Alquilar una vivienda en España hasta ahora solía ser lidiar con un propietario individual que había comprado un apartamento pequeño para invertir o tal vez alquilaba el piso que había heredado de sus padres. Bien, esta situación está cambiando y un nuevo tipo de caseros se acerca, los fondos de inversión.
Desde 2011 en EEUU existe una tendencia por parte de los fondos de inversión y empresas de crowdfunding inmobiliario a comprar viviendas con el objetivo de alquilarlas a largo plazo. En algunos mercados el peso de estos gigantes de la inversión pasa a ser bastante fuerte, además de que al poder pagar en efectivo, pueden cerrar la operación en relativamente poco tiempo.
En Estados Unidos, cada vez hay más casas en manos de fondos
Cuenta el Wall Street Journal que en Conroe, a las afueras de Houston (ciudad del estado de Texas) una constructora llamada DR Horton preparó una promoción de 124 viviendas, pero en vez de venderlas, fueron alquiladas. La promoción llamada Amber Pines at Foster Ridge se vendió por 32 millones de dólares, a una empresa llamada Fundrise LLC que gestiona más de mil millones de dólares en manos de 150.000 inversores. Esta venta a DR Horton le supuso un margen del 50%, más de con lo que está acostumbrada a tratar. El director financiero de esta constructora, reconoció que no esperaba que todas sus ventas se hicieran a un 50%.
Este fenómeno no se ve sólo en Houston. Sino en otras “boomtowns” (ciudades de alto crecimiento) como Miami, Las Vegas o Phoenix. Aproximadamente una de cada cinco casas en EEUU son adquiridas por alguien que nunca se muda a ellas. En una promoción en Los Ángeles, 220 de las 700 viviendas fueron adquiridas por inversores, el plan original no esperaba que ninguna fuera a ser comprada para alquiler. Gestores de fondos como JP Morgan Asset Management y BlackRock y plataformas de Crowdfunding como Fundrise se están lanzando a la compra de viviendas o construyendo directamente para alquilar, según muestran sus resultados trimestrales. Según un estudio en ciudades baratas del “Sunbelt” como Nashville, Charlotte, Atlanta, Dallas o Tampa afectadas por la crisis inmobiliaria de 2008, desde 2011 Wall Street ha comprado entre el cinco y el nueve por ciento de las viviendas unifamiliares totales.
Las parejas jóvenes en busca de esta vivienda acaban compitiendo contra fondos de inversión, planes de pensiones y personas participando en Crowdfunding con el móvil, lo que hace las viviendas más caras, permanentemente. En algunos mercados estos fondos están dominando las subastas de las viviendas embargadas, con hasta un tercio de las compras. Alquilar viviendas suburbanas (típica casa americana de las películas) parece tan rentable que en algunos casos los inversores han subido el precio un 25%, aunque es posible ver quién opina que no se tiene un cashflow positivo con estas inversiones.
Sobre invertir en vivienda para alquilar no sólo sucede en EEUU, el banco Lloyds en Reino Unido es el mayor banco proveedor de hipotecas del país. Anunció recientemente al Financial Times que pretende convertirse en propietario de viviendas en alquiler de aquí a fin de año. En el Reino Unido había más de cinco millones cuatrocientas mil de viviendas en alquiler en 2019 y se espera que haya seis millones para 2023 según la consultora Knight Frank.
Algunos consideran que es una burbuja, pero con capacidad de crecer bastante antes de explotar, se espera que los precios suban un 12% este año, sobre la subida del 11% del año pasado y la esperada del 6% para el 2022. También está quién opina que al haber plataformas de Crowdfunding involucradas, está al alcance de todos invertir en vivienda para alquiler.
En España es tendencia invertir en vivienda para alquilar
Uno de cada tres españoles considera que el alquiler es una opción para toda la vida. En España aproximadamente un 25% de la población vivie de alquiler, frente a un 36% en Francia o un 49% en Alemania. Para suplir esta demanda, en España tenemos varias promociones que se denominan “Built to Rent”, construidos para alquilar. En España se prevé la construcción de más de 90.000 viviendas de aquí a 2028 para ser alquiladas. Más del 50% de ellas serán construidas en la Comunidad de Madrid, aunque otros fondos están buscando oportunidades en otras ciudades como Barcelona, Bilbao, Valencia, Málaga o Murcia.
Muchas de estas promociones están incluso destinadas a un público “prime”, como una en la zona madrileña de Mendez Álvaro que incluye gimnasio y “coworking”. Existen una serie de edificios de oficinas cercanos, que hacen atractivo vivir a unos pocos minutos del trabajo. También están las promociones de vivienda en alquiler impulsadas por la administración autonómica para ser alquiladas dentro de un programa público de vivienda.
Pregunta a los lectores, ¿creen que los fondos de inversión algún día serán una parte substancial del mercado de alquiler de vivienda?
En El Blog Salmón | En España hay tres mercados diferentes de vivienda: uno cae pero los otros dos están subiendo y mucho de precio
Vía | Wall Street Journal
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