Las previsiones del Banco Central Europeo son que los tipos de interés, que vienen experimentando un gran crecimiento desde julio de 2022, no alcancen su tope máximo hasta el próximo verano. Esto sumando a la desaceleración de las economías como consecuencia de la inflación y del encarecimiento de las materias primas y de la guerra de Ucrania marca en el horizonte un proceso de recesión casi imparable.

Con el nuevo aumento en 50 puntos básicos de los tipos de interés (a fecha de 21 de diciembre) de manos del Consejo de Gobierno del BCE, quedaron fijados en el 2,5%.

Por consiguiente, las operaciones de refinanciación se sitúan en el 2,5%, la tasa de depósito en el 2% y la de facilidad de préstamos en el 2,75%. Con el Euribor cotizando casi al 3%, los préstamos hipotecarios se están encrudeciendo, por lo que el BCE intenta frenar la inflación.

Ante esta situación, y según datos de BNP Paribas Real Estate, la inversión inmobiliaria en España se redujo en el último trimestre de 2022 hasta los 2.400 millones de euros, aunque si miramos las cifras generales del año, éste ha aumentado en un 35% con respecto a 2021 y en un 21% con respecto a 2019.

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No obstante, la gran mayoría de las compras procedieron de inversores extranjeros en un 60%, alcanzándose un récord histórico de inversión de 15.400 millones de euros. Dichos ingresos de capital han procedido especialmente de fondos institucionales que ahora poseen una cuota en las compraventas de inmuebles del 54% con respecto al 35% que representaron durante el curso pasado. Dichas inversiones se han enfocado en el ámbito residencial, de oficinas y del retail.

Con la subida notable de los tipos de interés se aumenta el coste de financiación y se perjudica a las valoraciones inmobiliariasmediante tasas de descuento más altas, de tal modo que se reduce la demanda de alquileres. Por consiguiente, las previsiones para 2023 son de un año en el que los precios del mercado inmobiliario volverán a niveles estándares, en los que las rentas se mantendrán y solo se aumentarán cuando surgiesen oportunidades para entrar en activos con mayores rendimientos.

Si analizamos los datos de cerca, vemos cómo las promotoras han pasado de planificar 220.000 nuevas viviendas para el período 2023-2026 a fijar las cifras en poco más de 184.000. De igual modo, la vivienda destinada a la venta bajará en un 15% y la destinada al alquiler en un 31%.

Por consiguiente, el nivel de compra-ventas en 2023 se reducirá en un 11,1%, a pesar del saneamiento con el que afronta el sector el nuevo año y con la inminente bajada de precios de la oferta en torno al 0,3%. Si llegase la ansiada recuperación y estabilización de los tipos de interés a mediados de año, habría determinadas edificaciones que incrementarían su poder de atracción sobre los inversores privados, como es el caso de las construcciones sostenibles.

La situación de las socimis y las promotoras

Muchas se están marchando del país a la vez que los precios no paran de caer. Las principales socimis españolas, como Inmobiliaria Colonial o Lar España están apostando por oficinas y centros comerciales, donde existe un riesgo latente de rebajas en las valoraciones de activos. Al final, los inversores apuestan por aquellas cuyas rentas y valoraciones sufren menos debido a la ubicación prime de sus activos. Así pues, su rentabilidad por dividendo será superior al 5% estimado para 2023 y cotizará con un descuento del 59% sobre NAV (valor liquidativo neto).

Los elevados costes del sector de la construcción y la reducción de los márgenes de beneficios llevarán este año a promotoras como Aedas Homes, Neinor Homes y Metrovacesa a no levantar el vuelo y a recortar en más de un 16% su oferta de nueva vivienda de cara a 2026.

Se espera una mayor demanda inversora en activos de oficinas y rebajas de valoraciones de activos del 10-15% de cara a los próximos dos años. De hecho, el rendimiento bruto de los activos primeen España es del 3,25%, ofreciendo una diferencia sobre el bono español para la próxima década de apenas el 3,5%.

Para ser más exactos, el analista de Atlas Real Estate Analytics, Álvaro Rodríguez, ve que en 2023 triunfará el build-to-rent, ya que su éxito vendrá derivado de los altos precios, elevados tipos de interés y reducción de la oferta.

El problema de la accesibilidad a la vivienda

Para aquellos jóvenes y familias en general que se han sumergido en el proceso de compra de una nueva vivienda, los tipos Euribor se posicionan entre el 2% y el 3%. Por consiguiente, si los tipos subiesen un punto (hasta el 3,8%) la tasa de esfuerzo de los españoles se incrementaría al 30%, mientras que si subiesen los tipos en tres puntos (5,8%) la dura relación entre deudas e ingresos se incrementaría hasta alcanzar el 37%.

Las previsiones determinan que durante 2023 se verá un descenso en el número de transacciones inmobiliarias y que los precios se estabilicen. Con tasas de esfuerzo entre el 35% y el 40% y con un LTV máximo (valor neto de ingresos) del 80%, los nuevos compradores se verán abocados a alquilar o a buscar viviendas de segunda mano acordes a su presupuesto. Si comparamos los datos actuales con respecto a 2019, veremos que hace cuatro años se destinaba el 22% a pagar la hipoteca, mientras que ahora se eleva hasta el 30%.

Aunque no se espera una elevada tasa de impagos de media en nuestro país, la situación sí que se agrava para las familias más vulnerables que tengan contratado un crédito hipotecario variable, pues verán cómo les afecta el incremento en los tipos de interés.

Hay que tener en cuenta que la política monetaria europea ejercerá una gran presión sobre los compradores que soliciten una hipoteca, ya que se los bancos les exigirá mayor solvencia económica y la subida de los tipos encarecerá sus cuotas mensuales.

Previsiones sobre los tipos de interés

Las reuniones del BCE previstas para los meses de febrero y marzo podrían traer consigo el alza de los tipos en 50 puntos básicos, mientras que en las de los meses de mayo y junio podrían anunciarse incrementos de hasta 25 puntos básicos.

Es cierto que estos datos dependerán de la inflación, de los salarios y de otros indicadores, aunque dejaría el tipo terminal de la tasa de depósito en torno al 3,5%.

Con la llegada del Año Nuevo el optimismo inmobiliario parece no ir de la mano. Desde finales del pasado año la burbuja parece ir desinflándose en nuestro país y las previsiones para 2023 no son nada halagüeñas, pues desde el propio Banco de España se asegura que esta situación se extenderá durante varios meses.

En datos aportados por el centro de estudios económicos BBVA Research, se recoge que la inversión en vivienda seguirá asumiendo una desaceleración progresiva, bajando la inversión del 3,2% de incremento interanual del segundo trimestre de 2022 al 1,3% con el que se ha cerrado el año. A esto hay que sumarle los datos oficiales del Ministerio de Agenda Urbana, que demuestran que los visados de obra nueva durante el último año apenas crecieron un 0,3% con respecto al mismo periodo de 2021. De hecho, en julio se concedieron 8.869, la cifra más baja de dicho mes desde 2017.

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Suecia y el hundimiento de su mercado inmobiliario

Las causas

Desde el Banco de España se alegan como razones de peso el encarecimiento del crédito bancario, debido a las subidas de los tipos de interés, la pérdida de dinamismo de los visados de obra nueva y los aumentos de costes en los materiales de construcción.

A pesar de que la inversión inmobiliaria ha bajado en 2,9 puntos porcentuales menos entre junio y septiembre, con respecto a la proyección inicial, hay que destacar que en España se siguen comprando viviendas, superando incluso datos anteriores a la pandemia.

Los precios de la vivienda se han moderado después de experimentar durante el segundo trimestre de 2022 una subida del 8%, derivada de la descompensación entre la elevada demanda y la escasa oferta. Según datos del INE, en septiembre se vendieron en España 57.333 viviendas.

Invertir fuera de España, pero no en Canadá

Los que se deciden a adquirir una vivienda fuera de los impuestos y de la legislación española deben saber que hay situaciones aún más complicadas, como la de Canadá. Dicho país ha implantado una medida por la que prohíbe, a partir del 1 de enero, la compra de viviendas a extranjeros no residentes durante los próximos dos años.

Con esta medida, el gobierno que preside Justin Trudeau pretende controlar el incremento de los precios de la vivienda en su país desde que se iniciase la pandemia. En palabras del propio presidente: “Las casas son para las personas, no para los inversores”. Y no le falta razón, en los dos últimos años en el mercado canadiense se han ejecutado operaciones especulativas de manos de inversores extranjeros que han derivado en una falta de vivienda y en precios desorbitados.

Canadá, destino predilecto en los últimos años

El hecho de mudarse a Canadá ha sido siempre la opción predilecta de ciudadanos estadounidenses o británicos, y así queda demostrado en las búsquedas de Google de ‘cómo mudarse a Canadá’ o ‘cómo convertirse en ciudadano canadiense’, que aumentaron en un 850% en una hora.

Los estadounidenses huyendo de su sistema político y los británicos del Brexit, el caso es que desde junio de 2016 sus objetivos de compra en el país vecino de EEUU se han disparado. Ahora podrían ser muchos los españoles que busquen en Canadá su próximo destino, aunque con la nueva ley se echa el freno a esta tendencia.

Las claves de la nueva ley

El Gobierno de Canadá permitirá la compra de viviendas a refugiados y residentes que vayan a usarla como vivienda principal. Esta medida intenta también paliar la subida de los tipos de interés acometida por el Banco de Canadá durante los últimos meses.

Sin ir más lejos, el gobierno canadiense presentó en abril su proyecto presupuestario para el año fiscal 2022-2023 en el que fijaba la reducción del déficit y el abaratamiento de la vivienda del país. De este modo, de los 31.200 millones de dólares canadienses de la nueva partida de gastos, una tercera parte estará destinada a hacer la compra de viviendas más asequible a los canadienses.

Trudeau asegura que en su país se está viendo un problema de viviendas infrautilizadas y vacías, una especulación desenfrenada y una oleada de precios inalcanzable para sus ciudadanos. Mercados como Vancouver y Toronto han introducido impuestos a los no residentes y a las viviendas vacías, y a pesar del apogeo, las ventas inmobiliarias se congelaron.

Por eso ésta ha sido su consigna desde 2019, aunque si bien es cierto que los precios de la vivienda en Canadá han caído en un 13% este año según la Asociación Canadiense de Bienes Raíces (de 800.000 dólares canadienses de principios de 2022 se ha pasado a poco más de 630.000 dólares canadiensesen diciembre de 2022).

Si vamos a pedir una hipoteca para adquirir una vivienda habitual, la cantinela habitual suele ser “necesitas un 20% de entrada del valor de la vivienda y un 10% para gastos”, es decir, un 30% del valor de la vivienda para empezar. Eso significa que para una vivienda de 200.000 euros, necesitamos con al menos 60.000 euros para comprarla. Y eso sin pensar en gastos que podamos tener para hacer reparaciones o acondicionarla a nuestro gusto, en ese caso, las cantidades se disparan.

Según el portal inmobiliario Idealista el precio medio de la vivienda en septiembre de 2021 era de 1813 euros el metro cuadrado, es decir, para una vivienda de 100m2, necesitamos unos 181.300 euros. Pero eso es en España de media, incluyendo pueblos baratos, si estamos hablando de una vivienda en grandes áreas metropolitanas del país, la situación cambia. Si estamos hablando de una vivienda en zonas céntricas de Madrid o Barcelona, no es raro ver precios a partir de 300.000 euros. Eso haría que sus compradores necesiten unos 90.000 euros para empezar.

Podemos pensar que en España la gente tiene altos sueldos y ahorra mucho, pero lo cierto es que no. En 2019 el salario medio de un trabajador era de 24.395 euros y el más frecuente de 18.489, anuales. Podríamos suponer entonces que si el mercado inmobiliario no para de vender pisos como churros (porque lo hace a pesar del Covid19) y los sueldos son bajos, que los compradores de vivienda son unas máquinas de ahorrar dinero hasta que llegan al 30% deseado.

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Pero lo cierto es que no sucede así, La tasa de ahorro medio en España pre pandemia rondaba entre el 7,9& de 2013 y el 5,6% de 2018. En 2019 fue del 6,3% y en 2020 del 14,8%, aunque no hablamos de un año normal. Es decir que un sueldo de 18.000 euros netos (1.500 al mes) con un ahorro del 15% (que sería más que la media nacional) ahorraría alrededor de 225€ mes, lo que es decir 2700€ anuales. Para poder comprar una casa media en España de unos 75m2 y 1800€/m2 que saldría por 135.000, necesitaría 40.500€, tardaría quince años en llegar a esta cantidad. Siete años y medio si estamos hablando de una pareja. Eso sin suponer que no han ahorrado para nada más. Pero es que si nos vamos a la media nacional de los últimos años, los tiempos se duplican. Es poco razonable creer que las personas en España llegan a pasar 30 años ahorrando para poner la entrada de la casa, si empezaran a los 25 acabarían a los 55 o a los 40 si lo hacen en pareja.

La pregunta es ¿cómo consiguen los españoles comprar una vivienda a pesar de las bajas tasas de ahorro y bajos sueldos?

Lo primero de todo: esto no es una recomendación para comprar vivienda usando ninguna de estas tácticas. De hecho creo que personalmente tener el 30% de la vivienda ahorrado es un un buen método de control de riesgos. Si hubiera una crisis inmobiliaria de nuevo y la vivienda baja un 20%, no nos encontramos en “negative equity”, es decir, una posición en las deudas son más altas que el valor de los bienes que tenemos que las respaldan. Si además hemos ido amortizando la hipoteca, el valor de la deuda puede que sea menor.

• Alquiler con opción a compra: es algo difícil de encontrar, pero hay casos. En un contrato de este tipo las cantidades pagadas en concepto de alquiler se convierten parcialmente en parte del pago de la vivienda, si además hemos ido ahorrando puede ser una buena idea. Posiblemente la táctica menos arriesgada de todas las que exponemos aquí.

• Solicitan aplazar el pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, posible bajo ciertas circunstancias. Pero devenga intereses a la Hacienda autonómica. No válido para vivienda nueva, sobre la que se paga IVA.

• Hipotecas por más del 80%: Si hemos conseguido un chollo, comprando una vivienda por debajo del valor de la tasación de la misma, enhorabuena, existen bancos que aceptan el valor de tasación como para pasar el límite del 80%. También recientemente se ha anunciado por parte de alguna entidad bancaria que concederán hipotecas por el 95% del valor de la vivienda si el futuro propietario cumple ciertas condiciones (principalmente edad y estabilidad laboral).

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Antes de casarte deberías de haber hablado estos temas financieros con tu pareja

• Donaciones o préstamos de familiares: muchas veces los padres apoyan financieramente a los hijos para que puedan comprar una vivienda, ya sea mediante una donación o préstamos. Esto siempre que los familiares tengan una situación económica desahogada, con ahorros de los que puedan prescindir en los próximos años. Cuando es una donación no deja de ser una especie de adelanto de la herencia.

• Compra de vivienda sobre plano: habitualmente cuando se hace una promoción inmobiliaria de nueva vivienda, los futuros propietarios van pagando a la promotora durante la construcción de la misma, que puede durar un par de años. Eso facilita a los propietarios de vivienda la compra dela vivienda ya que les da un tiempo extra para hacer la compra de la vivienda y ahorrar. Esto sólo vale para aquellas promociones que están empezando, si la pillamos a medias, puede que tengamos que hacer todos los pagos en cuestión de seis meses.

• Los familiares toman un préstamo personal: En ocasiones incluso los padres llegan a tomar un préstamo personal para financiar la entrada de la vivienda de sus hijos, que puede que devuelvan los padres o puede que devuelvan los hijos (que son los verdaderos beneficiarios). Sería la versión arriesgada de los préstamos o donaciones de familiares.

• Piden un préstamo personal en otra entidad financiera pocos días antes de ejecutar la compra: posiblemente la táctica más arriesgada de todas. El límite del 80% está pensado para una mejor gestión del riesgo personal por parte del comprador de la vivienda. Por eso no lo recomiendo, aunque no deja de ser cierto que es algo que se hace.

El precio de la vivienda y su accesibilidad es algo que no se está dando sólo en España, sino en todo el mundo. Bloomberg acaba de publicar sobre como este problema se ve en Londres, París, Melbourne, Buenos Aires, Toronto o Singapur (si no encajas en los criterios de la HDB que favorece a parejas heterosexuales). Esperemos que la búsqueda de una vivienda no nos lleve a un riesgo sistémico como ya tuvimos con la crisis financiera de 2008.

Pregunta a los lectores ¿conocen a personas que hayan usado estas u otras opciones para comprar vivienda sin tener ahorrado el 30% del precio de adquisición de la misma? ¿Cómo les salió la jugada?

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Volvemos de vacaciones y pocas cosas nuevas en el panorama económico, incluido el sector inmobiliario. Tras los sustos del verano por las caidas de las bolsas siguiendo el crack del sistema americano de hipotecas, en España se sigue advirtiendo sobre la crisis que se avecina. Le toca el turno a la Red de Expertos Inmobiliarios, que afirma que el 30% de las agencias inmobiliarias podrían cerrar en 2007 nada más y nada menos. Afirman estar sufriendo un importante parón en las ventas, y que ante esta situación muchas agencias no podrán aguantar. ¡Quién se lo iba a decir!

Y es que no hay que ser tan experto para inferir que ningún tipo de negocio, con la castiza excepción de los bares ("sólo en Antón Martín hay más bares que en toda Noruega", cantaba Sabina) y la sempiterna de los bancos puede tener dos, tres o más sucursales distintas en la misma calle sin que tarde o temprano sobren oficinas. Es de sentido común.

No se si los lectores recordarán el "boom" de los videoclubs hará ya la friolera de veinte años (que viejos nos hacemos algunos). Había videoclubs en cada esquina, y lógicamente el sector acabó por ajustarse con el consiguiente cierre de los comercios menos competitivos. Años después el negocio está absolutamente diezmado por el auge de las descargas on-line y el top-manta, pero no nos salgamos del tema que nos ocupa.

Más recientemente recuerdo el auge de los "todo a veinte duros" (a los lectores más precoces les sonará extraño incluso lo de los duros - insisto, qué viejos nos hacemos). De nuevo, un todo a cien en cada esquina, seguidos posteriormente por los cómicos "todo a 100, 200, 300, 500, 1000, 1500 y más". No exagero, juro haber visto este nombre de establecimiento en Sevilla. Una vez más imperó la lógica de mercado y acabó con gran número de ellos. Sobre la misma epoca existió fugazmente el boom de las tiendas de informática de barrio: en todas las calles había un chaval que había aprendido a montar PC's y quería hacer de ello su modo de vida, y además traía los CD's de mil en mil para venderlos más baratos que nadie. Una vez más, reajuste.

Y finalmente hemos sufrido el advenimiento de las franquicias inmobiliarias, en el que casi cada hijo de vecino ha abierto una oficina ante la promesa del dinero fácil y rápido. Ante este tipo de situaciones, siempre hay que tener en mente una máxima de las inversiones: cuando los negocios se hacen "vox pópuli", los que realmente saben ya están desinvirtiendo. Y es que en las inversiones, lamentablemente, aunque no se trate de un juego de suma cero es infrecuente el "café para todos".

Vía | La Vanguardia En El Blog Salmón | Caen los pisos en las principales ciudades, la vivienda bajará un 30%

A algunos ya casi ni les sonará el nombre de Astroc, pero hace muy pocos meses ocupaba buena parte de las páginas salmón. El meteórico ascenso en bolsa de la empresa inmobiliaria Astroc, con una revalorización del 1000%, fue seguido de un descalabro en bolsa que fue considerado por muchos como el inicio del fin de la burbuja inmobiliaria. En los meses siguientes a este batacazo, se suceden las declaraciones sobre este fenómeno: unos apuestan por un aterrizaje suave de este mercado y otros hablan de descensos de hasta un 20% de los precios a medio plazo (tres a cinco años).

Pues bien, la CNMV parece haber decidido que algo huele a podrido, y no precisamente en Dinamarca. Se habla, literalmente, de "insólitos movimientos bursátiles" y se confirma que se han iniciado investigaciones, si bien estas permanecen secretas hasta este momento y por ahora no se ha determinado la procedencia o no de abrir un expediente.

Y es que el descalabro de Astroc en febrero fue precedido por la publicación de informes sobre operaciones sospechosas y prácticas contables dudosas, y fue seguida por la retirada ejecutiva de su presidente, Enrique Bañuelos. La empresa ha declarado no saber nada de esta investigación. Pues ya pueden ir enterándose...

Vía | Cinco Días En El Blog Salmón | Inmobiliarias se hunden en bolsa, el fin del boom inmobiliario, Astroc y el riesgo de los chicharros