teoría debían servir para vivienda protegida o dotaciones públicas.
La cuestión es que hay muchos municipios que no cuentan con capacidad financiera para promover vivienda pública. A su vez, otros no tienen empresas municipales capaces de gestionar promociones o no hallan fórmulas de colaboración público-privada, que sería una opción intermedia, por la menor rentabilidad o las ubicaciones, entre otros factores.
¿Los ayuntamientos son los culpables? El punto clave es estructural. Una parte del suelo que podría aliviar la crisis de la vivienda está en manos públicas, pero no encuentra financiación ni seguridad jurídica para convertirse en vivienda real.
El resto del suelo paralizado quedó en manos privadas o semipúblicas. Tras la crisis financiera, muchos activos pasaron a la Sareb, los bancos y otros fondos de inversión especializados. Sobre el papel, esos terrenos podían volver al circuito promotor.
En la práctica, no siempre ha ocurrido: Funcas señala que muchos de esos activos no han sido retornados al mercado para ser promovidos y transformados en viviendas, y en 2025 el Gobierno anunció el traspaso de 2.400 suelos de Sareb, con capacidad para unas 55.000 viviendas, a la nueva empresa pública de vivienda.
Ese suelo forma parte de los activos que el Gobierno ha intentado movilizar en los últimos años para ampliar el parque de vivienda asequible. En 2023, Moncloa anunció un plan para destinar viviendas de Sareb al alquiler asequible y activar suelo para nuevas promociones. La entidad contaba entonces con espacio para construir unas 15.000 viviendas adicionales.
En 2025, el Ejecutivo volvió a hablar de activos de Sareb, con unas 40.000 viviendas y unos 2.400 suelos donde podrían levantarse otras 55.000.
Sin embargo, esto no ha desatascado, ni mucho menos, el cuello de botella habitacional. El porqué es más simple de lo que parece: si los terrenos no están en ubicaciones atractivas, se requiere mucha inversión previa; si las rentabilidades son bajas o si la financiación no acompaña, el promotor privado no entra. Y si la administración no puede coger ese relevo para sustituirlo, el suelo permanece inmóvil.
¿Construir más?, y desbloquear mejor
La vivienda se ha convertido en una de las grandes fracturas económicas del país. Los precios suben, el alquiler tensiona la renta disponible de los hogares y las grandes ciudades concentran cada vez más demanda. En ese contexto, el debate suele simplificarse entre dos posiciones: intervenir precios o construir más.
No obstante, el atasco del suelo introduce una tercera capa: no basta con decir que hay que construir más si parte del suelo previsto para hacerlo lleva años bloqueado.
Existe un problema de ejecución, financiación y coordinación institucional. Hay ayuntamientos con suelo que no pueden mover, activos heredados de la burbuja que no llegan al mercado, promociones inviables a los precios actuales y una cadena urbanística demasiado lenta para responder a una emergencia habitacional.
En pocas palabras, la paradoja es evidente: mientras cientos de miles de hogares tienen cada vez más difícil acceder a una vivienda, parte del suelo que podría aliviar esa presión sigue atrapado en los restos de la última burbuja inmobiliaria.
Foto: La Moncloa | Fotomontaje
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