La Ley de Propiedad Horizontal lo confirma: la comunidad de vecinos no puede negarse a ciertas obras de accesibilidad si lo pide un mayor de 70 años

Todos lo sabemos: las reformas en el portal pueden ser una de las acciones que provoquen más tensión en una comunidad. No solo por el coste de la derrama, sino porque en muchos edificios antiguos la accesibilidad choca con escaleras estrechas, patios interiores, huecos imposibles y viviendas que pueden verse afectadas por la obra.

Según recoge NoticiasTrabajo, la Ley de Propiedad Horizontal protege de forma especial a los propietarios en cuya vivienda residan personas mayores de 70 años o personas con discapacidad. En esos casos, la comunidad no puede tratar determinadas obras de accesibilidad como una simple mejora opcional.

La accesibilidad puede ser obligatoria aunque no haya acuerdo previo

El punto central está en el artículo 10.1.b) de la Ley de Propiedad Horizontal. La norma establece que tienen carácter obligatorio “las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal” cuando las soliciten propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años.

En la práctica, esto puede incluir rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos que permitan usar adecuadamente los elementos comunes del edificio. Y aquí está el detalle importante: estas obras no necesitan acuerdo previo de la junta de propietarios cuando el coste repercutido anualmente, una vez descontadas las ayudas públicas, no supera doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Es decir, la comunidad no puede limitarse a decir que no porque la obra no le convenga o porque parte de los vecinos no la vaya a utilizar. La ley convierte determinadas actuaciones en una obligación cuando están vinculadas a la accesibilidad de personas mayores o con discapacidad.

La norma va incluso más allá. Estas actuaciones pueden implicar la modificación de elementos comunes, del título constitutivo o de los estatutos de la finca. Y si el coste supera el límite de doce mensualidades, eso no elimina por sí solo el carácter obligatorio de la obra si la diferencia la asumen quienes la han solicitado.

El coste no es el único problema: también cuentan las servidumbres

La accesibilidad en edificios antiguos suele tener una derivada incómoda: a veces no basta con actuar en el portal o en la escalera. Puede ser necesario afectar a zonas comunes o incluso generar servidumbres sobre espacios vinculados a viviendas o locales.

Por eso entra en juego el artículo 9.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal, que obliga a los propietarios a consentir en su vivienda o local las servidumbres imprescindibles para ejecutar obras, actuaciones o crear servicios comunes conforme a la ley.

Eso sí, no se trata de una carta blanca. La propia norma reconoce el derecho del propietario afectado a ser indemnizado por los daños y perjuicios ocasionados. La clave, por tanto, no está solo en si la comunidad debe facilitar la accesibilidad, sino en cómo se reparte el coste económico y patrimonial de hacerla posible.

El derecho existe, pero no se impone automáticamente en cualquier caso

El punto más delicado es que este derecho no es absoluto. Los tribunales han recordado que la accesibilidad debe compatibilizarse con el derecho del resto de propietarios a no sufrir perjuicios graves en sus viviendas o elementos privativos.

Un ejemplo reciente es la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 16 de diciembre de 2025, citada por el texto original. En ese caso, el tribunal avaló que una comunidad de propietarios paralizara la instalación de un ascensor solicitada por varios vecinos mayores de 70 años, entre ellos una mujer de 82 años con una discapacidad del 65%.

La razón no fue que la comunidad pudiera ignorar la petición. Fue otra: el proyecto concreto causaba perjuicios graves a otras viviendas del edificio. Según la resolución citada, la obra afectaba de forma relevante a elementos privativos y a la habitabilidad de algunos inmuebles.

La Audiencia Provincial recordó que el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal reconoce el derecho a exigir obras de accesibilidad, pero ese derecho no puede aplicarse de manera automática cuando la intervención provoca una afectación desproporcionada sobre otros propietarios.

Para llegar a esa conclusión, el tribunal se apoyó en la doctrina del Tribunal Supremo, especialmente en la resolución de 10 de marzo de 2016, que obliga a ponderar los dos intereses en conflicto: el derecho a la accesibilidad y el derecho de los demás vecinos a no sufrir alteraciones graves en sus viviendas o elementos privativos.

La junta también puede aprobar la obra por mayoría

Además de las obras obligatorias del artículo 10, la Ley de Propiedad Horizontal contempla otra vía: que la comunidad apruebe actuaciones para eliminar barreras arquitectónicas mediante acuerdo de la junta.

Aquí entra el artículo 17.2. La norma permite aprobar obras o nuevos servicios comunes destinados a suprimir barreras arquitectónicas con el voto favorable de la mayoría de propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación.

Y el efecto económico es importante: cuando el acuerdo se adopta válidamente, todos los propietarios quedan obligados al pago, incluso si el coste repercutido anualmente supera esas doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

En otras palabras, la ley separa dos escenarios. Uno es el de las obras obligatorias solicitadas por mayores de 70 años o personas con discapacidad. Otro es el de las obras que la comunidad decide aprobar colectivamente para mejorar la accesibilidad del edificio.

La clave está en el caso concreto

La lectura económica es evidente: la accesibilidad ya no puede entenderse como una mejora voluntaria o estética del inmueble. En muchos casos es una obligación legal que puede acabar en derramas, obras complejas, negociación de servidumbres e incluso indemnizaciones.

Pero tampoco basta con invocar la edad o la discapacidad para imponer cualquier proyecto técnico. Cada caso exige analizar el impacto real de la obra, las alternativas disponibles y el perjuicio que pueda causar a otros propietarios.

La comunidad no puede negarse sin más a adaptar el edificio cuando la ley obliga a hacerlo. Pero la obligación no elimina la necesidad de buscar una solución proporcionada, viable y jurídicamente defendible.

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