Dentro de sus propuetas entraban algunas que me parecían interesantes como, por ejemplo, la reducción de la carga de impuestos a los empresarios, especialmente para las pequeñas y medianas empresas (las Pymes). Reducir las cargas a los empresarios, si se hace bien, les permitirá crear más y mejor empleo.

Desgraciadamente, también ha propuesto el aumento en la deducción de los intereses de las hipotecas, para aligerar la carga financiera que sufren los propietarios de sus hogares.

Espero que el gobierno tome algunas de las ideas del Sr. Rajoy, pero no esta.

Entiendo que los que tienen hipotecas han experimentado un aumento de sus pagos, por la subida en los niveles de interés. También entiendo que, en algunos casos, estos aumentos les resultará imposible de cubrir, ya que están al límite de sus posibilidades financieras.

No obstante, no todos los que tienen hipotecas están al límite en sus gastos mensuales y el gobierno no tiene por qué subvencionar el gasto de vivienda para una vivienda en propiedad. ¿Estaría el gobierno llevándose parte de la propiedad para compensar esta subvención?

Al mismo tiempo, hemos visto que se está intentando fomentar el alquiler, algo que es positivo para crear un mercado de vivienda más equilibrado. También estamos viendo una subida importante en los niveles de alquiler (yo conozco un edificio con apartamentos en alquiler donde, para final de año, de golpe, estos subirán de €900 a €1.200 al mes, para los que tienen que renovar sus contratos). ¿Está el Sr. Rajoy proponiendo ayudar a los que alquilan también?

Entiendo que suena bien esto de ayudar a los que lo necesitan pero, si se va a ayudar, hay que ayudar a los necesitados sólo y sin favoritismos sobre la forma de vivienda que uno tiene.

¡Mala idea Sr. Rajoy!

En El Blog Salmón | Rajoy perfila su reforma fiscal y Rajoy promete rebaja fiscal a las mujeres trabajadoras

Se trata de un hecho muy frecuente que me repatea el estomago. Me refiero al clásico supuesto de aquellos hijos que se desentienden de sus padres totalmente. Ni visitas, ni hacerse cargo de los mismos, ni echarles un capote económico, ni…eso si, a su fallecimiento hay tortas por la herencia, ya que claro, son sus hijos y en su mente solo cabe el que tienen DERECHO a ella. Es vomitivo, y como digo algo bastante habitual.

Y, sin embargo, uno se da cuenta de que tienen muchas veces sus defensores. Me refiero a aquellos que claman contra el pago en las residencias públicas. Te encuentras con ancianos que, si bien tienen un amplio patrimonio inmobiliario, su liquidez es mínima, incapaces de poder afrontar el coste de la residencia, por mucho que esta sea pública. Y, ante el reconocimiento de deuda, para que luego sea cobrada los herederos, partidos generalmente de izquierdas, protestan airados. Ciertamente su postura es muy graciosa.

Resulta que son los mismos partidos que apuestan por el mantenimiento del Impuesto de Sucesiones. Por tanto en principio son partidarios de que por las herencias tribute todo el mundo. Pero aquellos, que se hayan quedado con su padre en casa, que no hayan cargado al Estado con el coste de una plaza de residencia, serán mucho más tontos que los que le hayan colocado un residente más. No habrán tenido ese coste y fiscalmente estarían en igualdad de condiciones. Y hablo solo de consideraciones financieras, y no éticas.

En el fondo, lo que aquí se esta tratando es que todo el mundo tiene derecho a trincar y a disponer de unos bienes que no son suyos. El Estado tiene derecho, los herederos que aún no lo son también tienen una expectativa de derecho,...todos menos el propio titular de los bienes. Afortunadamente, los tiempos están cambiando, y a través de fórmulas como la hipoteca inversa, los vitalicios y otros productos, están ayudando a que esto cambie. Y a que las herencias mengüen, pudiendo disponer en vida del fruto de sus ahorros y esfuerzos. Esto es especialmente importante en un país como España, donde a diferencia de otros como Alemania, el grueso de los activos en los que se materializa el ahorro para la jubilación, es muy poco líquido, al estar concentrado en distintos tipos de inmuebles.

Que se me entienda, por favor. No estoy, como otros, en contra de las herencias. Prescindiendo de si son motivadoras o no socialmente, lo más importante para mi es que suponen la ultima manifestación de un derecho fundamental, el derecho a la propiedad privada (demasiado lastrado a mi juicio en Derecho español por las legítimas). Ya esta bien de buitres que quieran apropiarse del mismo.

Vía | Francisco Hernández-Marcos
Más información | New York Times, El Correo
Imagen | Ceasol

Chicote, Chicote. Chicote en mi imaginario es uno de los bares míticos de Madrid. Referencia de múltiples generaciones. En una palabra, un termino asociado al mundo del espectáculo, al buen vivir, a…todo esto hasta que llegó Guillermo Chicote, que desconozco si tiene relación con el local en cuestión. Quizás si, ya que el tono de sus afirmaciones de colega de barra de bar que de profesional del sector o de presidente de APCE (Asociación de Promotores y Constructores de España), una de las múltiples asociaciones del sector inmobiliario. Aunque estos últimos días ha estado sembrado, destacaría una frase de una entrevista suya en el suplemento inmobiliario de El País (lo siento, no hay enlace):

P: El conservadurismo de la banca ha sido aplaudido…
R: La banca es muy puta. No puede tratar a todo el mundo igual. Se nos están deshaciendo las ventas. ¿Por qué una persona que tenía garantías en verano no las tiene ahora? Las empresas caen como fruta madura.

Tremendo. No sé casi ni por donde empezar.

Para empezar por su falta de gusto. La calificación que hace del sector financiero, insultándolo directamente, seguro que hace que se congracie con él aún más. No se si busca la conmiseración del particular con estas afirmaciones, pero da vergüenza ajena que un profesional como él se olvide de a quien se deben los Bancos. Los Bancos se deben a sus accionistas y depositantes. Y para ello es fundamental la preservación del capital. El banco no esta para facilitarle la venta Sr. Chicote. Esta para ganar dinero compitiendo en el mercado. Y las ventas se le desharán porque los particulares que les han comprado las viviendas no lo han hecho con un plan adecuado de pagos (¿que cantidades de fondos propios han aportado?) y porque aunque Vd. no lo crea, del verano aquí han cambiado muchas cosas: La evolución de los tipos y el sentimiento del mercado, la estabilidad laboral, la valoración de las garantías inmobiliarias, etc..en definitiva los criterios de los bancos se han vuelto más restrictivos al tornarse más débil la realidad económica del país. ¿Es tan difícil de entender?

Claro que Chicote no es el único gracioso. Pedro Pérez, ex-secretario de Estado y portavoz del G-14, el lobby de los grandes promotores tiene otra muy divertida:

El precio de la vivienda usada ha crecido más que el de la nueva en la última década, hay más margen para abaratar en los pisos de segunda mano que en los nuevos.

El Sr Pérez debería recordar en que zonas se ha ubicado preferentemente la vivienda nueva y donde esta la antigua, ¿vale lo mismo el suelo de la una que de la otra?. Así mismo debería saber que si se compra sobre plano el precio debe ser atractivo para asumir el tiempo de espera ante los previsibles retrasos en la obra, los defectos en la entrega de la viviendas, asi como los costes de instalación y puesta en marcha de nuestros hogares. Todo eso por no hablar del riesgo sobre el capital adelantado, que no siempre cubre adecuadamente el tibio sistema de avales que la ley prevé

Pero más que sobre la familia que vende su piso de toda la vida creo que Pérez esta hablando de otros particulares. De unas viviendas usadas que no son tan usadas. De esos particulares a los cuales los promotores les han vendido medio portal, bajo el lema de que esto estaba chupado. Y ahora el promotor se encuentra vendiendo la 3ªfase mientras sus antiguos clientes compiten con él, tirando los precios de los pisos de la segunda. ¿Qué pensarán esos clientes de los exclientes de esos promotores, que primero les colocan una inversión segura, y luego se quejan de que compitan con ellos en precios?

Lamentablemente, como ya señalé, muchos ya van siendo conscientes de que apenas existen liberales en este país. Y es que Pérez, Chicote, un consejo: los chicos no lloran, tienen que pelear.

Pues bien, hay veces que tras la lectura de determinados posts, uno cree que a algunos representantes de la izquierda no les vendría mal un paso por el mundo de la empresa privada (me refiero previamente, no al estilo Tanguas o Zaplana). Más que nada para ser educados en el concepto de empresa privada. Y algo así ha sucedido tras la lectura de un post en el blog del Viceconsejero de Vivienda del Gobierno Vasco, Javier Burón.

Vaya por delante que es un blog que suelo leer, y que en general considero entretenido e interesante, a pesar de la lógica discrepancia ideológica. Es más, incluso coincidimos en la critica a Barreda, Presidente de Castilla La Mancha, y su extraño concepto empresarial,a propósito de esas viviendas semipúblicas y y esos negocios semiprivados. Este párrafo, como liberal, podría hacerlo mío:

Una Administración con el dinero de los impuestos de todos los contribuyentes les garantiza a unos empresarios, que casi no han ganado dinero en los últimos 15 años, la financiación bancaria necesaria para hacer sus inversiones y la venta de los bienes que fabrican.

Chapeau. Pero claro, llegamos al punto del disenso. Y si antes ambos quedábamos estupefactos con Barreda, ahora el que esta atónito soy yo:

...y si hay empresas en apuros, siempre pueden construir vivienda protegida, gestionar las viviendas que no venden en alquiler o rehabilitar vivienda ya existente para la que los bancos les van a dar financiación y las administraciones les van a garantizar usuarios, pero, eso sí, renunciando a ganancias millonarias y aceptando ganancias entre el 4% y el 7% (que son más que dignas).

Si lo he entendido bien, parece señalar que lo tiene que ganar un empresario que haga VPO se debe mover en esa horquilla. Y que esa es una ganancia digna. Y es ahí donde no puedo estar más en desacuerdo.

Lo primero que habría que aclarar es si esa rentabilidad de la que habla Javier es sobre Fondos Propios o sobre Activos. Pero la verdad es que, tal y como están los tipos de interés, no creo que haya una gran diferencia via efecto apalancamiento. Pero partamos de que esa Rentabilidad es sobre Fondos Propios, que es como analiza cualquier inversor todo tipo de proyecto a acometer.

Tampoco aclara si esa rentabilidad es anualizada o sin anualizar. Alguno pensará que soy un tiquismiquis. Pero es que recordemos que, junto con el suelo, otra de las grandes variables de los promotores a tener en cuenta es el factor tiempo. Desde que se inicia el proyecto con la captación del suelo hasta que se recupera vía venta de las viviendas pasa tiempo mucho tiempo. Pero seamos generosos, y partamos de que son rentabilidades anuales.

Una vez fijadas estas premisas, lo que vendría señalar Leolo-Javier es que, dado que se trata de un negocio con un riesgo inferior al de la vivienda libre, y ante la ausencia de alternativas para su negocio en el mercado libre, los promotores deben darse con un canto en los dientes obteniendo esas rentabilidades. Pues yo creo que si existen alternativas. Y que esas rentabilidades no se si son dignas o no (lo que me parece un concepto ético muy subjetivo, como casí todos) Lo que tengo claro es que no son mínimamente atractivas. Pero ya no para un promotor, para cualquier empresario.

Y es que aunque el riesgo sea limitado no quiere decir que no exista. El promotor asume un riesgo y en base a ello se justifica su rentabilidad. Hoy parece que el riesgo de ausencia de demanda en dicho segmento es nulo. Admitámoslo, pero pensemos que eso no tiene porque ser así en un futuro. Pero lo que sigue existiendo a día de hoy es un riesgo desde el punto de vista de los costes. Nadie garantiza al promotor que la cuenta de resultados que presupuesta se cumpla a posteriori. Ojo, nadie se lo garantiza, ni yo deseo que lo haga. Para eso ya esta Barreda. Pero conviene recordar que el riesgo existe.

¿Y que arriesga el promotor? El promotor arriesga los fondos propios que aporte a la operación, arriesga su tiempo de trabajo que dedica a la promoción. Y, aunque alguno se sonría, arriesga su salud, como cualquier empresario de verdad. ¿Y todo ello para qué? Pues según Javier para obtener entre un 4% y un 7%. Teniendo en cuenta que nuestra inflación (oficial) roza el 4,5% y el euribor se mueve sobre el 5%, estamos hablando de que, en la banda baja de su planteamiento el promotor pierde dinero. En la Banda alta, apenas le saca algo más que lo podría obtener colocando su capital en cualquier entidad financiera a plazo fijo y con las máximas garantías (recordemos que el Banco de España cubre los primeros 20.000 euros).

Seamos claros, yo para obtener esa rentabilidad no me como la cabeza ni me juego el bolsillo montando una empresa. No se vosotros.

Vía | Leolo

En El Blog Salmón | ¿Qué hacer?, ¿El fin del boom inmobiliario?

Hay una localización de exteriores que se repite mucho en las películas norteamericanas. Me refiero a los típicos planos, cargados de dramatismo, del Cementerio Nacional de Arlington. Sobrecoge esa plantación de lápidas y el pensar lo que vienen a significar, en la Historia de los Estados Unidos en particular, y en la del mundo en general. Entiendo que, por esa carga simbólica acabó dando nombre incluso a esa excelente, y recomendable película, llamada Arlington Road.

Pues esa sensación de sobrecogimiento la he vuelto a tener al leer, o mejor dicho ver, el post de Jesús Barrio en Tecnología Inmobiliaria acerca de una Mapa de Hipotecas Ejecutadas en la ciudad de Denver. La foto que he tomado del blog de Jesús es una pequeña fracción. Es curioso como la tecnología humaniza el problema al poder ver más allá de los meros grandes números, al poder pararnos sobre cada caso y ver las pequeñas grandes cifras de cada desastre concreto (siendo al hacerlo un pudor semejante al que experimentaría con la pornografía). Hablamos de 7700 viviendas que han sido sacadas a subasta. Navegar por este cementerio da pavor. Os recomiendo que naveguéis por el barrio en cuestión y que veáis la foto fija del desastre a nivel de ciudad.

Vía | Tecnología Inmobiliaria

En El Blog Salmón | ¿Quién se imaginaba una crisis crediticia?, ¿Es el concurso de acreedores la solución para las familias en crisis?

Para empezar debemos tener en cuenta que el precio de las viviendas sube y baja. Ahora mismo parece que baja, aunque hay discrepancias sobre lo que realmente está bajando. En años recientes, desde 1995, se ha visto una gran subida. Pero también es cierto que antes de 1990 también hubo periodos en que bajaron los precios, aunque las cifras no lo reflejen.

Por tanto, para empezar deberíamos quitarnos definitivamente de la cabeza la idea de que comprar una casa es una inversión segura porque nunca baja. Puede que en el largo plazo sea cierto, pero no es así en el corto plazo y te puede provocar serios problemas económicos si haces una mala operación de compra.

Buscando referencias para escribir este artículo he encontrado dos buenos análisis. El primero, en tres entregas (1, 2 y 3), acaba recomendando que hagas bien los cálculos y que no te dejes aconsejar por personas mayores que han vivido otras circustancias económicas totalmente diferentes a las actuales. El segundo nos presentan cálculos que justificarían el alquiler.

Si fuera un analista profesional me podría ir por la tangente, como hacen muchas veces, y soltar esta conclusión: en mercados al alza es más interesante comprar y, por contra, en mercados a la baja se recomienda alquilar. Osea, una verdad de perogrullo que no dice nada.

Sinceramente, yo no me puedo decantar a priori por ninguna de las opciones. Creo que cada uno debe hacer números y ver hasta qué nivel de endeudamiento puede meterse sin pillarse los dedos. Ahora mismo hay que tener en cuenta que están subiendo los tipos de interés y que los salarios suben con el IPC si tienes suerte. Por tanto, una deuda que ahora puedes asumir, te puede hace entrar en números rojos en un par de años.

Más datos | Banco de España

Imaginen que el gobierno de un país registra un crecimiento del PIB del 2%. Al día siguiente llega un banco y afirma que todo lo contrario, el crecimiento ha sido del 1%. Un estudio realizado por un organismo internacional dice que todo lo contrario, Ejemplolandia ha sufrido recesión y su PIB ha bajado un 0,5%. ¿A quien vamos a creer?

Me parece estupendo que haya muchos estudios sobre el precio de la vivienda, aunque seamos claros, si hay tanta diferencia entre uno y otro alguien se equivoca. Mientras se resuelve quien está equivocado y quien acierta, los consumidores e inversores están a oscuras.

La incertidumbre no es buena para los mercados. Lo mejor sería una información lo más clara posible, pero parece que es mucho pedir. Veremos que pasa en los próximos meses.

¿Qué opinan los lectores de El Blog Salmón? ¿El precio de la vivienda ha subido o ha bajado?

Actualización: Como informa inmo en los comentarios el último informe de fotocasa (PDF de 1,4MegaBytes) afirma que la vivienda ha bajado un 5,6%. El anterior se refiere al año pasado.

En El Blog Salmón | El mercado de la vivienda se estabiliza, o no

Imagen de William Ward

Desde la distancia ideológica que nos separa, les reconozco su afán por poner un poco de orden en ese reino de taifas que era la vivienda protegida. Es una lastima que no den el paso definitiva y se olviden de la vivienda protegida en propiedad, restringiendo dicha categoría únicamente a la del alquiler. El que quiera ser propietario que lo sea, pero con su dinero. De otro modo lo pondrán muy fácil, para que, a pesar de sus medidas, esto se acabe convirtiendo en pelotazos privados con dinero público.

El caso es que me parece interesante reseñar la ultima iniciativa de Visesa:

Se trata de un Concurso de ideas (rompedoras, añadiría yo) en materia de vivienda, o como dice el concurso de espacios para vivir, quizás para huir del cliché de vivienda que tenemos actualmente. Por lo que veo han hecho una criba, y entre las propuestas se han quedado con 20, sobre las cuales, habrá una doble votación técnica y popular. Los títulos son evocadores:

• VPO Tu Herencia

• Lucía

• Sim house

• Distancias

• Tecnología constructiva avanzada

• Wonderland

• Etxezabal XXI

• Hogar Dulce Hogar

• Torre Jardín

• Puzzle

• Domus Kit

• Vivienda Emocional

• Dosconcuatro

• Simplicidad

• Suspendido

• Horma Sakonak

• Residencial para el desarrollo de las personas

• La República del Espacio

• Vivienda futura en módulos para alquiler, flexible y sin mantenimiento

• Regreso al hogar

Siendo sincero aún no me las he leído (aunque si he zascandileado por ellas). Espero tener la ocasión de hacerlo este finde, y si veo algo interesante, apoyarlo. Os animo a que hagáis otro tanto.

Vía | Hontza

El citado informe cifra la subida de precios en un 1,92% respecto al 2007. Los datos desglosados dicen que en el caso de la construcción libre se mantendrán los precios, según la mayoría de los encuestados, con casi igual cantidad de expertos que piensan que o subirán según el IPC o que incluso bajarán. Para aclararnos: el 43% opina que se mantendrán, el 25% que subirán con el IPC y el 20% dicen que podrían bajar. En vivienda protegida, los consultados pronostican un crecimiento en torno al IPC y, por contra, en segunda residencia, habrá descenso de precios.

Otro factor importante que revela este estudio es el elevado stock de viviendas sin vender, casi 500.000 a finales del primer trimestre. Respecto al suelo, un 34% de los encuestados piensan que bajará de precio durante este año.

El mercado de la construcción también está condicionado por los costes de construcción, en los que la tendencia mayoritaria se decanta por una ligera subida en torno al IPC.

Como conclusión del informe, el momento actual se considera de estabilidad y para comprar, el que pueda hacerlo. Recuerda el buen estado de la economia española, según su criterio, en el que sólo el 50% de los 24 millones de viviendas de España están hipotecadas.

Hasta aquí lo que dice el informe. Ahora voy a dar mis impresiones.

El informe está hecho desde dentro del propio sector y publicado en un medio del sector, lo que hace pensar en que no se quiere lanzar la alarma sino todo lo contrario, tranquilizar tanto a propios como a extraños.

La conclusion del estudio no cuadra en absoluto con lo que está pasando: desde las pasadas elecciones de Marzo ya van 9 constructoras que suspenden pagos e inmobiliarias con problemas y esto no ha hecho nada más que empezar. A mi entender, todo estaba sustentado artificialmente por la constante subida de precios. El que ahora ya no suban tanto los precios y que, efectivamente, lo hagan sólo conforme al IPC, no implica estabilidad sino que conlleva la caida en cadena de todo el sistema.

Si añadimos la subida de la inflación y la de los tipos de interés, el panorama pinta mal. Como el propio informe refleja, una de cada dos viviendas está hipotecada. Para mi eso no refleja el buen estado de la economía española. Esta situación es el reflejo de nuestra inveterada costumbre de “mejor comprar que alquilar, que me cuesta lo mismo pero por lo menos es mio”. Este paradigma nos ha hecho pasar muchos años en el filo de la navaja, ayudados por la bonanza económica de unos tipos a la baja y de una inflación contenida.

La situación es que ahora va a haber mucha gente que no pueda pagar sus hipotecas. Hipotecas sobrevaloradas en origen sobre unas viviendas que ahora empiezan a valer menos. Por tanto, no sólo va a aumentar la morosidad, sino que el nivel de riesgo asumido por las entidades de crédito va a aumentar, con el riesgo que eso conlleva.

Por tanto, pretender que el mercado de la vivienda se estabiliza cuando está en pleno cambio (a peor) es un eufemismo que no hace honor a la realidad.

Fuente | CIC Centro Informativo de la Construcción. Marzo 2008

En los últimos posts que he publicado he tratado de dar una visión muy general, muy divulgativa, de en qué consiste un concurso de acreedores, de lo que se busca con ellos y de sus limitaciones. Es un tema muy amplio, y el que quiera profundizar en el mismo tiene campo de sobra.

Tal y como comenté al principio de una serie de posts, una de las novedades que nos han vendido con la reforma legal, es la posibilidad de aplicar estas fórmulas más allá del ámbito empresarial. Ya no se trataba sólo de que se pudiesen acoger a este tipo de procedimientos empresarios en su modalidad de personas físicas. Se hablaba también de particulares en el ámbito de su esfera privada. Y ahora, cuando se le ven las orejas al lobo (antipatriótico) muchos señalan a esta figura como la salvación de las familias sobrendeudadas. Pues yo creo que más bien no.

• Mayoritariamente, el grueso de la deuda de una familia tipo española lo constituye la hipoteca. En las empresas, a sensu contrario, suele ser más habitual la existencia de deuda con garantía no real(pólizas de crédito, préstamos personales, descuento comercial, etc…).
• Este hecho condiciona la viabilidad de llegar a acuerdos de quita y/o espera. El acreedor mayoritario, que cuenta con la principal y en ocasiones única garantía ejecutable, ostenta un crédito privilegiado, con una garantía afecta. A no ser que vea muy difícilmente viable la recuperación de su crédito con el embargo y venta de la vivienda, no admitirá ese tipo de acuerdos. Los pequeños acreedores, por si solos, no conseguirán llegar a un acuerdo global. Más bien se alcanzarán pactos privados, que, en general, serán insuficientes para solventar el problema.
• El deudor conseguirá paralizar durante un año el correr de las cuotas. Pero cuando venza ese plazo, sin haber alcanzado el mencionado acuerdo, deberá abonar de golpe al acreedor hipotecario el total de la suma de intereses y capital que haya quedado en suspenso durante ese periodo. Por tanto, lo que habrá conseguido es, en la mayoría de los casos, dilatar la agonía financiera. Y es que, a diferencia de una sociedad, una persona física no quiebra, no puede disolverse por una crisis económica.
• Durante todo este proceso, el concurso quedará atado de pies y manos a la hora de administrar su patrimonio. La disciplina de cobros y pagos será muy fuerte, con un administrador que le marcara de cerca, y que, al igual que su abogado, cobrará unas cantidades muy relevantes (contra la masa concursal). Para estos profesionales si que será un buen negocio. De ahí la defensa de estos procedimientos por parte de muchos abogados y profesionales de las quiebras, a los que se les abre un nuevo nicho de negocio.

Con la legislación actual española, en materia concursal e hipotecaria, no acabo de ver el atractivo a estas figuras para la familia tipo española. Otra cosa distinta es que de la normativa se asemejase más al norteamericano. Pero en ese caso, estaríamos creando mayores problemas que los que estaríamos resolviendo. Si dificulto la expectativa de cobro de los acreedores hipotecarios lo único que conseguiré es un encarecimiento de dicho tipo de financiación y una restricción de la oferta crediticia. Traducido al román paladino, pagaremos una especie de canon hipotecario encubierto por proteger a los malos pagadores.

Más información:
Quiebra en la familia.Concurso de acreedores de una persona física.

En El Blog Salmón:
Concursos, suspensos y quebrados.
Justificación de los concursos de acreedores
Métodos y Herramientas en un procedimiento concursal
Luces y sombras de los procedimientos concursales

Foto | SquekyMarmot

La situación del mercado inmobiliario de Detroit en este momento serviría para satisfacer los sueños más delirantes de las plataformas pro vivienda digna. La vivienda ha llegado a los precios más ridículos de su historia. Usted puede ser el orgulloso propietario de un hogar por sólo 100 dólares, al cambio me salen 65,54€.

Estos son casos excepcionales, pero si hacemos una búsqueda sobre viviendas entre 2.000 y 10.000 dólares nos encontramos con más de 3000 resultados. No se trata de una broma, estoy seguro de que serían muy apetecibles para ciertas familias.

Lo que no menciona el artículo es el declive de Detroit de los últimos años. La que fue capital mundial del automóvil (sede de Ford, General Motors y Chrysler) lleva cierto tiempo en declive industrial. Durante muchos años a estado ligada al desarrollo del automóvil, pero en un escenario en el que las marcas japonesas y europeas están tomando el mercado (por no hablar de la amenaza china), Detroit es una ciudad en decadencia, una ciudad que lleva perdiendo población desde hace más de cuarenta años.

Entrando en el famoso tema sobre si la vivienda puede bajar o no, creo que estamos ante la prueba de que sí. Es cierto que se trata de un caso excepcional, pero las bajadas también han sido excepcionales.

Vía | Meneame
Más información sobre Detroit | Wikipedia (en inglés)

Pero en fin, cuchufletas aparte, el tema tiene poco de jocoso. En el nombre de la lucha contra la inflación, los pequeños empresarios tendrán más dificil para financiar el crecimiento de sus empresas, por mucho que la encuesta quiera vender que esta medida afectará más a las empresas grandes porque “se restingirá al crédito a las operaciones de fusión, adquisición y reestructuración”. Y eso en albores de crisis, que es precisamente, en mi opinión, cuando más reestructuraciones se ven. Dicen que hay una maldición china que reza “ojalá vivas en tiempos interesantes”, y creo que eso es lo que nos toca a los empresarios de aquí a un par de añitos.

Un pequeño resquicio de esperanza en el horizonte: baja el Euribor, algo que hace mucho que no podíamos anunciar por estas páginas. Del 4,793 al 4,50, que no esta mal. Lo que parece confirmarse cada vez más es que no es muy probable que vaya a subir demasiado desde este nivel, por lo que al final parece que teníamos razón en que no merece la pena hacer hipotecas a plazo fijo “por si las moscas”.

Vía | Cinco Días
En El Blog Salmón | Crece la morosidad hipotecaria

Hace unos días Ángel volvió a abrir el clásico melón-debate sobre la bondad de las bajadas en el precio de la vivienda. Lo cierto es que me pilla muy mayor, y con muchos pelos en la gatera, para volver a discutir sobre un tema recurrente en los últimos años. Especialmente si, como señala Damon en el comentario n.10, cada vez que se toca se percibe un mal rollito muy fuerte. Si a eso le añadimos que no se suele sacar mucho en claro, me parece una inversión dialéctica irrentable.

Sin embargo, cada uno es como es, y no puedo evitar hablar de uno de los múltiples enunciados del tema. ¿Un descenso en el precio de la vivienda facilita el acceso a la misma? Pues no necesariamente. Y es que tengo la sensación de que se parte de estas variables como autónomas, y sin ligazón con el resto del sistema ni con nuestra situación personal. Me explico:

• Forma parte de las leyes económicas la existencia de una relación inversa entre el coste de financiación de algo y el valor de ese bien. Es una de las causas que explica la vertiginosa apreciación de las viviendas en España. La fuerte reducción de tipos, incluso la presencia de tipos de interés real negativo hace subir el valor de los activos (penaliza el ahorro, la liquidez, etc…). Por tanto, un movimiento en sentido contrario influye, junto con otras variables (no olvidarlo), en que los precios se contengan o bajen. Dicho de un modo un poco grosero, o bien le pago la vaca al propietario o bien se la pago al Banco que me financia. Por tanto, habría que ver hasta que punto la reducción de precios que puede haberse dado en el mercado de la vivienda se ha visto o no compensado por un encarecimiento del crédito.
• Y es que no conviene olvidar, que salvo para una minoría, a la vivienda se accede con financiación. Seguramente habrá quien señale, y probablemente tenga razón, que el esfuerzo que supone comprar una vivienda con los tipos y precios actuales es menor que hace un año. Por seguir con el ejemplo de la vaca esto suponeque el coste de adquisición de la misma, independientemente de como se reparta entre propietario y financiador, no suma siempre lo mismo. Es posible. Pero lo que me preocupa es la restricción de la política crediticia de las entidades, de tal modo que se cierre el grifo para todos, justos y pecadores, y sólo una pequeña minoría pueda acceder a la vivienda. Me imagino a aquellos que hace un año podían, gracias a contar con un 30% de la inversión necesaria ahorrado, rifarse el Banco con el que firmarían Si prefirieron esperar a este momento, se encontraran con buenas oportunidades, pero con una menor receptividad de los Bancos, incluso en ocasiones con respuestas negativas. No se trata tan sólo de que se hayan disparado las dudas sobre el valor de las garantías inmobiliarias. ¿Por qué se van a enocntrar con esas negativas?

La clave esta en que estas garantías inmobiliarias pasan, como debía resultar obligado desde un principio, a un muy segundo plano. Lo que se busca es la estabilidad y seguridad en los ingresos. Los análisis e interpretaciones sobre los mismos serán mucho más duros. Ya la vemos en algunas Entidades, que buscan quedarse con la parte buena de jamón. Y me parece correcto. Pero por eso, tengo dudas, y muchas que estas correcciones, bajadas, descensos, etc…en los precios vayan a facilitar de modo general el acceso a la vivienda. Y me sorprende que muchos, que desean fortisimas bajadas crean que su situación laboral les hace inmunes a la recesión que se puede producir. Seguramente tengan entonces precios como los que desean, pero no el trabajo ni las facilidades financieras que han tenido hasta ahora.

El precio, y eso lo sabe cualquiera que haya trabajado en una empresa, no es la única llave.

En El Blog Salmón | La vivienda bajará un 30%, Los precios de casas bajarán ¿pero cuándo?

Foto | Alfonso Benayas

Al final, los mercados que funcionan son eficientes, gran ley y principio indiscutible de la economía. Si vendo muy barato, la demanda será alta y me veré obligado a subir precios. Si vendo muy caro, habrá poca demanda y tendré que bajar los precios para que los consumidores se interesen en mi producto. Y al final alcanzaremos un precio de equilibrio, una situación ganador-ganador en la que consumidor y vendedor consideren que el precio es adecuado al bien en cuestión y a su disponibilidad. Simplificando mucho, claro. Bajo este prisma, los consumidores hace tiempo que consideran que los precios son no ya excesivos sino abusivos, por lo que era de esperar que se buscasen soluciones sustitutivas.

Lógicamente, ante un panorama de subida de tipos y posible crisis económica hay muchos vendedores que empiezan a estar muy nerviosos, y como con el euro hay todavía un cierto “efecto monopoly” (es decir, no le vemos el auténtico valor a las cifras que se manejan, como si trabajásemos con billetes de mentira) hay muchos que ya están en fase “total, quien dice cuatrocientos ochenta mil, dice cuatrocientos cincuenta”, sin darnos cuenta de que por el camino se han quedado cinco millones de las antiguas pesetas, una cantidad nada despreciable pero que nos parece ridícula frente a las abultadas cifras del total.

En fin, a lo que iba: que bajan las viviendas en 18 provincias. Falta por ver si se siguen dando noticias como estas después de las elecciones, claro. Pero lo lógico es que esto acabe por estabilizarse de una forma o de otra. Y yo apuesto, al menos al principio, por un recorte importante de las valoraciones seguido de un buen periodo de no crecimiento de los precios hasta que la inflación media alcance el disparate de los pisos.

Vía | Cinco Días
En El Blog Salmón | 30% inmobiliarias podrían desaparecer, la vivienda bajará un 30%

Pues para este viaje no hacían falta tantas alforjas. Que la construcción iba a pararse tarde o temprano ya lo veníamos presagiando todos. Que la construcción se ha parado este año ya lo venimos diciendo muchos. Y que esto traería cierre de inmobiliairas y paro de obreros, pues hombre, no había que ser el nobel de economía para tenerlo en cuenta (veanse los enlaces al final de este artículo, verbigratia).

Caldera ha aprovechado para recalcar el mensaje de estabilidad y ausencia de crisis al que nos tienen acostumbrado ultimamente los miembros del ejecutivo. La teoría es que la inminente crisis económica no afectará a España “porque no nos ha afectado el problema de las subprime”, y que en todo caso creceremos menos, pero creceremos. Pues que quieren que les diga: que con los técnicos y asesores que tiene, no se si fiarme mucho, pero que Dios le oiga, ministro…

Vía | Terra
En El Blog Salmón | 30% inmobiliarias podrían cerrar, El paro sube en construcción, Paro e inflación: el año acaba mal

Parece que está todo bien pensado: si se comparte piso entre varios, la cantidad se prorratea entre los inquilinos; no se puede recibir la ayuda por alquiler a familiares de primer o segundo grado; en la solicitud hay que indicar la dirección y referencia catastral de la vivienda. Todo esto para evitar fraudes, aunque se me ocurre alguna forma de engaño: el alquiler falso entre hijos de amigos.

La medida en si la veo problemática. Por un lado los propietarios tendrán preferencia por alquilar sus viviendas a jóvenes de 22 a 30 años con ingresos menores de 22.000 euros, ya que saben que estos tendrán 210 euros al mes exclusivamente para pagar el alquiler. Una persona que cobre 23.000 euros brutos al año tendrá las mismas dificultades para pagar un alquiler pero ahora le costará más encontrar una vivienda. Por otro lado no es lo mismo un alquiler en Madrid o Barcelona que uno en un pueblo alejado de una capital de provincia. Sin embargo la ayuda es la misma.

En definitiva, esta medida no es la panacea del alquiler. Se necesita aumentar la oferta de alguna forma para que los jóvenes lo vean atractivo, ya que los precios serán más razonables. Esto se conseguirá agilizando los desahucios, para que los propietarios no tengan miedo a alquilar (se supone que se han abierto juzgados especializados en este tema, pero habrá que verlo), y también incrementando el parqué público de viviendas de alquiler (edificios públicos sin usar, viviendas de protección para el alquiler, etc.).

Vía | El País

Onésimo se pregunta hoy mismo acerca de la tan comentada bajada de precio de las viviendas. Recoge las discrepancias entre los distintos analistas financieros y reabre una vez más el debate sobre la flexibilidad a la baja de los precios de nuestros pisos, de nuestras casas.

Me parece sintomático que haya tocado este tema el último día del año. Y es que llevamos años en los que el rosa salmón del mundo de los negocios, ese color que tiñe esta página, parecía tornarse más bien rosa anaranjado del ladrillo patrio. Ha sido durante estos años de atrás uno de los principales temas de conversación en materia económica. Y en este 2007 que se nos va, ha vuelto a ser protagonista, trocando esta vez las hieles por las mieles.

Es por ello que a Cesar Villasante, de Blog Inmobiliario, se le tiene que haber hecho difícil elegir los mejores artículos inmobiliarios del 2007. Pero como sigue la actualidad en el día a día (su Carrusel Inmobiliario es de lo mejorcito a este respecto) le habrá costado un poco menos. Lo que me gusta especialmente de él es su neutralidad. Da cabida a muy distintas opiniones, lo que favorece una visión bastante completa de la realidad siguiendo su Blog. A mi me ha gustado especialmente el de Cienladrillos.

Y vosotros, ¿que pensáis?, ¿qué otros artículos os parecen interesantes?

Foto | Daquella Manera

En el Blog Salmón | La vivienda bajará un 30%, según Bautista Soler, ¿Qué están haciendo las empresas inmobiliarias?

Y efectivamente, así está ocurriendo. Pero aun no se produce el gran cataclismo que algunos venimos presagiando hace un tiempo. Respecto al año pasado, el número de hipotecas constituidas ha bajado un diez por ciento, mientras que el importe medio ha subido un 3,45% , lo cual hoy por hoy es casi menos que el IPC dependiendo de lo mucho o poco que nos creamos este índice. Teniendo en cuenta que las viviendas han estado subiendo estos últimos años a tasas de entre el 16 y el 22 por ciento (hablo de memoria), esto puede considerarse una noticia relativamente buena (buena, buena sería que bajasen).

En algunas comunidades estos datos sí empiezan a ser preocupantes. En Baleares, por ejemplo, la caida del número de hipotecas es de un 22%, lo cual posiblemente empiece a preocupar a los bancos. Preocuparse los bancos…¡Que cosas tengo! Nada, nada, no me hagais ni caso, que es que hoy no he dormido siesta y ando un poco espeso…

Vía | Mallorca Diario
En El Blog Salmón | ZP quiere más hipotecas, hipotecas a cien años

Nos dice el refrán popular que donde hay humo es que…Pues eso parece, a la luz de la lectura del Cinco Días esta semana: Habitat pide auxilio a la banca acreedora para evitar la crisis. Resumiendo, Habitat esta ahogada financieramente y pide que sus acreedores financieros, los titulares de ese crédito sindicado, le den sopitas, convirtiéndolo en un crédito participativo. Es decir, que pasen a estar más cerca de ser socios financieros (si hay beneficios cobras y si no ya veremos) que de su papel puro de Bancos prestamistas. Cuando las cosas van bien las empresas no suelen admitir nuevos socios. Pero es que todo esto me hace preguntarme:

• ¿Dónde esta el accionariado de Habitat? Dentro de Habitat están familias de la alta burguesía catalana, Ferrovial, Cuatrecasas, los magnates de Mango, Rosalía Mera (exmujer de Amancio Ortega), etc…Me llama poderosamente la atención que este tipo de socios no den un paso al frente. ¿Por qué no dotan ellos de capital la empresa? Si de verdad creen en la misma, es lo que deberían hacer. ¿De qué vale, de no ser así, contar con esos socios?
• Cómo son esos contratos que firma Don Piso con la gente que compra a Habitat? Lo que me pregunto es quien los firma, quien se compromete con los particulares, la franquiciadora de Don Piso o la empresa franquiciada titular de cada establecimiento. Las consecuencias pueden ser muy distintas. ¿Alguno de vosotros ha comprado bajo esta modalidad?
• ¿Qué se les va a ofrecer a los franquiciados de Don Piso? Ferrovial impulsó la expansión de las Franquicias de Don Piso con una arma fundamental. El franquiciado iba a poder comercializar promociones de Ferrovial (eso si, con bajas comisiones y según creo, sin exclusividad). De esta manera se generaría tráfico en sus oficinas, se captarían pisos de segunda mano, etc…todo esto justificaba los cánones, los royalties. Pero resulta que, dada la situación actual, muchos franquiciados pueden preguntarse quien ayuda a a quien, y con que les justifican sus aportaciones al franquiciador.

¿Es solo humo o hay algo más?

Foto | Daidaros

Más información sobre marketing inmobiliario en Cienladrillos
Llega el Open House
Dos años de hipoteca gratis

El paro en octubre subió en más de 30.000 personas, un 1,55%, y lo que es más grave, en los últimos doce meses ha subido un 5,07%, concretamente en más de 90.000 personas. Sin embargo estas cifras no son del todo malas si se comparan con los últimos meses de octubre, donde la subida ha sido casi siempre mayor.

Es de especial importancia mirar cómo evoluciona el paro en la construcción, pues es uno de los sectores que más dudas está generando en la economía española, y porque además ya dio un buen susto en los meses de junio y julio, tradicionalmente buenos y que en este año no lo han sido.

Pues bien, después del mes de julio todo ha vuelto a la normalidad. Sube cuando tiene que subir (verano) baja cuando tiene que bajar (después del verano) y ahora, en octubre, se mantiene con una ligerísima subida. Es decir, hay un paro alto comparado con los últimos años, pero se debe únicamente a esos dos meses, puesto que después de dicha corrección la gráfica ha seguido su tónica habitual.

En el resto de sectores todo sigue igual. El paro del sector servicios es muy parecido al de 2003, 2004 y 2005 (eso sí, empeora frente al excepcional año que fue 2006), el paro en a agricultura sigue aumentando y el paro en la industria se mantiene en niveles muy buenos (¿se cumplirán las esperanzas del Gobierno de que la industria absorba al desempleo en la construcción?). El colectivo sin empleo anterior sigue presentando buenos datos, lo que es esperanzador.

Merece la pena echar un vistazo al informe que presenta el Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales, ya que los análisis que suelen hacer los medios tradicionales suelen ser muy simplistas, sin comentar las tendencias.

Vía | El País
Más información | Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales (pdf)
En El Blog Salmón | El paro sube, sobretodo en la construcción