Ayer conocimos el detalle de las ayudas a los hipotecados que avanzó Zapatero en el Debate de la Nación. La primera medida, el aumento del límite embargable a los hipotecados que no pueden hacer frente a sus pagos que ya lo comentamos por aquí.
La segunda de ellas, es la elevación del porcentaje de adjudicación del bien hipotecado Se eleva del 50% al 60% del valor de tasación el límite mínimo para la adjudicación del bien en los casos en los que el acreedor solicite adjudicarlo por importe inferior a su valor. En los supuestos de subastas sin postor, se impide a partir de ahora cualquier adjudicación inferior al 60% del valor de tasación, independientemente de la cuantía de la deuda total. ¿Cómo afectará esta modificación a las hipotecas y a los hipotecados?
Efectos para las hipotecas
En primer lugar, una modificación de este calado, al elevar los valores de adjudicación de bienes por el acreedor, no puede ser retroactiva. Es decir, este porcentaje comenzará a aplicarse una vez se publique en el BOE y para aquellos procedimientos judiciales que no hayan llegado aún a este punto.
Evidentemente. es una modificación dentro del propio proceso de subasta y sube el valor en un 10% respecto la tasación. A efectos de la constitución de hipotecas nuevas, ésta elevación del valor sólo debería repercutir en los importes que se conceden de cada hipoteca, de tal manera que no se debería pasar del 80% de importe sobre la tasación.
Efectos de elevación de éste limite para los hipotecados
Para aquellos hipotecados que no pueden hacer frente al préstamo, llegan a subasta y no existen pujas superiores al 60% del valor de tasación, se baja de manera automática su deuda pendiente con el banco en ese 10%. Es una mejora para estas personas desde luego, pero no es la ideal tampoco.
Los embargados seguirán debiendo la diferencia entre ese 60% y el porcentaje pendiente de hipoteca, más los intereses de demora del préstamo (verdadero parámetro que encarece sustancialmente la deuda) y todas las costas procesales, que en estos casos, no son pocas. Pensemos que pueden alcanzar un 25% del importe total de la deuda entre ambos parámetros
Disminución del depósito para poder acceder a una subasta hipotecaria
Por último, la última medida que se ha presentado que afecta directamente al procedimiento de ejecución hipotecaria consiste en disminuir el importe de la fianza que deben depositar los subasteros que les interese pujar por cualquier bien.
Actualmente. este límite se encuentra en el 30% del valor del bien subastado y se rebaja al 20% para favorecer la entrada de más interesados en la puja de tal forma que se agilicen y se mejoren los mecanismos de adquisición de vienes por esta vía.
Tal y como vemos, de estas nuevas tres medidas propuestas, sólo tiene un efecto importante la subida del valor de adjudicación en las subastas desiertas, tanto para la entidad financiera como para el hipotecado. Para el hipotecado, los efectos son positivos, para las entidades financieras, este efecto es negativo, dado que pierden de entrada ese 10% y la vía para recuperarlo es mediante la venta del inmueble por un valor superior.
En El Blog Salmón | Zapatero anuncia medidas para los embargados por impago en las hipotecas, ¿Las deudas prescriben?, El gobierno no quiere la dación en pago en hipotecas y ayudará a los hipotecados