Reforma Alquiler viviendas

Alejandro nos acaba de presentar la reforma de la ley de arrendamientos urbanos y el mercado del alquiler. Esta reforma tiene un trasfondo que va a reforzar realmente el FROB y la creación del Banco Malo en la próxima semana tal y como vamos a comprobar.

Esta reforma del mercado del alquiler introduce dos cambios en los que el único que se va a favorecer realmente es el Banco Malo y las sociedades de gestión inmobiliaria que se pongan en marcha a partir de esta norma. El proceso de desahucio y los impagos en las rentas de alquiler son uno de los mayores quebraderos que tiene cualquier arrendador. En esta línea, si el Banco Malo va a ser la principal inmobiliaria del país y comienza a alquilar viviendas, necesita agilidad para los desahucios en caso de los impagos.

Respecto al donativo fiscal que le vamos a hacer a estas empresas, estas sociedades no van a pagar impuestos por sus beneficios. A día de hoy, sólo hay 10 SOCIMIs creadas en España, (sociedades dedicadas al mercado inmobiliario) pero a partir de la semana que viene, vamos a asistir a la creación de la mayor de esta sociedad mediante el FROB y su fondo de gestión de activos inmobiliarios. Con esta norma, nos garantizamos un crédito fiscal a futuro para hacer una operación de venta de la empresa a futuro.

Por otra parte, las entidades financieras y promotoras que quieran sacar viviendas al mercado del alquiler, no tributarán por los hipotéticos beneficios que se obtengan por lo que al fin y al cabo, les ponemos en bandeja un crédito fiscal indefinido y que den salida a estas viviendas.

En todo caso, los efectos jurídicos de los desahucios rápidos a partir de los diez días y las ventajas fiscales, son bastante cuestionables en todos los casos; dado que ni estas empresas pseudofinancieras están para dar beneficios ni los juzgados son rápidos en este país en la mayoría de los casos.

En El Blog Salmón | SOCIMI, la nueva fórmula jurídica inmobiliaria I y (II), Análisis a introducir en el mercado de alquiler de viviendas

El Consejo de Ministros de hoy ha puesto encima de la mesa el anteproyecto de ley para reformar el mercado del alquiler de viviendas en España. Esta reforma tiene que pasar el trámite parlamentario y pone encima de la mesa algunas cuestiones interesantes y otras que no lo son tanto.

La ley que se quiere aprobar pivota alrededor de cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos, cambios en la figura de las SOCIMIs (eer esta entrada y esta otra para entender este invento) y algunas facilidades más dentro de las relaciones jurídicas entre arrendadores y arrendatarios.

Reducción de plazos obligatorios de alquiler y flexibilización de condiciones

• El arrendador podrá recuperar su vivienda si la necesita para su uso o familiares en primer grado en los casos de divorcio o nulidad matrimonial

• Se permitirá que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, siempre que lo comunique con un mes de antelación, pudiendo preverse en el contrato una indemnización específica para el arrendador

• Se reduce de cinco a tres años la denominada prórroga obligatoria del contrato, que es aquella que permite que el inquilino, sea cual fuera el tiempo de duración pactado en el contrato, opte por prorrogar su duración

• Asimismo, se reduce de tres a un año la denominada “prórroga tácita automática”. Esta prórroga se pone en marcha después de agotar la prórroga anterior si el arrendatario así lo decide.

Inscripción de contratos de alquiler en los registros de la propiedad

• El comprador de una vivienda estará obligado a permitir que el arrendatario continúe con su contrato siempre que dicho contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro.

• Si el contrato de arrendamiento no está inscrito, el comprador no estará obligado a respetar el contrato de arrendamiento y el arrendatario perderá sus derechos.

• Una vez inscrito el derecho del arrendatario, la transmisión a un tercero de la vivienda arrendada no podrá afectar al contrato en vigor ni sus prórrogas dado que el contrato está por encima de la compra venta en derecho de uso.

• A efectos de ejecución hipotecaria, no tendrán validez los contratos que no estén inscritos. Ojo con este tema, que la mayoría de hipotecas tampoco permiten alquilar los inmuebles.

Desahucios rápidos en contratos inscritos

Esta norma se complementa con un proceso especial para cobro rápido de rentas y reclamación de cantidades con ejecución directa si se da el caso. Sobre esta medida, tengo mis dudas de efectividad.

En definitiva, algunas medidas interesantes y otras no tanto que deberían ampliarse con otras más ¿qué más incluiríais o quitaríais de toda la Ley de Arrendamientos Urbanos?

Más Información | La Moncloa
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Imagen | Me dais poca

Continuando con el análisis de la nueva figura societaria adhoc para inversiones mobiliarias sobre las sociedades de cotizadas de inversión mobiliaria, SOCIMI, vamos a dar unas pinceladas sobre el nuevo régimen fiscal al que podrán optar estas nuevas sociedades.

Las sociedades, residentes o no, contabilizarán como ingreso el resultado de multiplicar por 100/82 la cantidad percibida por los dividendos distribuidos con cargo a reservas. No aplicarán exención por doble imposición, pero se deducen de la cuota el 18% de la cantidad integrada. En esta caso, el efecto tributario de los dividendos es nulo para el receptor de los mismos.

Para personas físicas, el dividendo percibido estará exendo de tributación en el IRPF, con lo cual, su efecto impositivo es neutro en el caso que explotara los arrendamientos directamente en el IRPF.

En las ganacias patrimoniales se fija una exención del 95% en el Impuesto de transmisiones patromoniales y AJD de la cuota de este impuesto por la adquisición de viviendas destinadas al arrendamiento y por la adquisición de terrenos para la promoción de viviendas destinadas al arrendamiento. Esto genera un tratamiento fiscal favorable para la promoción inmobiliaria bajo esta fórmula societaria.

Exención de ITP y AJD en las operaciones de constitución y aumento de capital de las SOCIMIS reguladas en la Ley 11/2009, así como las aportaciones no dinerarias a dichas sociedades, quedarán exentas en la modalidad de operaciones societarias del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

A grandes rasgos, esta norma legal nueva, favorece ampliamente a los grandes tenedores de ladrillo, en la actualidad inmobiliarias y entidades financieras. Mediante la transformación de las inmobiliarias en SOCIMIs se consigue un abaratamiento fiscal importante de los rendimientos por alquileres, se les da la posibilidad de vender en unos años a un coste fiscal reducido y se mejoran los aspectos impositivos de ITP y AJD sustancialmente. Este tipo de figura será bastante habitual a partir del próximo año.

Vía | Ley 11/2009 que regula las sociedades cotizadas de inversión mobiliaria En El Blog Salmón | SOCIMI: la nueva fórmula jurídica inmobiliaria Imagen | Kitzero

Se publica hoy la Ley que articula las sociedades cotizadas de inversión mobiliaria o SOCIMIs. Este tipo de sociedades presentan unas características especiales en lo que respecta al tratamiento de rentas derivadas del alquiler de inmuebles y a las sociedades patrimoniales. Es nueva figura societaria destaca por sus características novedosas en composiciónm junto con un régimen fiscal especial favorable por lo que su relevancia futura puede ser importante. Veamos los principales rasgos, que el tema es extenso.

Su objeto social es la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento. La actividad de promoción incluye la rehabilitación de edificaciones. También se permite la tenencia de participaciones de otras SOCIMIS dentro de este objeto social o la tenencia de participaciones de IIC inmobiliaria. Quedan excluidas las sociedades que generen contratos de arrendamiento financiero. Si se pueden realizar otras actividades distintas, siempre y cuando el porcentaje de segundas o ulteriores actividades no supere el 20%.

El activo de las SOCIMI tiene que componerse por un 80% mínimo de inmuebles destinados al arrendamiento durante tres años, sin posibilidad de transmisión en ese plazo. Este activo debe estar diversificado en al menos tres inmuebles, sin que ninguno de ellos pueda representar más del 40 por ciento del activo de la entidad en el momento de la adquisición.

El capital social mínimo es de 15 millones de euros y existe obligatoriedad de cotización en mercado secundario organizado, permitiendo un solo tipo de acciones.

Estas sociedades tiene que repartir obligatoriamente dividendos entre los accionistas si optan por el régimen especial de tributación, siendo la base de reparto mínima del 90% para los resultados de las actividades de arrendamiento y un 50% mínimo sobre las actividades extraordinarias como transmisiones de inmuebles.

Se limita el porcentaje de financiación ajena al 70% del valor del activo. Con la salvedad que en este límite no se computarán las financiaciones de VPO o promociones públicas.

Una vez determinadas las características principales, dejamos para siguientes post el régimen fiscal aplicable a dichas figuras societarias, que presenta novedades importantes en la tributación de rentas y dividendos.

Vía | Ley 11/2009 que regula las sociedades cotizadas de inversión mobiliaria En El Blog Salmón | SOCIMI Imagen | Reservas de coches