Se espera un 2024 con un mercado inmobiliario altamente tensionado. La importante caída de las transacciones y de las hipotecas no ejercerá la presión suficiente para que se produzca un ajuste de precios a la baja. De hecho, el precio de venta de la vivienda en España experimentó en 2023 una subida del 8,8%, y la de obra nueva de hasta un 15% en algunos casos.
El problema reside, según señalan algunos expertos, en que el Ejecutivo de Sánchez está más preocupado por echar balones fuera y salvaguardarse las espaldas ante el problema de la vivienda, que en realmente bajar los precios. En este sentido, el ejecutivo Mikel Echavarren califica las acciones gubernamentales como un auténtico caos.
Y es que, con lo datos en la mano, el Estado asegura que avala un 15% que los jóvenes accedan a la vivienda, pero a su vez, les hacen abonar un 10% de IVA. Para Echavarren la solución pasa porque no se les cobra el IVA o que lo abonen en un plazo de 20 años.
Pese a lo que muchos piensan que es necesario habilitar más suelo para viviendas, el ejecutivo apunta que la piedra filosofal pasa a ser la productividad. Hay que recordar que España cuenta con un déficit anual de 80.000 millones de euros, destinándose los recursos para financiar al Estado. No se está mirando hacia el futuro.
¿A qué se debe la subida de precios?
Tomando como referencia un estudio reciente de MVGM Iberia, las subidas de precios de venta vienen motivadas por un descenso en el stock de vivienda en venta, lo cual se suma a un menor número de proyectos en construcción. De este modo, se produce un desfase entre las necesidades de vivienda y la nueva construcción.
La escasez de oferta ha compensado la subida elevada de los tipos de interés, aplicada por el BCE, así como el cierre de la aportación de crédito por parte de la banca, aumentándose considerablemente los requisitos de solvencia. Como consecuencia, el volumen de operaciones se ha reducido, según un informe reciente del Consejo General del Notariado, en un 11,2%. Llama la atención que las más afectadas han sido las viviendas de tipo medio o asequible.
De igual modo, la propia consultora señala que el desequilibrio en el parque inmobiliario ha motivado un aumento de la demanda del alquiler, en muchas ocasiones como única posibilidad habitacional. Con los precios disparados, en 2023 se experimentó un incremento anual del 19,9% en Madrid y del 13,3% en Barcelona.
Pese a que el Gobierno de Sánchez asegura que está controlando el mercado inmobiliario y los precios del alquiler gracias a la reciente ‘Ley de Vivienda’, lo cierto es que es responsable al limitar las subidas en las renovaciones anuales de los contratos.
Por tanto, la oferta de vivienda en alquiler es insuficiente y las medidas legales del Gobierno han derivado en un alquiler de temporada (colving, flex living, vacacional o turístico, entre otras formas), dificultando que las personas con menos recursos y las familias más desfavorecidas pudiesen acceder a una vivienda.
¿Cuál es la solución para los jóvenes?
Todo parte de un problema estructural. El sueldo nominal del primer empleo de los jóvenes es similar al de hace 25 años, pero con más retenciones de IRPF y más coste de la seguridad social. Es la pescadilla que se muerde la cola, pues el Estado está contribuyendo a la reducción del sueldo medio para los jóvenes y a la par defiende medidas porque no pueden acceder a la vivienda.
Echavarren asegura que todo pasa por impulsar la iniciativa privada para desarrollar vivienda sobre suelos dotacionales, buscando un urbanismo flexible. Así pues, la Ley de Vivienda apuesta por abaratar el coste del alquiler y de la compra, pero sin embargo el precio sube, condenando a los inquilinos al ostracismo y a que paguen unos precios más elevados.
Al final, la conclusión que comparten muchos analistas económicos es que la Ley de Vivienda, más que abaratar el mercado, lo que busca es captar votos, generando efectos contraproducentes. Al final, al limitar el libre mercado se impulsa el mercado negro, y si la ley impide que se pueda echar a una familiar vulnerable que no paga su renta, el arrendador dejará de alquilar a todas las familias en la misma situación.
¿Hacia dónde se encamina España?
El Índice de precios de referencia para el alquiler de viviendas del Gobierno toma como referencia la base tributaria de la Declaración de la Renta de 2022. Esto exige que las comunidades autónomas lo hayan solicitado previamente, como zonas tensionadas para sus territorios, al Gobierno. Además, tendrá un periodo de vigencia de tres años prorrogables.
Aquellos fondos que invierten en vivienda para el alquiler no tienen la capacidad de correr riesgo de promoción. Ahora los promotores pierden todo el margen de beneficios, siendo el neto de rentabilidades exigidas del 5,5%.
La vivienda en España se sitúa actualmente en un 86%, una caída pronunciada si se compara con su máximo histórico de 2006 cuando se construyeron 80.000 viviendas. De ahí que el país esté a la cola de Europa en la construcción de vivienda pública, siendo el quinto país de la UE con menor parque destinado, solo un 10%. La solución, para los expertos, es apostar por la inversión privada y el urbanismo flexible.