Tal y como os acabo de comentar vamos a darle unas vueltas a la propuesta de Ciudadanos que, bajo el título Una segunda oportunidad para todos los españoles, propone la introducción de medidas legales a favor de la dación en pago hipotecaria, los acuerdos extrajudiciales y la exoneración judicial de deudas, y que, como dije, parece haber inspirado a lo avanzado el viernes por el Consejo de Ministros.

Vamos a seguir el mismo orden que la propuesta, por lo que nos detendremos en un primer momento en esa visión que la justifica, seguiremos a su continuación con la apuesta concreta por un modelo de nación que no es exactamente el que defienden algunos y acabaremos con el mecanismo que proponen para la exoneración de deudas vía vuelta de tuerca al concurso de acreedores, y que en mi opinión es lo más radical de todo el paquete, todo ello dividido en varios posts.

El problema de las deudas personales y la cuadratura del circulo

En Ciudadanos se parte de algo notorio, que es el sobreendeudamiento de los ciudadanos españoles, y que afecta en mayor medida a los grupos familiares con ingresos más bajos. No toca, pero convendría recordárselo a los que lloran por la ausencia de crédito. Hemos llegado hasta aquí en España vía una expansión crediticia descomunal, pero decir esto entiendo que no es lo mejor si quieres que te voten.

Por otro lado nos recuerdan el famoso art. 1.911 del Código Civil, con la responsabilidad patrimonial por deudas con todos los bienes presentes y futuros. Se refieren a un termino como el de "muerte civil" que me resulta exagerado, teniendo en cuenta la práctica real del día a día en la reclamación de dichas deudas. Mi experiencia es que, de facto, si hay alguien que te mata civilmente en la práctica son las Administraciones Publicas, Hacienda y la Seguridad Social. Esas, con información privilegiada siempre están ahí y sobre dicho tema no veo que se desarrolle nada en el programa. Los acreedores privados una vez pinchan hueso pueden volver a por ti, pero les cuesta mucho más.

Lo que no acabo de entender es su visión positiva sobre los concursos de acreedores empresariales, aspecto este que ya he comentado con anterioridad, ni mucho menos el de las supuestas bondades de la responsabilidad limitada de los empresarios que usan una sociedad de responsabilizada limitada o anónima:

1. La teoría judicial del levantamiento del velo jurídico o las múltiples causas de responsabilidad de los administradores ante administraciones, acreedores y trabajadores es una realidad del día a día, que muchos ignoran pensando que la protección patrimonial y la separación entre los bienes particulares y los empresariales son completas.

2. Dicha limitación de responsabilidad en las sociedades conlleva un buen numero de obligaciones de transparencia y de gestión. ¿Son predicables las mismas de la economías familiares?, y sí lo hacen, ¿va acarrear su incumplimiento consecuencias civiles y penales como las de los empresarios? Me da que se buscan comparaciones de lo incomparable.

3. Las limitaciones crediticias para pymes, los tipos de interés, las garantías exigidas son superiores a los del producto estrella, la hipoteca a particulares por vivienda habitual, precisamente por dicha limitación de responsabilidad. Así que no nos extrañemos si se encarecen o restringen los créditos. ¿El siguiente paso será el crédito como servicio público o el derecho al crédito?

Evidentemente, los que han redactado el programa saben de primera mano donde están metiendo la mano y hablan de lo difícil que es conciliar los intereses de todos: de los endeudados, de la sociedad, de los bancos, pero también de otros acreedores que pueden verse perjudicados. Curiosamente de estos no se vuelve a hablar (lo mismo que no se hace de las Administraciones Públicas). ¿Cómo se protege el interés de las pequeñas pymes, de los acreedores particulares de esas personas físicas que se quiere amparar?, ¿cómo se evita esa epidemia concursal que tan bien se conoce en el ámbito empresarial de que un concurso trae otro concurso? Yo no lo acabo de ver explicitado, pero veamos ya la primera medida propuesta.

La dación en pago por el 100% del valor actual

Antes de entrar en la propuesta de dación de Ciudadanos recordemos cómo está la cosa en cuanto a las adjudicaciones en ejecuciones hipotecarias. Resumiendo, si en la subasta no aparece nadie, el ejecutante podría quedárselo por un 50%, un 60% o un 70% del valor de tasación que se uso para conceder el hipotecario, dependiendo el porcentaje concreto de una serie de factores.

Frente a esto Ciudadanos propone que el deudor tenga el derecho de, usando un procedimiento no judicial, entregar la vivienda al acreedor hipotecario, valorándola en el 100% de la tasación que haga un experto independiente nombrado por el Registrador de la Propiedad.

Lo cierto es que apenas desarrollan este punto lo que lo deja muchas dudas abiertas:

• Como ellos mismos reconocen esto no es una suerte de derecho de dación universal como el que proponen algunos, esa suerte de ley del embudo por la que si el el inmueble sube es mío y si baja se lo vendo al deudor y me quito de en medio del hipotecario, con una extinción automática de toda la deuda con independencia de cualquier valoración.

• En cualquier caso, en unos casos, al deudor le convendría la alternativa de Ciudadanos, con la minoración de deuda al 100% del valor actual, y en otros, dadas las tasaciones y precios de los años pasados, igual le conviene llegar a un procedimiento judicial, y lo inverso en el caso de los acreedores. Por eso entiendo que la propuesta de Ciudadanos va por configurar un derecho a favor del deudor, que podría usarlo frente al tradicional sistema de ejecución hipotecaria, que se configura como un derecho del acreedor.

• Tanto es así que, aunque estos casos no salen en la televisión, hay quien desea que le ejecuten hipotecariamente de un modo rápido ya que incluso, en teoría, puede sacarle un dinero al acreedor al adjudicárselo por ese importe, teniendo una deuda reducida y estando fuera de mercado. Claro que, los acreedores, que no son tontos lo que hacen es dejar correr la deuda para encima no tener que poner dinero encima de la mesa para quedarse con el inmueble.

• Por cierto, que frente a lo que muchos creen, lo que de verdad interesa a un deudor de buen a fe es una subasta hipotecaria en la que haya muchos postores y se compita en el precio. Para ello es necesario otorgar seguridad jurídica, mucha información y agilidad en los plazos. Por lo que veo no hay nadie interesado en una reforma legal profunda de estos sistemas.

• Precisamente por lo descrito anteriormente, y es un punto clave, Ciudadanos no explica cuándo se tiene derecho a ejercer esta dación, por lo que se acabaría teniendo una suerte de comprador cautivo en cada momento, especialmente si se admite para supuestos en los que el 100% del valor actual es superior a la deuda.

Aunque pueda sorprender, en la práctica, lo que propone Ciudadanos se parece muy mucho a las negociaciones de dación que se llevan a cabo hoy por hoy. Se tasa de nuevo la vivienda, y si valor es, como suele ser lo habitual inferior al préstamo hipotecario se llegan a acuerdos de refinanciación o de quita por el resto (quitas, que por cierto, sigo sin ver reguladas fiscalmente y que es posible que a más de uno le supongan un susto en el IRPF). Si el valor fuese superior, si la diferencia es poco, el acreedor paga, pero si es mucha eso es indicativo de que la puede vender en el mercado a dicho precio, por lo que el acreedor no entraría.

Supongo que Ciudadanos es consciente de que, en este país, los procedimientos extrajudiciales, por mucho que este regulados legalmente, tienen muy mala prensa y peor acogida judicial. Por ello y por otras cosas que luego veremos, por ejemplo, no acaban de despegar los laudos arbitrales o las ejecuciones extrajudiciales de hipotecas, generándose una absoluta inseguridad jurídica para los que recurren a los mismos en muchos casos. Me pregunto cómo van a hacer para se voltee la situación.

Por lo demás, Ciudadanos es consciente de que con este modelo existiría un importe de la deuda que quedaría sin cubrir en muchos casos. Seria esa deuda hipotecaria que se queda únicamente con la garantía personal tras la entrega de los bienes. Para ello aplicaría lo que es estrictamente el procedimiento de segunda oportunidad que veremos a continuación.

Más información | Programa económico de Ciudadanos (I)

En El Blog Salmón | Dación en pago: a favor de la medida, con matices, ¿Cómo afectaría a las nuevas hipotecas la aprobación de la dación en pago?

Si hoy es viernes, hoy toca rueda de prensa del Consejo de Ministros.Y, cuanto más cerca de periodos electorales, más social, que es lo que mola. Vamos, por tanto, con un pequeño resumen de las medidas que el gobierno ha aprobado en el Real Decreto Ley de mecanismo de segunda oportunidad y reducción de la carga financiera, y de otras medidas de orden social, que seguramente haya sido de los más destacado de dicha reunión de pastores.

Como ya viene siendo habitual en mi, prefiero posponer un análisis y una valoración fundada una vez tenga el texto legal delante. Entre que últimamente los que redactan las normas están poco finos, que los responsables de comunicación se pasan de listos y algunos periodistas no llegan, prefiero no decir nada hasta que no lo vea negro sobre blanco en el BOE. Es por ello que va a ser un repaso enunciativo.

Para empezar se aprueba una normativa que permitirá, a las personas físicas, una "segunda oportunidad", o lo que es lo mismo, la extinción de todas sus deudas una vez hayan liquidado su patrimonio en un proceso concursal ad hoc.

Esa segunda oportunidad seria el final de un proceso previo, que vendría marcado por el reforzamiento de los acuerdos extrajudiciales entre acreedores y deudores y del papel de los mediadores. Se extiende a estas soluciones los beneficios fiscales de la dación en pago.

Además, se toca el famoso Código de Buenas Prácticas:

• Elimina las cláusulas suelo para los colectivos especialmente vulnerables beneficiados por el mismo.

• Se amplían los colectivos protegidos por el mismo, subiendo tanto los límites de los ingresos familiares como del precio de adquisición de las viviendas afectadas.

• Se extiende hasta 2017 la moratoria de lanzamientos de viviendas habituales para los colectivos especialmente vulnerables amparados por el Código de Buenas Prácticas.

Como digo habrá que estar al desarrollo de estos puntos en el Real Decreto Ley de mecanismo de segunda oportunidad y reducción de la carga financiera, y de otras medidas de orden social, pero voy a adelantar que se parecen bastante a las lineas maestras de lo propuesto por Ciudadanos en la materia (se nota donde le aprieta el zapato a Mariano).

Precisamente por esta similitud, y tal y como me comprometí, lo que si voy a hacer de un modo inmediato es una valoración de lo adelantado por Ciudadanos, ya que de estos no se puede esperar una norma y lo que hay es lo que figura en el programa. Por tanto, de la lectura del mismo podéis intuir por donde pueden los puntos fuertes y los puntos débiles de lo que está por publicarse.

Más información | La Moncloa

En El Blog Salmón | Dación en pago y prodigalidad, Los Empresarios de Responsabilidad Limitada: la maldición de Casandra, la legislación efectista y cómo las vacas gordas pesan

Imagen | La Moncloa

Una de las novedades de la reforma fiscal es la exención de la dación en pago en el IRPF y en la Plusvalía Municipal (tal y como se sigue conociendo popularmente el IIVTNU). Es posible que haya quien no sepa en que consisten dichas exenciones, o en el mejor de los casos, creían que ya existían.

En el 2012 es cierto que se introdujo una exención para el IRPF y una inversión del sujeto pasivo en la plusvalía municipal en el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, pero esto era de un alcance limitado.

En efecto, dichas medidas sólo alcanzaban a aquellos deudores situados en el llamado umbral de exclusión que el mismo RDL definía, que era sustancialmente restrictivo (toda la unidad familiar sin rentas del trabajo o de actividad económica, cuota hipotecaria superior al 60% de los ingresos, con una sola vivienda en propiedad y para adquiriré la cual se solicito el préstamo, etc...).

En la reforma fiscal actual la cosa cambia radicalmente, fijándose muchos menos requisitos. Veamos por ejemplo los presupuestos para la exención en el IRPF:

Con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor o garante del deudor, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o de cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.

Es decir, ahora se pude aplicar para cualquier operación hipotecaria sobre la vivienda habitual aunque su finalidad ya no sea la de adquisición de la misma. pensemos en los que han hipotecado su casa para montar un negocio. Eso sí, sólo por los contraídos con entidades de crédito o sociedades profesionales dedicadas a ello.

Asimismo estarán exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda en que concurran los requisitos anteriores, realizada en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.

Se extiende este beneficio no sólo a las daciones en pago, también a las ganancias patrimoniales que aflorase en ejecuciones judiciales o extrajudiciales, lo que guarda lógica interna con el propósito de la reforma. Sin embargo, y me temo que es algo que surgirá tarde o temprano, se han dejado fuera a las quitas, a las condonaciones de deuda, realizadas por aquellas que, para favorecer la venta del deudor, y eliminar el riesgo de impago total, condonan parte de la deuda. Eso genera una ganancia patrimonial que queda en una situación un tanto incierta de tributación (¿IRPF?, ¿donaciones?), y se había podido aprovechar para unificar el tratamiento.

En todo caso será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.

Ya no es necesario estar en el umbral de exclusión. Basta con no disponer de otros activos patrimoniales que permitan saldar la deuda, aunque este concepto tan abierto sospecho que va a dar quebraderos de cabeza.

En la Plusvalía Municipal se regula en paralelo a esta exención del IRPF, eliminando la inversión del sujeto pasivo que se había introducido en el RDL que comentábamos al principio, por lo que ya no se trata de que ese impuesto para unos escasos supuestos los pague la entidad de crédito. Ahora, para un número de casos mucho más amplio lo que se produce es una exención total.

Más información | Anteproyecto de Ley de reforma del IRPF y del IRNR

En El Blog Salmón | Dación en pago y prodigalidad, La ILP de la ración en pago va a generar más problemas de los que pretende resolver

Imagen | alfonso benayas

Está dando mucho que hablar la ILP sobre la dación en pago de las hipotecas, a nosotros nos parece una medida con luces y sombras, para saber que os parece a vosotros, esta semana os preguntamos:

¿Crees que la dación en pago será una solución o un problema?

Respecto a la pregunta de la semana pasada sobre las reformas que introducirías en las administraciones locales, ha habido muchas respuestas muy interesantes que no deberíais perderos, la respuesta más valorada ha sido la de shibumi, que dice así:

Eliminar los cargos de libre designación (o de confianza) y los asesores de grupo político. Si quién se presenta a Alcalde quiere contar con personas de confianza para el ejercicio de su gestión, que las incluya en la lista de candidatos. Posteriormente podrán ser liberados, con un límite, pero se reducirá el número de políticos que puedan beneficiarse de la “sopa boba”. Que los salarios de los liberados atiendan a la realidad del nivel salarial de la población donde han resultado electos, incluido el Alcalde, o al que correspondería al de la función pública para el que han sido liberados. Que los concejales liberados no perciban indemnizaciones o dietas por asistencia a comisiones, plenos, etc. y que, los no liberados, no puedan superar por estos conceptos unas retribuciones anuales superiores al 50% del salario mínimo. Que las asignaciones a grupos políticos no superen, en su conjunto, la cantidad de multiplicar por 0,50 el número de habitantes de la población local. Y, ya que la composición de las diputaciones provinciales se forma en función de los resultados de las elecciones locales, que estos diputados sean elegidos por los votantes en los mismos comicios municipales y les sean de aplicación las normas anteriores.

Os recordamos que las respuestas debéis darlas en la sección correspondiente, donde podéis además plantear cualquier pregunta que se os ocurra. Los comentarios a este post están deshabilitados para que respondáis a la pregunta aquí.

En El Blog Salmón | <a href="https://www.elblogsalmon.com/mercados-financieros/dacion-en-pago-a-favor-de-la-medida-con-matices">Dación en pago: a favor de la medida, con matices</a>,  <a href="https://www.elblogsalmon.com/mercados-financieros/el-congreso-debatira-la-iniciativa-legislativa-popular-sobre-la-dacion-en-pago-que-cambios-se-piden">El Congreso debatirá la Iniciativa Legislativa Popular sobre la dación en pago ¿qué cambios se piden?</a>, <a href="https://www.elblogsalmon.com/mercados-financieros/cuantas-hipotecas-se-pueden-favorecer-de-la-iniciativa-legislativa-popular-de-dacion-en-pago">¿Cuántas hipotecas se pueden favorecer de la Iniciativa Legislativa Popular de dación en pago?</a>

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Tal y como os comentaba en mi anterior post, voy a darle unas vueltas a algunos aspectos de la ILP que me preocupan. Por ejemplo el tema de los avalistas. Y es que considero, curiosamente, que la ILP pone a los avalistas en la primera linea de fuego.

Ahora que vamos a pasar a lo concreto, os recomiendo <a href=https://www.elblogsalmon.com/mercados-financieros/el-congreso-debatira-la-iniciativa-legislativa-popular-sobre-la-dacion-en-pago-que-cambios-se-piden">la lectura del post de Remo que desmenuza la ILP, así como de la propia ILP, que tampoco es tan larga. El caso es que, leyéndola, uno tiene la sensación de que, siendo asesorados por abogados en su redacción, o se han olvidado del resto del marco legal, o pretenden meter una bomba de relojería para que la situación se tense aún más.

Dicen en la ILP:

La extinción de la deuda comportará por efecto de la ley la extinción de cualquier tipo de fianza o aval.

Ejem. Me temo que esto no es tan sencillo. Hasta donde yo leo los únicos artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil que se modifican son el 579, el 675 (añadiéndole un bis) y el 693, amén de una articulo final que dispone la aplicación retroactiva de esta regulación. Es decir, lo que están reformando son artículos referidos al procedimiento de ejecución hipotecaria.

Los defensores de la ILP indican que, si se aprueba, al extinguirse la deuda con la entrega de la vivienda habitual, se extinguen las garantías accesorias, como el aval. Ya, lo que ocurre es que es se les olvida que al acreedor puede reclamar la deuda hipotecaria mediante cuatro procedimientos distintos. Os remito a este articulo para aquellos que no conozcáis de que va el tema, y de paso os lo resumo:

1. El juicio declarativo ordinario, el procedimiento al que, según cuantía, tiene derecho todo acreedor.

2. El ejecutivo, un juicio rápido, con causas de oposición tasadas, para aquellos acreedores que cuentan con un documento o título ejecutivo

3. El ejecutivo hipotecario, una variedad del anterior, para aquellos caso en los que son acreedores hipotecarios.

4. El extrajudicial hipotecario, articulado a través de los notarios.

Como veis, se discute hasta que punto un acreedor puede instar la ejecución simultáneamente por varias de estas vías, o hacerlo subsidiariamente nada más demandar al deudor. Pero lo que está claro es que el acreedor puede elegir cualquiera de las cuatro para hacer valer su derecho. Ahora pensemos en que es lo que puede ocurrir si se aprueba esta ILP.

Partamos de que hay un préstamo con unos titulares (sin otros ingresos ni bienes) que viven en un piso, del que deben 200.000 euros. Su valor de tasación fue 300.000. Además hay unos avalistas, los padres de los anteriores, con su vivienda libre cargas por 180.000 euros, y con unos pequeños ahorros de 20.000 euros. Voy a prescindir del tema nominas, pensiones y del crecimiento del saldo deudor por los intereses.

Actualmente lo más normal es que se tirase por la via 3ª, por la ejecución hipotecaria. Si no comparecía nadie en la subasta, el banco se la adjudicaba por el 60% del valor de tasación, es decir, por 180.000 euros. Quedarían pendientes 20.000 euros (recordad que prescindimos de gastos, intereses, etc...para simplificar).

El banco, a posteriori, y usando la vía procesal nº2, el ejecutivo ordinario, demandaría a los titulares y a los avalistas por los 20.000 euros restantes, por lo que embargaría a los avalistas, 10.000 euros contra ese depósito y otros 10.000 contra la vivienda que sacaría a subasta.

¿Protege la ILP al avalista?

Ya hemos visto como los impulsores de la ILP aducen que la ILP protege a los avalistas en estos casos. El deudor podrá solicitar con anterioridad a la ejecución de la subasta la dación en pago y la extinción de la deuda. Y si no lo ha hecho, y la subasta es insuficiente para cubrir lo debido, no se podrá continuar por la vía de un ejecutivo ordinario.

El problema estriba en que nada obliga al acreedor por empezar por dicho procedimiento ejecutivo hipotecario (recordemos que hablamos de avalistas solidarios, con renuncia a los beneficios de orden, división y excusión). Perfectamente puede tirar del ejecutivo normal, y demandar directamente a titulares y avalistas. Así, en el caso que nos ocupa, la película podría ser la siguiente.

El acreedor embarga el depósito de 20.000 euros de los avalistas, y le mete un embargo por el valor restante a la vivienda de dichos fiadores de 180.000. Al ser un procedimiento no hipotecario, no afectado por dichos cambios legales, los avalistas ven como su piso se subasta, y se adjudica por esos 180.000 euros a un tercero, que los echa a la calle.

En este caso, la película para el acreedor acaba ahí, pero puede suceder que quede un pico que no se ha cubierto. Entonces es cuando se tirará de la hipoteca directamente.

Por supuesto, los avalistas pueden dirigirse contra sus avalados (desconozco si se creará alguna plataforma al respecto, tipo Plataforma de Afectados por los Avalados). Ahora bien, si nos leemos el 1839 del Código Civil, vemos que el asunto se puede complicar, pues al pagar (forzosamente o no) se ha subrogado en los derechos del acreedor. Y ya sabemos que con la ILP aprobada estos son poco más que ser un casero social y simpaticote.

Está claro que es un procedimiento más farragoso (más tiempo, más coste, más intereses) que el hipotecario y que llevará más tiempo. Pero el final acaba siendo similar, con alguna diferencia: los primeros afectados van a ser los avalistas.

¿A quién me dicen que defendían?

Tal y como está redactada la ILP entiendo que los avalistas salen perjudicados. Si se aprueba la estrategia de los acreedores cambiará radicalmente si son mínimamente solventes y la garantía hipotecaria es una vivienda habitual: * Van a ir a por ellos en primer lugar, y por lo que reste tiraran luego del ejecutivo hipotecario. * Si eran insolventes, les daba igual antes que ahora, pero si tienen una mínima solvencia, unos mínimos ahorros, que se vayan preparando. * Los avalados dormirán tan pichis, sabiendo que ellos están protegidos, pero no así sus avalistas. * Avalistas que muchas veces no ejercerán contra esos avalados protegidos por la ILP los derechos que les corresponden. Es más, si lo hacen se pueden encontrar con que al subrogarse en los derechos del acreedor hipotecario al que han pagado, se encuentren con las mismas limitaciones que aquel (nada de desahucios y alquiler social). Fantástico * Por supuesto, el procedimiento es algo más largo, pero no mucho más (es un ejecutivo). Es decir más coste (y luego algunos abogados se quejarán de esas deudas que crecen, pero que ellos propician con técnicas dilatorias). * Como la reforma introduce una notoria incoherencia en el sistema procesal, ya veo venir el caos jurisprudencial que se avecina, con sentencias contradictorias sobre la posibilidad de llevar a cabo la mecánica que comento. Viva la inseguridad jurídica.

¿A quién me dicen que defendían? A los avalistas solventes desde luego que no. Creo que quien ha redactado esta ILP sabe mucho más de Derecho Procesal que yo y es consciente de los problemas que genera a corto y medio plazo. Es una clara estrategia de cuanto peor mejor, de socialización del sufrimiento, de dinamitar las estructuras del sistema. No hay más que leer las múltiples entrevistas a Colau et Cie para saber a que me refiero.

Lo de la dación en pago es sólo un primer paso, una piedra de toque. Y si para ello hay que sacrificar a los avalistas se les sacrifica.

PD: por supuesto, soy consciente de que entender como funciona el derecho, o de como se lee una norma cuesta más esfuerzo que reaccionar a gritos del tipo genocida, criminal, o solatr el famoso sabemos por donde te mueves y te vas a enterar. Y los que lo pronuncian también lo saben.

Más información | Ley de Enjuiciamiento Civil En El Blog Salmón | ¿Cuántas hipotecas se pueden favorecer de la Iniciativa Legislativa Popular de dación en pago?, La ILP de la dación en pago va a generar más problemas de los que pretende resolver Imagen | Bohman

Como es de dominio público, la ILP (Iniciativa Legislativa Popular) a favor de la dación en pago de la PAH (Plataforma de Afectados por la Hipoteca) ha sido admitida a trámite. <a href="El Congreso debatirá la Iniciativa Legislativa Popular sobre la dación en pago ¿qué cambios se piden? Mis compañeros se hicieron eco de ello la semana pasada y dieron sus valoraciones. Hoy me toca a mi. Y como podéis imaginar no es positiva. Esta ILP genera más problemas de los que pretende resolver, siempre y cuando creamos que la dación en pago pretende resolver algo.

Podríamos hablar del riesgo moral que implica el que las personas se desentiendan de sus decisiones financieras, o del impacto en las cuentas de los bancos y por tanto en las públicas, habida cuenta del perpetuo rescate bancario que este juntaletras siempre ha criticado. Son temas que salen siempre a relucir, y con los que estoy de acuerdo, pero vamos a intentar tocar aspectos nuevos, tanto en este post como en otros que publicaré a continuación.

Las Exposiciones de Motivos de las normas suelen ser de los textos menos leídos. El homo hispanicus es impaciente y ataca directamente a los artículos. Las introducciones le sobra. Y es una pena. Esas Exposiciones de Motivos suelen ser joyas literarias. A veces explican mucho más que los propios artículos, y otras permiten que a los ponentes se les vea el plumero, bien por incoherencia con lo que luego desarrollan, bien por demagogia pura y dura.

En concreto os recomiendo esta entrada de Morosidad bancaria donde le da la vuelta a dicha Exposición de Motivos. ¿De que desequilibrios me habla, cuando se han concedido hipotecas a Euribor+0,25%?, ¿de qué falta de intervención pública en uno de los sectores más trufados de la misma?, ¿donde queda la responsabilidad de los deudores? Lo dicho, que toda la Exposición de Motivos roza entre lo naif y lo burlesco...

A su vez, la dación en pago liberaría a las administraciones públicas de la necesidad de atender con fondos públicos el empobrecimiento económico, social y personal de las familias.

Claro, liberaría recursos públicos de política social imponiendo una carga a otros ciudadanos. Me refiero a accionistas, depositantes, titulares de bonos bancarios, bien directamente, bien a través de fondos, etc. Y como en España se ha optado por rescatar a todos los bancos, para resolver el problema de 3 enmarronamos a 30. Brillante. De Plataforma de Afectados por la Hipoteca a Plataforma de Afectados por las Preferentes a...y tiro porque me toca...

Que conste que yo apuesto por la demagogia como motor de la ILP. Para muestra un botón. El 16 de noviembre de 2012 Ada Colau escribía el siguiente tweet:

Otro asesinato mas del #genocidioFinanciero, esta vez en cordoba. Esto es insoportable, cuantos muertos mas? #PPSOE culpables

— #16F Ada Colau (@AdaColau) 16 de noviembre de 2012

Eso de genocidio financiero es un mantra de la amiga Ada y de la PAH. Se trataba de un comentario acerca del suicidio de un hombre en Córdoba ese mismo día, a eso de las 11. Pues bien, menos de media hora despues la inquisidora ADa ya había encontrado a la culpable, la Banca y ya hablaba de genocidio financiero.

Una pena, ya que las entidades financieras no tenían nada que ver en este problema. Se trataba de un pleito familiar, donde había separaciones, deudas por alquileres, etc, por medio. El caso es que he estado viendo si Ada se disculpaba, y no ha sido así. También he esperado a ver si lanzaba un nuevo slogan como #genocidiomasculino, a cuenta de la situación en la que quedan los hombres después de un divorcio, y tampoco lo he visto. Y es una pena, teniendo en cuenta que a Ada lo que le va es el activismo, y lo de que sean hipotecados o no es secundario.

En este sentido, y siento la autocita, me remito a ¿Mascotas ideológicas o escudos fiscales?. Los "afectados por la hipoteca" no son más que la punta de lanza de activistas profesionales, personas que siguiendo la lógica de qué-hay-de-lo-mío sirven de tropa de choque a defensores de movimientos periclitados. Y de tras de todo ello subyace la lógica que comentaba en dicha entrada: beneficios determinados para pequeños grupos, a repartir entre un amplio número de perjudicados, nada nuevo bajo el sol del Estado social.

En próximos posts, entraré al detalle de la ILP, que me parece una bomba de relojería jurídica, un falso cierre que incrementará aún más la tensión social.

Más información | ILP de la PAH, Morosidad bancaria En El Blog Salmón | Dación en pago: a favor de la medida, con matices, ¿Cuántas hipotecas se pueden favorecer de la Iniciativa Legislativa Popular de dación en pago?

La posibilidad (remota) de que el Gobierno apruebe la dación en pago tras dar luz verde a la tramitación de la Iniciativa Legislativa Popular sobre la misma, pone sobre la mesa la necesidad de analizar cuáles podrían ser los nuevos requisitos que llegarían a exigir los bancos para otorgar préstamos hipotecarios a nuevos clientes en este escenario.

Vaya por delante que estoy convencido totalmente de que la dación en pago no será aprobada, o no al menos tal y como la IPL lo pretende. Sin embargo, partiendo del análisis previo sobre el tema que ha hecho Alejandro hace unas horas, vamos a jugar a imaginarnos que finalmente la dación es aprobada y a tratar de especular sobre las consecuencias que ello supondría para las nuevas hipotecas y sobre el mercado inmobiliario en general.

El nuevo escenario hipotecario

• Financiación sobre el 60-70 % del valor del inmueble, lo que implicaría la necesidad de tener ahorrado una cantidad importante de dinero antes de adquirir una vivienda.

• Las entidades optarían cada vez con mayor frecuencia por referenciar los préstamos hipotecarios al IRPH, que cotiza actualmente al 3 % (muy por encima de Euribor).

• Relacionado con el punto anterior, los diferenciales sobre las hipotecas también aumentarían considerablemente. Si hoy en día rondan el 2 %, tranquilamente podrían incrementarse un par de puntos.

• Los periodos de amortización de las nuevas hipotecas se reducirían a 20 o 25 años como máximo para evitar la incertidumbre. La máxima del "a largo plazo, todos muertos" podría llevarse al extremo.

• Incremento de las cláusulas y comisiones, así como obligatoriedad de contratar varios seguros extra, más que actualmente, entre ellos uno frente al desempleo. Irremediablemente el precio de estos seguros aumentaría.

Como no podría ser de otra manera, el nuevo perfil de usuario hipotecado sería el de una persona claramente solvente, con contrato indefinido e importantes ingresos anuales. Con un mercado inmobiliario en un escenario bajista como el actual, las entidades financieras eliminarían totalmente el factor riesgo en sus estudios y sólo aquellos clientes que verdaderamente demuestren capacidad de pago a largo plazo saldrían de la sucursal con una hipoteca bajo el brazo.

Repercusiones sobre el mercado inmobiliario

Dado el exceso de oferta actual en este mercado y ante la reducción del número de compradores potenciales, la única forma de dar salida al stock de casas actual sería reduciendo considerablemente el precio de las mismas.

Vender una casa a los precios actuales, a pesar de que estos se han reducidos respecto a los de años anteriores, se convertiría en una misión imposible. No habría más remedio que reducir precios, ya no para hacerlos más atractivos a los clientes, sino para conseguir que un ciudadano de a pie de clase media pueda permitírselo.

Conclusiones

La principal ventaja: se conseguiría sanear el acceso al crédito, si se me permite la expresión. Las nuevas hipotecas tendrían mucha mayor calidad que las actuales ya que sólo se les concederían a los buenos clientes. La consecuencia inmediata, sin embargo, es obvia: es probable que mucha gente no pueda permitirse una casa en su vida, a no ser que los precios se hundan.

¿Se te ocurren otras opciones?

En El Blog Salmón | Dación en pago: a favor de la medida, con matices, El Congreso debatirá la Iniciativa Legislativa Popular sobre la dación en pago ¿qué cambios se piden?, ¿Cuántas hipotecas se pueden favorecer de la Iniciativa Legislativa Popular de dación en pago? Imagen | Images of money

Esta semana ha vuelto a ser noticia la dación en pago, debido a la iniciativa legislativa popular que ha llegado al Congreso con millón y medio de firmas. Si bien es difícil controlar la veracidad de todas las firmas, lo que está claro es que hay un sentimiento en la sociedad de que la dación en pago es algo justo.

Si una hipoteca se ejecuta, el embargo de la vivienda debería saldar la deuda. La idea es simple y potente. Por supuesto tiene implicaciones financieras importantes, pero estoy bastante a favor de la medida. Voy a explicar por qué y los matices, que siempre son importantes.

Comienzo nuevo

Una de las ventajas de la dación en pago es que permite a la gente que ha tenido problemas económicos graves empezar una nueva vida sin cargas a la espalda. En otros países, aunque no haya dación en pago, las personas pueden acogerse a la figura de concurso de acreedores, saldar parte de sus deudas con sus bienes y empezar de nuevo sin cargas (en España existe la figura pero es lento y complicado).

Esto permitiría que la gente que ha tomado malas decisiones pierda todo lo que poseen, pero no en el futuro. Impide que esa gente busque ingresos en negro para que no les quiten parte. Y permite también a muchos empresarios empezar de nuevo, sin cargas que impidan lograr financiación en el futuro.

Por eso pienso que es justa la dación en pago. El banco se queda con la garantía y esta vale menos que la deuda entonces es culpa del banco por evaluar mal el riesgo. Y no olvidemos que la persona que se hipotecó no sale indemne. Lo ha perdido todo. Ha sufrido. No hay riesgo moral.

Habrá menos créditos

Una consecuencia clara de la dación en pago es que habrá menos créditos. Es lógico. Los bancos corren más riesgos a la hora de conceder créditos, ya que en caso de impago se quedan con el bien independientemente de su valor. Una cosa no viene si la otra, si hay dación en pago habrá gente que nunca tendrá una hipoteca.

Por tanto debemos asumir que en un escenario en el que la legislación española contemple la dación en pago habrá menos crédito hipotecario, aunque será de mayor calidad (en principio). Y eso puede ser muy malo para mucha gente. Pero creo que es necesario.

Cuando llegue la recuperación económica no podemos volver al modelo de siempre, y una forma de que los bancos limiten sus riesgos, una vez se olviden de lo que les pasó, es que la legislación les haga asumir más riesgos.

¿Retroactividad? No más dinero público a los bancos, gracias

Dentro de la ILP sobre la dación en pago se pide que la medida sea retroactiva. ¿Mi opinión? Que es una locura. Es cambiar la legislación a mitad de la partida. Y haría quebrar a nuestro ya maltrecho sistema financiero. La gente devolvería sus viviendas porque la inversión fue ruinosa.

Una cosa es que a partir de ahora exista dación en pago y otra muy distinta que las hipotecas firmadas en la década pasada pasen a ser de dación en pago ahora mismo. Los bancos perderían tanto dinero que habría que inyectarles dinero público (más aún) o hacer que los ahorradores pierdan parte de sus ahorros como consecuencia de las quiebras. Y penalizar a los ahorradores por las malas decisiones de los no ahorradores me parece una barbaridad, de un riesgo moral impresionante.

Conclusiones

No me parece nada mal la dación en pago. Podríamos implementarla en la legislación española sin problemas. Es más, estoy a favor. Pero hay que asumir que esto se traduciría en menos hipotecas (en épocas de bonanza, ahora mismo apenas hay) y que no puede ser retroactiva.

En El Blog Salmón | El Congreso debatirá la Iniciativa Legislativa Popular sobre la dación en pago ¿qué cambios se piden?, ¿Cuántas hipotecas se pueden favorecer de la Iniciativa Legislativa Popular de dación en pago? Imagen | Alfonso Benayas

Soy de los que pienso que la Iniciativa Legislativa Popular que se acaba de admitir a trámite será rechazada o ampliamente modificada en el congreso y que la actuación de hoy, ha sido un gesto del Partido Popular para no incendiar más los ánimos, más allá del impacto legislativo que puede tener esta medida.

No obstante, el fondo del asunto sería conocer el número de hipotecas sobre vivienda habitual que hay en España en vigor y el importe prestado de manera global. El caso es que es imposible determinar este número con exactitud dado que no existe un registro que tenga desagregados estas cifras y tan solo podemos hacer algunas aproximaciones para intentar aproximar este número un poco. Os adelanto, el número de hipotecas que puede favorecerse de la dación en pago asciende a unas 379.500 viviendas por un importe de 47.500 millones de euros en crédito hipotecario.

El número total de hogares en España

Para llegar a esta conclusión, tomamos en consideración en primer lugar el número de hogares en España. Actualmente no tenemos censo de vivienda actualizado, ni clasificación por usos de las viviendas construidas, estadística que está en preparación. La aproximación que podemos tomar la tenemos en un informe del extinto Ministerio de Vivienda del 2007 que realizaba una proyección de hogares para el 2013 de 17,1 millones para una población de 46,4 millones de personas.

Suponiendo que hogar y vivienda habitual son conceptos equivalentes, la proyección del informe es extrapolable ahora dado que la población a 01/01/2012 era de 46.265.321 de habitantes. Pero claro, todos los hogares no están hipotecados, por lo que tenemos que filtrar aquellos que sí tienen hipoteca.

El número de hogares hipotecados, la gran incógnita

Determinar el número de hogares que tienen hipoteca es realmente complejo, dado que las últimas estadísticas disponibles del INE, situan el número de hogares con hipoteca en el 29,9% del total de hogares de España. Partiendo de la validez de la proyección anterior, podemos estimar que existen 5.128.167 hogares hipotecados en el país. Estos datos están extrapolados a octubre de 2012.

Si comparamos por ejemplo con el número de hipotecas que practican la deducción por vivienda habitual, vemos que tenemos 5,8 millones de rentas que aplican esta deducción (dato IRPF 2010). Por tanto, dado que en el IRPF existe la posibilidad que dos personas deduzcan el mismo préstamo hipotecario y que la declaración de IRPF individual es la fórmula usual cuando ambos cónyuges trabajan, podemos suponer que el cálculo anterior puede aproximarse fielmente a la realidad.

Las hipotecas en mora y las dificultades de pago

Ahora, tenemos que afinar el importe en juego con las hipotecas sobre vivienda habitual en riesgo de impago. Esta cifra es el gran secreto de la banca y vamos a tener que realizar varias estimaciones diferentes para llegar a alguna conclusión. La primera aproximación la vamos a coger sobre el número de hogares que afirman tener dificultades para pagar los gastos de la vivienda. En esta estadística, el 7,4% de los hogares declaran tener problemas pero no tenemos detalle si el hogar es en propiedad o alquilado.

Suponiendo una estadística homogénea, podríamos suponer que 379.500 hogares hipotecados tienen serias dificultades para afrontar sus pagos en la hipoteca. Esto no significa que todos los hogares generen el impago en el préstamo, pero nos puede servir para fijar el umbral de hipotecas de riesgo en España sobre vivienda habitual. La cifra no es ni mucho menos descabellada, si comparamos con la tasa de desempleo, el número total de hogares con todos sus miembros en paro y la traslación familiar del problema por los apoyos económicos recibidos.

El importe prestado en las hipotecas de riesgo

A cierre de 2012, el saldo vivo de crédito hipotecario (PDF) destinado para vivienda ascendía a 642.000 millones de euros (suponiendo que no ha existido derivación del crédito en dicha estadística. Esta cifra nos da un valor medio de 125.000 euros de crédito medio por hogar, cifra en línea con las magnitudes de crédito concedido a la vivienda según las últimas estadísticas hipotecarias.

Calcular la morosidad hipotecaria sobre vivienda habitual, es realmente difícil, por lo que vamos a tomar dos referencias. La primera la suposición por saldos medios hipotecarios, que nos darían un total prestado de 47.500 millones de euros a las 379.500 viviendas hipotecas en riesgo de impago que hemos calculado en el apartado anterior.

La segunda, extrapolando por el porcentaje de crédito dudoso sobre el crédito total. La morosidad global en noviembre se situó en 186.000 millones de euros y según la Asociación Hipotecaria de España (PDF), el porcentaje de morosidad hipotecaria sobre vivienda habitual se sitúa en el 3,5%. Esto implica, que tenemos una morosidad declarada en las hipotecas de riesgo que asciende a 22.470 millones de euros y que afecta a unas 179.760 viviendas actualmente.

Conclusiones

Partiendo de la base que hemos llegado a un umbral de viviendas hipotecas en mora de 179.760 familias y un importe de hipotecas de 22.470 millones de euros, estamos hablando de crear otra Bankia por decreto Ley, partiendo de la situación actual. Suponiendo que exista buena fe en la sociedad y que nadie recurra a malas artes, el importe puesto en juego con esta iniciativa legislativa popular, es cuantioso y lo puede ser mucho más si no mejora la situación económica a corto plazo.

En un escenario realmente pesimista como el que estamos viviendo ahora, nos podemos plantear en una materialización completa de casi 400.000 hipotecas entregadas en dación en pago y un importe de crédito anulado de 47.500 millones de euros que sería la materialización completa de las hipotecas en riesgo en dación en pago al tener condiciones más ventajosas dejando de pagar la hipotec que pagándola. Esto es otro agujero más para sumar a la inyección de dinero público que le hemos hecho ya la a la banca y que va a salir del bolsillo de todos. Cuidado con los populismos legislativos que un colapso financiero no es ninguna tontería con este agujero adicional.

En El Blog Salmón | El Congreso debatirá la Iniciativa Legislativa Popular sobre la dación en pago ¿qué cambios se piden?

El Partido Popular acaba de dar luz verde a la tramitación de la Iniciativa Legislativa Popular sobre la dación en pago, propuewsta que ha llegado al Congreso con más de 1,4 millones de firmas solicitando la tramitación como proposición de ley la regulación de la dación en pago, de paralización de los desahucios y de alquiler social.

Este cambio de última hora, colocará en la mesa de debate cambios en el Código Civil que alteran completamente el mapa hipotecario actual y que dan una nueva redacción al concepto de alquiler social y rentas de arrendamientos. Ahora, esta iniciativa legislativa popular, tendrá que recorrer todo el camino legislativo que lleva un cambio de ley y la entrada a trámite, no garantiza de entrada que dicha iniciativa legislativa popular se apruebe de manera tectual a la petición inicial.

Las peticiones de dación en pago que se realizan con la ILP

Se quiere añadir un nuevo párrafo, con el número 4, al artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:

4. Si el bien ejecutado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá comparecer con anterioridad a la celebración de la subasta solicitando la entrega del bien hipotecado en pago de la deuda garantizada. En este caso, el Tribunal dictará resolución autorizando la entrega y acordando la adjudicación del inmueble al ejecutante en pago del total de la deuda garantizada, extinguiéndose la misma junto con los intereses y costas.

Esto es la entrada global de la dación en pago en el mercado hipotecario. Si no puedo pagar la hipoteca de la vivienda habitual, entrego las llaves en el juzgado y se acabó la deuda por completo. Ojo, sólo es válido para la hipoteca constituida sobre la vivienda habitual.

El artículo 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil cambia completamente de tal manera que una vez finalizada la subasta de la vivienda habitual, no existirá capacidad de embargo sobre las rentas dinerarias futuras dado que se impide la ejecutoria de la deuda posterior. En pocas palabras, la hipoteca sobre vivienda habitual se cancela con la subasta de dicho inmueble y no hay más deuda que reclamar por ningunos de los actores en el proceso.

El alquiler social que se pide y la limitación de rentas

Además de los dos cambios expresados más arriba, la ILP contempla los siguientes casos para el caso de vivienda habitual modificando el artículo 675 de la LEC.

1. No se podrá acordar el lanzamiento del inmueble en el seno de la ejecución hipotecaria cuando se trate de la vivienda habitual del ejecutado y cuando el impago del préstamo hipotecario sea debido a motivos ajenos a su voluntad.

2. El ejecutado tendrá derecho a seguir residiendo en la vivienda a título de arrendamiento por un periodo de 5 años desde la fecha de la adjudicación.

3. El importe de la renta mensual del arrendamiento no podrá ser superior al 30% de los ingresos mensuales del arrendatario.

Se introduce in concepto nuevo en el ordenamiento jurídico que es el "impago por motivos ajenos", término que se las trae, dado que siempre se impaga por motivos ajenos, se limita el importe del alquiler al 30% de los ingresos y tenemos 5 años de alquiler a este precio dado que ahora, la orden de lanzamiento se transforma en una especie de contrato de alquiler.

La retroactividad en los cambios, el último escalón de la ILP

La ley pide la paralización inmediata de los procesos previos a la subasta desde la entrada en vigor de la ley, la suspensión de las ejecuciones dinerarias sobre las viviendas habituales que ya hayan sido subastadas o entregadas a la entidad financiera y se finalizarán todas las ejecuciones por decreto ley.

Este cambio, dudo realmente que se pueda poner en marcha en el ordenamiento jurídico actual, dado que existe perjuicio para terceros en la entrada en vigor de la ley y por ahora (y esperemos que así sea) nuestro sistema legal impide el perjuicio retroactivo a terceros.

Esta iniciativa legislativa popular se resume en una frase muy sencilla que detallaré en el siguiente post: "las hipotecas de la burbuja, las pagamos entre todos", aunque por una vez en la vida, los políticos han actuado con responsabilidad, dado que al menos, se va a permitir el debate en Sede Parlamentaria de una ILP con un volumen de firmas que no puede rechazar con una mera votación. Otra cosa son los efectos que esto puede tener y los riesgos en los que nos vamos a encontrar.

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