Sirva este post para aclarar/corregir el argumento que exponía en el post sobre Bankia y los embargos en cuenta. Lo primero de todo, es que tal y como me comentan desde la PAH, "ha existido un error en la redacción de dicho post" y no ha existido embargo. Es decir, lo que hay es una deuda hipotecaria con cláusula de barrido de posiciones abiertas en la entidad que implica que si tenemos deuda con la hipoteca, todo lo que entre en dichas cuentas, será retirado para pagar la hipoteca.

Cometí error al usar "embargo" cuando no viene x juez @Remo_ @elblogsalmon Es limpia de saldo deudor x Bankia. Mal uso de castellano :**(

— PAH AlcoSanse (@PAHAlcoSanse) marzo 30, 2014

Vamos a admitir que ha existido dicho "error". Pero lo que está claro es que algunos hipotecados y la PAH "van provocando" sin asesorar y luego, pasa lo que pasa.

Es de primero de la ESO en morosidad e impagos, evitar las relaciones mercantiles con aquellos a los que debes dinero. Es más, esas relaciones se pueden volver muy peligrosas si encima tienes un contrato firmado con ellos en el que cualquier saldo disponible que tengas en cuenta se aplicará para pagar la deuda pendiente. En el caso descrito, este hombre que le debe la hipoteca a Bankia está provocando claramente la aplicación de las cláusulas de barrido al domiciliar en estas cuentas cualquier tipo de cobro y la PAH también va provocando, puesto que el primer consejo que deben darle a un hipotecado deudor es que salgan de la entidad cuanto antes y corten completamente los ingresos en la misma.

Si tú tienes una hipoteca en Bankia, la tienes en mora o en procedimiento judicial y tienes la brillante idea de domiciliar los cobros de tus ayudas sociales en dicha cuenta, eres un verdadero genio del derecho mercantil, si esperas que no te retiren el saldo de la cuenta. Es lo mismo que si tenemos una cuenta al descubierto en 500 euros y nos entra el cobro de una ayuda de 400 euros. El saldo final de la cuenta es de -100 euros y por tanto, sigo sin dinero en efectivo.

Alma de cántaro (por ser suave y respetuoso), la solución es tan sencilla como cortar las relaciones con la entidad en cuestión y abrirte la cuenta en otra entidad financiera o domiciliar el cobro de la ayuda social en la cuenta de una tercera persona en la que tú no seas titular pero sí autorizado. Y una vez que se ejecute la hipoteca y te embarguen las posiciones, si no tienes más ingresos, tampoco te podrán embargar las ayudas sociales tal y como explicábamos en el post anterior.

En El Blog Salmón | Bankia y los embargos en cuenta de ayudas para alimentación: algunas precisiones

Que Hacienda haga un embargo de las existencias, activos o resto de propiedades de una empresa es un trámite tan habitual que no debería ni llamarnos la atención. Per osi el embargo se produce sobre la bodega y el restaurante de Sergi Arola, con 2 estrellas Michelín y un representante internacional de la cocina española, el cuanto cambia de color y esto ya es noticia.

Tal y como nos cuentan nuestros compañeros de Directo al Paladar, este restaurante (la empresa que lo gestiona para ser exactos), acumula deudas por casi 300.000 euros entre cuotas a la Seguridad Social y deudas de impuestos con Hacienda. La "excusa" que dan en el restaurante es que no pueden conseguir el aval necesario para aplazar la deuda y por tanto, la vía ejecutiva cobra toda su fuerza y se pasa al embargo de los activos y existencias de la empresa, siendo un activo importante, la bodega del local. Hacienda cuando quiere cobrar, se cobra hasta con vino si es necesario.

Pagar impuestos no es innovador ni naif, parece ser

Nos guste o nos guste, los empresarios de este país deben tatuarse a fuego en la frente que el primero en cobrar siempre tiene que ser la Seguridad Social y luego Hacienda, ni siquiera las nóminas de los trabajadores que andan a la par. Para montar una deuda de 140.000 euros en la Seguridad Social, tienes que tener varios trabajadores y no pagar la Seguridad Social de estos durante meses. Esto no es un problema puntual de una empresa, es que no se paga a la Seguridad Social porque se tienen otras preferencias.

Con Hacienda, tenemos más de lo mismo; podemos tener deudas por las retenciones no ingresadas (IRPF trabajadores y alquileres por ejemplo) o deudas por IVA (cobrado a los clientes, descontado de las compras y no pagado por la diferencia). Y en la misma línea, 160.000 euros, no se crean de deuda en un solo día ni todo lo contrario.

Aquí han podido pasar dos cosas: bien el restaurante no funciona, ya sea por el motivo que sea (lástima que Chicote ya no pueda arreglarlo), bien los propietarios han decidido gestionar su tesorería en otros canales, sus prioridades de pagos o vete tú a saber, a otros frentes más provechosos para ellos.

Si la empresa no funciona, se cierra

Este país es poco propenso a los cierres y no sólo de imagen y marca se vive. Entiendo que tiene que ser duro para un cocinero de referencia mundial que regenta un establecimiento de bandera, asumir que los ingresos - gastos de la actividad son ruinosos, pero si las pérdidas son constantes y no se asumen con fondos propios, los experimentos se tienen que hacer con gaseosa y no con el dinero de Hacienda. Al fin y al cabo, las estrellas Michelin no pagan los seguros sociales, los paga la caja del local.

En esta línea, hay que tener muy claro que una empresa del sector servicios no puede mantenerse abierta por tiempo indefinido si no logra rentabilidad. Si llegados 3 ó 4 meses, se acaba el dinero y no puedes seguir pagando, baja la persiana, admite que ese modelo concreto no ha funcionado y probablemente las deudas sean muy inferiores.

Si por contra, el error ha sido por mala gestión o descapitalización de la empresa, en este caso, hablaríamos de otro tema, que incurre en delito penal en todo caso y que no es aplicable al caso de este restaurante, salvo que aparezcan datos que así lo ratifiquen.

La conclusión es clara. Los impuestos hay que pagarlos si o si y no se pueden o se deben acumular deudas con Hacienda. Aunque claro está que nos daría para otra serie de post el hilo fundamental de minue, que es el agravio comparativo que tienen las pymes de este país, sean famosas o no, frente otros sectores como es el deporte y el fútbol en particular o incluso, las grandes promotoras y constructoras.

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El mecanismo de las subastas judiciales de bienes muebles o inmuebles principalmente debe ser modificado de una manera más profunda. Hace unas semanas, el <a HREF="“>Consejo de Ministros rebajó el porcentaje de depósito que hay que realizar en una subasta judicial del 30% al 20% con el objetivo de ampliar el número de subasteros y por tanto el valor final de adjudicación y mayor concurrencia.

En este punto coincido con Tristán, si se quiere mejorar de verdad la concurrencia en las subastas, este porcentaje debería ser como máximo el 1% sobre el valor de salida, de tal manera que cualquiera que esté interesado en pujar en una subasta por unos pocos miles de euros inmovilizados pueda entrar en la subasta. Los siguientes puntos son mayor transparencia y agilidad en la toma de posesión.

La transparencia como tal, debe radicar en el acceso al expediente judicial, al certificado de cargas, a todos los aspectos relativos a la publicidad de la subasta. En este punto, el juzgado debería publicar toda esta información del expediente judicial para evitar subastas que a la larga salen rana por múltiples factores. Entiendo por subasta rana, que una vez te adjudicas el inmueble y pagas, no puedes tomar posesión o te encuentras con inquilinos u otra infinidad de asuntos.

Y por último, el proceso de desahucio y toma de posesión de un bien inmueble es realmente problemático. Actualmente, las plataformas de Afectados por las Hipotecas y otros colectivos de indignados están impidiendo sistemáticamente los lanzamientos de bienes inmuebles y las tomas de posesión. La justicia es para todos y es la que hay. Si no nos gusta, hay que cambiar las leyes pero no impedir que no se cumpla el Estado de Derecho. Por cierto, pregunta interesante respecto desahucios en nuestra sección de Respuestas.

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Imagen | JaumeDurgell

Desde el año pasado, muchos ciudadanos ecuatorianos se encuentran en paro y con impagos en sus préstamos hipotecarios. Estos ciudadanos argumentan que no conocían la legislación española diferente a la legislación ecuatoriana, en la que la ejecución hipotecaria sólo va contra la vivienda, al igual que ocurre en EEUU. En España, como bien sabemos, la responsabilidad del deudor es ilimitada, después de la ejecución hipotecaria y en el caso de que existiera deuda pendiente de pago después del embargo y subasta del bien, tenemos que seguir pagando la deuda hipotecaria.

El presidente Correa se ha dirigido al Banco de España para que se articule una solución a estos deshaucios y embargos con deudas posteriores a la pérdida de la vivienda, pero lo que está claro que las hipotecas son iguales para españoles y extranjeros. No existe discriminación de ningún tipo en el tratamiento de los préstamos a ecuatorianos y tampoco se puede establecer una norma legal en la que un extranjero pueda realizar una dación en pago de su vivienda y cancelar la hipoteca mientras que un español pierde la vivienda y sigue con deuda. Ahora bien, lo que no se cuenta en ningún sitio es cómo se han avalado hipotecas cruzadas y cómo se han realizado operaciones de dudosa recuperación de cobro en el caso de que la situación económica empeorara tal y como ha sucedido.

Sin ir más lejos, en el vídeo de cabecera vemos cómo una persona que han embargado su vivienda, se queja de la deuda pendiente y del efecto del aval hipotecario contra las otras familias que le prestaron su firma para conseguir la hipoteca. Obviamente, la firma de la hipoteca en el año 2006 es el vehículo que se utiliza para adquirir una vivienda pero al no pensar en el hipotético caso de un desempleo, la ejecución hipotecaria es cuestión de tiempo.

La reclamación transfronteriza de deudas es posible, si bien muchas entidades financieras se plantearán recurrir a esta vía dado que los costes se disparán, se necesita que un tribunal extranjero admita el proceso judicial y además, aunque un tribunal en el pais de origen consiga embargar los bienes del deudor, la entidad financiera no va a poder cobrar la integridad de la deuda dado que los salarios son mucho menores y los embargos sobre salarios a nivel internacional deberán respetar también las normas básicas de subsistencia.

En este sentido, los extranjeros que pierden su trabajo, después de varios meses en paro no encuentran otro empleo y comienzan a impagar sus hipotecas, y el efecto sonajero está cobrando más fuerza que nunca dentro de estos colectivos, amén de aquellos que se vuelven opacos para el sistema y se pasan a la economía sumergida. Y ahora es cuando el Banco de España debe hacerle caso al gobierno ecuatoriano y ponerle una solución a estas deudas.

IC ya nombró un par de ellas hace tiempo en los límites al efecto sonajero. La imposibilidad de regreso al pais si se tienen deudas pendientes es una de ellas. Yo la secundo, además de que el Banco de España debe pararle las renegociaciones a los bancos y solicitar las ejecuciones masivas de hipotecas en impagos con la consiguiente ejecución a los avalistas. La explosión de esta bomba hipotecaria impagada, haría posible una bajada real y directa del precio de la vivienda y una reabsorción por los ciudadanos de los inmuebles en cartera de bancos, promotoras y particulares que quieren vender. A ver qué dice el Banco de España sobre todo esto.

Más Información | Conadee
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Vídeo | Youtube

Expansión publica hoy los datos parciales de las estadísticas del CGPJ relativos a ejecuciones hipotecarias desde el comienzo de la crisis. Según cita el diario, se han abierto 140.000 procedimientos de ejecución hipotecaria. Este procedimiento, que realiza la traba del inmueble, no significa que se materialice hasta la subasta en principio, dado que se pone en marcha con el impago de la hipoteca.

Açun así, Expansión evalúa esta cifra como muy alta y se hace eco de las previsiones del CGPJ que cifran en 180.000 inmuebles embargados para finales del 2010. Estos datos son ridículos y se necesitan que estas cifras aumenten a la realidad de los impagos que está sufriendo el mercado financiero para poder desbloquear el mercado inmobiliario.

Si los inmuebles se quedan paralizados a mitad del procedimiento si ejecutar la hipoteca, la subasta y posterior deshaucio, el precio de los inmuebles no va a bajar en la vida, dado que no se ejercitan las opciones de adjudicación a valores inferiores al precio de tasación por parte de la entidad financiera. Veamos la cuestión con un ejemplo.

Supongamos un inmueble con una hipoteca de 200.000 euros tasado en 200.000 euros. Esta hipoteca se deja de pagar y se procede al embargo y subasta del inmueble. Supongamos que el precio de subasta es de 230.000 euros y queda desierta en dos ocasiones. La entidad acreedora puede adjudicarse el inmueble por el 50% del valor de tasación, para este caso, 100.000 euros.

Si la entidad acreedora consigue finalmente el inmueble a ese precio, materializa pérdidas por la diferencia del préstamo no cubierto, pérdidas que puede amortiguar colocando el inmueble en el mercado a valores razonables, como pueden ser un 50% por debajo de los valores iniciales.

En la situación actual, con 4 millones de parados y la mora bancaria disparada, que solo haya en marcha 140.000 procedimientos es un síntoma de que no queremos sanear y purgar el mercado inmobiliario y estos bloqueos en precio le perjudican a todos por igual, con lo que las entidades que antes purguen sus hipotecas impagadas, antes resurgirán de la crisis en la que se encuentran.

Vía | Expansión
En El Blog Salmón | El coste de la morosidad bancaria, El sistema financiero español necesita una restructuración
Imagen |Daquella Manera

Existe gente que aún está dispuesta a comprar una vivienda. Lo acabamos de ver en los resultados de la última encuesta realizada. En estos casos, el objetivo a cazar es un rentista al borde del suicidio como hipotético comprador y a renglón seguido, tenemos que poner a nuestra disposición todas las artes investigatorias que consideremos oportunas para conseguir nuestro objetivo: que el rentista abra los ojos y sea consciente su situación de carroña financiera.

Supongamos que tropiezo con un inmueble de un hipotético rentista y que dicho inmueble me interesa lo suficiente como para llevar a cabo una negociación dura en precio. El inmueble va a tener una sobrevaloración entre el 30% y el 50% sobre el precio que el rentista pida como mínimo, por lo que nuestro objetivo es aportar datos contundentes y concisos del límite de tolerancia financiera del rentista y cuánta necesidad de cash tiene. Pasos que tenemos que seguir para llevar a cabo la siguiente investigación:

• Nota simple del registro mercantil. Si la vivienda está libre, tenemos un rentista de grado 1 sin límite de bajada, la mejor presa, si la vivienda está hipotecada, el límite de bajada viene impuesto por la propia hipoteca. Tenemos que convencer al susodicho vendedor para que nos lleve al banco y nos podamos informar del capital pendiente de hipoteca. Si el capital pendiente está dentro de los límites marcados en el precio que consideramos razonable, seguimos con la operación, si es superior abandonamos.
• Una vez hemos conseguido el DNI del rentista y superadas las condiciones de las hipotéticas cargas del caso 1, realizamos una investigación patrimonial exhaustiva. Solicitud al registro mercantil de todas las sociedades relacionadas con él, listado completo de propiedades al Registro de la Propiedad y todos los informes financieros que podamos obtener vía Axesor, e-Informa o similares del rentista y su entramado societario.
• San Google y los boletines oficiales. EEl recurso que nos va a dar infinidad de pistas sobre problemas económicos y financieros de una persona en concreto. A partir de estas informaciones, podemos realizar una aproximación realmente buena de la situación patrimonial y financiera de esta persona.
• Si por casualidad, nos hemos enterado de algún procedimiento judicial abierto o algún embargo, hemos triunfado, porque el tiempo y la necesidad corre en su contra y dinero contante y sonante puede ser su salvación.
• Por último, haz preguntas casuales. Si vives en una ciudad pequeña o mediana, muévete por la zona que esta persona frecuente, gimnasios, bares o colectivos de cualquier tipo. La envidia es corrosiva y del árbol caido, todo el mundo hace leña. Una vez recopilada toda la información, que es pública y hemos obtenido mediante cauces legales, prepararemos una oferta por escrito sobre el precio de la vivienda y dentro de esta oferta, le adjuntamos una memoria razonada de los motivos por los que creemos que esta persona debe aceptar nuestra oferta. Basta con que le mencionemos las necesidades acuciantes que tiene para levantar la ejecución de embargo tal y tal o cómo el ASNEF o RAI está haciendo maravillas con sus límeas telefónicas, tarjetas de crédito o préstamos al consumo para adquisición de vehículos.

Es importante que cerremos nuestro escrito recordando que es una labor social básica la que estamos haciendo dado que la carroña financiera hay que limpiarla por el bien de la economía general y la suya personal. Os aseguro que no hay vendedor que se resista a vender cuando la impotencia llega a tales extremos. Así si se puede rebajar el precio de un inmueble un 40% o más en dos semanas sin muchos problemas.

En El Blog Salmón | El futuro de los rentistas: la agonia de la espera a una subida de precios Imagen | Hermenpaca