Lejos quedan las cifras de máximo punto de expansión de la burbuja inmobiliaria y ahora, la sequía en el crédito, la prudencia de los compradores y la necesaria corrección en el precio, dan la imagen de un mercado que se encuentra realmente estancado.

Con estas cifras de compraventas y la caída en ventas, me parece increíble que los promotores sólo apuesten por una bajada en los precios del 10%, al igual que me parece increíble que las entidades financieras no le den salida al stock acumulado a precios más bajos a todos los inmuebles que se han adjudicado durante estos años.

En El Blog Salmón | ¿Qué es una venta al descubierto?, ¿Deben anularse las hipotecas en España al entregar la vivienda?, Promotores inmobiliarios fijan la caída del precio de la vivienda en un 10% para 2012

La semana pasada se habló mucho del precio de la vivienda debido a la reforma del sistema financiero impulsado por el Gobierno. Y todavía hoy se sigue hablando. En esta ocasión, con motivo de la pregunta de la semana, queremos preguntar a los lectores cuánto caerá en 2012. ¿Un 10% como dicen los promotores? ¿Más? ¿Menos? ¿Subirá?

¿Cuánto caerá la vivienda en España en 2012?

La semana pasada preguntamos: ¿Qué crees que impide que se reduzcan las cifras de parados? Y la mejor respuesta, la más valorada, es la de lohencm, que dice así:

En mi opinión creo que la crisis se ha politizado excesivamente, con el interés de sacar réditos de todo tipo, no sólo para la clase política. Esto impide que se ataque directamente a las dos causas del desplome laboral.

1)Se ha hablado largo y tendido sobre la necesidad de una reforma laboral que otorgase flexibilidad al mercado de trabajo. Bien, hasta ahí de acuerdo. La pregunta es ¿despido gratuito y salarios bajos es lo que todos entendemos por flexibilidad? Eso únicamente abarata costes operativos, pero no necesariamente se traduce en un aumento de la contratación. Abaratar la contratación, reduciendo la cuota empresarial por ejemplo, es una forma de incentivar el empleo, y de paso ahorrar en prestaciones por desempleo lo que cedemos vía impuestos. Reforma laboral: SI, pero no a base de castigos.

2)Restaurar la confianza. El problema de la demanda no es que esté baja. El problema es que está baja porque hay quien no tiene, y quien tiene, no consume por miedo. En parte, el miedo es fundado: tenemos una situación económica bastante penosa. Por otra, los medios y la clase política han generado ese miedo. Sin embargo, le deseo suerte a los señores Montoro, De Guindos y Báñez, ya que se enfrentan a la necesidad de restaurar la confianza del público que ellos mismos se encargaron de dinamitar, ya sea en mitines,intereconomía, u otros medios afines, a base de asustar a la población con la Moncloa por objetivo.

En resumen, el MIEDO que restringe el consumo, y REFORMAS DEL MERCADO DE TRABAJO MAL ENFOCADAS.

La próxima semana volvemos con más preguntas. Mientras tanto no olvidéis que en El Blog Salmón Respuestas podéis preguntar y contestar a todos los temas económicos que queráis.

En El Blog Salmón | Respuestas

Apce ha aprovechado la ocasión para pedir las oportunas ayudas para el sector. Estas ayudas pasan fundamentalmente por bonificaciones y exenciones fiscales que faciliten las fusiones de empresas, la vuelta al crédito y un escenario que permita al sector volver a construir a un ritmo adecuado.

Me llama poderosamente la atención cómo en la rueda de prensa no se ha citado en ningún momento el stock de viviendas vacías, el exceso que existe en determinadas zonas ni del número adecuado de viviendas que se deben construir. Además, tampoco se admite la posibilidad de vender viviendas en pérdidas. Curioso modelo de negocio que siempre tiene que operar con márgenes positivos y nunca admiten una merma en los beneficios.

En El Blog Salmón | ¿Conseguirá la reforma financiera bajar el precio de la vivienda?, Reforma financiera obligará a la banca a liquidar activos tóxicos y fusionarse

Tal y como se puede ver, comprar una vivienda en estas calles de Madrid es misión imposible para la mayoría de los ciudadanos y aunque los precios de la vivienda van a la baja, parece ser que hay zonas en las que dichas bajadas no son significativas. Madrid se sigue alzando con gran parte de las calles más caras de España, al menos, en los aspectos referidos a vivienda.

Diseño | Dani Candil
Generado por | Actibva
En El Blog Salmón | La vivienda a niveles de 2005, según Fomento, Por qué la burbuja inmobiliaria está en el corazón de la crisis española, El mercado de la vivienda se estabiliza, o no

Los arrendatarios últimamente tienen la sartén por el mango. Cada vez hay más familias que alquilan en vez de comprar, pero el aumento de la demanda no está suponiendo un incremento de los precios. Cada vez hay más oferta y aquellos que pueden alquilar no están necesariamente en una mejor situación económica que les permita pagar.

Los muchos años de sobreconstrucción han dejado un montón de viviendas vacías en las afueras, aunque la verdad es que las más demandadas están por zonas más céntricas de las grandes ciudades. No obstante, aunque estos estudios se están limitando a viviendas de familias, esta tendencia por lo que sé también se ve en las empresas.

Las empresas no se pueden permitir tan fácilmente tirar el dinero en oficinas demasiado lujosas en las zonas más caras, sino que se dan cuenta que para trabajar bastan espacios más modestos. Por lo que tengo entendido incluso dentro de las zonas de oficinas más caras los precios están bajando. Además, las grandes torres construidas en los últimos años se hacen competencia entre sí.

Así que si estamos de alquiler, tanto seamos una empresa como una persona particular, tal vez sea el momento de mudarse. La oferta es más amplia que antes y los propietarios están más desesperados que nunca por tener a alguien pagando una renta.

En El Blog Salmón | El roadshow inmobiliario de José Blanco
Vía | Finanzas.com
Imagen | Pablo F Butragueño

En unas recientes declaraciones, el economista Santiago Niño Becerra, advierte que la actual crisis durará diez años y que seguirá barriendo a gobiernos europeos (ya lo ha hecho con seis).. y estoy de acuerdo con ello. Sin embargo, señala que esta crisis “no es culpa de la burbuja inmobiliaria”, dado que “aquellos años fueron necesarios para crecer lo que crecimos, para hacer las infraestructuras que hicimos, para modernizarnos…”.

En este último punto creo que es necesario señalar que la burbuja inmobiliaria está en el centro del problema de la actual crisis. Esta gráfica tomada de un informe de McKinsey, nos presenta los precios de la vivienda desde 1970 hasta 2008, dando cuenta de su fuerte ascenso a partir de mediados de los años 90, en lo que fue la exuberancia irracional del mercado. Para el caso europeo, este punto fue planteado en este post, mostrando que varios países, principalmente España, inflaron a gran velocidad su burbuja inmobiliaria, una burbuja cuyo desplome propagó consecuencias hacia todos los sectores de la economía.

Es justamente en España donde la burbuja inmobiliaria golpeó más fuerte con la brutal tasa de desempleo que hoy llega al 21% y que seguirá en ascenso. Los niveles de endeudamiento españoles, previo al estallido de la crisis, eran sólidos y aún al día de hoy, la deuda pública española es inferior a la de otros países que hasta hace algunos meses no salían en la foto de la crisis, como Francia y Alemania, ver aquí..

El dramatismo de la crisis española lo da justamente la magnitud de su burbuja inmobiliaria, una burbuja que casi duplicó la participación del sector de la construcción en el PIB español (del 7% de los años 90 al 13% en 2007). Este rápido ritmo de crecimiento tuvo sus conocidos efectos en la disminución del desempleo y el aumento de la demanda. Como todo lo relacionado a la construcción se “revalorizaba” existía una percepción general de que los precios se mantendrían por siempre al alza. Con ello toda la gran industria de derivados retroalimentaba lineas de liquidez que estimulaban el consumo.

La dinámica generada por la retroalimentación de activos tenía consecuencias bastante predecibles, pero los economistas ortodoxos consideran que siempre el mercado encontrará sus propios mecanismos de ajuste. Sin embargo el mercado nunca llegó a esos equilibrios y el choque de esa gran locomotora que había impulsado el crecimiento español desde fines de los 90 se produjo con un estruendo cuantioso: la caída en la construcción ha llegado al 50% desde su pico del boom (en la construcción de viviendas es el 80%), dejando a millones sin empleo y con un nivel de consumo reducido.

El derrumbe inmobiliario no afecta solamente al nivel de viviendas que han quedado sin venderse y su consecuente cadena financiera: también golpea a la enorme cadena de trabajo de un circuito que implicaba alto empleo y alto consumo. Como el derrumbe de esta cadena de producción y consumo no encuentra fácil reemplazo, ha llevado a la economía española ante una depresión severa. Podemos resumir el problema en que la imparable caída de la demanda ha sido provocada por el colapso de la burbuja inmobiliaria.

Ante este escenario, las autoridades inyectan dinero a la banca como una forma de controlar el problema, sin detectar que el sistema financiero está en la agonía por la caída al precipicio de los activos inmobiliarios. La economía se ha estancado justamente porque la banca perdió el importante motor de arranque que le permitía la venta de viviendas. Como además, con el desplome inmobiliario la banca dejó al descubierto su larga cadena de fraudes y su excesivo nivel de apalancamiento, la economía se encuentra atrapada en un oscuro laberinto al cual el liderazgo europeo no encuentra salida.

En El Blog Salmón | La exuberancia irracional del mercado, Países europeos inflaron a gran velocidad su burbuja inmobiliaria
Imagen | McKinsey, FMI

El otro día metí bastante caña al candidato del PSOE, Alfredo Pérez Rubalcaba. Y hoy me toca con el candidato del PP y seguramente el futuro Presidente, Mariano Rajoy. Creo que no está siendo un buen candidato, primero porque no nos cuenta lo que va a hacer cuando gane, tratando a la población de una forma paternalista. Pero sobretodo porque cuando habla de economía no tiene ni pies ni cabeza lo que ofrece.

Voy a centrarme en tres aspectos de lo que ha dicho de economía, y porque me parece mal: deducción por vivienda, financiación de los servicios sociales y reforma laboral. En estos tres temas creo que va por mal camino y espero (de verdad) que esté diciendo necedades porque sabe que lo mejor para ganar es decirlas y que realmente pretenda hacer cosas muy distintas.

Deducción por inversión en vivienda habitual

Sobre la deducción por inversión en vivienda habitual Rajoy ha dicho que pretende recuperarla. Dice que es una forma de fomentar el ahorro, y niega la burbuja inmobiliaria. Señor Rajoy, la burbuja inmobiliaria es la razón de la crisis española, y usted debe ser el único español que no se ha enterado. El problema de todo esto es que cuando se ha cortado el grifo del crédito internacional nuestra economía se ha hundido porque vivíamos de prestado, construyendo sin parar.

Recuperar la deducción por vivienda genera cinco problemas: primero, no va a reactivar la construcción y el empleo porque no hay crédito; segundo, y continuando con lo anterior, es una subvención para los que realmente sí se pueden comprar una vivienda sin necesidad de esta deducción, es decir, los que más posibilidades tienen; tercero, al final es un desvío de fondos hacia los bancos, ya que la gente se endeuda a tope, aunque no lo necesite (sale a cuenta ya que la deducción estaba tan mal diseñada que aunque tuvieras el dinero merecía la pena hacer una hipoteca para desgravar y dejar el dinero en un depósito, al final hay una transferencia de dinero del Estado a los bancos); cuarto, si haces esto estimulas que el poco crédito que dan los bancos lo den a las hipotecas y no a la creación de negocios que es lo que necesitamos; y quinto, ¿de dónde va a sacar el Estado el dinero para esta deducción? ¡Si tenemos un déficit galopante! ¿Qué vamos a recortar para lograr recuperar la deducción?

Financiación de servicios sociales

Sobre la financiación de servicios sociales el otro día me sonrojé cuando oí a Rajoy en el debate con Rubalcaba explicar que los financiaría generando empleo (que pagarían más impuestos y más contribuciones a la Seguridad Social). La primera pega es que no sé cómo va a generar empleo, más que nada porque no lo dice, pero incluso asumiendo ese empleo creado, incluso siendo optimista con la generación de puestos de trabajo, esto no se sostiene.

En España tenemos un problema de fondo, y es que la población envejece y esto va a disparar nuestros costes de Sanidad y Pensiones. Esto no se soluciona sólo creando empleo (aunque es un buen comienzo) sino haciendo reformas. Sí, en el tema sanitario posiblemente haya que ir hacia el copago (Francia, Alemania, Suecia, Dinamarca tienen copago, por si me acusáis de neoliberal) tanto en consultas como en medicamentos. De hecho me hace gracia que el PP no diga nada en su programa electoral pero luego en algunas Comunidades Autónomas gobernadas por este partido se estén dando pasos en este sentido, pero siempre sin ser claros. Hay que dejar de ser paternalistas y proponer las cosas a las claras, ya somos mayores.

En las Pensiones vamos a tener también un problema, y este es de más difícil solución. Habría que estudiar modelos de financiación basados en impuestos y no en cotizaciones, porque las cotizaciones no son suficientes y aumentarlas parece que no ayuda a generar empleo. Hay que mirar a países más envejecidos como Japón y ver qué cosas han hecho para hacer frente a este problema.

Reforma laboral

Por último, sobre reforma laboral lo que me disgusta sobretodo es que no dicen claramente lo que van a hacer. Se habla mucho de un contrato único, con indemnización creciente, pero si se le pregunta sobre este tema sólo hablan de una reforma en la negociación colectiva. Tampoco dicen que vayan a reformar el sistema de prestación por desempleo, pero es posible que haya cambios. A mi me parece que habría que hacer una reforma completa de todo, contratación, negociación, prestación, y decirlo claramente, preparar al país para generar empleo en cuanto empiece a crecer. Tengo miedo de que el PP no se atreva a no hacer nada y sigamos en la misma espiral de destrucción de empleo. Si avisara ahora de lo que va a hacer luego tendría más legitimidad cuando vengan las protestas.

Conclusión

En definitiva, quizá Rajoy está llevando la estrategia adecuada para ganar las elecciones: prometer cosas que gusta oír a la gente, como desgravación por vivienda, que los servicios públicos se financiarán solos y que no va a haber grandes cambios en materia laboral. Pero, primero, eso no es lo que necesita el país, y segundo, a lo mejor lograría una mayoría más aplastante explicando qué va a hacer y por qué, porque todo el mundo sabe que las cosas tal y como están no van bien. Si ahora no tiene valor para decir lo que va a hacer a lo mejor no luego directamente no se atreve a hacerlas.

En El Blog Salmón | Rubalcaba se equivoca al defender el status quo, Cuatro ideas económicas sobre el debate entre Rubalcaba y Rajoy
Imagen | Partido Popular de Cantabria

Esta es a priori una buena medida si se lleva a la práctica de tal manera que el expropiado pueda adquirir un bien de similares características en otra ubicación para seguir usándolo como usaba el bien expropiado.

Pongamos un ejemplo muy simplificado de lo que debería ser una expropiación justa: Tengo un campo de naranjos en la periferia de la ciudad y la administración quiere hacer una aeropuerto ahí. Lo lógico es que me paguen lo que me va a costar un nuevo campo de naranjos, más el valor actual de los naranjos, deducido a partir de lo que me rentarían durante el tiempo que tarden los nuevos naranjos en producir lo que los actuales.

Esta norma debería hacer bajar los precios del suelo, y frenar la especulación que se ha producido también con los solares, y esta bajada del precio del suelo debería llevar aparejada una reducción en los precios de los inmuebles, parte esta sobre la que es imposible pronunciarse dada la insaciable codicia humana. Al suprimir la carga especulativa del valor del suelo, sólo quedaría la del valor de lo construído, pero la especulación sobre lo construido sólo la puede regular la demanda.

Es evidente que esta medida afectaría tambien al valor de las carteras de suelo de las inmobiliarias, ya que, aunque su valor de mercado se determine de acuerdo a otra orden, si el suelo por tasar va a tener presumiblemente un valor menor, eso contarerá el valor de lo que haya en cartera (sobre todo si se adquirió a precio de mercado y no a precio de suelo rústico días antes de una recalificación).

Parece injusto que si yo vendo un campo de naranjos por lo que me cuesta otro campo de naranjos y un poco más, y que quien me lo compra haga un edificio de 20 plantas y gane mucho más que lo que ganaba yo con los naranjos sin darme nada de ese beneficio extra que el obtiene. La cosa se ve menos injusta si los precios de los inmuebles bajan por la repercusión de un menor precio del suelo, y los beneficios se obtienen como beneficios sobre los costes de construcción. Si nos venden los pisos a los precios de cuando el suelo estaba más caro, la culpa va a ser de quien acepte esos precios, sin demanda los precios acaban por bajar.

Via | Cinco Días
En El Blog Salmón | Exprópiese señor alcalde, exprópiese
Imagen | Fran Carreira

Desde que estalló la crisis hemos visto la fuerte subida en el desempleo alrededor del mundo y, muy especialmente, en España, que sigue como líder europeo en el número de desempleados. Unos de los resultados de estos acontecimientos es que estamos viendo cada vez más familias dejando de pagar sus hipotecas, y sus alquileres. Como resultado parece que por reacción automática, las financieras están siguiendo el camino legal para hacer valer sus derechos y ya estamos en record de desahucios en el segundo trimestre de este año, como nos ha comentado Remo en estas páginas.

En un mercado libre, es importante permitir que los entes económicos deciden sus caminos y tampoco debemos entorpecer las protecciones del sistema, es decir, si personas se meten en obligaciones donde no pueden hacer frente a ellas, no es bueno entorpecer la disciplina del mercado y salvarles de sus decisiones irresponsables. Es decir, si tienes un sueldo mensual X y compras una casa que requiere un pago mensual de 2X, sin hablar de la responsabilidad de los bancos que permiten esas operaciones, es normal que el mercado imponga su disciplina.

Lo que no se puede hacer es culpar a muchas familias ni por el estallido de la crisis financiera alrededor del mundo ni por su larga duración, con impactos que han llevado al traste a las economías de muchas familiares. Como consecuencia, es importante que cualquier medida del gobierno que se esté contemplando tenga en cuenta el impacto personal y familiar como resultado de la extensión y la seriedad de la crisis y tenga en cuenta el impacto futuro de acciones que se ven hoy pero que tendrán impactos duraderos. Está claro que hay familias que han caído en situación de falta de pago, sin culpa alguna, y que el seguimiento del proceso normal para impagos, no sólo impactará esas familias de forma inmediata, pero impactará esas familias en el largo plazo también. Por eso la urgencia de lo que digo en el título que deben parar los desahucios ya.

No es aceptable para una sociedad moderna y supuestamente cómoda económicamente echar a familias a la calle, a su suerte. Estas acciones, no sólo causarán sufrimiento inaceptable en el inmediato pero está condenando a estas familias a un futuro empobrecido con pocas perspectivas de salir, incluso cuando llegue el fin de la crisis. Que el banco se quede con una casa, casa que no podrá vender en estos momentos, no ayuda apenas al banco a resolver su situación con este deudor. Es importante buscar alternativas que puedan incluso beneficiar a los bancos.

Por eso en diciembre de 2008, hace casi tres años, propuse la necesidad de frenar las consecuencias del impacto de la crisis a personas que no necesariamente tienen la culpa de su situación. Esta propuesta es aún más urgente ahora, cuando vemos que la crisis se ha alargado y las perspectivas de trabajo para los que no lo tienen siguen por los suelos.

En esa propuesta, pedí lo siguiente:

A partir de ahora, todas las líneas, prestamos e hipotecas en manos privadas, personas y empresas, se mantendrán como están, es decir, no se reducirán, y todos los pagos necesarios para cumplir con estos préstamos se pospondrán durante doce meses, igual que su plazo se extenderán doce meses.

Estas cargas de pagos en situación tan complicada deben leventarse durante un tiempo y la extensión de todos los pagos y de los plazos, un año o dos, no impactará tanto en las cuentas de resultados de los bancos y, si impacta, estos impactos se pueden medir y ver cómo atender. Está claro que las medidas prometidas hasta ahora por el gobierno español no están funcionando.

En estos momento se está hablando de recapitalizar los bancos europeos para que puedan hacer frente a sus obligaciones de capital y, en teoría, para que los bancos puedan hacer frente a las necesidades de liquidez de sus clientes. Estas ayudas que, aunque no las apoyo se verán, deben estar vinculadas al retraso de los pagos y a la extensión de créditos que propongo para dar a las familias en dificultades un respiro y para asegurar que estas no se encuentren tirados en la calle, ¡una situación inaceptable!

En El Blog Salmón | Record de desahucios en el segundo trimestre, El problema no es la deuda sino el desempleo y Dexia tiene valor cero y ese debe ser el precio de su nacionalización

Estos desahucios se generan por el impago de la hipoteca y su posterior ejecución por parte de la entidad financiera así como por impagos en los alquileres. Las comunidades con mayor número de desahucios son la comunidad valenciana, Andalucia y Madrid. A pesar de que las solicitudes de ejecuciones hipotecarias presentan una tendencia a la baja, con 42.200 solicitudes, un 20% menos que en año 2010 para el mismo periodo del 2 trimestre.

El problema de la pérdida de la vivienda no se soluciona de una manera sencilla. La dación en pago soluciona el futuro, al eliminar la deuda pendiente, pero la falta de ingresos de la familia hasta el punto que no le permita pagar un alquiler o afrontar su hipoteca, es una tesitura de difícil solución, dado que los propietarios que alquilan sus viviendas quieren recibir su renta y nadie entiende el concepto de vivienda a coste cero, sobre todo cuando se es el propietario de la vivienda arrendada y los inquilinos no pagan.

Las soluciones de vivienda social, tampoco son una solución para dicha falta de ingresos, dado que también se cobran alquileres por dichas viviendas y no tienen porqué ser más bajos que otro tipo de alquileres. Evidentemente, la crisis la pagan siempre los más débiles y el drama humano en la mayoría de los casos está servido.

En El Blog Salmón | Imágenes de desahucios, Impedir un desahucio y cómo entendemos el derecho a una vivienda digna